Оплата налога за сдачу квартиры физлицом, ИП, самозанятым

Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.

Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?

Анна

Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.

Анастасия Корнилова

юрист

Кто платит налог с доходов от сдачи жилья

Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.

Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т⁠—⁠Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.

Расскажу кратко про основные режимы.

Как физическое лицо при сдаче квартиры вы должны отдать государству 13% с полученных доходов — это ставка НДФЛ. Например, если вы получаете от жильцов 20 000 ₽ в месяц, за год ваш доход составит 240 000 ₽. С этих денег нужно будет заплатить 31 200 ₽ налога. Часть этой суммы и даже всю ее можно будет вернуть с помощью вычетов. Например, на лечение, медуслуги или ИИС.

Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 ₽ на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 ₽ или 14 400 ₽ соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.

Налоговый бонус для самозанятых в 2020 году: как его можно использовать

Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.

Следует помнить, что кроме налогов у ИП есть обязательные взносы за себя — в 2020 году это 40 874 ₽. Причем взносы на пенсионное и медицинское страхование придется заплатить, даже если у ИП вообще не будет выручки. То есть если вы собирались сдать квартиру, зарегистрировались как ИП, а квартирантов так и не нашли, обязательный взнос все равно придется уплатить.

Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 ₽ за год. Этот взнос платят в следующем году.

Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.

Допустим, вы хотите сдавать квартиру площадью 40 м² в Краснодаре за 20 000 ₽ в месяц. За год ваш доход составит 240 000 ₽. Стоимость патента я рассчитала на сайте налоговой. Тогда цифры будут такие.

Сколько налога надо заплатить с 240 000 ₽ на разных системах налогообложения

Система	Ставка	Сумма налога в год	С вычетом взносов	Всего к уплате за год
УСН	6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден	14 400 ₽	0 ₽ (14 400 — 40 874)	40 874 ₽
ПСН	6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год	60 000 ₽	—	107 874 ₽ (60 000 + 40 874 + 7000*)

Сколько налога надо заплатить с 240 000 ₽ на разных системах налогообложения

УСН
Ставка	6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов. Но в случае, когда никакой другой деятельности, кроме сдачи жилья в аренду вы не ведете, этот вариант невыгоден
Сумма налога в год	14 400 ₽
С вычетом взносов	0 ₽ (14 400 — 40 874)
Всего к уплате за год	40 874 ₽
ПСН
Ставка	6% от потенциального дохода. Он не зависит от реального и, по данным ФНС, для этого вида деятельности равен 1 млн рублей в год
Сумма налога в год	60 000 ₽
С вычетом взносов	—
Всего к уплате за год	107 874 ₽ (60 000 + 40 874 + 7000*)

* Дополнительные взносы на пенсионное страхование, когда годовой доход предпринимателя больше 300 000 ₽, — 1% с суммы, превышающей 300 000 ₽: 1% × (1 000 000 (потенциальный доход) — 300 000) = 7000 ₽.

Еще придется уплатить госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Ее можно не платить, если будете регистрироваться электронно, но в этом случае придется потратиться на усиленную ЭЦП. Предприниматели, которые сдают квартиры, могут не использовать кассу, но придется оплачивать отдельный счет в банке для ИП. Еще у вас может быть платный перевод денег со счета ИП на свой личный счет и платный сервис для подачи отчетности.

Как лучше поступить вам

Если у вас только одна квартира, которую вы сдаете жильцам, и больше никакой предпринимательской деятельности вы не ведете, выгоднее оформляться в качестве самозанятого. Но платить по ставке 4 или 6% процентов вы сможете только после регистрации.

Допустим, вы зарегистрируетесь в качестве самозанятого с 1 октября. Тогда все арендные платежи, которые поступят вам после этой даты, вы будете проводить через приложение «Мой налог». Когда вы получите деньги за аренду квартиры, нужно записать доход в приложение и сформировать чек, выбрав название услуги, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 октября». В приложении сразу будет видна предварительная сумма налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.

Как пользоваться приложением «Мой налог»: инструкция для самозанятых

ИФНС до 12 числа следующего месяца пришлет в приложение точную сумму налога, которую надо будет уплатить до 25 числа того же месяца.

В приложении можно привязать карту — тогда налог будет списываться автоматически, и не придется специально следить за этим. Если квартиранты решат съехать, доход от сдачи квартиры у вас пропадет, а значит, и налог тоже. За этот период ничего платить не нужно: нет дохода — нет налога. С регистрации при этом можно не сниматься. Когда найдете новых квартирантов и снова начнете получать доход, просто продолжите работать в приложении.

