Вложил маткапитал, выделил доли и продал квартиру. А что с налогами?

Вы не должны подавать декларацию и платить налог, если:

1. проданная квартира — ваше единственное жилье;
2. истек минимальный срок владения с момента покупки, то есть полной оплаты по ДДУ.

Но нужно учесть, что, скорее всего, минимальный срок владения истек только для вас. Для детей этот срок исчисляют с даты государственной регистрации права собственности на их доли в квартире. То есть вы обязаны отчитаться за детей о продаже и заплатить налог.

Разберу подробнее, что за минимальный срок владения, и расскажу, в каких случаях не нужно уплачивать налог с продажи детских долей.

Если хотите продать квартиру, дом, комнату или долю в жилом помещении и не платить НДФЛ, на день сделки должен пройти минимальный срок владения объектом. И неважно, вкладывали вы в жилье маткапитал или нет и выделяли ли доли детям. Если срок вышел, налога не будет.

Стандартный минимальный срок владения жильем — пять лет. Но есть льготный период в три года, если выполнено одно из следующих условий:

1. недвижимость приобрели до 2016 года;
2. получили в наследство или в дар от близкого родственника;
3. приватизировали;
4. получили по договору ренты;
5. это единственное жилье, включая дом с участком и хозпостройками.

Единственное жилье — это когда на день сделки продавец не владеет другим жилым объектом, включая доли и совместную собственность с супругом. Либо купил новое жилье за 90 дней до продажи старого. Регистрация, даже постоянная, в другом жилье не в счет. Важно именно право собственности.

Минимальный срок владения квартирой в новостройке, которую купили по договору долевого участия или уступки, считают с даты ее полной оплаты. Но есть нюансы:

1. Если в покупку квартиры вложили маткапитал и родитель сначала зарегистрировал жилье на себя, а потом выделил доли детям, то для них срок владения исчисляют со дня регистрации долей в ЕГРН. То есть дети с вашей помощью обязаны отчитаться о продаже и уплатить налог.
2. В Москве при продаже новой квартиры, полученной по программе реновации в обмен на старую, срок владения новой квартирой надо считать от даты регистрации права собственности на старую.

Есть еще один способ избежать налога с продажи вашего жилья. Семьи с детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели меньше минимального срока. Но надо выполнить пять условий:

1. У налогоплательщика или его супруги минимум двое детей до 18 лет или до 24 лет, если они учатся очно.
2. В году, когда жилье было продано, либо не позднее 30 апреля следующего года кто-то из членов семьи приобрел новое жилье — то есть внес полную оплату по ДДУ либо зарегистрировал право собственности по договору купли-продажи.
3. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем у проданной. Причем достаточно, чтобы только одно из этих условий выполнялось  .
4. Кадастровая стоимость проданного жилья — до 50 млн рублей.
5. На день продажи налогоплательщику, его супруге или детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Если под пять условий, о которых я рассказал в предыдущем разделе, вы не подходите, за детей придется отчитаться и уплатить налог.

Если в квартире выделены доли детям, каждый владелец доли при продаже выступает как самостоятельный продавец. Просто за детей все делают родители, в том числе платят НДФЛ, если нужно.

Есть две формулы подсчета налога для каждого собственника доли в квартире, приобретенной на средства материнского капитала и проданной до истечения минимального срока владения.

Формула № 1:

Формула № 2:

Причем эта формула справедлива и для детских долей. То есть из дохода от продажи детской доли вычитаем расходы родителей на ее покупку.

Результаты подсчетов надо сравнить и заплатить наименьшую положительную сумму. Так можно: закон разрешает выбирать. Если же результат нулевой или отрицательный, НДФЛ не платят. Но декларацию все равно придется сдать.

Подставим в формулы числа из вопроса:

По формуле № 2 налог получился меньше. В итоге вам надо не позднее 30 апреля 2024 года подать две декларации 3-НДФЛ и заявить в каждой 52 000 ₽ налога, который нужно уплатить не позднее 15 июля 2024 года.

Помимо материнского капитала, есть еще три программы помощи от государства на покупку жилья:

1. «Молодая семья».
2. Ипотека по ставке 6%.
3. Погашение 450 000 ₽ ипотеки многодетным семьям.

Правила второй и третьей программ не обязывают выделять доли детям. Если сделали это добровольно, то, увы, при продаже квартиры до того, как истек минимальный срок владения, НДФЛ за детей придется считать без учета расходов на покупку жилья.

