7 советов, которые помогут сдать квартиру и не пострадать от проблемных жильцов

Очень понравился совет: "Постоянно появляйтесь в квартире". Будете постоянно лезть к жильцам - съедут даже адекватные и платежеспособные. Благо, выбор квартир сейчас большой, а стоимость аренды падает.

Светлана, имеется в виду - приходите раз в месяц хотя бы. У меня по договору моё появление раз в месяц прописано. Полно историй, когда сдают знакомым, деньги на карту на доверии, а через годы знакомые съезжают, а в квартире разгром и корячится ремонт на сумму больше, чем за найм вышло.

Да, и сдают чаще всего с предельно бюджетным ремонтом и ветхой мебелью. Потом к их состоянию предъявляют какие-то претензии. Особенно если снимают годами.

Светлана, сдают по-разному. Моя подруга сдавала квартиру с ремонтом под себя и всей техникой, потому что вышла замуж и уехала в другой город.
Достаточно открыть циан и посмотреть на варианты в разрезе.
Но вы начали с визитов хозяев, я вам расшифровала, что пункт про визиты - это бывать раз в месяц за деньгами или квитанциями, чтобы съемщики помнили, что квартира таки-съёмная. Вопросы на эту тему остались?

Светлана, ветхими становятся, из-за съемщиков, ничего не имеющих в собственности, которые думают- платим за то что живем, и можно свинячить.

user1246776, ветхими мебель и ремонт становятся от времени.

Светлана, у меня в договоре прописана возможность появляться в квартире раз в месяц. Окромя напоминания о себе это позволяет проверить условия проживания жильцов - состояние помещений, отсутствие субаренды и других нарушений договора. Каноническая ошибка арендодателя: "не появлялся в квартире пол-года, квартплата капала как часы, потом вызвали в милицию как соучастника организации притона / нарколабы / общежития для таджиков". Также, если видно что жильцы нормальные и снимают не первый год, никто не мешает заезжать с проверкой раз в 2-3 месяца.

Свинья, та же тема. Я у своих сейчас бываю не чаще раза в полгода, но пингуем друг друга постоянно, и они всегда предупреждают о малейших нюансах - от своего длительного отъезда до любых происшествий. А формулировка в договоре 'не чаще 1 раза в месяц, за исключением случаев устранения неисправностей, возникших по вине арендодателя'.

Pavla, а можно как-то в телеграмме обменяться формой договора?

Спасибо!

Снорк, стукнитесь мне в @pavla_spb

Pavla, готово! У вас лучистые глаза и собою Вы тоже красавица!

Светлана, вы квартиросъёмщик? Если были хозяином, знали бы, какие сложности бывают с большинством из вас.

Последний пункт спорный - нам вскрывали замок как-то, даже не посмотрев договор аренды - замок сломался, в нем не поворачивался ключ, мы вызвали мастера, обрисовали ситуацию, мол, есть договор аренды, но он в квартире. Мастер быстренько сломал замок, взял деньги и ушел, на предложение посмотреть договор махнул рукой. Допускаю, что жильцы ваши могут поступить похожим образом.

советы все толковые. но я порядком поработал в сфере сдачи жилых и рабочих помещений и это конечно абсолютно отстойный бизнес с кучей головной боли и низкой доходностью (лол в итоге доходность та же что в депозите в банке только надо кучу вопросов решать) и да, с жильцами беда - во-первых найти их, а во-вторых следить чтобы они не попортили само помещение

Роман, а какая хозяину разница, кто его замок взломает?

Светлана, нет, я про нормальный ремонт. У моих друзей было. Они лет семь в квартире не появлялись, очень вежливые люди, арендаторы тупо не пускали. Попав в квартиру, обнаружили погром. Делали косметику с заменой сантехники и т.д.
Про обои и потолки вы сильно не в теме. Осенью переделывала своим жильцам прихожую, грибок под обоями пошёл. Только прихожую. Полтинник улетел (снятие старого, штукатурка, т.к. хрущевка и стены сыпятся), обработка от плесени и обои, заодно в ней электрику сделали нормальную.

Pavla, 7 лет?
За 7 лет произойдет куча естественных вещей и какой-быто ни был ремонт понадобится. Будет нужно менять ламинат, ведь он наверняка где-то отколупается, поклеить и покрасить обои, поменять какую-то мебель.
7 лет это большой срок. Через 7 лет квартиросъемщики не могут вернуть квартиру в том же состоянии, в каком она была раньше если они жили в квартире

Сергей, ясен пень, есть износ. Но я не о нем. У моих родителей ремонту уж больше 15 лет, но желания срочно менять сантехнику, потому что на неё даже смотреть омерзительно, не возникает. Я о том случае, когда глобально все убито, и собственник в квартиру даже попасть не мог.

Pavla, ну, семь лет не появляться - это сильно, конечно. А что под погромом подразумевается?

