Выгодно ли платить за ипотеку раз в две недели, чтобы погасить ее досрочно?

Сначала немного расскажу про платежи раз в 14 дней и сравню их со стандартным ежемесячным платежом. Затем рассмотрим досрочное погашение и разберемся с покупкой опции «Снижение ставки».

В России привыкли, что платежи по кредитам ежемесячные. Однако есть страны, где заемщик вносит платеж каждые две недели или каждую неделю, например Бразилия. Эту практику некоторые банки пробуют и на территории РФ.

Но количество платежей в месяц неважно, если вы хотите погасить кредит досрочно. Тут расклад такой: чем раньше и больше вы внесете, тем быстрее выплатите ипотечный кредит. Точный калькулятор для таких платежей можно попросить у менеджера в вашем банке.

Но с программой «Платеж раз в 14 дней» вы и так выплатите кредит быстрее. Поясню почему.

Вы собираетесь взять ипотеку по программе, где нужно платить каждые две недели. Ежемесячно будет выходить примерно такая же сумма, как если бы вы платили раз в месяц.

Но это не то же самое, что разбить платеж на две части и вносить, например, в середине и в конце месяца. Если вносить обычный платеж по половине два раза в месяц, за год вы должны будете сделать это 24 раза. Если платить строго каждые две недели, получится 26 раз.

Две недели — 14 дней, два периода — 28 дней. Обычно в месяце дней больше, поэтому за год из таких остатков набирается еще четыре недели, то есть два платежа. Благодаря им и появляется выгода, особенно заметная при большом сроке кредита.

При таком раскладе вы выплатите ипотеку на 4 года быстрее. Вдобавок тело кредита тоже будет гаситься быстрее, поэтому сумма процентов в платеже каждый раз будет уменьшаться.

При таком сравнении не учитывается, что в месяце 30—31 день. Если бы в нем было ровно 4 недели — 28 дней, выгода была бы не столь очевидна.

Предположим, платежи надо вносить каждые две недели по понедельникам. Взгляните на календарь: в 2020 году четыре месяца, в которых пять понедельников. То есть в некоторые месяцы вам придется внести три раза по половине обычного ежемесячного платежа.

Но зарплату выплачивают два раза в месяц. Значит, надо заранее готовиться и откладывать на третий платеж. А если вы способны накопить, зачем ждать даты платежа, когда можно внести деньги на досрочное частичное погашение в любое удобное время? Главная мантра: чем раньше внесли деньги, тем меньше переплатите.

Погашать долг выгодно, если вместе с этим гасится тело кредита, — это главное, чем стоит руководствоваться. Перед тем как произвести досрочное частичное погашение, уточните у сотрудника, сколько процентов банк начислил на данный момент. Если вы вносите больше, чем сумма начисленных процентов, это выгодно.

Еще один признак выгоды — уменьшение следующего ежемесячного платежа. Возможно, он снизится всего на 10 ₽, но и это считается. В масштабе десяти лет выйдет не так уж мало.

Если развивать идею ранних платежей, можно прийти к выводу, что платить надо вообще каждый день, чтобы погашать начисленные за прошедший день проценты и небольшую часть тела кредита. Но в реальности среди моих знакомых нет тех, кто стабильно получал бы плату за труд ежедневно.

Полезно вспомнить, когда именно возникает возможность досрочного погашения: после аванса, зарплаты или другого нестабильного дохода. Если у вас появились лишние деньги, лучше сразу задуматься о досрочном погашении, поскольку с каждым днем выгода от этой суммы будет уменьшаться.

Допустим, обслуживание кредита стоит для вас 9,24%. Каждый месяц у вас остаются свободные 30 000 ₽. Знакомые говорят: «Гаси ипотеку, там же начисляют проценты!» Тут стоит подумать и посчитать.

Надежный банковский вклад со ставкой выше, чем по кредиту, вы не найдете. Однако вы можете открыть ИИС, до конца года накопить там до 400 000 ₽, получить налоговый вычет 13% из ФНС, в течение года купить хотя бы облигации ОФЗ и получить купонный доход до 5,5% годовых.

Можно повторять такую схему минимум на протяжении трех лет, а потом при желании снять 1,2 млн плюс доход и погасить ипотеку. Или не снимать и продолжать инвестировать. Доходность с учетом возврата налогов и купонов получится выше ставки по вкладу. При таких условиях дать в долг государству выгоднее, чем внести досрочные платежи. Вы можете посчитать все это на нашем калькуляторе.

Если надежных источников дохода со ставкой выше 9,24% у вас нет, а открывать ИИС и инвестировать вы не хотите, выгоднее досрочно гасить ипотеку. И в плане досрочного погашения ипотека «раз в две недели» ничем не отличается от ипотеки «раз в месяц».

Для этого стоит отдельно все посчитать. Вам предлагают купить скидку к ставке в размере 1,5 процентного пункта за 240 000 ₽. Насколько это выгодно, зависит только от общей суммы кредита и планируемого срока погашения.

Эти 240 тысяч вы ведь можете добавить к первоначальному взносу и тем самым уменьшить тело кредита. Или открыть вклад. Но при большом сроке и теле кредита такое снижение ставки может дать заметную экономию.

Выгода от скидки при таком сроке составляет 851 478,34 ₽, то есть это окупит 240 000 ₽ в несколько раз.

Если рассчитать такую же ипотеку на семь лет, разница уже не такая существенная — всего 230 000 ₽. Она почти равна сумме взноса за скидку, а платежи одинаковы. Но 240 000 ₽ при таком сроке теряют прежнюю ценность.

Чтобы понять, стоит ли покупать скидку, нужно посчитать, с каким сроком ипотеки станет выгоднее не воспользоваться скидкой, а увеличить первоначальный платеж. Условно назовем этот срок точкой окупаемости. В этом конкретном примере с кредитом на 5 млн рублей точкой окупаемости будет срок выплаты в семь лет.

Откройте любой онлайн-калькулятор в двух окнах рядом и подберите параметры для обеих ставок, при которых ежемесячный платеж будет примерно одинаковым. Тогда переплата за весь срок кредита будет отличаться примерно на 240 000 ₽ — это нормально. Получившийся срок выплаты кредита и будет точкой окупаемости. Разберем пример с ипотекой на 3 млн.

В данном случае точка окупаемости — 14 лет. Если вы планируете погасить ипотеку меньше чем за 14 лет, вам выгоднее не покупать скидку, а увеличить первоначальный взнос. Если планируете выплачивать дольше 14 лет, лучше купить скидку.

Двухнедельные платежи не принесут существенной выгоды, если в пересчете на год вносить такую же сумму обычными платежами. Но потребуют организованности, а также стабильного дохода чаще двух раз в месяц.

Чем раньше вы вносите досрочные платежи, тем лучше.

Если у вас есть источник дохода с большей ставкой, чем процент по кредиту, то досрочно гасить кредит невыгодно.

Перед покупкой скидки оцените свои шансы на досрочное погашение. Рассчитайте срок — точку окупаемости. Если планируете платить долго, покупать ставку выгодно.