Как сдать квартиру с детскими долями?

Вы можете сдавать квартиру с детскими долями. Расскажу, как это сделать, если недвижимость в собственности у взрослых и детей.

Общее долевое имущество можно дарить, сдавать или продавать, только если все собственники согласны на это.

Если дети младше 14 лет, сделки за них совершают их родители, усыновители или опекуны. И для этого нужно предварительное разрешение опеки  . Поскольку сделка выгодна детям, опека обычно ее разрешает.

Чтобы получить разрешение опеки, подайте заявление от каждого родителя:

1. Составьте текст в произвольной форме или возьмите готовый с сайта территориального органа опеки.
2. Подайте заявление лично с паспортом — по доверенности нельзя  .
3. Если один из родителей против сделки, опека попробует урегулировать конфликт через суд или сама — выступит в роли медиатора, то есть независимой стороны, которая помогает родителям прийти к компромиссу в споре.
4. Если у одного из родителей нет родительских прав либо он в них ограничен, достаточно одного согласия на сделку.

Орган опеки можно выбрать по адресу сдаваемой недвижимости или месту жительства ребенка. В течение 15 дней вы получите разрешение на сделку или мотивированный отказ, который можно обжаловать в суде  .

Если в разрешении отказали, а сделку все равно заключили, ее можно признать недействительной через суд  . Подать иск может опека или один из родителей, если посчитает, что права ребенка нарушили. Вы потеряете доход от сдачи квартиры, а также рискуете уплатить арендатору штраф за досрочное расторжение договора, если это было одним из условий сделки.

Если дети от 14 до 18 лет, они сами заключают договор с согласия родителей и одобрения опеки, которая должна выяснить, по чьей воле ребенок соглашается на сделку  .

Когда получили предварительное разрешение, можно заключать договор аренды от имени всех долевых собственников — обоих супругов и детей. Поставить подпись за малолетних детей в договоре должны родители.

Особенности договора аренды квартиры с детскими долями:

1. Срок — до пяти лет. Исключение — если опека увидит особую выгоду договора для ребенка, одобрит его и выдаст отдельное разрешение.
2. Квартиру лучше застраховать от рисков утраты или повреждения  .

Несовершеннолетний вправе получать доходы от своего имущества, а распоряжается ими родитель в интересах ребенка  . Опека может настоять, чтобы детям открыли банковский счет, куда будет поступать их доля денег от сдачи квартиры.

У квартиры четыре собственника с равными долями. Значит, доход нужно разделить поровну на четверых  . В договоре можно указать только счет взрослых.

По итогам календарного года вам нужно будет:

1. Заполнить налоговые декларации от имени детей, если они получают доход как собственники квартиры.
2. Уплатить НДФЛ как их законному представителю. В платежном документе указать имя и ИНН.

Налоги платит каждый собственник исходя из доли в праве  . Подробнее об этом — в статье «Как выгоднее сдавать общую квартиру». Если родители будут в статусе самозанятых, ставка налога за сдачу квартиры физлицам будет 4%, организациям или ИП — 6%. В ином случае им, как и их детям, придется платить НДФЛ по ставке 13%.

Чтобы сдать квартиру с долями малолетних детей, нужно получить разрешение опеки. Придите туда с супругой, предъявите паспорта и напишите заявление. Вам ответят в течение 15 дней.

Получив разрешение, заключите договор найма — укажите в шапке данные всех собственников квартиры, включая детей. Напишите, что действуете от их имени, распишитесь за них в конце договора. Затем откройте детям банковский счет и переводите туда часть арендной платы. Налог на детский доход не зависит от самозанятости родителей — он составит 13% за каждого ребенка.