Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок

Первую квартиру Андрей купил в 2013 году, когда ему было 25 лет. Он получал 40 000 ₽, а квартира стоила 3 миллиона. Единственным решением была ипотека.

Срок ипотеки зависит от двух чисел: первоначального взноса и ежемесячного платежа. На взнос Андрей накопил самый минимум — 450 000 ₽. В месяц он мог отдавать банку не больше 2/3 зарплаты — 26 000 ₽. Поэтому ипотеку пришлось брать на 30 лет.

К концу срока Андрей выплатит банку 9,5 млн — в три раза больше, чем стоит его квартира. Друзья решили, что Андрей попал в кабалу на всю жизнь. Но он задумал отличный план.

Ипотеку Андрей взял под 12% годовых. В 2020 году он рефинансировал ее под 8%, когда ставки упали. Остаток долга составил около 2,4 млн рублей, и новый платеж с учетом 23 лет ипотеки равен 19 000 ₽.

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если ежемесячный платеж отнимает больше половины зарплаты. Говорят, вы не сможете отказывать себе во всем и через несколько лет сорветесь. Но если вам хватает амбиций и повезло с профессией, то экономить больше года не придется.

Финансовые эксперты беспокоятся не зря: если сегодня выплачивать кредит трудно, то завтра будет еще труднее. Реальные располагаемые денежные доходы, то есть доходы за вычетом коммунальных услуг и налогов, с 2013 года падали на 1—2% в год. Исключение — 2018 и 2019 годы: доходы остались на уровне 2017 года. В 2022 году они снизились на 1,4% по сравнению с предыдущим.

Инфляция обесценивает зарплаты: сегодня 50 тысяч хватает на хлеб и зрелища, а завтра — только на хлеб. Россияне беднеют.

Но не все: есть исключительно везучие люди, чья зарплата растет быстрее, чем ее обесценивает инфляция. Чтобы оценить, относитесь ли вы к их числу, подумайте:

• сколько зарабатывают лучшие в вашей профессии;
• готовы ли вы остервенело учиться и расти.

Наш герой Андрей — программист из Петербурга, его доход за два года вырос на 100%. Сначала он отдавал за ипотеку две трети зарплаты, в 2015 году — только треть. Амбиции толкают его дальше, поэтому скоро платить за кредит станет совсем просто. Андрей это понял сразу, поэтому не побоялся взять кредит, хотя сначала платил за него из последних денег.

2023 год. Средняя зарплата программиста в Петербурге — около 200 тысяч рублей, то есть Андрей увеличил доход в пять раз. С учетом рефинансирования он тратит на ипотеку менее 10% ежемесячного дохода.

Андрей купил квартиру в 2013 году, и его платеж составлял 26 000 ₽. Тогда на эти деньги можно было купить 1000 буханок хлеба по 700 граммов, а сейчас — только 578.

Когда Андрей взял ипотеку, для его квартиры остановилось время: хлеб, одежда и недвижимость дорожают, а его квартира — нет.

При этом рыночная цена квартиры растет. Стоимость жилья за квадратный метр в Москве с 2013 по 2023 год выросла в среднем с 170 000 до 240 000 ₽.

В 2020 году наш герой снизил платеж до 19 000 ₽. Теперь квартира будет стоить те же 19 000 ₽ в месяц, даже если деньги так подешевеют, что на них будут печатать антиправительственные листовки.

К концу срока вместо 2,5 млн Андрей отдаст банку 9,5 млн. Звучит жутко, если не делать поправку на инфляцию. Чем дольше Андрей отдает долг, тем более дешевые рубли перечисляет банку.

С 2015 по конец 2021 года прогрессирующая инфляция составила 33%, а с 2000 года — 529%. С момента покупки Андреем квартиры в 2013 году инфляция составила около 87%. В 2046 году при сохранении этих темпов роста его квартира будет стоить более 28 млн рублей.

Платить по кредиту будет проще, потому что квартира сама зарабатывает деньги. Если вы заселитесь в нее сами, то сэкономите на аренде. Если сдадите другим, то получите их оплату.

Сначала Андрей сдавал квартиру в аренду за 17 000 рублей в месяц — эти деньги уже покрывали оплату ипотеки на две трети. И время работает на него: с каждым годом цена аренды растет, а сумма взноса по кредиту — нет.

2023 год. У Андрея однокомнатная квартира в ближнем Подмосковье, в Видном. Сейчас квартиру там можно снять в среднем за 28 000 ₽ в зависимости от состояния и ремонта. Эта цена перекрывает платеж после рефинансирования кредита и даже первоначальный платеж по ипотеке.

Еще одна причина, почему Андрей не стал гасить ипотеку досрочно — он научился зарабатывать, используя накопления. Проще всего положить деньги на депозит в банке и получать процент. Если ставка по вкладу 15%, а по ипотеке — 12%, то выгоднее положить деньги на счет, а не гасить кредит досрочно.

Еще больше можно заработать, если вкладывать в акции или играть на курсах валют. Если бы Андрей отдал свободные деньги в счет кредита, то сократил бы переплату на несколько тысяч. Но он купил доллары и к апрелю 2022 года увеличил накопления на 200%, заработал сотни тысяч.

200%

так вырос курс доллара с января 2013 по март 2022 года

Если планируете купить квартиру в ипотеку, не тяните: накопите денег на минимальный взнос и берите кредит на долгий срок — это окупится. Вскоре платежи по кредиту станут для вас привычным, как отчисления 13% зарплаты государству.

Не пытайтесь повторить этот трюк, если рискуете потерять работу и не знаете, какой будет ваша зарплата через несколько лет. Еще такая тактика не сработает, если в экономике все изменится: рубль укрепится, инфляция притормозит, уровень жизни начнет расти. Тогда Андрей погасит ипотеку досрочно и будет прав.

2023 год. До июля 2021 года ипотеку на новостройку можно было взять под 6,5% годовых. Ставки по вкладам были немного ниже, потом сравнялись с процентом по ипотеке. В 2023 году ставка льготной ипотеки на новостройки — до 8%, семейная ипотека — до 6%. На вторичное жилье ставки во втором квартале — в среднем от 10,6 до 12%.