Я давно хотел переехать за город.

В 2011 году я женился, через год появился первый ребенок. Жизнь в тесной хрущевке площадью 44 м² стала утомлять. Я задался целью решить эту проблему.

В итоге я решил построить дом. Причем не обычный, а круглый — купольный. О доме и стройке расскажу в следующей статье, а в этой — о том, как я выбрал и купил участок земли для него.

Расскажу вам свою историю. Готовьтесь, она длинная.

Критерии жилья нашей мечты

Мы с семьей жили в Москве в двухкомнатной хрущевке на пятом этаже. Общий метраж квартиры — всего 44 м², поэтому даже с одним ребенком нам было тесно. В тот момент с нами еще жила бабушка. Хотелось расшириться, но предложения на рынке столичного жилья были или унылы, или недостижимо дороги.

Переломным моментом для нас стала недельная поездка в Болгарию. Мы снимали там двухэтажный частный дом с четырьмя спальнями. А когда вернулись, поняли, что вся наша квартира — такой же площади, как одна гостиная в том доме. И мы решили, что хотим переехать в свой дом.

Сначала я искал готовое жилье. Критериев было несколько.

Не больше часа до работы. Я решил, что час — это максимальное время, которое я готов тратить на дорогу до работы. Поэтому искал стабильный общественный транспорт — метро или электричку — на котором можно было бы доехать от двери дома до любого вокзала или станции на Кольцевой линии за 45 минут. Еще 15 минут заложил на дорогу до офиса.

Чтобы облегчить поиск, я отметил на карте все возможные станции метро и железной дороги, от которых до Кольцевой линии можно добраться за разумное время. Дома смотрел в радиусе 1500 м от станции, если поездка занимала 30 минут. Если 45 минут — искал дома в радиусе 500 м от станции.

Финансовая доступность. В 2012—2013 годах я планировал уложиться в 4 млн рублей.

Жилая площадь от 80 м². Я хотел от двух до четырех комнат, большую кухню и удобную планировку, чтобы можно было и уединиться в отдельной комнате, и умещаться в общем пространстве с семьей и друзьями.

Нормальная инфраструктура. Это было необязательное требование, но все-таки хотелось бы иметь рядом с жильем магазин, школы и детские сады.

Та самая гостиная в Болгарии, что сподвигла нас искать другое жилье
Та самая гостиная в Болгарии, что сподвигла нас искать другое жилье

Почему мы не купили ничего готового

В 2012 году я искал жилье в Москве и ближайшем Подмосковье. Быстро понял, что купить частный дом с бюджетом 4 млн рублей нереально. Все, что нам нравилось, было либо очень дорого, например 30 млн за дом, либо очень уныло, например у свалки в Железнодорожном. Идею купить готовое мы отложили — и стали копить деньги.

К 2017 году бюджет поисков вырос до 12 млн рублей: 6 млн мы планировали выручить от продажи квартиры, еще миллион накопили, столько же готовы были дать родители. Остальную сумму я собирался брать в ипотеку.

Сначала думали купить таунхаус или дуплекс. Под этот бюджет посмотрели несколько вариантов.

Таунхаусы мы смотрели на Калужском шоссе. Те, что без ремонта, стоили от 7,8 млн рублей. Самые интересные — большие и с окнами на две стороны — стоили от 10,5 млн рублей. Но мы решили таунхаус не покупать — вот по каким причинам:

  1. Площадь в 90 м² показалась нам небольшой, часть дома еще и занимала лестница на второй этаж.
  2. С двух сторон соседи — потенциальный источник шума.
  3. Дома продавались без ремонта. Я не был уверен, что мы уложимся в итоговый бюджет в 12 млн рублей.
  4. Я прочитал несколько статей о том, как УК в подобных поселках поднимают цены на свои услуги до 30 000—50 000 Р. На форумах мне подтвердили, что все так и есть.
  5. Территориально таунхаусы были очень далеко: 5 км на автомобиле по реконструируемому Калужскому шоссе без стабильного общественного транспорта вроде метро и электрички.

Мы отказались от этого варианта.

