Как мы купили участок для строительства в складчину с друзьями

Видовой участок обошелся нам в два раза дешевле рыночной цены.

Мы с семьей живем в Новомосковске Тульской области, где расположены несколько крупных химических предприятий. Среди них — производитель азотных удобрений и аммиака, а еще большой завод бытовой химии. Периодически в городе неприятно пахнет, жители часто жалуются на качество воздуха, поэтому многие предпочитают жить в пригородах. Нам тоже хотелось иметь дачу.

На готовый дачный дом с участком у нас не было денег. Поэтому мы решили действовать последовательно и сначала найти земельный участок, купить его, а потом по мере накопления денег осваивать и строить дом: хотели заказать в строительной компании небольшой каркасный домик.

Строго говоря, на участок денег у нас тоже не было: мы планировали взять потребительский кредит, поэтому бюджет заранее ограничили суммой 400 000 ₽ — больше нам вряд ли бы одобрили, к тому же эта сумма казалась достаточной для наших запросов.

Дальше расскажу, как мы после долгих поисков нашли участок мечты и как с помощью друзей разобрались с нехваткой денег, при этом ни у кого не брали в долг и обошлись без второго кредита.

Многие люди перед покупкой земли просчитывают смету и детально формируют бюджет, но у нас было лишь большое желание иметь клочок земли и мечта — построить загородное жилье.

Наши запросы, возможно, покажутся наивными, но именно они давали нам энергию на поиски. Нам хотелось, чтобы рядом были лес, речка или озеро, приличные соседи, а еще чтобы можно было подвести коммуникации. Очень хотелось красивый вид на водную гладь, закат, бескрайние просторы или лес. При этом заброшенные деревни нас не интересовали. Мы рассматривали коттеджные поселки или развивающиеся пригороды. Объявления искали на «Авито» и звонили по указанным телефонам.

Сначала мы определили для себя радиус поисков 150 км от Новомосковска. Вот что мы нашли.

Земли в обычных деревнях. Мы побывали во многих деревнях и поселках нашей области, таких как Анишино, Люторичи, Руднев, Вороньи Выселки, Кондуки, Заокский, Спицинский. Среди них были совсем заброшенные поселения и более-менее живые пригороды.

Дороги в таких местах часто были разбиты, а поблизости не было и намека на медицинское учреждение. По работе мне нужно постоянно быть на связи, даже в выходные, но зачастую сотовый телефон совсем не ловил сигнал.

Участки в деревнях продавали в основном сами собственники, без риелторов. Так, в деревне Анишино за 31 километр от Тулы хозяин продавал хороший участок 15 соток и с коммуникациями по границе. В деревне была вполне сносная инфраструктура: школа и детский сад, медпункт, центральное водоснабжение, газ. Сторговались с хозяином до цены 250 000 ₽.

10 000 ₽

стоили 100 м² земли в обычных деревнях

Но потом мы подумали и поняли, что не получаем того, чего хотели прежде всего: живописного вида и пляжа, где можно было бы купаться. Мы отказались от покупки. Участок до сих пор продается на «Авито», за него сейчас просят 550 000 ₽.

Коттеджные поселки. Например, мы побывали в «Подосинки-лэнде» — это элитный коттеджный поселок в часе езды от Москвы на берегу Оки. Эту нашу поездку можно назвать экскурсией, потому что цены на землю и дома в поселке оказались заоблачными.

В этом и других коттеджных поселках за порядком обычно следит управляющая компания, которой надо ежемесячно платить. Как правило, поселки охраняются, а живут в них состоятельные люди. Участки находились рядом с лесом и рекой, как мы и хотели. Но позволить себе все это мы не могли.

70 000 ₽

минимум стоили 100 м² земли в коттеджных поселках

Территории рядом с турбазами и детскими лагерями. В Тульской области много турбаз и бывших пионерлагерей, около которых разрастаются загородные поселения. У нас были серьезные намерения в отношении участка вблизи деревни Бунырево. У туляков это излюбленное место отдыха, я сама все каникулы в детстве проводила в этих краях. Рядом здесь река Ока и сосновые леса.

Мы нашли участок за 600 000 ₽, по границе которого шли все коммуникации: электричество, газ и вода.

75 000 ₽

минимум стоили 100 м² земли рядом с турбазами и пионерлагерями

Нас остановила удаленность: участок находился за 150 км от нашего города, на просмотр мы ехали два часа. Потом еще два часа добирались обратно и за это время поняли, что каждые выходные такие поездки, еще и с маленькими детьми, мы не выдержим.

На поиски участка мы потратили примерно два года. В основном искали летом, потому что зимой сложно выбирать землю: все под снегом. После просмотра в деревне Бунырево мы решили сузить круг поисков до 40 км от города. Стали искать землю на реке Прони: у нас это самое известное место для дачного строительства, многие сюда переезжают для постоянной жизни.

