Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Для жильцов домов со своей котельной

Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.

Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.

Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.

ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ. Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы. ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.

Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.

Почему мы решили создать ТСЖ

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бомжи, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную — на 7 тысяч рублей — платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Оставалось выбрать человека, который всем этим займется. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКУ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнется воровство и нецелевые траты. Еще я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всем. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.

Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем
Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем

Что такое ТСЖ

В многоквартирном доме есть общее имущество жильцов: стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование — все, что обслуживает несколько квартир или помещений. Например, стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, — общее имущество, а отходящие от него трубы разводки по комнате — имущество жильцов.

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Профессионализм членов ТСЖ часто далек от совершенства, но ответственность за свой дом и перед соседями — хорошая мотивация, которая замещает профессиональные знания.

Органы управления ТСЖ. Главный орган управления в многоквартирном доме — общее собрание собственников. Именно оно решает, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Еще общее собрание решает, как использовать общее имущество, и может изменять его.

Собрание членов ТСЖ — менее властный орган. Оно принимает решения о деятельности товарищества, выбирает из своего состава правление, устанавливает членские взносы и т. п.

Правление — это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, продумывают стратегию деятельности товарищества и выносят предложения на общие собрания собственников или собрания членов ТСЖ. Также они выбирают из своего состава председателя правления. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.

Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он исполняет решения правления, но на деле все наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает председателю ежемесячное вознаграждение.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.

В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Она следит, чтобы с финансовой деятельностью ТСЖ все было в порядке в плане оформления и справедливости. Ее задача — найти нестыковки в финансовых отчетах и проверить, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может пожаловаться в надзорные органы — налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.

План создания ТСЖ

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

В первую очередь деньги нужны на зарплату сотрудникам — слесарю, электрику, бухгалтеру, дворнику и другим. В нашем ТСЖ на 180 квартир расходы на зарплаты рабочего персонала — 76 тысяч рублей в месяц:

  • управляющему — 20 тысяч рублей;
  • бухгалтеру — 15 тысяч;
  • слесарю и уборщицам — по 10 тысяч;
  • электрику, дворнику и диспетчеру — по 7 тысяч.

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Вот наше штатное расписание за январь 2019 года
Вот наше штатное расписание за январь 2019 года

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Если дом не потянет содержание ТСЖ, можно создать совет многоквартирного дома, который будет взаимодействовать с управляющей компанией и доносить до нее желания жильцов.

Общее собрание собственников дома

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:

  1. Утверждение председателя и секретаря собрания, наделение их правом подсчета голосов.
  2. Утверждение порядка подсчета голосов, например 1 м² общей площади помещения в собственности равен одному голосу.
  3. Выбор способа управления домом — управляющая компания или ТСЖ.
  4. Создание ТСЖ.
  5. Утверждение устава ТСЖ.
  6. Определение количественного состава правления ТСЖ.
  7. Об избрании членов правления ТСЖ.
  8. Определение количественного состава ревизионной комиссии.
  9. Об избрании членов ревизионной комиссии.
  10. Утверждение лица, уполномоченного осуществлять регистрацию ТСЖ.
  11. Утверждение способа уведомления собственников квартир о принятых общим собранием решениях. Можно, например, вешать информацию на информационном стенде, а не рассылать каждый раз всем жильцам заказные письма.
  12. Утверждение порядка оформления решений общего собрания — протоколом за подписью председателя и секретаря собрания.
  13. Утверждение места хранения протоколов и решений общего собрания.
  14. Утверждение вознаграждения председателю правления.
  15. Утверждение названия ТСЖ.
  16. Утверждение единовременного сбора средств на создание ТСЖ. Он пригодится, чтобы возместить расходы инициативной группы на канцтовары, регистрацию, юриста и прочее.

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».

Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.

Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.

Уведомление всех собственников о собрании. По выпискам из Росреестра нужно распечатать листы уведомлений о вручении — таблицу с данными собственников. Это можно сделать с помощью любого из сервисов проведения общедомовых собраний.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс еще один голос «За» по всем вопросам.

Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

Протокол должны еще раз подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК можно отдать ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ нужно сдать оригиналы бюллетеней.

В УК и ГЖИ к протоколу необходимо приложить сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за 2—4 недели.

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

Регистрация ТСЖ

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Готовый протокол собрания и устав ТСН в двух экземплярах приложил к заявлению по форме Р11001 и подписал его в присутствии нотариуса. В протоколе и уставе должен использоваться термин «ТСН», а не «ТСЖ», это важно. Оплатил госпошлину — 4000 рублей. Все документы отнес в региональное отделение ИФНС, которое занимается регистрацией юридических лиц. Свежий образец устава ТСН можно скачать в интернете — и переделать под себя, если что-то не понравится.