Насчет полтинника за ремонт прихожей - ничего удивительного, если есть еще и штукатурка, старая. Но жильцы ее точно не портили, не правда ли?;)

Светлана, именно о том, чтобы не оставлять жильцов в квартире без визитов хозяина, в статье и написано.
Под погромом, насколько помню, загаженный животными паркет, убитая сантехника и т.п.

При чем тут жильцы в контексте моего ремонта? В каких случаях и кто делает ремонт, у меня в договоре тоже прописано. Плесень под обоями - исключительно моя ответственность, и устраняла я её asap и без вопросов вообще. Так же, как, например, заказывала новую стиралку, когда старая умерла. Жильцы выбрали - я согласовала и оплатила. Свой ремонт я привела как пример расходов на ремонт вообще, а не как расходы из-за жильцов. Верить в 10-20 тысяч на косметику может только тот, кто вообще никогда ничего не ремонтировать.

Длительный опыт сдачи квартир имею, знаю, могу, практикую. Ныне, с развитием доступной ипотеки, очень тяжело приличных квартиросьемщиков в Воронеже найти. Молодые люди 20-25, одинокие мужики «безработные», заробитчане или окрестные селяне, вот типичный портрет. Очень толковые советы от автора, спасибо!

Роман, не всегда. Вот Казань. Хруща, 1-комнатная. Цена на рынке 2500. Аренда 13 т.р. с кп. Открываем ипотечный калькулятор. Полсуммы первый взнос, 10 лет, 8% годовых. Платеж 15 600. И это если на старте есть 1250. Дальше, страховка ежегодно +1%, оценка квартиры на старте, тысяч 25 за нотариуса. Немного налога. Вывод - имея 1250 разумнее снимать и ипотека не так интересна.

family365, тристатысячьстопятьсотолимпиардов буков написано на эту тему. Каждый случай уникальный. Казань да, развивающийся динамичный город с хорошими перспективами. Глухой медвежий угол типа Белгорода - нет, лучше купить и выплачивать.

Насколько выгодно быть рантье? Ходят слухи, что вложения в недвижимость с последующей сдачей выгодно с точки зрения диверсификации капитала. Да еще и частичная занятость по присмотру за недвижимым добром.

Михаил, судя по комментариям на ТЖ - это диспут из разряда религиозных ;)

Я бы рекомендовал считать не только доход от сдачи в процентах годовых, но и процент подорожания самой квартиры. В моем случае (СПБ) это минимум 5% в год. В прошлом году, из-за введения эскроу-счетов на первичке моя вторичка за год подорожала более чем на 10%. Доход от сдачи в моем случае - 8% годовых. Итого 8+5=13% Пока не видел банковских вкладов, сравнимых по доходности. Для диверсификации капитала - решение отличное.

Касательно занятости, есть возможность регулировать уровень вовлечения. Я сдаю вдолгую. Заселения-выселения происходят несколько раз в год. Терпимо. Знаю упоротых арендодателей, которые 5-6 квартир сдают посуточно. Это фулл-тайм загрузка с ненормированным рабочим днем. Знаю арендодателей, которые сдают квартиры через услугу доверительного управления. Это минус 10-20% от выручки в пользу агентства, но геморроя вообще никакого. Агентство само выселяет-заселяет и стрижет квартплату, переводит деньги на счет владельцу каждый месяц. В МСК и СПБ таких агентств много, не знаю как в регионах.

Михаил, коротко - не очень выгодно. Есть смысл вложений на уровне котлована и последующей продажей, но это и риск и с экроу-счетами стало не так вкусно. А сдавать выгодно посуточно в туристическом городе.

Михаил, охрененно невыгодно честно вам скажу. причем итоговая доходность в районе 6% годовых что в офисной недвижимости, что в жилой. конечно лучше иметь свою недвижимость чтобы в ней жить (оплачивать ипотеку левых людей неприятно) и стоит иметь вторую недвижимость не сколько как актив, сколько для своих детей. но как источник дохода неждвижимость вообще так себе (если только не продать с большой выгодой но на это рассчитывать нельзя, это лотерея)

Михаил, абсолютно невыгодно, сдаю две однушки уже более 10 лет, купил с инвестиционными целями. До последних событий, при ставке депозита 7%, выгоднее было держать деньги на депозите. Как сейчас - узнаем уже осенью.

Михаил, Я делаю инвест проекты для клиентов в СПб уже несколько лет. Доходность от 12% годовых. А 5-6% про которые тут пишут из серии купил что попало и хочу чтобы было много денег потому,что где-то слышал .

Степан, Вы, как я понимаю, посутку имеете в виду. Если так, то это вообщераные вещи. И вся посутка сейчас умерла и в Москве, и в СПб.