На «Авито» было не так много предложений, и большинство нас не устраивали: участки стояли или в центре деревни, а значит, без красивого вида, или в чистом поле на отшибе. Был участок 19 соток с шикарным видом на речку, хотя и без леса рядом. Земля стоила ровно миллион. Мы позвонили по телефону с намерением поторговаться. Ответил агент: он сообщил, что собственник торговаться не будет — и точка.

Но было похожее объявление с ценой еще выше — 1,1 миллиона за участок 19 соток в селе Стрельцы. Мы позвонили без особой надежды. Нам ответил сам владелец, он сразу согласился снизить цену до 700 000 ₽. Как мы поняли, сделка была срочной, хозяину земли прямо сейчас нужны были деньги.

Дело было летом, в разгар дачного сезона. Мы съездили на место, и участок нам очень понравился: он был на возвышенности, с видом на изгиб Прони. По реке постоянно ходили катера и лодки, можно было за ними наблюдать. Рядом, за полем, хороший песчаный пляж. Вокруг стояли красивые основательные дома, в которых люди живут круглый год.

Поблизости проходит федеральная трасса Р132, но ее почти не слышно, она уходит вбок от участка, к тому же закрыта множеством деревьев. В целом это был скорее плюс, чем минус: федеральную дорогу всегда чистят, по ней легко добраться до нашего города.

Перед покупкой земли мы пообщались с жителями соседних домов и спросили, как дела с коммуникациями. Люди рассказали, что здесь есть центральный водопровод, газ, а линия электропередачи проходила прямо вдоль участка — ее мы и так сразу заметили.

Когда мы торговались за участок в Стрельцах, еще не представляли, где взять деньги. Даже цена 700 000 ₽ была для нас слишком высока: она почти в два раза превосходила наш бюджет.

Именно тогда нам и пришла идея купить участок вместе с друзьями в долевую собственность. У меня есть подруга Юля, с которой мы дружим уже 15 лет. Мы познакомились на работе и много времени проводили вместе, путешествовали вдвоем и ходили на вечеринки. После замужества стали общаться уже семьями, крестили детей друг друга и отмечали праздники. У Юли и ее мужа Миши есть опыт в строительстве дома: они построили дом в нашем городе. Но после рождения дочери они тоже стали думать о даче и возможности выезжать на природу.

Когда мы предложили друзьям вместе купить участок, не ожидали, что они согласятся. Такая покупка казалась непонятной, таила в себе дополнительные расходы и формальности. Но, к удивлению, друзья согласились. Они сами съездили на участок, и он покорил их. Мы не давили на друзей и даже решили не ехать вместе с ними на просмотр, чтобы они самостоятельно все посмотрели и сами приняли решение.

В совместной покупке были и плюсы. Например, возможность обустроить участок общими усилиями. Мы договорились, что поставим между нами забор, а расходы на его строительство поделим пополам. Еще решили, что когда кто-то подводит коммуникации или заказывает стройматериалы, то предупреждает об этом вторую семью. Так будет дешевле всем: например, если Юля с Мишей заказывают экскаватор с оплатой минимум за два часа, а работы у них на час, мы можем оплатить половину и еще час экскаватор будет работать у нас.

Схема покупки выглядела следующим образом. Каждый платил по 350 000 ₽ и получал в собственность 9,5 сотки. Все расходы по оформлению сделки мы тоже договорились поделить пополам. Участок приняли как состоящий из двух долей и право собственности оформляли по ½ доли на моего мужа и на Юлю. Так сделали из-за имущественных вычетов: супруг Юли уже исчерпал свой лимит, а у нее был остаток вычета. Право на вычет было и у моего мужа.

Мы устно договорились, что после сделки закажем межевание и сразу же оформим раздел. Со строительством дома никто не спешил, а коммуникации решили тянуть в следующем году. У друзей были наличные на покупку, а мы, как и планировали, взяли кредит 350 000 ₽ на пять лет под 14,9% годовых.

Так как участок продавал собственник, риелторов у нас не было, мы решили к ним не обращаться: слишком дорого, к тому же они все равно не дадут никаких гарантий чистоты сделки. Мы сами все проверили: попросили у хозяина участка свидетельство о праве собственности на землю и паспортные данные владельца. Собственником был отец продавца, и продавец предупреждал нас об этом заранее. Документы не вызвали сомнений.

Чтобы составить договор купли-продажи, мы обратились в БТИ. Подумали, что обратиться в государственную организацию надежнее. Юрист БТИ за 3000 ₽ составил нам договор купли-продажи, еще 3500 ₽ мы заплатили за справку БТИ, что на участке нет капитальных строений. Юрист объяснил, что без такой справки сделку могут не зарегистрировать, и по совету юриста мы заказали эту справку у кадастрового инженера в том же БТИ. Инженер съездила на участок и убедилась, что там нет построек.

