«У квартиры было три проблемы»: как я продала однушку и купила двушку по низкой цене

В 2021 году я решила продать однушку на окраине Хабаровска и переехать ближе к центру.

Но в нашем городе очень дорогая недвижимость: он входит в топ-50 российских локаций, где цены растут очень быстро. Поэтому я подумала, что искать жилье побольше бесполезно, и стала смотреть просто другую однушку.

Во время поиска наткнулась на двухкомнатную квартиру по стоимости ниже рынка. Правда, в ней не было ремонта, да и на пути к сделке стояли три проблемы. Я решила, что как-нибудь с ними разберусь.

Раньше у меня была однокомнатная квартира 40 м² на окраине Хабаровска. Это жилье досталось моему отцу 20 лет назад от предприятия, где он работал. Потом мы с папой приватизировали квартиру и оформили долевую собственность. С 2016 года я жила здесь одна.

Единственная комната в квартире была большая — 16 м². Плюс мы с отцом сделали отдельное жилое пространство из лоджии: обшили ее, подключили теплый пол, так что там можно было находиться даже зимой.

Квартира и дом были в хорошем состоянии, пространства мне тоже хватало. Но не устраивало расположение: я работаю в центре города, ехать от дома до работы нужно было 45 минут. Плюс в доме слишком плохая шумоизоляция, потому что он панельный: было слышно даже, как работает телевизор у соседей. И я решила переезжать.

Я не знала, сколько стоит моя квартира, поэтому просто посмотрела объявления о продаже недвижимости в моем районе. Увидела, что в соседних домах похожие квартиры продают за 4 000 000 ₽, но ремонт везде был хуже. Я долго наблюдала за одними и теми же объявлениями и заметила, что квартиры не продаются по полгода. Но тоже решила остановиться на цене 4 000 000 ₽, так как мой ремонт был лучше, а еще большим плюсом была утепленная лоджия.

В июне 2021 года я выставила объявление на «Домклик» — в Хабаровске этот сервис более популярен, чем «Авито». Решила продавать квартиру сама, без риелтора. Мне не надо было применять сложные схемы: на квартире не было обременений, ипотеки, она была в собственности у нас с отцом давно, то есть с налогами тоже не предполагалось каких-то проблем.

Месяц мне звонили риелторы, а в июле я получила звонок от частного покупателя, с которым договорились на просмотр. Он пришел с мамой, квартира им понравилась. Мы не торговались, они сразу согласились на мою цену и сказали, что отдадут деньги наличными.

После просмотра я разговаривала больше не с будущим жильцом квартиры, а с его мамой. Это была не первая такая сделка в ее жизни: она уже покупала квартиру старшему сыну, а теперь настала очередь младшего.

Женщина давила на меня и просила, чтобы сделка состоялась поскорее. Видимо, переживала, что я найду другого покупателя, ведь квартира им очень понравилась. Кроме того, сама она была не из Хабаровска и хотела «поскорее вернуться к хозяйству». У меня же был запланирован отпуск, и я просила ее подождать две недели, пока не вернусь.

В итоге мне пришлось сдаться и придумывать что-то со срочным оформлением сделки. Второй собственник квартиры — отец, он тоже был в отпуске, но возвращался в тот день, когда улетала я. Оформила на него нотариальную доверенность за 2000 ₽, подготовила все документы, а знакомый юрист проверил договор купли-продажи.

Когда я позвонила отцу и сказала, что ему надо продать квартиру, он был в шоке. Но я объяснила, что все подготовила, надо только встретиться с продавцами и сходить в МФЦ. Отец согласился помочь.

Деньги покупателя лежали в одном банке, а у нас были счета в другом. Покупатель снял 4 000 000 ₽ наличными и передал их отцу. Потом они вместе поехали в наш банк, чтобы положить туда деньги. На сделку, кстати, тот парень приехал уже без мамы и даже взял с собой травматический пистолет.

Мы вписали в договор купли-продажи, что покупатель передал нам деньги. После этого они с отцом сходили в МФЦ, заключили сделку и подали документы. Вся процедура заняла часа два.

По договору я должна была освободить квартиру после госрегистрации, то есть когда вернусь из отпуска. Так у меня оставалось время, чтобы спокойно собрать вещи и уехать. А выписалась еще позже — когда зарегистрировала свои права на новую квартиру. Я предупредила об этом покупателя, он отнесся спокойно.