Второй этаж таунхауса, который мы смотрели. Все неплохо, но стартовая цена в 10,5 млн рублей без отделки и 5 км до ближайшего метро заставили нас отказаться от этого варианта
Второй этаж таунхауса, который мы смотрели. Все неплохо, но стартовая цена в 10,5 млн рублей без отделки и 5 км до ближайшего метро заставили нас отказаться от этого варианта

Дуплексы. В то время мой коллега собирался покупать квартиру побольше. Идея загородной недвижимости ему понравилась. Мы придумали купить дуплекс — это один дом с двумя отдельными входами для двух семей. В этом был смысл: друг друга мы знали, а иметь адекватных соседей за стеной — большой плюс.

Мы нашли трехэтажный дуплекс площадью 133 м² за 5,5 млн рублей в трех километрах от метро «Новокосино». Но довольно большой дом стоял всего на двух с половиной сотках земли. Окна выходили на бетонную стену соседнего дуплекса, до нее было всего шесть метров. Места на участке было смехотворно мало. От этого варианта мы отказались, а других подходящих не нашли.

Готовые дома недалеко от Москвы мы тоже смотрели. Но это были покосившиеся хибары или даже части старых домов. В зависимости от площади участка, места и ветхости дома они стоили от 3 до 9 млн рублей. Все, что стоило дешевле 12 млн рублей, было или недоделанным, или просто сомнительного качества. В общем, нам ничего не приглянулось.

Оставалось одно: купить землю и построить на ней дом по своему проекту. Так мы и решили поступить. Чтобы уложиться в 12 млн рублей, нужно было купить землю не дороже 3 млн. Остальные деньги мы оставили на стройку, потому что, по предварительным расчетам, в меньшую сумму было бы сложно уложиться.

Необходимо было сделать три вещи:

  1. Продать квартиру.
  2. Найти землю.
  3. Выбрать проект.

Мы делали это все одновременно. К моменту, когда я выставил квартиру на продажу, у нас уже были договоренности по проекту и участку.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как мы продали квартиру

У нас была квартира на последнем этаже пятиэтажной хрущевки на Щелковском шоссе. Звукоизоляция была плохая — мы слышали все, что происходит у соседей. Один сосед постоянно курил в подъезде, и запах шел в нашу квартиру.

Но у нас был и плюс: состояние квартиры. Десять лет назад в ней сделали ремонт с заменой электрики и труб. Потом мы установили дорогие пластиковые окна и бризеры с фильтрами и подогревом — это такие приточные очистители воздуха. Незадолго до продажи сделали свежий косметический ремонт, небольшую перепланировку и усилили звукоизоляцию.

Это объявление о продаже нашей квартиры. Вид на гостиную от окна. За рядом шкафов из сосны располагается кабинет в 2,5 м². Если задернуть штору, можно отделить еще и зону с диваном-кроватью
Это объявление о продаже нашей квартиры. Вид на гостиную от окна. За рядом шкафов из сосны располагается кабинет в 2,5 м². Если задернуть штору, можно отделить еще и зону с диваном-кроватью
Добавленный в ходе перепланировки кабинет. Пока мы еще жили с бабушкой, здесь была спальня ребенка. Так удавалось хоть как-то отселить его на время сна из единственной доступной нам комнаты
Добавленный в ходе перепланировки кабинет. Пока мы еще жили с бабушкой, здесь была спальня ребенка. Так удавалось хоть как-то отселить его на время сна из единственной доступной нам комнаты

Продажа. Риелторы, с которыми я общался, утверждали, что наша квартира никому не нужна. По их словам, хрущевка на пятом этаже — это хлам, который мне надо продавать максимум за 4,8 млн рублей, из которых еще 200 тысяч нужно отдать за их услуги. Я решил попробовать продать квартиру самостоятельно. Тем более у нас был свежий ремонт, квартира выглядела хорошо, мы оставляли большую часть мебели, техники и кухню. Можно было заезжать и жить.

Для начала я создал заявку на «Циане». Платформа на основании статистики автоматически оценила нашу квартиру в 6,5 млн рублей. Я поставил цену в 6 млн рублей, хотя рассчитывал на 5,5 млн. Это была моя субъективная оценка нашей квартиры.

Сразу после публикации на меня посыпались звонки: риелторы предлагали свои услуги. Изначально я жестко отказывал, а потом стал предлагать такой вариант: вы можете приводить клиентов, но я не даю никаких обязательств работать именно с вами и буду продавать дальше сам.

В итоге я продал квартиру за месяц. Было около 15 просмотров. Покупателей, которым понравилась квартира, привел один из риелторов. Это была семья из одной женщины и двух взрослых детей — старшеклассников. Они жили в Балашихе в просторной трешке в 40 минутах езды от Мкада, но ездить на учебу и работу им было далеко. Они искали вариант поближе и готовы были сменить свою трешку на нашу скромную двушку с доплатой. Дополнительно они надеялись на расселение пятиэтажек по программе реновации, так как слухи об этом тогда уже ходили. Но на февраль 2020 года нашу пятиэтажку так и не расселили. После нескольких раундов переговоров мы договорились на 5 850 000 Р. Это был май 2017 года.

Риелторы создали мне дополнительный поток покупателей. Просмотры активно шли, квартиру мы продали быстро. Сейчас я думаю, что поторопился и продешевил. С другой стороны, мне тогда уже срочно нужны были деньги на покупку участка.

Временное жилье

Поскольку мы продали свою квартиру, нам нужно было найти жилье в аренду. Это оказалось непросто. Мы выбрали 10 станций метро, от которых нам было бы удобно добираться до работы. Дальше отфильтровали варианты по площади и цене. Нашлось около 500 объявлений.

Из этих 500 вариантов мы выбрали те, что с приличным ремонтом, — осталось штук 10. В шести нам сказали, что не поселят семью с детьми. По одному адресу жила бойкая бабуля с чистым, но устаревшим ремонтом и гремящим холодильником ЗИЛ. По другому адресу квартира была ужасно грязной, особенно нас потряс слой жира вокруг плиты в 3 см толщиной. Из предпоследней мы уехали, потому что риелторы не договорились друг с другом и никто не смог нам ее показать. Осталась последняя квартира.

Мы посмотрели квартиру и поняли, что она нам подходит. Только после этого приехал риелтор, за пять минут заполнил документы и получил свои 16 500 Р, а мы подписали договор найма квартиры.

В итоге в мае 2017 года, перед продажей квартиры, мы сняли двухкомнатную хрущевку на втором этаже в 7 минутах ходьбы от станции МЦК «Шоссе Энтузиастов». Квартира стоила 33 000 Р в месяц, за воду и электричество по счетчикам мы платили еще 1000 Р.

Мы внесли плату за первый и последний месяцы. Рассчитывали прожить там от 6 месяцев до полутора лет — в зависимости от того, как пойдет стройка. Участок на тот момент мы еще не купили, но уже активно рассматривали разные варианты. В итоге в квартире мы прожили все полтора года, съехали только в декабре 2018. Только на аренду квартиры, без учета счетчиков, у нас ушло 577 500 Р.

Как мы нашли проект дома

Участок и проект дома мы искали параллельно. Но так получилось, что с проектом определились раньше, чем купили землю.

Будущий дом я присматривал на сайтах с проектами. Минус такого варианта — не до конца понятно, сколько будет стоить готовый дом. На сайтах с проектами указывают цену только за проект — это значит, что в цену включены чертежи и расчеты для строительства, без стоимости материалов, доставки и работы. На сайтах застройщика цены также могут отличаться от финальных: там показана стоимость «черновой коробки». А ведь еще нужны стены, коммуникации, обустройство бойлерной с котлами и другие вещи.

Тогда я еще не знал, что проект отличается от готового дома минимум на 30%. Но на всякий случай уже на старте заложил дополнительные расходы.

Мы стали снова ездить на просмотры. Для этого существуют площадки готовых домов. Например, в Москве такая есть рядом с Икеей Белая Дача, там расположено около 30 готовых демонстрационных домов
Мы стали снова ездить на просмотры. Для этого существуют площадки готовых домов. Например, в Москве такая есть рядом с Икеей Белая Дача, там расположено около 30 готовых демонстрационных домов

Сейчас на рынке есть несколько технологий постройки. Я сразу отмел дома из сип-панелей — это такие панели-бутерброды из фанеры и утеплителя. Они дешевые, 100 м² стоят от 1 млн рублей в базовой комплектации. Нам этот вариант в целом не понравился, так как даже в демонстрационном образце было очень душно, а в пенопласте утеплителя могут поселиться грызуны.