У нас не было опыта покупки земли, но юрист БТИ подробно объяснил процедуру: нужно сходить в МФЦ и подать документы, чтобы сделку зарегистрировал Росреестр.

Документов требовалось не так много:

1. Договор купли-продажи.
2. Справка об отсутствии капитальных строений на участке.
3. Паспорта участников сделки.
4. ИНН и СНИЛС участников сделки.

Мы предварительно записались в МФЦ и договорились с продавцом встретиться там. Продавец пришел со своим отцом, который и подписывал все документы. Процедура оформления заняла 30—40 минут.

К расходам прибавилась уплата госпошлины через терминал МФЦ — 175 ₽ на каждого покупателя.

После МФЦ мы отправились в банк. Там продавец открыл счет и положил на него 700 000 ₽, которые мы ему передали наличными. Мы взяли расписку, что продавец получил деньги: он написал, что принял от моего мужа 350 000 ₽ в счет оплаты ½ стоимости участка и никаких претензий не имеет. Такую же расписку он оформил для Юли, после чего мы распрощались.

Через две недели нас с друзьями пригласили в МФЦ и мы получили выписки из ЕГРН. Все расходы на оформление сделки мы, как и договаривались, поделили пополам: Юля оплачивала все расходы в БТИ, а я потом перевела ей половину потраченной суммы.

Нам нужно было официально разделить участки между собственниками, чтобы каждый знал, где его земля, и это было закреплено на бумаге. Для этого мы наняли кадастрового инженера, который должен был подготовить межевой план. Без такого плана официально поделить участки невозможно. Кроме того, мы и сами хотели уточнить границы земли, чтобы потом не возникло проблем.

За межевание мы заплатили 10 000 ₽: в эту сумму входили 6000 ₽ за оформление документов и 4000 ₽ за определение четырех угловых точек участка. Можно было заказать шесть точек, чтобы сразу вынести на местность границу между участками, но мы решили, что разметку сделаем сами на основании чертежа инженера, когда будем устанавливать забор. Уверена, что с соседями проблем не будет, поэтому ни к чему было платить еще 2000 ₽ за две лишних точки.

Кадастровый инженер приезжал на наш участок со специальным оборудованием и колышками. Он определил координаты на местности с помощью спутникового приемника, сделал разметку четырех точек и установил границы земельного участка.

В межевом плане кадастровый инженер также поставил точки H1 и H2, которыми разделил землю на равные по площади новые участки. То есть граница на плане существует, а на местности — пока нет.

Кадастровый инженер выдал нам:

1. Межевой план, где подразумевалось, что земля будет поделена на две равные части.
2. Документ со сведениями о выполненных измерениях и расчетах.
3. Документ со сведениями об образуемых участках.
4. Заключение о возможности раздела.
5. Чертеж земельного участка и его частей.
6. Схему расположения земельных участков.
7. Диск со всей вышеуказанной информацией.

Когда мы получили документы, то составили соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности. Нам хотелось иметь собственный участок для личного пользования, который при необходимости можно продать и не спрашивать ни у кого разрешения. Мы скачали образец соглашения в интернете и подготовили его в трех экземплярах: нам, друзьям и в Росреестр.

К соглашению мы приложили межевой план, выписки из ЕГРН и отправились в МФЦ. Там уплатили по 350 ₽ госпошлины с каждой семьи и сдали документы. За новыми выписками мы пришли через три недели: они были готовы гораздо раньше, но у нас не было возможности их забрать.

Получается, мы фактически ликвидировали прежний участок и создали два новых с двумя разными кадастровыми номерами. То есть мы были совладельцами, а стали соседями.

Наш земельный участок по документам был предназначен для ведения садоводства и огородничества.

Это не значит, что на таком участке можно только заниматься садоводством, — дом тоже можно построить.

Однако поселковая администрация к таким участкам не будет подводить коммуникации или чистить дорогу от снега. Еще нам говорили, что у крупных банков существуют специальные ипотечные программы для поддержки индивидуального жилищного строительства, а с участком для садоводства такие кредиты не дадут.

Наши друзья сразу стали переводить землю под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС и прорекламировали такую возможность нам.

Мы тоже решили изменить вид разрешенного использования земли, и для этого нашлось еще несколько причин:

1. Нам сказали, что коммуникации к землям ИЖС подвести проще. Некоторые поставщики ресурсов придираются и не хотят тянуть трубы к зданиям, которые формально считаются дачами.
2. У дома будет адрес, и можно даже там прописаться.
3. Администрация села будет обязана чистить снег, вывозить мусор и вообще содержать муниципальную территорию возле дома в порядке.
4. В целом статус участка выше, и это помогает при решении всех вопросов со строительством и проживанием. Земля будет стоить дороже.