Зачем сдавать квартиру легально

109

Как заплатить налог за прошлые доходы

Платежи, которые вы получили с 1 января по 31 августа 2020 года, вы можете задекларировать как доход физического лица и уплатить с них НДФЛ — 13%. Если не пропустите сроки подачи декларации и уплаты налогов, никаких штрафов и пеней вам платить не придется. Для этого вы должны подать декларацию не позже 30 апреля 2021 года и указать этот доход. А уплатить налог надо будет не позднее 15 июля 2021 года.

Налог для налоговых резидентов РФ рассчитывается по окончании года, в котором вы получили доход от сдачи квартиры внаем, по формуле:

НДФЛ = Доход от сдачи имущества за год × 13%

То есть если вы сдавали квартиру за 20 000 ₽ в месяц в течение пяти месяцев, ваш доход — 100 000 ₽. С него нужно уплатить НДФЛ: 100 000 ₽ × 13% = 13 000 ₽.

Обратите внимание: если наниматели жилья оплачивают коммунальные услуги, эти деньги налоговая тоже отнесет к вашим доходам, за вычетом суммы по счетчикам. Электроэнергию и воду потребляют жильцы, и у нанимателя нет материальной выгоды от таких платежей. А вот плата за вывоз мусора, содержание общего имущества, взносы на капремонт — доход наймодателя, и с него надо платить налог.

Я еще не живу в квартире, но УК уже требует платить за вывоз мусора

Вы можете заполнить декларацию с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России или в личном кабинете налогоплательщика.

Декларацию в налоговый орган можно представить:

в бумажной форме непосредственно в ФНС или через МФЦ лично или через представителя, а также почтовым отправлением с описью вложения;
в электронной форме, в том числе через личный кабинет налогоплательщика или портал госуслуг.

Надеюсь, вам теперь будет проще разобраться с налогообложением и вариантами действий. Если появятся вопросы по договору, можете почитать, как составить договор аренды.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Тэги: недвижимость, аренда, налоги

Marina, я плачу. И мои арендаторы подавали заявление на временную регистрацию на основании договора найма - т.е. все максимально прозрачно. В этом году с льготами по самозанятости вообще по нулям практически налог будет.

А как правильно платить налог, если собственников двое? Я могу сдавать квартиру с согласия второго собственника и платить 4% от суммы аренды (я самозанятая)? Или у него тоже возникает доход и соответственно обязанность по уплате налога?
По договору арендодатель я одна, плюс письменное согласие от второго собственника.

Юлия, налог возникает тогда, когда кто-то получает деньги. Деньги получаете вы, соответственно, и налог платите вы. А второй собственник деньги не получает, он и не платит налог.

Marina, я плачу налог, как самозанятый. Не вижу в этом проблемы.

Marina, договор защищает собственника жилья.

Marina, А в чем проблема заплатить? Сумма не такая уж большая, при этом в случае чего, суд будет на вашей стороне. Также не считаю проблемой сделать регистрация тем кто снимает квартиру. Этим я себя также прикрою, от резкого "сливания" арендатора с разрушенной квартирой.

Marina, и я плачу через приложение. Квартира по договору, все официально. С актом приема передачи имущества. Люди сами себе наживают головную боль, сдавая втихую без подтверждения а потом кричат на всех углах что получили от налоговой штраф или лишились имущества потому что квартиранты оказались неадекватными и засрали всю квартиру.

А как быть, если квартиру сдает не собственник? Например, дочь сдает квартиру, которая принадлежит ее маме? Мама не против (живет в доме и квартирой не пользуется). Может ли дочь зарегистрироваться самозанятой в таком случае?

Николай, дочь в любом случае может зарегистрироваться, но это проблему не решит)
Как я понимаю, в вашем случае дочь действует по доверенности от имени матери, и тогда мать - это наймодатель. Прибыль получает она, поэтому и налог платить ей, а не дочери.
Если договор подписан от имени дочери, и она не собственник, причем не имеет никакого основания для распоряжения квартирой (например, такого же договора найма с разрешенным поднаймом), то договор найма будет ничтожен со всеми вытекающими.

Denis, Я такой договор написал: https://s.flipflip.ru/e/Dogovr_arendy_kvartiry.docx . По этому договору делал в УФМС прописку и отправлял в налоговую при сдаче декларации.

Denis, загляните сюда: https://journal.tinkoff.ru/netudoma-2/.

Вот ещё момент. Я - ИП с УСН 6%. Хочу сдавать свою собственную квартиру физ. лицам. Статус самозанятого я не могу оформить, так как уже ИП. У меня остаётся только один вариант - сдавать квартиру, как ИП?