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Это письма в ресурсоснабжающие организации о смене управления домом, которые я готовил
Это письма в ресурсоснабжающие организации о смене управления домом, которые я готовил

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.

В жилищном кодексе прописано два правила создания ТСЖ на несколько домов:

  1. Земельные участки должны иметь общую границу.
  2. У домов должны быть какие-то общие коммуникации, например одна котельная на два дома.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Я получил официальный ответ от комитета по земельным ресурсам администрации муниципального района. Комитет сообщил, что они не знают, как формируются земельные участки под нашими многоквартирными домами в центре города. ТСЖ на два дома из-за этого создать не получилось
Я получил официальный ответ от комитета по земельным ресурсам администрации муниципального района. Комитет сообщил, что они не знают, как формируются земельные участки под нашими многоквартирными домами в центре города. ТСЖ на два дома из-за этого создать не получилось

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:

  1. Технический паспорт дома.
  2. Документы на приборы учета.
  3. Документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ.
  4. Акты осмотра, проверки состояния.
  5. Акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду.
  6. Инструкция по эксплуатации МКД.
  7. Кадастровый план земельного участка.
  8. Выписка из Росреестра.
  9. Градостроительный план земельного участка.
  10. Документы о действии сервитута или иного обременения.
  11. Проектная документация.
  12. Списки собственников, нанимателей и арендаторов.
  13. Договоры об использовании общего имущества МКД.
  14. Решения и протоколы общих собраний собственников.
  15. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для инвалидов. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Показания счетчиков. Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы правильно составить эти списки: это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.

Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса
Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса
Мы переживали, что помещение котельной отсудим, а котлы вынесут или заменят на нерабочие, поэтому тщательно фиксировали все их номера
Мы переживали, что помещение котельной отсудим, а котлы вынесут или заменят на нерабочие, поэтому тщательно фиксировали все их номера

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 рублей вместо 250, как в среднем было раньше.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

  1. Наименование услуги.
  2. Индивидуальный объем потребления.
  3. Объем потребления в целях содержания общего имущества.
  4. Тариф за единицу объема.
  5. Итоговая сумма за услугу.

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Пример платежного документа с расчетами на подачу горячей воды и теплоэнергию на ее приготовление. За январь 2018 года вышло 242 рубля за 1 м³ горячей воды: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 р.
Пример платежного документа с расчетами на подачу горячей воды и теплоэнергию на ее приготовление. За январь 2018 года вышло 242 рубля за 1 м³ горячей воды: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 Р

Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.

В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.

Уменьшить тепловые потери можно с помощью теплоизоляции труб. Мы использовали два метода:

  1. Покрытие труб нанотехнологичной теплоизоляционной краской с помощью кисти.
  2. Обматывание фольгированным полиэтиленом.

На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.

Так удалось добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на 5—7%. Но сказать, что люди заметили это по платежкам, нельзя — перепады температур изо дня в день были слишком велики: изменялась температура воздуха за окном и температура воды на входе.

Теплоизоляция труб специальной краской с помощью кисти на техэтаже
Теплоизоляция труб специальной краской с помощью кисти на техэтаже
После окраски металлические трубы, по которым течет очень горячая вода, едва теплые на ощупь
После окраски металлические трубы, по которым течет очень горячая вода, едва теплые на ощупь
Теплоизоляция переходов между секциями дома на техэтаже, чтобы в него не проникал морозный воздух
Теплоизоляция переходов между секциями дома на техэтаже, чтобы в него не проникал морозный воздух

Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.

Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.

Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.

Оповещения о падении температур в котельной, которые приходят мне в Телеграм
Оповещения о падении температур в котельной, которые приходят мне в Телеграм

Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.

Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды — пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду — из-за платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась. Куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но еще около 100 рублей уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 Р с квадратного метра.

В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.

«Воровство» в ТСЖ и УК

Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества. Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.

А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых собирается та же сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

В отопительный сезон наконец-то наступило то, к чему мы шли два года: платежи за отопление и горячую воду стали ощутимо меньше. Теперь плата за отопление и горячую воду — повод похвастаться перед знакомыми. В январе 2017 года за 1 куб горячей воды я платил 229 рублей, за отопление — 2997 рублей. В январе 2019 года за 1 куб горячей воды я платил 88 рублей, за отопление — 1091 рубль, за содержание котельной — еще 206 рублей. При этом температура горячей воды сейчас в среднем на 5 градусов выше, чем была, поэтому ее месячный расход должен быть ниже.