У нас не было никаких ограничений на смену вида разрешенного использования земли, так как участок находился в границах населенного пункта — села Стрельцы. Часто садовые участки включены в состав СНТ, а те стоят на землях сельскохозяйственного назначения — в такой ситуации изменить статус земли гораздо сложнее.

У нас же процедура прошла быстро: мы пришли в МФЦ с паспортом и выпиской из ЕГРН. Заявку на смену вида разрешенного использования земли заполнил сотрудник МФЦ, мы уплатили госпошлину 350 ₽. Вот и все: через две недели мы забрали выписку, где был прописан новый статус земли — для ИЖС.

Сразу после покупки участка мы решили заняться коммуникациями. Для подключения электричества подали электронную заявку через портал электросетевых услуг «Россетей». Все действия согласовывали с нашими друзьями, как и договаривались.

Так как электрическая сеть находилась совсем близко от участка, мы должны были подключиться по льготной ставке 550 ₽. Но «Россети» помимо этого выставили нам еще 2960,25 ₽ за монтаж и транспортные расходы. Мы попытались выяснить, в чем дело, но нас просто уверяли, что все правильно и мы должны платить. Нам не хотелось ругаться из-за такой суммы, поэтому мы оплатили оба счета: и на 550 ₽, и на 2960,25 ₽.

Еще мужу выдали список стройматериалов, которые мы должны купить, чтобы подключить свет, но мы еще ничего не закупали и не узнавали их стоимость. В «Россетях» сказали, что ждать подключения надо до шести месяцев. Пока дело не сдвинулось.

Еще мы подали заявку на получение техусловий в региональный водоканал. Мы договорились с соседом, который живет с другой стороны в своем доме постоянно, что он бесплатно разрешит нам обоим сделать врезку в его колодец.

Смету по водопроводу мы еще не составляли, но ориентировочно подведение воды будет стоить 50 000 ₽. Вопрос с прокладкой водопровода мы отложили, так как у нас пока нет ни дома, ни фундамента.

За документацию о подключении воды мы ничего не платили.

Газопровод проходит под землей по границе участка, но этим вопросом мы еще не занимались и в ближайшие годы не планируем, потому что строить будем летнюю дачу и вопрос отопления не так важен.

В планах у нас и наших друзей — начать строительство на участках весной 2022 года. Юля с мужем уже выбирают формат постройки и рассматривают небольшие А-образные дома с террасой. Было бы интересно поставить рядом одинаковые дачи, ведь нам такие тоже нравятся. Но если вдруг не получится строиться одновременно — не беда. Ссориться из-за этого мы точно не будем.

В расходы также можно включить проценты по кредиту, который мы платим. Точнее, уже выплатили: в январе 2022 года мы досрочно погасили долг. Вносили каждый месяц от 40 000 до 50 000 ₽, хотя по графику должны были вносить всего 13 000 ₽. Переплата в итоге составила всего 10 000 ₽. Получается, сам участок фактически обошелся нам в 360 000 ₽.

Еще мой муж сможет воспользоваться вычетом и получит от государства, как мы посчитали, 46 800 ₽ — с суммы кредита и процентов. Так что участок будет стоить 313 200 ₽. Нам кажется, что это выгодная покупка с учетом красоты места, где мы взяли землю.

1. Не имей сто рублей, а имей сто друзей. Мы бы никогда не смогли купить участок нашей мечты, если бы делали это в одиночку: просто не вытянули бы по деньгам. Считаю, что покупка участка в складчину была взаимовыгодной, ведь друзьям не пришлось тратить время на поиски, а мы уложились в бюджет. Кроме того, уверена, мы сэкономим много денег на параллельном строительстве двух домов.
2. Можно обойтись без риелторов, если обратиться к юристу и он составит договор. Документы у собственника можно запросить самостоятельно.
3. Нам казалось, что с нашим бюджетом сложно приобрести участок мечты с панорамным видом. Но если очень захотеть, можно найти варианты решения любой проблемы. Уверена, что желания — мощный мотиватор.
4. Брать кредит на покупку земли лучше, если уверены в досрочном погашении долга. Иначе переплата по процентам за все годы испортит впечатление от покупки.
5. Наладить коммуникацию с соседями, даже если видите их впервые, полезно для бюджета. В нашем поселке соседи знают, где лучше заказать экскаватор, бурильную установку или стройматериалы. Еще они разрешили бесплатно подсоединиться к коммуникациям, которые они сами делали. Соседи присматривают за участком в наше отсутствие. Надеюсь, когда-нибудь нам разрешат искупаться в реке с частного пирса.