09.04.20
13K
45

7 советов, которые помогут сдать квартиру и не пострадать от проблемных жильцов

Опыт читателя Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

Проблемные арендаторы, безусловно, бывают, но это очень редкое явление.

Я знаю только три примера: с одним сталкивался лично, с двумя другими имели опыт общения знакомые. Выборка — более чем 30 успешных заселений. То есть проблемный жилец — не более чем каждый десятый. Многие арендодатели имеют шанс ни разу в жизни их и не встретить.

В моем случае все решилось при помощи направления досудебной претензии и регулярного капания на мозги. Вежливого, но твердого. Жильцы съехали почти в срок. Потеря в деньгах была несущественна. А теперь немного обобщенного опыта от практикующего арендодателя.

Совет № 1
Пропишите в договоре условия конфликтного расторжения

В договоре нужно отдельно добавить блок текста о его конфликтном расторжении и акцентировать на нем внимание арендатора в момент заселения. Например, прописать, в каких ситуациях наступает конфликтное расторжение, как оно происходит, какие предпринимаются шаги по выселению, какие еще принимаются меры вроде пени или увеличенного тарифа арендной платы до ликвидации просрочек. Это неплохо организует и бодрит.

Совет № 2
Если сдаете несколько квартир, найдите юриста

Если вы сдаете несколько квартир и процесс поставлен на поток — неплохо бы найти грамотного юриста и поддерживать с ним контакт. Даже в случае выселения по решению суда есть шанс провести его достаточно быстро. Например, обойтись без прений сторон и вообще протолкнуть дело в обработку намного быстрее.

Совет № 3
Не бойтесь сказать арендатору нет, если у вас есть сомнения

При заселении нужно включать голову. Если вас что-то смущает, не бойтесь отказать жильцам, даже если вы уже на этапе подписания договора.

В моей истории с неудачными арендаторами виноват я сам. У жильцов были проблемы с логическим мышлением и психикой, и я это заметил еще во время просмотра квартиры и оформления документов. Но я расслабился, опираясь на прошлый беспроблемный опыт.

Аналогичные ситуации были и у знакомых: один заселил наркомана, второй — безработного мужика, которого выгнала жена за пьянство. В обоих случаях проблема была очевидна уже при первой встрече с жильцом.

Совет № 4
Поддерживайте постоянный контакт с жильцами

Со своими арендаторами нужно поддерживать постоянный информационный контакт, а в квартире — регулярно появляться. Если не проявлять себя, у недалеких головой арендаторов со временем возникает иллюзия, что это их дом. А значит, «попробуй-ка меня из моего дома выселить».

Совет № 5
Если арендатор оказался проблемным, будьте решительны и не надейтесь, что все наладится

Я бы советовал не затягивать решение вопроса с проблемными арендаторами. Не давать им третий, четвертый и прочие шансы. Лучше наличие конфликтного, но однозначного решения, чем бесконечная надежда на то, что все наладится.

Совет № 6
Будьте непреклонны, даже если арендатор угрожает судом

По моему опыту, если жилец неадекватный, он вряд ли разбирается в законах и часто их не признает. Его аргументация почти всегда будет лежать за гранью законодательства и логики. Поэтому — да, при выселении вполне работают внесудебные методы урегулирования вопроса. Без членовредительства и нарушений УК, естественно.

Если же жилец угрожает судом, спокойно говорите, чтобы шел и судился, вы не против. Это сразу охлаждает пыл потенциального склочника.

Совет № 7
Если арендатор отказывается съезжать — меняйте замки

Замена замков или «хозяйский замок» в двери — отличная тема. По краткосрочному договору аренды ни один мастер вскрывать замки не возьмется. А по выписке из ЕГРН или договору купли-продажи — запросто. Один раз потеряв доступ к своим вещам, жильцы съезжают достаточно бодро. Доказать какой-то ущерб в суде — невозможно.

Редакция
Сдали квартиру и пожалели настолько, что хотели поскорее выгнать жильцов? Или сами снимали жилье и столкнулись с проблемным арендодателем? Рассказывайте:

Очень понравился совет: "Постоянно появляйтесь в квартире". Будете постоянно лезть к жильцам - съедут даже адекватные и платежеспособные. Благо, выбор квартир сейчас большой, а стоимость аренды падает.

