Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.

Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?

Анна

Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.

Кто платит налог с доходов от сдачи жилья

Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.

Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.

Расскажу кратко про основные режимы.

Как физическое лицо при сдаче квартиры вы должны отдать государству 13% с полученных доходов — это ставка НДФЛ. Например, если вы получаете от жильцов 20 000 Р в месяц, за год ваш доход составит 240 000 Р. С этих денег нужно будет заплатить 31 200 Р налога. Часть этой суммы и даже всю ее можно будет вернуть с помощью вычетов. Например, на лечение, медуслуги или ИИС.

Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.

Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.

Следует помнить, что кроме налогов у ИП есть обязательные взносы за себя — в 2020 году это 40 874 Р. Причем взносы на пенсионное и медицинское страхование придется заплатить, даже если у ИП вообще не будет выручки. То есть если вы собирались сдать квартиру, зарегистрировались как ИП, а квартирантов так и не нашли, обязательный взнос все равно придется уплатить.

Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.

Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.

Допустим, вы хотите сдавать квартиру площадью 40 м² в Краснодаре за 20 000 Р в месяц. За год ваш доход составит 240 000 Р. Стоимость патента я рассчитала на сайте налоговой. Тогда цифры будут такие.

Сколько налога надо заплатить с 240 000 Р на разных системах налогообложения

СистемаСтавкаСумма налога в годС вычетом взносовВсего к уплате за год
УСН6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден14 400 РР
(14 400 — 40 874)
40 874 Р
ПСН6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год60 000 Р107 874 Р
(60 000 + 40 874 + 7000*)
Ставка
6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден
Сумма налога в год
14 400 Р
С вычетом взносов
Р (14 400 — 40 874)
Всего к уплате за год
40 874 Р
Ставка
6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год
Сумма налога в год
60 000 Р
С вычетом взносов
Всего к уплате за год
107 874 Р (60 000 + 40 874 + 7000*)

* Дополнительные взносы на пенсионное страхование, когда годовой доход предпринимателя больше 300 000 Р, — 1% с суммы, превышающей 300 000 Р: 1% × (1 000 000 (потенциальный доход) — 300 000) = 7000 Р.

Еще придется уплатить госпошлину за регистрацию — 800 Р. Ее можно не платить, если будете регистрироваться электронно, но в этом случае придется потратиться на усиленную ЭЦП. Предприниматели, которые сдают квартиры, могут не использовать кассу, но придется оплачивать отдельный счет в банке для ИП. Еще у вас может быть платный перевод денег со счета ИП на свой личный счет и платный сервис для подачи отчетности.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообще
Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Как лучше поступить вам

Если у вас только одна квартира, которую вы сдаете жильцам, и больше никакой предпринимательской деятельности вы не ведете, выгоднее оформляться в качестве самозанятого. Но платить по ставке 4 или 6% процентов вы сможете только после регистрации.

Допустим, вы зарегистрируетесь в качестве самозанятого с 1 октября. Тогда все арендные платежи, которые поступят вам после этой даты, вы будете проводить через приложение «Мой налог». Когда вы получите деньги за аренду квартиры, нужно записать доход в приложение и сформировать чек, выбрав название услуги, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 октября». В приложении сразу будет видна предварительная сумма налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.

ИФНС до 12 числа следующего месяца пришлет в приложение точную сумму налога, которую надо будет уплатить до 25 числа того же месяца.

В приложении можно привязать карту — тогда налог будет списываться автоматически, и не придется специально следить за этим. Если квартиранты решат съехать, доход от сдачи квартиры у вас пропадет, а значит, и налог тоже. За этот период ничего платить не нужно: нет дохода — нет налога. С регистрации при этом можно не сниматься. Когда найдете новых квартирантов и снова начнете получать доход, просто продолжите работать в приложении.

Как заплатить налог за прошлые доходы

Платежи, которые вы получили с 1 января по 31 августа 2020 года, вы можете задекларировать как доход физического лица и уплатить с них НДФЛ — 13%. Если не пропустите сроки подачи декларации и уплаты налогов, никаких штрафов и пеней вам платить не придется. Для этого вы должны подать декларацию не позже 30 апреля 2021 года и указать этот доход. А уплатить налог надо будет не позднее 15 июля 2021 года.

Налог для налоговых резидентов РФ рассчитывается по окончании года, в котором вы получили доход от сдачи квартиры внаем, по формуле:

НДФЛ = Доход от сдачи имущества за год × 13%

То есть если вы сдавали квартиру за 20 000 Р в месяц в течение пяти месяцев, ваш доход — 100 000 Р. С него нужно уплатить НДФЛ: 100 000 Р × 13% = 13 000 Р.

Обратите внимание: если наниматели жилья оплачивают коммунальные услуги, эти деньги налоговая тоже отнесет к вашим доходам, за вычетом суммы по счетчикам. Электроэнергию и воду потребляют жильцы, и у нанимателя нет материальной выгоды от таких платежей. А вот плата за вывоз мусора, содержание общего имущества, взносы на капремонт — доход наймодателя, и с него надо платить налог.

Вы можете заполнить декларацию с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России или в личном кабинете налогоплательщика.

Декларацию в налоговый орган можно представить:

  1. в бумажной форме непосредственно в ФНС или через МФЦ лично или через представителя, а также почтовым отправлением с описью вложения;
  2. в электронной форме, в том числе через личный кабинет налогоплательщика или портал госуслуг.

Надеюсь, вам теперь будет проще разобраться с налогообложением и вариантами действий. Если появятся вопросы по договору, можете почитать, как составить договор аренды.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.