Светлана, это статья для арендодателей. В ней худший сценарий ожидается от арендаторов, это обусловлено ЦА статьи. Для арендаторов тоже есть с десяток статей, где обсуждают сумасшедших хозяев. А вы хотите игру в одни ворота)

Светлана, нельзя "просто переклеить обои", если при снятии старых обоев сыпется штукатурка. Что значит "зачем с паркетом сдавать"? Если в квартире паркет, вы куда его при сдаче предлагаете деть, снять и за шкаф положить? Или вы не понимаете, что происходит с паркетом, ламинатом и даже линолиумом при плохо воспитанных животных арендодателя? Или делаете вид, что не понимаете?
Убитая сантехника - это ни разу не мывшаяся за все время. Видели когда-нибудь черные унитазы? Которые не отмываются уже никогда, а только меняются? Вокруг которых вспучившийся от не-воды пол, который нельзя просто помыть, чтобы он перестал вонять?

Я много лет снимала и сейчас тоже снимаю. И три года сдаю свою квартиру. Делала в ней косметику, проходила в другой квартире и полноценный ремонт, когда "разрушим до основанья, а затем". Арендодатели мне встречались разной степени вменяемости и порядочности, а вот с жильцами пока везет, но и договор прикрывает все возможные ситуации. Во что именно вы не верите, в то, что, пренебрегая элементарной гигиеной и ответственностью чужое имущество можно угробить вхлам?

Pavla, если сыпется старая штукатурка, значит, она либо слишком старая, либо некачественная. Это уже не вина жильцов, еще раз. Паркет - я просто не понимаю, зачем сдавать с паркетом без сколь-нибудь внятного договора или задатка. Или страховки. Есть же инструменты без визгов в отношении арендаторов.
Сантехника отмывается. Доместос:) Не всегда с первого раза и очень легко, но отмывается. Смертельно и безвозвратно черные унитазы - те, что не мылись 20-30 лет. Или стоят в коммуналках.
Я прекрасно понимаю, что пропитанный не-водой от домашнего животного паркет - это очень плохо. И загаживать жилье до состояния квартиры старушки-кошатницы, выжившей из ума, стыдно и нельзя.
Но.
Заходить с инспекциями без предупреждения, тыкать в грязную посуду, стоящую в раковине или неидеально чистый унитаз, или носиться по квартире с салфеточкой, проверяя количество пыли, - не лучшая стратегия.
Баланс нужен.

И да, да. Чужое имущество, чужие вещи, чужие метры. Это понятно. Сдавать-то тогда зачем? Даже идеальные жильцы ходят по паркету, пользуются ванной, готовят на вашей плите. Вот негодяи. Нет бы просто платить и не жить в "чужом имуществе".

Светлана, я не очень понимаю, почему стратегия 'навещайте с данное жилье регулярно (раз в месяц)' вызывает у вас интерпретацию 'заходить с инспекциями без предцпреждения'. Я как арендодатель читаю формулировку в статье (максимально нейтральную) совсем не так. А вы зачем-то делаете из неё соломенное чучело, а потом успешно с ним боретесь.

На одной из квартир в ванной отлетала плитка (!). Однажды вместе с плиткой на пол свалилась раковина)) Благо, арендодатели были адекватными - понимали, что квартира 10 лет нуждается в капитальном ремонте.

Светлана, у нас в съемной тоже плитка отваливается:( Надеюсь, хозяйка не будет за это вычитать. Выяснилось, что ее клал какой-то форменный рукожоп - она оказалась приклеенной только по центру, а по краям пустое пространство, которое даже затиркой не закрыто нормально. В итоге в щели между плиткой вода затекает, бетон размокает, и привет. Одна плитка вообще на меня свалилась...

Sergey, если, как пишет Светлана, 'постоянно появляться в квартире', то все съедут) Однако в статье другая формулировка совсем.

Поддерживайте контакт с жильцами.

Да, помню такое. Снимал когда-то.
Раз в месяц видеть грязную немытую рожу арендодателя, который каждый раз вздыхал, что не платит налоги, а это риски (из-за меня!) и потому надо бы постоянно поднимать плату; который называл убитую 30 летнюю тумбочку с зеркалом не иначе как "трюмо типа Горка"; который не согласился оплатить замену древнего убитого смесителя (ведь я, съезжая, скорее всего его откручу и заберу!); который считал всех арендаторов "лимитой"...
Так вот, видеть эту рожу было крайне неприятно.
Если бы он не появлялся так часто, возможно, я бы там жил дольше...

Мы делаем так, если арендатор гасится, закрываем на второй замок, у квартирантов ключ от одного замка. Быстро появляется

Светлана, вот именно, что в статье не сказано ничего о частоте, но вы предположили почему-то "хамское или завуалированное хамское отношение".

Светлана, нам ломали унитаз 3 раза!! За 2 года одни и теже жильцы

С.А., пожалуйста поделитесь своим образцом договора найма! Заранее большое спасибо! Сергей!

Ilya, меня устроит даже как в Азии. Когда агент сидит на 10% от ежемесячного платежа без всяких 50-100% при первом месяце, и заинтересован в подключении к решению проблем, потому что иначе все кончится.