29
Герой Т—Ж 🏆

Светлана, имеется в виду - приходите раз в месяц хотя бы. У меня по договору моё появление раз в месяц прописано. Полно историй, когда сдают знакомым, деньги на карту на доверии, а через годы знакомые съезжают, а в квартире разгром и корячится ремонт на сумму больше, чем за найм вышло.

4

Да, и сдают чаще всего с предельно бюджетным ремонтом и ветхой мебелью. Потом к их состоянию предъявляют какие-то претензии. Особенно если снимают годами.

1
Герой Т—Ж 🏆

Светлана, сдают по-разному. Моя подруга сдавала квартиру с ремонтом под себя и всей техникой, потому что вышла замуж и уехала в другой город.
Достаточно открыть циан и посмотреть на варианты в разрезе.
Но вы начали с визитов хозяев, я вам расшифровала, что пункт про визиты - это бывать раз в месяц за деньгами или квитанциями, чтобы съемщики помнили, что квартира таки-съёмная. Вопросы на эту тему остались?

2

Светлана, ветхими становятся, из-за съемщиков, ничего не имеющих в собственности, которые думают- платим за то что живем, и можно свинячить.

0

Светлана, да, я бы от такого точно съехал. У меня опыт аренды небольшой но благо арендодатели попадались вменяемые и визитами не беспокоили меня вообще.

0
Герой Т—Ж 🏆

Sergey, если, как пишет Светлана, 'постоянно появляться в квартире', то все съедут) Однако в статье другая формулировка совсем.

1

Светлана, у меня в договоре прописана возможность появляться в квартире раз в месяц. Окромя напоминания о себе это позволяет проверить условия проживания жильцов - состояние помещений, отсутствие субаренды и других нарушений договора. Каноническая ошибка арендодателя: "не появлялся в квартире пол-года, квартплата капала как часы, потом вызвали в милицию как соучастника организации притона / нарколабы / общежития для таджиков". Также, если видно что жильцы нормальные и снимают не первый год, никто не мешает заезжать с проверкой раз в 2-3 месяца.

0
Герой Т—Ж 🏆

Свинья, та же тема. Я у своих сейчас бываю не чаще раза в полгода, но пингуем друг друга постоянно, и они всегда предупреждают о малейших нюансах - от своего длительного отъезда до любых происшествий. А формулировка в договоре 'не чаще 1 раза в месяц, за исключением случаев устранения неисправностей, возникших по вине арендодателя'.

1

Светлана, вы квартиросъёмщик? Если были хозяином, знали бы, какие сложности бывают с большинством из вас.

0

Последний пункт спорный - нам вскрывали замок как-то, даже не посмотрев договор аренды - замок сломался, в нем не поворачивался ключ, мы вызвали мастера, обрисовали ситуацию, мол, есть договор аренды, но он в квартире. Мастер быстренько сломал замок, взял деньги и ушел, на предложение посмотреть договор махнул рукой. Допускаю, что жильцы ваши могут поступить похожим образом.

16
Герой Т—Ж

советы все толковые. но я порядком поработал в сфере сдачи жилых и рабочих помещений и это конечно абсолютно отстойный бизнес с кучей головной боли и низкой доходностью (лол в итоге доходность та же что в депозите в банке только надо кучу вопросов решать) и да, с жильцами беда - во-первых найти их, а во-вторых следить чтобы они не попортили само помещение

9
Автор Т—Ж

Длительный опыт сдачи квартир имею, знаю, могу, практикую. Ныне, с развитием доступной ипотеки, очень тяжело приличных квартиросьемщиков в Воронеже найти. Молодые люди 20-25, одинокие мужики «безработные», заробитчане или окрестные селяне, вот типичный портрет. Очень толковые советы от автора, спасибо!

5

Роман, не всегда. Вот Казань. Хруща, 1-комнатная. Цена на рынке 2500. Аренда 13 т.р. с кп. Открываем ипотечный калькулятор. Полсуммы первый взнос, 10 лет, 8% годовых. Платеж 15 600. И это если на старте есть 1250. Дальше, страховка ежегодно +1%, оценка квартиры на старте, тысяч 25 за нотариуса. Немного налога. Вывод - имея 1250 разумнее снимать и ипотека не так интересна.

