7 советов, которые помогут сдать квартиру и не пострадать от проблемных жильцов
Опыт читателя Т—Ж
Проблемные арендаторы, безусловно, бывают, но это очень редкое явление.
Я знаю только три примера: с одним сталкивался лично, с двумя другими имели опыт общения знакомые. Выборка — более чем 30 успешных заселений. То есть проблемный жилец — не более чем каждый десятый. Многие арендодатели имеют шанс ни разу в жизни их и не встретить.
В моем случае все решилось при помощи направления досудебной претензии и регулярного капания на мозги. Вежливого, но твердого. Жильцы съехали почти в срок. Потеря в деньгах была несущественна. А теперь немного обобщенного опыта от практикующего арендодателя.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-01.isdgzcjgdy58.png)
Пропишите в договоре условия конфликтного расторжения
В договоре нужно отдельно добавить блок текста о его конфликтном расторжении и акцентировать на нем внимание арендатора в момент заселения. Например, прописать, в каких ситуациях наступает конфликтное расторжение, как оно происходит, какие предпринимаются шаги по выселению, какие еще принимаются меры вроде пени или увеличенного тарифа арендной платы до ликвидации просрочек. Это неплохо организует и бодрит.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-02.vtsnex9wjxrj.png)
Если сдаете несколько квартир, найдите юриста
Если вы сдаете несколько квартир и процесс поставлен на поток — неплохо бы найти грамотного юриста и поддерживать с ним контакт. Даже в случае выселения по решению суда есть шанс провести его достаточно быстро. Например, обойтись без прений сторон и вообще протолкнуть дело в обработку намного быстрее.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-03.qixtdmdjffll.png)
Не бойтесь сказать арендатору нет, если у вас есть сомнения
При заселении нужно включать голову. Если вас что-то смущает, не бойтесь отказать жильцам, даже если вы уже на этапе подписания договора.
В моей истории с неудачными арендаторами виноват я сам. У жильцов были проблемы с логическим мышлением и психикой, и я это заметил еще во время просмотра квартиры и оформления документов. Но я расслабился, опираясь на прошлый беспроблемный опыт.
Аналогичные ситуации были и у знакомых: один заселил наркопотребителя, второй — безработного мужика, которого выгнала жена за пьянство. В обоих случаях проблема была очевидна уже при первой встрече с жильцом.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-04.aosbjq4g19r2.png)
Поддерживайте постоянный контакт с жильцами
Со своими арендаторами нужно поддерживать постоянный информационный контакт, а в квартире — регулярно появляться. Если не проявлять себя, у недалеких головой арендаторов со временем возникает иллюзия, что это их дом. А значит, «попробуй-ка меня из моего дома выселить».
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-05.tuxcmsp9amlf.png)
Если арендатор оказался проблемным, будьте решительны и не надейтесь, что все наладится
Я бы советовал не затягивать решение вопроса с проблемными арендаторами. Не давать им третий, четвертый и прочие шансы. Лучше наличие конфликтного, но однозначного решения, чем бесконечная надежда на то, что все наладится.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-06.ukezwodcoyev.png)
Будьте непреклонны, даже если арендатор угрожает судом
По моему опыту, если жилец неадекватный, он вряд ли разбирается в законах и часто их не признает. Его аргументация почти всегда будет лежать за гранью законодательства и логики. Поэтому — да, при выселении вполне работают внесудебные методы урегулирования вопроса. Без членовредительства и нарушений УК, естественно.
Если же жилец угрожает судом, спокойно говорите, чтобы шел и судился, вы не против. Это сразу охлаждает пыл потенциального склочника.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/problems-with-tenants-img-07.0xqkrwsanmn7.png)
Если арендатор отказывается съезжать — меняйте замки
Замена замков или «хозяйский замок» в двери — отличная тема. По краткосрочному договору аренды ни один мастер вскрывать замки не возьмется. А по выписке из ЕГРН или договору купли-продажи — запросто. Один раз потеряв доступ к своим вещам, жильцы съезжают достаточно бодро. Доказать какой-то ущерб в суде — невозможно.