Сосед построил дом на моем дереве
В новостях пишут про пенсионера из Нижнего Тагила, который построил дом на деревьях на чужом участке. Якобы сначала он требовал спилить эти деревья, а потом воспользовался отъездом соседей и построил на соснах дом. Провел электричество, повесил флаг России и приглашает в гости Владимира Путина.
Все это, конечно, смешно, но что реально делать с таким соседом? У меня вот на границе участка тоже есть высокие деревья. А за забором живет пожилой, но бодрый и чересчур общительный пенсионер. Вдруг и он решит построить себе что-нибудь на этих деревьях?
Как правильно действовать владельцам участка из новостей? Как обезопасить себя от подобных действий, учитывая, что спиливать деревья не хочется?
Владимир А., Москва
Вопрос довольно хитрый, но ответ на него однозначный. Строить дом на дереве, растущем на чужом участке, нельзя. Конечно, законодатели не предусмотрели такие однозначные случаи, когда сосед в ваше отсутствие строит дом на 20-метровой высоте над вашим садом. Но в законе есть нормы, которые распространяются на такие случаи.
По закону на земельном участке может строить только его собственник или кто-то, но с согласия собственника.
Все, что построено без согласия собственника или самим собственником, но без нужных разрешений или с отступлением от строительных норм и правил, считается самовольной постройкой.
А воздух чей?
Право пользования и владения распространяется не только на наземную часть участка, но и на все, что над ним и под ним.
Вопрос о том, можно ли владеть воздухом над своей землей, не такой простой. Мнение законодателя примерно такое: у владельца есть право пользоваться и распоряжаться всем, что находится над и под участком.
Исключение — то, что относится к особым правам Российской Федерации, например части недр и воздушного пространства. Это значит, что вы не можете запретить самолетам летать над вашим участком. И вы не можете запретить государству использовать недра, если у вас там вдруг обнаружится нефтяное месторождение. Полный и исключительный суверенитет воздушного пространства устанавливается ст. 67 Конституции РФ и ст. 1 Воздушного кодекса РФ.
Право пользования и право собственности — немного разные права. Право собственности подразумевает возможность продать или подарить что-то как самостоятельный объект. Право пользования разрешает использовать объект, но не дает вам права продать «воздух» отдельно от земли. Это подразумевает, что другие собственники не могут использовать «ваш» воздух без вашего согласия. Например, строить там дома.
Надо идти в суд
Гражданский кодекс говорит, что самовольные постройки должны быть снесены по решению суда. Земельный кодекс поддерживает: строительство на чужом участке — это незаконно, а собственник вправе потребовать снести постройки и компенсировать ему убытки.
Спор об использовании воздуха над землей, по моему мнению, относится к ст. 304 ГК РФ — к так называемым негаторным искам. На самом деле не сильно важно в этой ситуации, как квалифицировать такой иск. Квалификация влияет только на сроки исковой давности. В нашем случае это несущественно, потому что дом построили буквально вчера.
По гражданскому кодексу собственник может требовать устранить любые нарушения его права, даже если они не связаны с лишением владения. Лишением, например, считалась бы ситуация, если бы сосед построил этот дом просто на участке, то есть лишил собственника части земли.
Поэтому можно обратиться в суд с иском к соседу о демонтаже домика.
Можно ли снести без суда
Ст. 12 ГК РФ перечисляет способы защиты своих прав. Среди способов есть «самозащита права». Ст. 14 ГК РФ рассказывает, что такое самозащита: под самозащитой права понимаются «любые способы, прямо не запрещенные законом, которые должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения».
Это все означает, что теоретически постройку может снести сам собственник участка, без всяких судов. Если горе-строитель обратится в суд с требованиями возместить ему убытки от сноса, суд может признать такие действия собственника адекватной самозащитой права. Проблема в том, что может и не признать.
Конечно, нужно сначала предъявить письменные претензии и требования снести дом на дереве, заручиться доказательствами, что построенный дом явно находится в границах чужого земельного участка и ни при каких обстоятельствах не может быть признан законной постройкой, чтобы потом суд признал, что вы приняли меры, а не просто снесли.
Поэтому если эта постройка никак вам не угрожает, то лучше уж заручиться решением суда. Это безопаснее, и не надо тратить свои деньги на снос — это ведь не забор сломать.
Что еще надо учесть
Я уже рассказывал, что если участок земли у вас в собственности, то все деревья на нем тоже у вас в собственности. Со всеми правами и обязанностями, которые дает право собственности.
Сосед подпилил и всячески попортил деревья, растущие на чужом участке. Причинение вреда деревьям — это причинение вреда собственности. Закон говорит, что за это нужно отвечать. Помочь тут может экспертиза, которая установит размер вреда, и суд.