Все 4 000 000 ₽ от продажи квартиры я хотела использовать как первоначальный взнос на ипотеку для покупки нового жилья. Вот как я составила план ее погашения.

Подсчитала доходы. Я работаю редактором городского телеканала, получаю 60 000 ₽ в месяц. Еще у меня есть подработка репетитором, с этого получаю 20 000 ₽ — правда, не круглый год, потому что летом дети на каникулах. При расчете ипотеки я решила учитывать только постоянный доход. Подумала, что деньги от репетиторства пущу на обустройство и досрочное погашение ипотеки, если будет получаться.

Еще у меня была подушка безопасности 150 000 ₽, но ее я решила не трогать, пока не будет острой необходимости.

Учла расходы. В месяц на еду, быт, оплату счетов и развлечения мне нужно 40 000 ₽ — значит, за квартиру я могу отдавать 20 000 ₽.

Изучила программы. Я не замужем, у меня нет детей, поэтому я не подпадала под местную программу «Дальневосточная ипотека», по которой молодым семьям дают кредит под 2%. Мне в 2021 году банки предлагали ипотеку в среднем под 8—9% годовых.

Комфортный для меня ежемесячный платеж — 20 000 ₽. Получалось, что с таким условием мне дадут 1 500 000 ₽ на восемь лет. Тогда каждый месяц надо будет отдавать по 20 000—22 000 ₽. Таким образом, с учетом первоначального взноса 4 000 000 ₽ моя новая квартира должна была стоить не больше 5 500 000 ₽.

Учла вычеты. Еще я сразу посчитала налоговые вычеты: хотела использовать их для досрочного погашения ипотеки. Взяла за основу расчетов предполагаемую стоимость новой квартиры и поняла, что с покупки у меня будет максимальный возврат по вычету 260 000 ₽.

Еще мне полагался вычет с процентов по ипотеке, но он должен был быть небольшим, так как в ипотеку я брала немного — всего 1 500 000 ₽ под 8,1% на восемь лет. Переплата банку получалась 543 008 ₽, а сумма к возврату — 13% от этой суммы, то есть 70 591 ₽.

Итого за счет использования вычета я получила бы 330 591 ₽, но не сразу, ведь возврат рассчитывается исходя из суммы годового дохода. В середине 2021 года я взяла на работе справку о доходах и прикинула, сколько заработаю за год. Получилось, что за 2021 год государство вернет мне 120 000 ₽ — и за саму покупку квартиры, и за проценты по кредиту. Исходя из этой суммы, я сделала вывод, что вычет в полном объеме получу тремя частями.

Таким образом, мой план выглядел так:

1. 4 000 000 ₽ от продажи старой квартиры пустить на первоначальный взнос и взять в ипотеку 1 500 000 ₽ под 8,1% на восемь лет.
2. 330 591 ₽ возврата по налоговому вычету постепенно тратить на досрочное погашение. Получалось, что я полностью израсходую вычет за три года — в зависимости от дохода.
3. Деньги от репетиторства, 180 000 ₽ в год с учетом летних каникул, сначала тратить на обустройство новой квартиры, а потом — на досрочное погашение ипотеки.
4. Подушку безопасности 150 000 ₽ пока не трогать.

Я еще не подозревала, что из-за ремонта план придется перекроить.

Когда я решила брать ипотеку, по данным Росстата, квадратный метр в новостройке в Хабаровске стоил в среднем 105 703 ₽, во вторичке — 87 364 ₽. Жилье у нас считается очень дорогим: например, в первом квартале 2021 года в Московской области 1 м² на первичном рынке стоил лишь чуть дороже нашего — 122 257 ₽. Когда я начала подбирать недвижимость, то убедилась, что данные статистики верны. Выбрать нормальную квартиру стало проблемой.

Я искала квартиру от 40 м², близко к центру и с приличным ремонтом, в кирпичном или монолитном доме. Но оказалось, что в моем бюджете это что-то нереальное. Нормальные двушки за 5 500 000 ₽ были в 40 минутах езды от центра — получается, в этом смысле я бы поменяла шило на мыло. Близость к центру для меня была важнее, чем площадь, и я сосредоточилась на однушках.

На просмотры я ходила летом 2021 года, параллельно с продажей собственного жилья. Всего съездила на девять объектов. Вот какие варианты мне попадались.

