Новости
6K

ЦБ предупредил об опасности новых программ ипотеки от застройщиков — без эскроу-счетов

31
ЦБ предупредил об опасности новых программ ипотеки от застройщиков — без эскроу-счетов
Аватар автора

Елена Грудинина

ипотечный брокер

Страница автора

Банк России высказал озабоченность ипотечным кредитованием дольщиков через размещение денег на аккредитиве.

Застройщики в партнерстве с некоторыми банками предлагают клиентам схему взаиморасчетов по ипотеке на новостройки с размещением средств не на эскроу-счете, а на аккредитиве. По мнению ЦБ, это противоречит идее защиты дольщиков и ставит их в уязвимое положение, если что-то пойдет не так.

Расскажем подробнее.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что за схема с аккредитивом

Стандартная схема расчетов при заключении договора долевого участия (ДДУ) — через эскроу-счет. Это означает, что деньги дольщика замораживаются в банке. Застройщик сможет забрать их, только когда достроит дом и сдаст его в эксплуатацию  . Доступ к деньгам застройщик получит, только если предоставит уполномоченному банку, где хранятся деньги, разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Еще деньги на эскроу-счете застрахованы на сумму до 10 млн рублей. А значит, даже в случае банкротства или ликвидации банка, дольщик не потеряет вложения.

Такая многоступенчатая защита гарантирует, что не появятся новые обманутые дольщики.

Но в 2024 году девелоперы предлагают клиентам схему взаиморасчетов по ипотеке на ДДУ без эскроу. Некоторые банки запустили с застройщиками акционные ипотечные программы, по которым деньги заемщика хранятся на аккредитиве. Так называется специальный счет в банке, с которого можно снять деньги, если выполнены определенные условия. Банк здесь просто посредник, в то время как при расчетах по эскроу банк — полноценный участник сделки.

Так выглядит ипотечный договор с расчетами по ДДУ через аккредитив
Так выглядит ипотечный договор с расчетами по ДДУ через аккредитив

Регулятор также выявил схему, когда застройщик выкупает на взаимозависимую компанию или человека квартиру по ДДУ по цене ниже рынка, а потом эту же квартиру продают новому покупателю по договору уступки права требования, но по рыночной стоимости. Чтобы привлечь покупателя, могут предложить скидку.

На эскроу-счет в итоге идет заниженная сумма, которая не соответствует реальной цене жилья. И на случай банкротства банка застрахована именно эта сумма. Основная же часть стоимости изначально не фигурирует в ДДУ первого покупателя, а есть только в договоре уступки права требования. И именно эти деньги через первого покупателя пойдут напрямую застройщику — на аккредитив.

Почему ЦБ считает аккредитивы опасными для дольщиков

Схема выглядит похожей на эскроу, но только на первый взгляд. В отличие от эскроу аккредитив раскрывается, когда дольщик получает квартиру и регистрирует право собственности. Еще деньги на аккредитивах не страхуют. То есть если возникнут проблемы с банком, его лишат лицензии или ликвидируют, вернуть вложенное не получится. Дольщик рискует остаться должником по ипотеке и потерять квартиру, так как ДДУ не был полностью оплачен.

По мнению ЦБ, это создает большие риски для дольщиков и лишает их защиты, которую предлагает счет эскроу.

Кроме того, использование аккредитивов как таковых законно не всегда. Застройщик может принимать оплату без эскроу, только если:

  1. Начал строительство и уже продал по ДДУ более 10% от всей площади проекта.
  2. Построил минимум 30% от всей площади будущего объекта; по отдельным проектам степень готовности может быть и ниже — 15% или 6%, например, если дом строится по заказу муниципалитета или государственной власти и готовое жилье передадут в их ведение под социальные проекты  .

Чем опасны акции от застройщиков

Расчеты по ДДУ через аккредитивы — не первый повод для обеспокоенности Центробанка. С 2022 года, когда ЦБ резко повысил ключевую ставку, застройщики стали предлагать акционные ипотечные программы, чтобы сохранить спрос на новостройки на прежнем уровне. Тогда появились разные акции: околонулевая и траншевая ипотеки или ипотека за 1 рубль.

В итоге стандарты ипотечного кредитования стали снижаться. Люди покупают квартиры, при этом рискуют, переплачивают, часто непонятно, как заемщики планируют рассчитываться с кредитом.

Вот какие предложения есть у Банка России в марте 2024 года:

  • создать комитет, который будет разрабатывать и контролировать исполнение стандарта ипотечного кредитования;
  • ужесточить условия ипотек с господдержкой, чтобы застройщики не могли предлагать дольщикам какие-либо льготы, например пониженную ставку в 3%;
  • внести изменения в закон о долевом строительстве, чтобы застройщики никак не могли обойти эскроу-счет.