Классические срубы или дома из клееного бруса тоже не заинтересовали. Они выглядят красиво, но срубу нужно отстояться хотя бы год, чтобы осесть. Блочный дом тоже не понравился, потому что у блоков есть понятие цикла заморозки-разморозки. Это переход через температуру 0 °C, которых за год может быть несколько. Блоки рассчитаны на конечное число таких циклов, а потом начинают рассыпаться. Часто такие дома обкладывают снаружи кирпичом в один слой. Этот вариант я тоже сразу исключил. Оставались кирпичные и каркасные дома.

Под кирпичный дом нужен хороший фундамент. Если неверно уложить фундамент, могут пойти трещины в стенах. Строится такой дом дольше всех. Я думаю, что это самый дорогой вариант «коробки»: около 3 млн рублей за 176 м² в базовой комплектации.

В итоге я выбрал проект каркасного дома. Он строится из деревянного каркаса, снаружи и внутри обшивается отделочным материалом — фанерой, вагонкой или сайдингом. Между каркасом и отделкой помещается утеплитель. Это один из самых дешевых вариантов: на момент, когда мы искали, он стоил от 1,5 млн рублей за минимальную комплектацию для круглогодичного проживания. Еще один плюс в том, что каркасный дом получается легким. Его можно строить на свайном фундаменте — это недорого и быстро.

Пример летнего каркасника одного из известных производителей. Летний дом не утеплен, поэтому зимой будет или очень холодно, или очень дорого топить: все тепло будет просачиваться через тонкие стены. Зимние версии значительно дороже
Пример летнего каркасника одного из известных производителей. Летний дом не утеплен, поэтому зимой будет или очень холодно, или очень дорого топить: все тепло будет просачиваться через тонкие стены. Зимние версии значительно дороже
Это вариант блочного дома: более серьезный фундамент из бетона, каркас стен из блоков
Это вариант блочного дома: более серьезный фундамент из бетона, каркас стен из блоков
Это варианты из клееного бруса: недешево и не очень тепло. А если утеплять, бруса будет почти не видно
Это варианты из клееного бруса: недешево и не очень тепло. А если утеплять, бруса будет почти не видно

Пока я выбирал технологию, послушал один подкаст, где рассказывали про каркасные купольные дома. По технологии это тот же каркасник, только полусферической формы. Меня эта идея зацепила. В феврале 2018 года мы посмотрели такой дом под Королевым. Проект выглядел необычно и очень нам понравился.

Купольный каркасный дом стоил дороже обычного. Дом диаметром 12 м стоил 4 млн рублей в базовой комплектации. В эту сумму входил свайный фундамент, каркас дома с утеплителем, отделка купола вагонкой изнутри, отделка гибкой кровлей снаружи, окна. В базовой комплектации внутри не было ни стен, ни коммуникаций — проводов и труб.

Вот почему я все-таки выбрал такой проект:

  1. Свободная планировка. Я люблю, когда много маленьких комнат и есть большое общее пространство.
  2. Большие окна-патио 1,5 × 2 м.
  3. В доме был второй свет и мезонин. За счет того, что часть перекрытия второго этажа отсутствовала, потолок гостиной получался высотой 7,5 м. Внутри дома был балкон, он же мезонин.
  4. Мне понравилось, что проект уникальный и мало у кого еще есть такие дома.

После нескольких встреч с застройщиком мы поняли, что весь дом обойдется нам минимум в 7,5 млн рублей. Помимо базовой комплектации нам нужно было еще 2 млн рублей на стройку и 1,5 млн на дополнительные вещи типа внутренних стен. В бюджет по дому мы укладывались, поэтому примерно в июне 2017 года решились строить купольный каркасный дом.