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома

Январь 2019Январь 2018Январь 2017
Отопление и содержание котельной за весь дом241 775,48 Р360 522,53 Р551 032,21 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²1297,77 Р1935,16 Р2957,76 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²21,24 Р31,67 Р48,41 Р
Тепло и ГВС за весь дом289 889,00 Р528 537,04 Р676 594,92 Р
ГВС за весь дом48 113,52 Р168 014,51 Р125 562,71 Р
ГВС за 1 м³88,12 Р307,72 Р229,97 Р
Экономия для дома386 705,92 Р148 057,89 Р
Отопление и содержание котельной за весь дом
Январь 2019
241 775,48 Р
Январь 2018
360 522,53 Р
Январь 2017
551 032,21 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²
Январь 2019
1297,77 Р
Январь 2018
1935,16 Р
Январь 2017
2957,76 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²
Январь 2019
21,24 Р
Январь 2018
31,67 Р
Январь 2017
48,41 Р
Тепло и ГВС за весь дом
Январь 2019
289 889,00 Р
Январь 2018
528 537,04 Р
Январь 2017
676 594,92 Р
ГВС за весь дом
Январь 2019
48 113,52 Р
Январь 2018
168 014,51 Р
Январь 2017
125 562,71 Р
ГВС за 1 м³
Январь 2019
88,12 Р
Январь 2018
307,72 Р
Январь 2017
229,97 Р
Экономия для дома
Январь 2019
386 705,92 Р
Январь 2018
148 057,89 Р
Январь 2017

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для соседнего дома

Январь 2019Январь 2018
Отопление и содержание котельной за весь дом157 118,28 Р335 341,61 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²1356,42 Р2895,04 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²22,20 Р47,38 Р
Тепло и ГВС за весь дом189 458,76 Р430 153,24 Р
ГВС за весь дом32 340,48 Р94 811,64 Р
ГВС за 1 м³126,33 Р242,49 Р
Экономия для дома240 694,48 Р
Отопление и содержание котельной за весь дом
Январь 2019
157 118,28 Р
Январь 2018
335 341,61 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²
Январь 2019
1356,42 Р
Январь 2018
2895,04 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²
Январь 2019
22,20 Р
Январь 2018
47,38 Р
Тепло и ГВС за весь дом
Январь 2019
189 458,76 Р
Январь 2018
430 153,24 Р
ГВС за весь дом
Январь 2019
32 340,48 Р
Январь 2018
94 811,64 Р
ГВС за 1 м³
Январь 2019
126,33 Р
Январь 2018
242,49 Р
Экономия для дома
Январь 2019
240 694,48 Р
Январь 2018

Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в доме экономия за один январь 2019 года составила 2075 рублей. А если бы мы не организовали ТСЖ и не отсудили котельную, плата бы только выросла, как и все остальные тарифы ЖКХ.

За январь 2017 года выходило 230 рублей за 1 м³ горячей воды и около 3000 рублей за отопление
За январь 2017 года выходило 230 рублей за 1 м³ горячей воды и около 3000 рублей за отопление
За январь 2019 года вышло 88 рублей за 1 м³ горячей воды и около 1300 рублей за отопление
За январь 2019 года вышло 88 рублей за 1 м³ горячей воды и около 1300 рублей за отопление

Другие плюсы ТСЖ

Кроме снижения платежей за тепло и горячую воду от ТСЖ есть и другие плюсы. Мы полноправные хозяева в доме и сами решаем, что нам нужно.

ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось. Все деньги на содержание дома мы тратим собственно на дом. Мы сменили обслуживающую домофоны организацию, чтобы в каждый домофон бесплатно поставили камеру по федеральной программе «Безопасный дом». Во дворе мы поставили теннисный стол — дети теперь с удовольствием проводят вечера за игрой на улице, а не дома за компьютером. На Новый год мы организовали во дворе праздник. На периодических субботниках люди работают с удовольствием.

В будущем мы планируем оградить двор забором, построить современную спортплощадку, кое-где улучшить освещение в темное время суток, уменьшить неучтенный расход воды и электричества за счет более тщательного контроля за счетчиками, а из подъездов сделать парадные, выложив стены плиткой по примеру известного на всю страну ТСЖ 454.

Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике
Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике

Запомнить

  1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
  2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
  3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
  4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
  5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
  6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
  7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.