2
Автор Т—Ж

family365, тристатысячьстопятьсотолимпиардов буков написано на эту тему. Каждый случай уникальный. Казань да, развивающийся динамичный город с хорошими перспективами. Глухой медвежий угол типа Белгорода - нет, лучше купить и выплачивать.

1

Насколько выгодно быть рантье? Ходят слухи, что вложения в недвижимость с последующей сдачей выгодно с точки зрения диверсификации капитала. Да еще и частичная занятость по присмотру за недвижимым добром.

2

Михаил, судя по комментариям на ТЖ - это диспут из разряда религиозных ;)

Я бы рекомендовал считать не только доход от сдачи в процентах годовых, но и процент подорожания самой квартиры. В моем случае (СПБ) это минимум 5% в год. В прошлом году, из-за введения эскроу-счетов на первичке моя вторичка за год подорожала более чем на 10%. Доход от сдачи в моем случае - 8% годовых. Итого 8+5=13% Пока не видел банковских вкладов, сравнимых по доходности. Для диверсификации капитала - решение отличное.

Касательно занятости, есть возможность регулировать уровень вовлечения. Я сдаю вдолгую. Заселения-выселения происходят несколько раз в год. Терпимо. Знаю упоротых арендодателей, которые 5-6 квартир сдают посуточно. Это фулл-тайм загрузка с ненормированным рабочим днем. Знаю арендодателей, которые сдают квартиры через услугу доверительного управления. Это минус 10-20% от выручки в пользу агентства, но геморроя вообще никакого. Агентство само выселяет-заселяет и стрижет квартплату, переводит деньги на счет владельцу каждый месяц. В МСК и СПБ таких агентств много, не знаю как в регионах.

6

Михаил, коротко - не очень выгодно. Есть смысл вложений на уровне котлована и последующей продажей, но это и риск и с экроу-счетами стало не так вкусно. А сдавать выгодно посуточно в туристическом городе.

5
Герой Т—Ж

Михаил, охрененно невыгодно честно вам скажу. причем итоговая доходность в районе 6% годовых что в офисной недвижимости, что в жилой. конечно лучше иметь свою недвижимость чтобы в ней жить (оплачивать ипотеку левых людей неприятно) и стоит иметь вторую недвижимость не сколько как актив, сколько для своих детей. но как источник дохода неждвижимость вообще так себе (если только не продать с большой выгодой но на это рассчитывать нельзя, это лотерея)

4
Автор Т—Ж

Михаил, абсолютно невыгодно, сдаю две однушки уже более 10 лет, купил с инвестиционными целями. До последних событий, при ставке депозита 7%, выгоднее было держать деньги на депозите. Как сейчас - узнаем уже осенью.

1

Михаил, Я делаю инвест проекты для клиентов в СПб уже несколько лет. Доходность от 12% годовых. А 5-6% про которые тут пишут из серии купил что попало и хочу чтобы было много денег потому,что где-то слышал .

0

Степан, Вы, как я понимаю, посутку имеете в виду. Если так, то это вообщераные вещи. И вся посутка сейчас умерла и в Москве, и в СПб.

0

Поддерживайте контакт с жильцами.

Да, помню такое. Снимал когда-то.
Раз в месяц видеть грязную немытую рожу арендодателя, который каждый раз вздыхал, что не платит налоги, а это риски (из-за меня!) и потому надо бы постоянно поднимать плату; который называл убитую 30 летнюю тумбочку с зеркалом не иначе как "трюмо типа Горка"; который не согласился оплатить замену древнего убитого смесителя (ведь я, съезжая, скорее всего его откручу и заберу!); который считал всех арендаторов "лимитой"...
Так вот, видеть эту рожу было крайне неприятно.
Если бы он не появлялся так часто, возможно, я бы там жил дольше...

2

С.А., пожалуйста поделитесь своим образцом договора найма! Заранее большое спасибо! Сергей!

0

Комментарий удален пользователем

Герой Т—Ж 🏆

Ilya, меня устроит даже как в Азии. Когда агент сидит на 10% от ежемесячного платежа без всяких 50-100% при первом месяце, и заинтересован в подключении к решению проблем, потому что иначе все кончится.

5

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю