Минпросвещения разъяснило сложные вопросы о сделках с жильем через опеку

4
Минпросвещения разъяснило сложные вопросы о сделках с жильем через опеку
Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, для сделки нужно одобрение органов опеки.

Иногда это одобрение получить просто, но бывает, что из-за позиции опеки сделка срывается, а взрослые годами бьются за разрешение на нее. Во многом это происходит из-за того, что некоторые сложные случаи до сих пор не были урегулированы.

Чтобы снять вопросы, Минпросвещения выпустило методические рекомендации для сотрудников органов опеки. Документ занимает почти 300 страниц и объясняет, как должны действовать чиновники.

Вот что важно для простых людей, если надо провести сделку с жильем.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Когда нужно получать предварительное разрешение

Предварительное разрешение опеки нужно для сделок с недвижимостью, если среди собственников есть несовершеннолетний.

Разрешение требуется, если имущество:

  • продают, меняют или дарят;
  • сдают по договору;
  • передают в безвозмездное пользование;
  • передают в залог;
  • делят, в том числе через выдел долей;
  • уменьшают в площади или стоимости;
  • отказываются от него.

Какие документы нужны

Независимо от вида сделки потребуются паспорта родителей и их копии, а также документы ребенка. В методических рекомендациях сказано, что для ребенка подойдут:

  • свидетельство о рождении;
  • акт об установлении опеки или попечительства;
  • акт о помещении ребенка, оставшегося без попечения родителей, под надзор в специализированную организацию;
  • свидетельство об усыновлении, если усыновителей не вписали в книгу записей рождений в качестве родителей усыновленного ребенка.

Если фамилия родителя не совпадает с фамилией ребенка в свидетельстве о рождении, потребуется свидетельство о заключении или расторжении брака либо справка из загса о смене фамилии.

Все документы, кроме копий паспортов, опека может запросить сама в рамках межведомственного взаимодействия.

Остальные документы могут понадобится в зависимости от сделки, для которой нужно предварительное разрешение.

Для купли-продажи, мены, дарения:

  1. Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на продаваемое и покупаемое взамен жилье. На покупаемое жилье выписку должен получить продавец. Также он может написать в Росреестр заявление о том, что он разрешает предоставлять свои данные, — иначе сведений о собственнике в документе не будет.
  2. Единый жилищный или другой документ, в котором есть сведения о продаваемой квартире, а также указано, что нет долгов по взносам на капремонт.
  3. Могут попросить: отчет об оценке продаваемого и покупаемого взамен жилья.

Для передачи имущества ребенка в залог:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость, где есть несовершеннолетний собственник.
  2. Предварительное согласие залогодержателя, чаще всего — банка, который выдает ипотеку.
  3. Могут попросить: отчет об оценке.

Для отказа от наследства:

  1. Свидетельство о смерти наследодателя.
  2. Правоустанавливающие документы на имущество.
  3. Подтверждение, что принимать наследство невыгодно для несовершеннолетнего — например, документы о долгах умершего.
  4. Могут попросить: отчет об оценке.

В какой отдел опеки идти, если ребенок живет не там, где находится имущество

В методичке Минпросвещения разобран один из проблемных вопросов — когда ребенок живет в одном населенном пункте, а его квартира находится в другом. Обращаться советуют по месту жительства, при этом отдел опеки может действовать так:

  1. Самостоятельно со всем разобраться: при помощи межведомственного взаимодействия отправить запросы туда, где находится имущество, получить нужные данные и принять решение об одобрении сделки или отказе.
  2. Отправить родителей в опеку населенного пункта, где находится имущество, и уже родители должны будут взять там предварительное согласие на сделку. В разъяснениях не указано, как передаются документы: должны ли родители привезти их, или два органа опеки сами обменяются бумагами.
  3. Связаться с отделом опеки в населенном пункте, где находится квартира, и запросить предварительное заключение — фактически перепоручить проверку. На основе предварительного заключения одобрить сделку или отклонить ее.

Как быть, если один из родителей не дает согласие на сделку

У родителей равные права и обязанности в отношении детей. Это значит, что на совершение сделки нужно согласие обоих родителей.

Но иногда возникают сложности — например, когда один из родителей живет отдельно, между ними конфликт, родитель просто не участвует в воспитании детей или выступает против продажи квартиры.

Если такой родитель не лишен родительских прав и не ограничен в них, есть только один вариант — судиться. Потребуется доказать невозможность получить согласие. Нигде не сказано, как именно это сделать, суд рассматривает каждую ситуацию индивидуально.

В методичке Минпросвещения сказано, что опека вправе попытаться уладить разногласия родителей. В частности, предложить им заключить письменное соглашение, его официальное название — «О порядке осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка». В соглашении можно прописать в том числе и позицию по поводу продажи жилья.

Если родители не могут прийти к соглашению, спор может быть разрешен только в суде, опека тоже будет в нем участвовать.

Если разногласия между родителями по сделке противоречат интересам ребенка, а каждый из родителей преследует свои цели, опека вправе назначить независимого представителя для защиты прав ребенка.

Что будет, если не выполнить условия предварительного разрешения

В предварительном разрешении опека указывает, на каких условиях возможна сделка с имуществом несовершеннолетнего. Например, продать квартиру, только если взамен будет куплена другая. Или сдать дом в аренду при условии, что арендная плата будет поступать на счет ребенка.

Оформить договор купли-продажи недвижимости, где есть несовершеннолетний собственник, можно только через нотариуса. Если стороны решат обойти это условие и подпишут договор в простой письменной форме, Росреестр не зарегистрирует сделку.

В предварительном разрешении может быть отложенное обязательство родителей оформить недвижимость на ребенка взамен проданной — например, переписать на него долю в новостройке, когда дом будет готов. Однако для покупателя это рискованная сделка, потому что родители несовершеннолетнего могут не выполнить описанные в разрешении требования.

Если условия не выполнены, опека может обратиться в суд и отменить сделку.

Так же орган опеки поступит, если узнает, что сделка заключена без предварительного разрешения.

  • Так, в Ульяновске чиновники подали иск в суд и потребовали признать недействительным договор купли-продажи квартиры и вернуть все как было до сделки.
  • Разрешение на продажу квартиры, принадлежащей в долях родителям и несовершеннолетнему ребенку, выдали с условием, что на имя ребенка будет куплена доля в строящейся квартире.
  • Договор долевого участия был расторгнут по инициативе застройщика, но это всё равно означало, что родители не выполнили обязательство, нарушили условия соглашения.
  • Суд первой инстанции признал договор купли-продажи квартиры недействительным, прекратил право собственности покупателя на квартиру и признал на нее право общей долевой собственности за родителями и ребенком в равных долях, по 1/3 доли за каждым. Покупатель обжаловал решение, но апелляция и кассация оставили его в силе.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Анастасия КорниловаПродавали жилье через опеку? Расскажите, как это было:
  • Хойя"Если фамилия родителя не совпадает с фамилией ребенка в свидетельстве о рождении, потребуется свидетельство о заключении или расторжении брака либо справка из загса о смене фамилии." Может, это если фамилия родителя не совпадает с фамилией того же родителя в свидетельстве о рождении?3
  • Юлия А.Б.Как получить разрешение опеки на проведении сделки с недвижимостью, если квартира, предоставлена по договору найма, и справка требуется лицу, не являющемуся матерью или отцом ребёнка (не опекун, сестра отца ребёнка)? Получается нужно обратиться в органы опеки с заявлением о выдаче согласия на обмен. Опека выдаёт отказ (например, на основании того, что лицо не является родителем и /или не предоставило свидетельство о рождении) и с ним идти в суд? А уже судья обяжет органы опеки обследовать условия жилья, предлагаемого ребенку, ну или ходатайствовать в суде об обследовании жилья на предмет ... и выдаче соответствующего заключения? Или как-то по другому это работает (осуществляется) при обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма (муниципальное жилье)?0
  • Алексей КоДано: 1 кв (2комн). 63 кв.м., 3 взрослых собственника в равных доля 1/3, куплена за счет средств мужа 80% (продажа квартиры до брака) и собственных накоклений квартира 2 (1комн), 34,4 кв.м. 4 собственника в долях муж -29%, жена 55%, сын 18 лет - 8%, дочь 13 лет - 8%., куплена за счет мат.капитала и собственных средств. Нужно совершить обмен доля, с согласия органов опеки в результате которой муж получит развод и 100 % квартиры 2 (1комн) 34,4 к.м., несовершеннолетний ребенок получит долю не менее 5% (чтобы не ухудшить жилищные условия) в квартире 1 (2ком) 63 к.м, взрослые увеличат свои доли пропорционально в квартире 1 (2ком) 63 к.м. Если будет получено разрешение органов опеки, как лучше проводить сделку (чтобы меньше платить налогов), через соглашение у нотариуса ? Пока все еще супруги с двумя детьми. Спасибо.0
  • user3077427Доброе утро, мы покупаем квартиру с участием органов опеки при подаче нужен продавец квартиры которую мы приобретаем или только пакет документов0