ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Чем именная детская карта лучше наличных

Стоит ли покупать квартиру с занижением стоимости?

Вопрос читательницы

Стоит ли покупать квартиру с занижением стоимости?

Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции.

Я ищу квартиру для покупки в ипотеку, оформлять ее будем вдвоем как созаемщики.

Выбрала ту, что во всем устраивает, но продавец предлагает оформить сделку с занижением стоимости. Причем мы обсуждали, что сумма, которую он хочет провести «мимо кассы», примерно равна моему первоначальному взносу. Продавец утверждает, что в банке, в котором я буду брать ипотеку, умеют проводить такие сделки. По его словам, сумму мимо кассы можно будет положить в ячейку, но она пойдет как бы на первоначальный взнос. Говорит, что это обкатанная схема.

Я сказала продавцу, что меня это смущает. На что он предложил: «Давайте я вам сделаю скидку на квартиру, возьмете себе сопровождение сделки и будете спать спокойно. Мне будет легко объяснить процесс вашему риелтору».

Меня это очень настораживает, но квартира понравилась, поэтому я стремлюсь разобраться в ситуации. Знающие люди, объясните, пожалуйста, плюсы, минусы и подводные камни такой сделки. Может, стоит согласиться?

Редакция
Редакция
24.05, 11:11
Что бы вы посоветовали читательнице?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Фея Душнила
Герой статьи
Выбор редакции

Апдейт: продавец прислал договор, по которому оформлял сделку с другим покупателем (по той же схеме).

У них это называется "соглашение о договорной неустойке", публикую скрин, т.к. тут нет персональных данных.

Изображение пользователя Фея Душнила
0
Михаил Иванов

Фея, неустойка запредельно высокая. Любой адекватный судья снизит по ст. 333 ГК РФ

15
Y B

Фея, по мне так глупость такое подписывать. Надо по другому делать.

1
Влад Беляков

Схема очень опасная. И лучше Вам поискать более юридически чистую квартиру.
Если вдруг сделка пойдёт вспять, то продавец вернёт сумму которая прописана в договоре. А разницу никто не вернёт.
Так же очень мало банков идёт на согласование такой сделки. Крупные наподобие ВТБ и Сбера точно не одобрят - вероятнее всего вас поведут в какой нибудь"ООО рога и копыта" под не самый приятный процент.
Продавец скорее всего приобретал квартиру менее 5 лет назад и таким образом хочет уйти от налога с продажи.

26
Y B

Влад, именно Сбер эту схему и придумал. Они же рассылали риелторам придуманный ими "Договор купли-продажи неотделимых улучшений" по которому сведения о сумме, помимо договора, который шел в Росреестр, не шли в налоговую. Проще перечислить банки, которые не согласны проводить такие сделки, из них я знаю только Россельхозбанк. А сбер, ВТБ, Газпром, альфа, все они проводят без проблем с занижением.

16
Riot Sam

Влад, откуда у вас такие знания про сбер и ВТБ? В сентябре 21 продавала с занижением, ипотечный банк у покупателя - ВТБ. Все прошло отлично, банк умеет так работать и делает это. Так что у вас странные данные. Насколько знаю, и тоже умеет сбер работать с занижением.
Но, автор, советую взять сопроводителя. Они помогут составить все расписки, кто кому, когда и сколько должен. По времени конечно заняло много, целый рабочий день заключение сделки + ездили с покупателем в МФЦ, чтобы сдать доки на перерегистрацию прав собственности, и потом полдня, чтобы забрать деньги из ячейки. Но оно того стоит. Покупатель была довольна, я тоже не жаловалась

10
тьфунатебя ¯\_(ツ)_/¯

Влад, Сбер в 2018 отлично выдал мне ипотеку по такому договору

8
олп

Влад, я продавала квартиру с занижением стоимости, у покупателя была ипотека в сбере, никаких проблем, у нас был договор на 3.000, и расписка, что я получила от покупателя 2.800, квартиру продала за 5800. У покупателя ипотека на 5800, никаких проблем с сбером не было. На такую сделку сейчас идут все банки. Покупателю было предложено: либо берёшь квартиру за 5800 с этой схемой, либо за 6200 без неё.

1
Nutella
Герой Т—Ж

олп, как банк выдаёт 5800 кредита под залог 3000?

2
Y B

Nutella, почему вы решили что цена договора=стоимости товара? Если я купил у брата 300-й крузак за 100 000, то неужели не смогу взять в банке займ миллион под его залог?

3
Nutella
Герой Т—Ж

Y, я не знаю точно, к чему есть доступ у налоговой, но если бы я там работала, меня бы смутил набор:
1. оценка квартиры в 5,5 млн
2. кредит от банка в 5,8 млн
3. ДКП на 3 млн
4. какая-то неведомая фигня в другом ДКП на 2,8 млн.

0
Булат
Герой Т—Ж

Nutella, сумма в дкп разбивается на стоимость собственно квартиры и стоимость неотделимых улучшений. Расписка на полную сумму. Никаких проблем и рисков в этой схеме нет, все в курсе для чего это делается, и банки охотно на это идут.