Центробанк также напомнил, что дольщики не должны полагаться на заверения менеджера застройщика или банковского сотрудника. Вместо этого нужно читать кредитный договор и договор долевого участия.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена ГрудининаПокупали жилье в новостройке? Расскажите, как рассчитывались с застройщиком:
  • felidaeПокупал вскоре после принятия закона, через эскроу счёт. Повезло и дом сдали чуть-чуть позже срока.2
  • AlexanderПозиция ЦБ вызывает вопросы. Вот есть нормальный банковский аккредитив в терминах ГК и к нему предъявлены вполне обоснованные претензии(не покрывается АСВ). А есть непонятные услуги домклика и квадратного метра втб "безопасная сделка" (пример другого читателя и мой вопрос в воздух https://journal.tinkoff.ru/online-purchase-of-newbrandflat/#c1666142 ), которые за как минимум в три раза больший тариф заменяют собой обычный понятный аккредитив этих же банков за 1000-2500р. А деньги там заносятся на обычный расчётный счёт обычной ООО-шки даже без лицензии НКО, тут у ЦБ почему-то ноль вопросов. Зато есть вопросы у налоговой, которая при подтверждении даты полной оплаты или суммы сделки видит в графе "плательщик" ООО-шку(а не налогоплательщика) и логично такие документы отклоняет. Хороший сервис "создай себе проблем за свои же деньги". По самому сообщению ЦБ на мой взгляд "смешались в кучу кони люди": 1) застройщик хочет избежать ситуации "дду зарегистрирован, деньги не поступили". Поэтому предлагает "первый взнос на аккредитив или безопасную_сделку, затем регистрация, затем перевод дс с аккредитива на эскроу". В сообщении ЦБ есть оговорка, но очень общая 2) после получения разрешения на ввод использование эскроу вроде бы (не проверял детально) перестаёт быть обязательным. тут аналогично из-за угла возникает БС или аккредитив или (пример из прошлого) ПДКП. 3) у части банков закончились лимиты на госпрограммы и они предлагают подписать документы сейчас, взять деньги на аккредитив, а провести сделку по получению лимитов от оператора программы. не будем показывать пальцем на яйцо в красном. Или может ЦБ что-то знает и пора продавать облигации этого банка? суть схематоза, кстати, не раскрыта: у условного красного банка есть (пока что) банковская лицензия, но уровень надёжности недостаточен для возможности открытия эскроу, зато достаточен для выдачи ипотеки по госпрограммам, поэтому я понимаю желание красного банка деньги на ПВ немного подержать перед отправкой межбанком в зелёный банк на эскроу покупателя. >> Расскажите, как рассчитывались с застройщиком В 2015 несколькими платежами из разных банков на р/с застройщика. Очень помогло что я тогда сильно заморочился и получил от всех банков (один из которых закрылся) платёжные поручения на бумаге, которые пригодились месяц назад при подготовке ответа на требование налоговой о предоставлении пояснений в части срока владения. Часть банков берёт за заверенные архивные документы от 2000р. В 2023 не смотря на настойчивую портянку рекомендательного характера в ДДУ про использование сервиса "метр квадратный" завёл все денежные средств в банк, где у застройщика эскроу и оплатил "первый взнос 90%" одним платежом прямо на эскроу. Вместо 7 платёжных поручений на 7 листах А4 как было в 2015, будет 2 или 3. Я экологичный! Из-за ажиотажа откладываю получение оригинала платёжного документа, так как прихожу в банк, а там с эскроу работают те же люди, которые занимаются ипотекой, очередь к ним нужно занимать за 45-90 минут до открытия либо ждать живой очереди от 3 часов.0
  • Александр ЛапинУ меня бы на месте Центробанка больше вопросов вызывали цены на квартиры. Вы видели вообще сколько м2 сейчас стоит в Петербурге? Что за приколы такие Т_Т17
  • Хмурый Котикпервый раз покупала как раз с помощью аккредитива, от ЛСР, в беспроцентную рассрочку от застройщика. первая часть суммы хранилась на аккредитиве, до конца строительства вносила через Банк Санкт-Петербург ежемесячные платежи, и после сдачи дома в эксплуатацию внесла последний большой платеж. История тянулась два года, но переплаты в итоге не было совсем. второй раз с эксроу в ВТБ, ипотекой в Сбере, и все от той же ЛСР. дом еще строят, ставка 8%. в принципе, обе схемы, я думаю, нормальны, но если все участники сделки надежные. то есть и застройщик не ООО Рога и Копыта, и банки крупные и известные. мне кажется, в нынешней реальности для покупателей недвижимости главная проблема - это стоимость жилья, дикие ставки по ипотеке и условия от застройщиков. по поводу последнего пункта - моя сделка с ЛСР была 10 января этого года, а с 11 января при использовании ипотеки с господдержкой у них стоимость каждого лота увеличивается на 8%. то есть если бы я записалась на сделку на один день! позже, не видать мне квартиры как своих ушей, потому что у меня было ровно 30% суммы на первоначальный взнос, ни копейкой больше.8