Экстерьер круглого дома в Королеве, который мы ездили смотреть. Диаметр дома — 12 метров. Снаружи дом отделан гонтом лиственницы — это вот эти деревянные дощечки
Экстерьер круглого дома в Королеве, который мы ездили смотреть. Диаметр дома — 12 метров. Снаружи дом отделан гонтом лиственницы — это вот эти деревянные дощечки
Интерьер, вид с лестницы. Одна из особенностей дома — свободная планировка. Можно сделать два или даже три этажа, панорамное остекление и большую гостиную со вторым светом и мезонином
Интерьер, вид с лестницы. Одна из особенностей дома — свободная планировка. Можно сделать два или даже три этажа, панорамное остекление и большую гостиную со вторым светом и мезонином

Как мы искали участок под купольный дом

Для купольного дома нам подходил не каждый участок. При выборе нужно было учесть две вещи. Во-первых, пропорции нового дома: 12 м в диаметре. Во-вторых, расстояние 3 м от забора до дома. Это классическое пятно застройки, ближе к забору администрация муниципального образования строить не даст. По крайней мере, так сказал мой юрист. Получалось, что участок должен быть не меньше 18 × 18 м: 12 × 12 м — это размер дома, плюс по 3 метра с каждой стороны. А с учетом нормативов для застройки — требовалось минимум 4 сотки.

Нам хотелось найти участок побольше, например 6 соток. При этом нужно было уложиться в 3 млн рублей. То есть сотка земли должна была стоить не больше 500 000 Р. Такая цена за сотку была у участков либо больше 10 соток, либо с плохой инфраструктурой, где до ближайшего магазина или школы надо идти пешком 3 км. Реальные цены за сотку на нужных нам участках начинались от 750 000 Р.

Я изучал доски объявлений с учетом транспортной доступности. Отфильтровывал предложения по цене и размеру участка — и выезжал на реальный осмотр. Суммарно мы с женой ездили на просмотры десять раз. За один выезд просматривали несколько участков в одном районе.

Участки попадались двух видов:

  1. Пустые участки 12 соток за 7,5 млн рублей. Цена сотки на них была адекватная, но общая стоимость нам не подходила.
  2. Часть дома с участком 4—6 соток. Так бывает, когда крупный участок наследуют несколько человек, а потом делят его на более мелкие. Стоимость таких участков — от 3 до 5 млн рублей. Для моих целей они не подходили из-за маленькой площади, странной формы и небольшого расстояния до заборов или чужих домов.

Пока мы отслеживали рынок и искали варианты, почувствовали всю безысходность нашего положения. Предложений на рынке было очень мало, появлялись они редко и под наши критерии по цене, размеру и удаленности не подходили. Переплачивать мы были не готовы, а брать участок странной формы или в 50 км от Мкада не хотели. Риелторы помочь нам не могли: ничего нового они тоже не находили.

Вот мои советы тем, кто только начинает искать участок:

  1. Не стоит полагаться на секретные риелторские базы. Они существуют, но не помогают, потому что все то же самое и так можно найти в интернете.
  2. Ленивые и хитрые продавцы ставят геоточку в нужную вам область карты, а не там, где участок на самом деле расположен. Вы видите участок в Королеве, а на деле он будет в 100 км от него. Если цена в десять раз ниже рынка, скорее всего, участок очень далеко от указанного места.
  3. Придется отсеивать кучу предложений, причем вручную, а не фильтрами. Бывает, что продавец указывает слишком мало информации, поэтому нужное объявление не проходит ваши фильтры и выпадает из поиска.
  4. Вживую участки смотреть лучше весной, когда все растекается. Так можно понять, правда ли участок сухой.
  5. Кластеризуйте объявления. За одну поездку можно посмотреть несколько расположенных рядом участков. Возможно, в этом случае конкретный риелтор сможет показать что-то еще из его подборки.
Как-то попался хороший квадратный участок, но дорогой. Я прикидывал, как можно его разделить на три части. Целый участок за 12 млн рублей покупать было дорого, а треть за 4 млн — уже более-менее. Но идея была дикая
Как-то попался хороший квадратный участок, но дорогой. Я прикидывал, как можно его разделить на три части. Целый участок за 12 млн рублей покупать было дорого, а треть за 4 млн — уже более-менее. Но идея была дикая
Визуализация дома с деревьями на одном из участков. Сверху — размещение дома в масштабе
Визуализация дома с деревьями на одном из участков. Сверху — размещение дома в масштабе

Как мы в итоге нашли участок

Участок, который мы в итоге купили, подвернулся нам примерно через полгода активных поисков. Это была земля в частном секторе Балашихи, на тихой улице с грунтовым покрытием. Некоторые соседи жили там постоянно, другие приезжали на выходные или только в летний сезон — как на дачу.