При оспаривании сделки подлежит возврату полная сумма - квартиры и неотделимых улучшений.

2
Nutella
Герой Т—Ж

Булат, в НК такая куча возможностей продать квартиру без налога: единственное жильё, 3 года или 5 лет с ДДУ, даже не с собственности, в т.ч. для нерезидентов. Но покупатели лезут в схематозы, поддерживая спекуляции недвижкой. Конечно же, все считают схему вполне нормальной и свои действия обоснованными. Схематозы же государства с пенсиями и прочим почему-то нет. 😁

4
Ольга Гасандаева

Влад, Сбер и ВТБ прекрасно занижают. ВТБ до суммы займа, а Сберу вообще все равно до скольки

0
Михаил Иванов
Герой Т—Ж
Отредактировано

Платите столько, сколько написано в договоре. Никаких ячеек за «первоначальный взнос» и прочего бреда. Это нарушение 115-ФЗ + уклонение от налогов + основание для признания приобретателя недобросовестным

22
What It
Герой Т—Ж 🏆🏅

Если что то пойдёт не так, вы сможете претендовать только на сумму в договоре.
Все эти занижения завышения к хорошему не приводят, лучше сразу отказаться, если не хотят полную сумму указывать.

21
kuskus kuskus

Слышен денег лёгкий шелест, значит лох пошёл на нерест...

19
Мария
Отредактировано

Есть одна мелочь, про которую никто не упоминает. В случае, если вы решите продать такую квартиру до истечения 5 лет собственности, вам придется заплатить самой большой налог в 13% на разницу между покупкой/продажей. И чем больше занижаете, тем больше сумма налога. Но если вы не собираетесь продавать эту квартиру и хотите скидку + согласны на занижение, то возьмите грамотного риэлтора на сопровождение сделки.

13
Тютинка
Герой Т—Ж

Мария, очень хорошее дополнение 👍

1
Очень_интересно

Предложите добавить стоимость налога, который продавец не хочет платить, к стоимости квартиры и покупайте вчистую.

10
Златеника

Очень_интересно, если вы встретите хоть одного покупателя, согласного на такую беспроблемную для продавца схему, я очень удивлюсь

0
Игорь Тканов

Златеника, полно. Тех у кого банк только с полной стоимостью в договоре, госслужащие, военная ипотека, семейная ипотека, желающие получить вычет и тд и тп. Их легион. И да, они готовы платить налог сверху.

4
Y B

Вам правильно советуют : лучше не покупать такую квартиру, но если ничего лучше нет, то оформлять сумму свыше дкп, только как доп соглашение к договору купли-продажи об изменении цены. Никаких неотделимых улучшений или неустоек. Потому что главная опасность - это расторжение сделки арбитражным судом в случае банкротства продавца. И только если у вас будет доп. соглашение к дкп и расписки продавца о получении фактически всей суммы, у вас есть шанс отстоять свою квартиру в суде.

8
Inna
Герой Т—Ж

Y, о да, банкротство это ужас. Все остальные проблемы, которые тут описываются, меркнут по сравнению с "сделка признана недействительной, имущество возвращено в конкурсную массу", а вы встали в конец реестра требований кредиторов и деньги скорее всего никогда не вернете

4
ЛеонРу

Таких любителей занижать стоимость в договоре можно ставить на место следующим способом:
Допустим покупаете квартиру за 5 млн рублей. Продавец предлагает вам написать в договоре 2 млн. А вы ему говорите: ну раз 2 млн указано, значит столько и заплачу.

4
Алеша Р

ЛеонРу, вы таким образом сколько любителей на место поставили? Или теоретизируете?

9
Mxm Evg

ЛеонРу, а продавец "тебе" и говорит: гуляй лесом, ищи другую квартиру(

0
Empty

Mxm, после подписания договора гулять будет продавец

3
Сидор Сидоров

По занижению, все эти деньги налоговая видит. Улучшения, отдельно оплачивается якобы ремонт да такое проходит, не привлекают к ответственности, но могут. Вам как покупателю зачем нужно это? Плюсов не вижу. Квартира понравилась, пусть продавец идёт на уступки, много покупателей? Накиньте сумму налога, будете спокойны

3
Анна Д
Герой Т—Ж

Эксперты по недвижимости не советуют так делать. Например если продавец окажется не честным или спустя время возникнут спорные моменты, взыскать вы сможете только сумму по договору, все что сверху вы просто "подарите" человеку. Есть различные видео на ютубе, про развод при покупке квартир и серые схемы агентов по недвижимости, там такая схема тоже представлена, можно посмотреть причины и следствия такой покупки. В любом случае, серых схем лучше избегать, если хотите чтобы закон вас защищал, то и сделки надо совершать по закону.