  • Артем СтепановAlexander, цены везде скаканули, какой там Питер, в депрессивных мухосрансках и то в 1,5-2 раза выросли, несмотря на то что оттуда массово валят.11
  • Забаненый за правдуТак примите тогда закон, регулирующий это а не выражайте озабоченность.8
  • Sergey AveryanovАртем, я квартиру в 2021 продал за 5, тогда это была вполне рыночная цена. Сейчас ради интереса глянул точно такая же квартира в том же доме выставлена за 10. Как это вообще работает - непонятно. Город не то, чтобы депрессивный, более того, довольно активно строится так что дефицита жилья вроде бы быть не должно, но все равно такая вот фигня происходит.3
  • SofrusПеречитываю и не могу уловить разницу: «Стандартная схема расчетов при заключении договора долевого участия (ДДУ) — через эскроу-счет. Это означает, что деньги дольщика замораживаются в банке. Застройщик сможет забрать их, только когда достроит дом и сдаст его в эксплуатацию» и «В отличие от эскроу аккредитив раскрывается, когда дольщик получает квартиру и регистрирует право собственности». Но ведь пока дом не сдан в эксплуатацию невозможно зарегистрировать право собственности. В чем тогда разница?5
  • Туманный туманSergey, есть спрос есть предложение. Предложение не успевает за спросом - растет цена. Многие видимо на панике хватают ипотеки1
  • Sergey AveryanovТуманный, да это понятно, но вроде бы город где я жил не нерезиновая куда все едут. Если верить википедии, то население даже немного сократилось за последние пару лет.3
  • Никита МардюковТуманный, На панике только ипотеки хватать0
  • Никита Мардюков"ужесточить условия ипотек с господдержкой, чтобы застройщики не могли предлагать дольщикам какие-либо льготы, например пониженную ставку в 3%" - одно это чего стоит1
  • Вера ФЧерез аккредитив, который открывался на неделю,, пока идет оформление, затем деньги банк обещал перевести на эскроу счет. Были открыты и аккредитив и эскроу счета. Застройщик А101, банк Россельхозбанк0
  • alena_lanskayaУх ты, не прошло и 5 лет, как схема, которую активно использует Севенс санс Девелопмент раскрыта и признана опасной. А раньше цб никак до этого не догадался?1
  • Туманный туманНикита, ну не телевизоры же)0
  • Андрей Дибровмоисейкины в паниках - бабло мимо *идобанков проскакивает невозбранно0
  • Андрей ДибровSergey, Потому что производство метров несколько лет и срок годности - десятилетия. В отличие от того же одноразового китайского металолома.0
  • Андрей ДибровНикита, ну да1
  • Alexanderсто лет схеме честно говоря, в 2015 каждый третий застройщик такое крутил, это просто этот конкретный завис в прошлом.0
  • AlexanderАккредитив может открыть любой банк, аккредитивы не застрахованы АСВ. Эскроу может открывать ограниченный перечень банков, застраховано на данный момент 10 млн. (может поднимут до 20, но когда -- хз) Это самое главное в сообщении ЦБ, но написал он это так витиевато, что непогруженный в это читатель имеет минимум шансов эту суть уловить.8
  • Артем СтепановSergey, это у вас еще стабильность. А вот у нас, город просто исчезает, а цены всё равно в 2 раза выросли. Правда связано это в том числе с тем что сокращается частный сектор, а многоквартирных домов практически не строится. Но при том в городе 0 перспектив, поэтому активно уезжают.3
  • ИзмайловAlexander, к сожалению везде все дорожает пока0
  • ЗлатеникаSergey, выставлена - не значит что продастся ) минимум 5% скидывайте, а то и все 100
  • ЗлатеникаЗабаненый, погодите погодите, дела поважнее есть - очередной закон о иноагентах ещё не приняли6
  • ЗлатеникаSofrus, разница в том что если БАНК с аккредитивом обанкротился - деньги пропали с эскроу - нет0
  • Sergey AveryanovЗлатеника, ну продастся за 9, а не 10. Все равно рост приличный.1
  • ЗлатеникаSergey, недавно где-то тут же на тж в одном из дневников читала - "в 2004 году мы купили квартиру за 800 000 рублей. сейчас такая стоит 6 500 000 " а вы говорите Сбербанк, Тесла )0
  • Sergey AveryanovЗлатеника, если перевести в более стабильные валюты, то рост получится гораздо менее впечатляющим. Если вообще будет.2