Артём, для того, чтобы платить 4% налога не обязательно становится самозанятым. Это можно сделать и ИП. 4% налог - это специальный режим налогообложения, точно также, как УСН, или ОСНО, или патент. Называется НПД - налог на профессиональную деятельность. На этом режиме могут быть как самозанятые (для них это единственно возможный налоговый режим), так и ИП. То есть, вы можете перейти с УСН на НПД и платить 4%. Этот режим также освобождает вас от уплаты всех взносов, которые были на УСН для ИП.

Andrey, спасибо! почитаю тему НПД

Подкажите, для самозанятых есть какие-то льготы сейчас? Налог не начисляют?
Сдаю квартру как самозанятый, за февральский приход налоги начислили, а за майский нет.

Доброго времени. Как сдать в аренду нежилое помещение (апартаменты) гражданскому госслужащему?

Обязательно ли регистрировать жильцов, если сдаешь квартиру и платишь налог 4% как самозанятая?

Подскажите, пожалуйста, у меня немного обратная ситуация: я снимаю квартиру, а арендодатель оформлен как самозанятый. Вопрос : могу ли я получить налоговый вычет от уплаты стоимости аренды квартиры? Ведь получается, что арендодатель отчисляет налог не 13%, а 4%

Игорь, Минстрой подготовил внесение изменений в Налоговый кодекс, согласно которым наниматели могли бы получить налоговый вычет на аренду (наём) жилья, но насколько я знаю, этот проект с 2017 года так и висит в статусе "Проводится независимая антикоррупционная экспертиза и подготавливается заключительная версия текста нормативного правового акта". Действующая редакция НК такого вычета не содержит.
Возможно, у вас есть какая-то другая информация, буду благодарна, если поделитесь

Marina, я думаю, таких вот, кто в чёрную работает, будет становиться всё меньше и меньше, потому что многим сейчас проще платить на карту, а налоговая за транзакциями смотрит всё внимательней и внимательней. Особенно, за регулярными. Да и случись что - вы этот договор, даже, показать никому не сможете, т.к. сразу может возникнуть вопрос, а где налоги? Бюджет сам себя не пополнит

А вот вопрос, если наши наниматели помимо воды платят за интернет? Это как? Можно не платить налог?

Vladimir, если договор с провайдером заключён вами, плату за интернет налоговая тоже посчитает вашим налогооблагаемым доходом — ведь по договору эти расходы должны нести вы, а раз вместо вас несут другие, это ваш доход. Но если договор наниматели заключили с провайдером сами, вы налог платить не будете

Вопрос, если нанимателю снимает квартиру организация, в договоре аренды числится наниматель, а арендодатель не зарегистрирован как самозанятой и налог не платит. Будут у арендодателя какие то проблемы с налоговой?

Андрей, посмотрите текст договора. Как правило, когда договор заключается между юрлицом и физлицом, юрлицо выступает налоговым агентом физического лица и само уплачивает все необходимые налоги и сборы. В договоре это обычно прописывают. Если договор заключён между компанией и физлицом-собственником, с указанием, что жить там будет такой-то конкретный человек, скорее всего условие про налогового агента там есть. В этом случае никаких проблем с налоговой не будет.
Но если договор заключили два человека, а нанимателю компания потом просто компенсирует каким-то образом затраты на жильё, у наймодателя могут возникнуть проблемы из-за неуплаты налога

Добрый вечер, подскажите пожалуйста как правильнее сделать ?
хочу сдавать в аренду мою квартиру но я не самозанятый и не ИП ( я физ лицо ), как я понял стать самозанятым и платить 4% самый оптимальный вариант. но проблема в том что мне иногда вернее 1 раз в месяц присылает вернее переводит деньги на карту моя сестра ( помощь ). налоговая наверняка это тоже видет, не будет ли налоговая считать это как тоже доход когда я буду самозанятым?
заранее благодарен за ответ!

Здравствуйте, если квартира оформлена на маму, а сдавать хочу я, её дочь, зарегистрирована как самозанятая.
И второй вопрос, эти 4% отчислений будут влиять в дальнейшем на мою пенсию? Пенсию с этих отчислений я получать буду?

В дополнении к письму выше.
Квартиру, которую хочу сдавать, я там прописана одна, но мама владелец. Могу её сдавать и платить налог как самозанятая?

Я не совсем поняла такой момент - оформила самозанятость, но при этом у меня годовой доход выше, чем 2.4 млн руб - получается, я не могу сдавать квартиру и платить налог как самозанятый? или могу только полгода например? Как перейти обратно на уплату НДФЛ?

Marina, я плачу :) у меня это не основной источник дохода, а т.к. получаю оплату на карту - то предпочитаю, чтобы все было легально

Комментарий удален пользователем

Александр, нет. Сдавать можно только жилые помещения. В курсе про самозанятость от Тинькофф этот момент разбирают. Квартиру за десятки тысяч сдавать самозанятому можно, а, например, гараж за 5к - нет.