Почему застройщик требует аккредитив в конкретном банке и не дает оригинал доверенности?

Нет ничего страшного в том, что вы не посмотрите доверенность. А аккредитив в конкретном банке застройщик требует, потому что, скорее всего, помогает банку заработать. Но вы вправе выбрать другой способ расчетов. Объясню, почему вы ничем не рискуете и что можно сделать с аккредитивом.

О том, что такое аккредитив, подробно написано в другой статье Т⁠—⁠Ж. Смысл схемы с аккредитивом, о которой вы спрашиваете, в том, чтобы аффилированный с застройщиком банк взял с вас комиссию за платную услугу.

Но это не обязательный способ расчетов с продавцом. Деньги на счет эскроу можно перевести и иначе, например обычным переводом или наличными через кассу, — закон этого не запрещает. При этом, если вы подписали договор долевого участия с таким условием, его придется выполнять.

Если в ДДУ есть пункт об аккредитиве и он затрудняет для вас исполнение договора, можно потребовать от застройщика исключить его, ссылаясь на статьи 18 и 19 закона о защите прав потребителей. Подобные пункты — навязанные и необязательные.

Но маловероятно, что застройщик добровольно согласится их убрать. А судебной практики по этому вопросу я не нашел: думаю, немногие ходят судиться из-за 20 000—30 000 ₽ комиссии при покупке такого дорогостоящего имущества, как квартира.

Недавно ЦБ РФ выпустил пресс-релиз, где рассказал про схему, с помощью которой застройщики и банки-бенефициары обходят эскроу-счета, и указал на риски, которые с ней связаны.

Схема работает так. Застройщик заключает с покупателем ДДУ и просит внести деньги на аккредитив для последующего перевода на эскроу-счет. Но впоследствии деньги так и остаются на аккредитиве, хотя по закону они должны быть перечислены на эскроу не позднее ввода в эксплуатацию.

Когда Росреестр регистрирует договор, он не проверяет, перечислили деньги на эскроу-счет или нет. Достаточно того, что в договоре прописана такая обязанность.

В итоге банк получает дополнительные доходы от размещения денег на аккредитивном счете, а застройщик — скидку от банка на ипотечную программу в строящемся доме.

Для покупателя это риск. В отличие от эскроу-счета, аккредитив не застрахован. Если у банка отзовут лицензию, покупателю не возместят деньги из средств Агентства по страхованию вкладов. И в случае банкротстве застройщика деньги не вернут с эскроу, потому что их там нет.

Доверенность — письменный документ, который одно лицо выдает другому для представительства перед третьими.

Обязательные реквизиты доверенности, которую выдает организация, — дата ее совершения и подпись руководителя или другого уполномоченного подписывать доверенность  .

Паспортные данные, место жительства, образец подписи доверенного лица — это необязательные атрибуты доверенности. На практике они почти всегда указаны в документе, но если их нет, это не делает доверенность недействительной  .

Общая мысль закона такая: когда представитель соглашается быть доверенным лицом, он сам добровольно предоставляет персональные данные, чтобы идентифицировать свои полномочия. Сведения прописывают в доверенности — то есть представитель соглашается с тем, что его персональные данные будут у третьего лица. Поэтому ссылка застройщика на то, что данные доверенного лица надо скрыть на основании закона о персональных данных, несостоятельна  .

Вы вправе требовать у застройщика предоставить вам полную информацию, которая влияет на выбор, в том числе показать доверенность. Это право дают два закона: о защите прав потребителей и о долевом строительстве  .

Если бы вы подписывали другой договор, а не долевого участия в строительстве, доверенность была бы существенным моментом. ДДУ же считается заключенным только с даты его государственной регистрации. То есть если вы подпишете договор с неуполномоченным лицом, правовых последствий для вас не будет: до регистрации такой договор не заключен, а значит, юридически не существует и обязанностей не порождает  .

Государство и ЕГРН гарантируют достоверность данных в ДДУ, в том числе проверяют полномочия представителя, который подписал договор со стороны застройщика. Например, если документы подпишет неуполномоченное лицо или представитель сделает это ненадлежащим образом, с исправлениями в документах, госрегистрацию прав приостановят до тех пор, пока застройщик не устранит замечания  .

У застройщика может быть две доверенности: одна — у представителя, который подписывает договор, вторая — у того, кто подает документы на государственную регистрацию. У второго представителя застройщика должна быть нотариальная доверенность  .

При этом обе доверенности будут предметом правовой экспертизы специалистов Росреестра — как при первичном приеме документов, так и при дальнейшей государственной регистрации. Представить в Росреестр доверенность с замазанными данными у застройщика не получится. У регистратора должна быть возможность прочитать ее и проверить на соответствие закону и паспорту  .

Если ДДУ зарегистрируют путем электронного документооборота, застройщик будет подписывать документы усиленной квалифицированной электронной подписью — она также гарантирует полномочия.

Даже если вы не прочли доверенность, за вас это сделает государственный регистратор. Он проверяет законность полномочий всех сторон по сделке с недвижимостью и несет персональную материальную ответственность за допущенные ошибки и убытки, которые могут возникнуть в связи с ними.

Поэтому любой регистратор проверит каждую запятую в доверенности и приостановит регистрацию, если возникнут сомнения в подлинности документа или полномочиях подписантов  .

Если вы не смогли ознакомиться с текстом доверенности, это не так страшно: за вас это сделает государственный регистратор — он обязательно проверит законность полномочий представителя застройщика.

Что касается аккредитива, проверьте ДДУ до того, как его подписывать. Если в договоре есть такой пункт, попробуйте его убрать. Учтите, что застройщик может не согласовать ваши правки к ДДУ — тогда придется выполнять его условия.