С неудобной планировкой. Например, в одной квартире коридор был настолько маленьким, что казалось, будто с порога входишь в спальню. В большинстве вариантов санузел был совмещенным, хотя я привыкла к раздельному.

С маленькой площадью. Почти все однушки были меньше моей старой квартиры. Сама по себе площадь для меня была не критична, но не хотелось переезжать в более тесные условия, чем было.

В старых домах. За 5 500 000 ₽ можно было купить хорошую однушку с ремонтом в центре, но в хрущевке. Мне не очень хотелось связываться со старыми домами, поскольку там плохая шумоизоляция и могут всплыть проблемы с коммуникациями. Но квартиры в относительно новых домах, которым 10—20 лет, часто продавали без ремонта или с минимальным предпродажным ремонтом. То есть надо было планировать еще вложения.

Со сложной схемой покупки. Меня всегда встречали риелторы, и я сделала вывод, что сделка покупателя и продавца напрямую, как было у меня со старой квартирой, — это редкость.

Продавцы нанимали риелторов, потому что везде предстояли сложности: например, квартира была в ипотеке или с небольшим сроком владения, так что предстояло придумывать что-то с налогами. Риелторы сразу говорили, что за их услуги придется платить и мне тоже, а не только продавцу. Я не уточняла стоимость услуг, поскольку квартиры все равно не нравились.

Я пыталась торговаться, если видела, что, например, обои подраны котом, но больше 100 000 ₽ мне ни разу не уступали.

В середине августа на сайтах объявлений появилась двухкомнатная квартира в кирпичном доме. Цена была ровно 5 500 000 ₽. Дом 1986 года постройки, и, если судить по фото, в квартире требовался ремонт. Я записалась на просмотр в день размещения объявления — по словам риелтора, оказалась четвертым потенциальным покупателем.

Площадь квартиры — 48 м², а большой комнаты — 16 м². Коридор небольшой, и это плюс, поскольку вся полезная площадь ушла в жилые помещения. Но в нем была лепнина на стенах, модная еще в прошлом веке. Лоджия — 6 м², но там был деревянный пол, а окна не трогали с момента сдачи дома. Риелтор продавца сообщила, что в квартире никогда не меняли проводку и трубы.

Эту двушку продавал мужчина, который недавно развелся и переехал из Хабаровска в соседний город. У квартиры было три проблемы.

Она находилась в ипотеке. Это означало, что сделку надо согласовать с банком. Проблемой занималась риелтор продавца, и, наверное, все решилось благодаря тому, что я согласилась взять ипотеку в том же банке, что и у владельцев моей будущей квартиры. Мы с риелтором посчитали, что если я буду переводить ее в свой зарплатный банк, то потеряю в деньгах. А так в плюсе оказались обе стороны сделки.

Была в собственности меньше пяти лет. Продавец купил это жилье после 1 января 2016 года, а значит, ему надо было платить налог 13% с дохода от продажи. С этим ничего не поделать.

Куплена в браке. По закону требовалось согласие бывшей супруги на продажу. Как я поняла, она была не против, но ей не хотелось заниматься оформлением бумаг, так как она жила не в Хабаровске. Риелтор сказала, что к сделке будет доверенность на ее имя от жены продавца. Так и случилось.

Видимо, многих покупателей все эти проблемы на старте оттолкнули, а владельцу нужно было продать квартиру быстро. Поэтому мы сразу договорились о сделке — и вышли на нее через три недели, когда продавец подготовил все бумаги.

Я заплатила около 11 000 ₽ за ипотечное страхование и 2800 ₽ за оценку квартиры для банка.

Риелтор взяла деньги за свои услуги не только с продавца, но и с меня. Мы заключили договор, я заплатила 30 000 ₽. Мне было не жалко этой суммы, потому что она как посредник оформляла все бумаги, подавала в банк мою заявку на ипотеку, контролировала ее одобрение и сопровождала нас в банке и МФЦ.

Кроме того, думаю, что договор с риелтором — это еще и разделение ответственности. Если, например, у продавца «всплывут» дети, о которых во время сделки речи не было, я смогу предъявить претензию риелтору.

Около месяца между продажей старой квартиры и покупкой новой я жила у родственников. Сначала пользоваться этой возможностью не хотелось, и я надеялась сразу переехать в новое жилье. Но сделать это удалось лишь в начале сентября, в день оформления сделки в МФЦ. После этого я стала оценивать масштабы будущего ремонта. Но это уже другая история — расскажу о ней отдельно.