До метро пешком около 4 км, до станции железной дороги — 600 м. Школа в километре от участка, магазин — у станции. До Кольцевой линии можно доехать за 35 минут на электричке или за 45 минут с пересадкой на метро.

Сам участок тоже соответствовал всем моим критериям:

  1. Площадь — чуть больше 5 соток.
  2. Правильная форма. Размер — 29 × 19 м, этого достаточно для дома и требуемого расстояния до забора.
  3. Стоимость — 3,8 млн рублей. Это было для нас приемлемо, и дешевле все равно ничего не находилось.

Мы отдали документы юристу на проверку, а также сравнили границы участка на бумаге — в кадастровом плане указаны его GPS-координаты — и в реальности. Оказалось, что границы не совпадают и соседей с двух сторон нужно будет подвинуть на 40 и 90 см соответственно. Это потенциально грозило разборками с соседями. Если оставлять как есть, то площадь нашего участка уменьшится.

Соседи были против того, чтобы что-то менять, но я решил все-таки поставить забор как положено. С одними соседями я выбрал компромиссный вариант: подвинул забор только на 20 см. У них участок всего 2,5 сотки, мой забор и так проходил почти вплотную к их дому. Вторая соседка ни в какую не хотела двигаться. Она вызвала инженеров, которые подтвердили нашу правоту. Но с этой стороны забора были заросли, и нас особо не заботил этот вид. Спустя год соседка за свой счет поменяла забор и поставила как нужно.

Замер участка на месте. На чертеже видно, что реальные границы не совпадают с кадастровыми
Замер участка на месте. На чертеже видно, что реальные границы не совпадают с кадастровыми

Сейчас я понимаю, что нам очень повезло. Длина фасада участка — 29 м. У меня есть своя парковка на несколько машин, а кому-то приходится парковаться у чужого забора. На участке было три вековых сосны и много плодовых деревьев. Цена в 3,8 млн рублей была чуть больше нашего бюджета, но мы решились на сделку.

Собственность на участок я оформил тогда же, в августе 2017 года. Фундамент мы возвели уже в декабре. Компания-застройщик строила дом девять месяцев при заявленных 3—6. Еще два месяца ушло на чистовую отделку. Мы въехали в дом в декабре 2018 года. В следующей статье расскажу, как я строил круглый дом.

Забегая вперед, скажу, что на момент въезда общий бюджет нашей затеи вместе с процентами по кредитам вырос до 14,5 млн рублей. Чтобы достроить дом, мне пришлось взять семь кредитов: ипотеку на землю, пять потребительских кредитов, которые я брал по мере необходимости, и еще один в виде рассрочки на мебель.

Наш участок перед тем, как мы начали приводить его в порядокУчасток до покупки: практически сплошные зарослиОбщий вид участка с установленным свайным фундаментом в январе 2018 года

Если надумаете переехать из квартиры в частный дом

  1. Решите, какой дом и какой площади вы собираетесь строить. Под эти размеры и ищите участок.
  2. Смотрите все сразу: цену, размер, окружение и расположение, а также инфраструктуру. Обращайте внимание на дороги, леса, магазины, школы. Вы должны примерно понимать, где есть смысл покупать землю, а где она вам точно не подойдет.
  3. При поиске старайтесь максимально задавать фильтры. Будьте готовы часть фильтров снять и много ездить на просмотры.
  4. Подпишитесь на выбранные условия поиска и следите за результатами. Нам потребовался год, чтобы найти участок, который нам подошел.
  5. Познакомьтесь с соседями и расспросите их о поселке. Лучше понимать, с кем вам, возможно, жить еще много лет.