3
Солнце

Сделки с занижением-обычное дело сейчас! Сама была с обеих сторон. Одобряет такое Сбербанк и рос банк.
Деньги кладутся в ячейку.
Теоретически да, продавец может откатить сделку назад, но все не так просто, я консультировалась с другом брокером и таких случаев не было и даже если кто-то захочет, то это очень сложно будет сделать.
Я бы советовала не бояться занижения

2
Alexander
Герой Т—Ж

Солнце,
Какой у вас был план если продавец решит через месяц банкротнуться, а сделка по суду будет признана уменьшением конкурсной массы?

6
Y B

Схема настолько порочная и распространённая, что 95 % квартир находящиеся в собственности менее установленного закон срока продаются именно так. А про завышение слышали?))

2
Inna
Герой Т—Ж

Y, я смотрю вы шарите)

0
Златеника

Inna, так никто не хочет налоги платить, страна такая )

0
Игорь Тканов

София, нет. Полно банком идут на это.

2
Konstantin
Герой Т—Ж
Отредактировано

Вообще-то это обычная практика чтобы уйти от налогов или от части налогов. И банки кстати в курсе.

1
Сергей Сиделев
Отредактировано

А эти средства нельзя провести как-то иначе?
Грубо говоря - квартира два миллиона и миллион за "любимый бабушкин комод"?
Если и возникнут вопросы, то только к продавцу от налоговой.
p.s. но это чисто теоретические изыскания, а по факту - нечего связываться мошенниками! Плачем, что так плохо в стране, вокруг воры и т.п., и сами же подобных подкармливаем.

1
Сидор Сидоров

Сергей, именно так и делают.
Квартира отдельно и отдельно "эксклюзивный ремонт", но в налоговой же тоже не дураки работают. Хотя я думаю в текущем времени пока идёт "спецоперация" никого привлекать не будут

0
Златеника

Булат, Окей, буду иметь ввиду что такая схема имеет место быть и настойчиво предлагать ее покупателям

Мне она очень нравится

1
Сидор Сидоров

Златеника, не поверите, я продавал квартиру без занижения, и покупатель нашёлся которому надо было именно так ,и цена на квартиру на тот момент была дороже чем у тех кто продавал с занижением.

1
Златеника

Сидор, почему не поверю? У меня все до единой продажи именно такие

0
Алиса Гусева

Я покупала так свою первую квартиру ещё 12 лет назад. Ипотеку оформили в Сбербанке. Сумма занижения стоимости была равна первоначальному взносу. Все прошло хорошо

1
Владимир Дадонов

При копупке квартиры предлагали подобную схему, сразу же отказались, в итоге в договор внесли всю сумму, сделка прошла успешно.

0
Яна Серова
Отредактировано

Если планирует продавать, то не стоит так как налог при продаже будет больше. И стоимость стоит ставить не менее 2 млн. руб, если планируете оформлять вычеты и впоследствии ничего брать не собираетесь. Разницу неотделимыми улучшениями или мебелью можно провести.

0
Denis P
Герой Т—Ж

Тут надо понять с одной стороны мотивы продавца: глобально зачем ему такой гемор с занижением - снизить налог на продажу или что ?
И второе: насколько квартира чиста юридически, нет ли подводных камней в виде детей, родственников, бывших жен/мужей, сидельцев и т.п.? Чтобы при возможном расторжении он отдаст сумму которая в договоре и всё.
Если всё чисто и у вас есть возможность дать наликом, то никаких проблем.

0
Тютинка
Герой Т—Ж

Какая причина занижения стоимости? Налог за недолгое владение не хотят платить? Я не юрист, но наверное тут более безопасно брать с продавца расписку о передачи денежных средств (полная сумма), тема с договором и неустойкой слишком мутная. Таких неустоек не бывает. Если сделка будет признана недействительной третьим лицом и события начнут разматываться назад, то для вас это очень рискованное мероприятие. Я бы вообще не лезла в такую сделку. Но решение за вами. В любом случае желаю, чтоб все прошло хорошо!

0
Ольга Гасандаева

Наймите хорошего риелтора. Без него велик шанс нарваться на недобросовестного продавца либо упустить хороший вариант. Сделки с занижением-это норма для рынка недвижимости, при грамотном оформлении ничего страшного в них нет

0
Yana Ponyatova

Сбер одобрил. Называется сделка с неполным финансированием. Или как-то так. До дкп квартира продаётся по кадастровой стоимости, а остальное идёт как неотделимые улучшения недвижки. Продавец пишет на эту сумму расписку. Банк все видит и обо всем в курсе. Ипотека на полную стоимость идёт. В моём случае был вариант брать нужный Варик так или плюсовать к цене миллион, чтобы хозяин налог заплатил. Однако помните про налоговый вычет: чтобы по дкп у вас шла максимально возможная к применению вычета сумма

0
SoFar Me
Герой Т—Ж

Златеника, мы так покупали квартиру. Просто люди у нас доверчивые и не знают, чем потом занижение может обернуться для покупателя.

0
Дачтотыпонимаешь

Златеника, да есть! мне так предлагал покупатель, но не всю сумму налога, которую бы я должен был уплатить, а на 50к меньше. По итогу все равно продал с занижением но другим ) их не смутило

0

Сообщество

Лучшее за неделю