В правилах программы «Молодая семья» на федеральном уровне тоже ничего не говорится о долях детей. Но у этой программы есть региональные особенности, поэтому где-то такое вполне может быть. Однако и в этом случае поправки в налоговый кодекс для продажи детских долей не работают: в норме упомянуты только федеральный и региональный материнские капиталы. То есть все равно при расчете детского НДФЛ расходы на приобретение квартиры учесть не получится.

Обратите внимание, что при исчислении родительского налога по второй формуле в расходы включают всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, хотя 450 тысяч профинансировало государство.

Бывает, что семья вкладывает в квартиру не только маткапитал, но и деньги по иной госпрограмме, после чего выделяет доли детям. В этом случае при продаже жилья до того, как закончится минимальный срок владения, из детских доходов можно будет вычесть расходы. А именно — покупную стоимость квартиры, пропорциональную доле ребенка. Без какого-либо уменьшения на финансирование за счет маткапитала и госпрограммы.

Вот как это работает. Предположим, в 2021 году у семьи родился третий ребенок. До этого она получила сертификат на материнский капитал за второго — 453 тысячи. Семья взяла в ипотеку квартиру за 4 млн. Из них 453 тысячи оплатила материнским капиталом, а 450 тысяч долга перед банком — по госпрограмме для многодетных семей. Каждый член семьи, включая детей, стал владельцем 1/5 доли в квартире.

В 2023 году семья продает квартиру за 5,5 млн. Как и в предыдущем примере, оснований для освобождения от НДФЛ нет. Посчитаем, чему будет равен налог для каждого владельца доли:

Налог по формуле № 2 получился меньше — по ней и платить, в том числе за детей. Причем в расходы можно включить всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, несмотря на то что 903 тысячи из них дало государство.

Обязательно нужно. ИФНС не знает деталей, по закону Росреестр сообщил ей только:

1. Дату регистрации собственности при покупке и прекращении права после продажи.
2. О стоимости квартиры при продаже

А вот информацией, что вы семья с двумя несовершеннолетними детьми, налоговые инспекторы могут не владеть. Кроме того, они не знают даты полной оплаты квартиры застройщику и по умолчанию отсчитывают срок владения от даты регистрации права собственности в ЕГРЮЛ.

Если ИФНС получила данные о том, что минимальный срок владения не выдержан, то для нее вы обязаны подать декларацию и уплатить налог. Вам придет уведомление об этом.

Если вы не отреагируете на уведомление либо не получите его, события могут развиваться так:

1. Налоговая сама проведет камеральную проверку на основании сведений, которыми владеет, и начислит налог. Расчет довольно грубый: доход от продажи квартиры уменьшают только на фиксированный вычет в 1 млн рублей, расходы на покупку не учтут, так как у налоговой нет этих данных. Вам направят акт налоговой проверки.
2. Если реакции не будет, то начислят штраф за неподачу декларации — 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц опоздания, но не более 30%, и пени — 1/300 от ставки Центробанка за каждый день просрочки.
3. Если и тут реакции не последует, дело передадут в суд и судебным приставам, а далее — арестуют счета.

Отменять решения всех инстанций, а также штрафные санкции и пени долго и сложно. Проще своевременно направить в налоговую инспекцию пояснение и получить письменный ответ о том, что сведения приняты и вы не обязаны отчитываться о продаже и платить налог.

Пояснение подают через личный кабинет налогоплательщика: «Каталог обращений» → «Прочие обращения» → «Заявление в свободной форме». Так будет проще получать обратную связь от налоговой.

К пояснению прикладывают документы, которые подтверждают право на освобождение от уплаты налога. В вашем случае это:

1. Свидетельства о рождении детей.
2. Договор продажи квартиры.
3. Платежное поручение о переводе денег застройщику при покупке квартиры по ДДУ — чтобы подтвердить дату полной оплаты по договору, так как срок владения будет считаться от нее. Либо договор о покупке новой квартиры плюс выписка из ЕГРН.
4. Выписки из ЕГРН по другим объектам в собственности на дату продажи.

Важно отследить обратную связь от налоговой, так как у проверяющего инспектора могут возникнуть вопросы. В итоге должны прислать уведомление, что у вас нет обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог.

НДФЛ за себя и детей придется платить, если вы меньше минимального срока владели проданной квартирой, в которую вложили маткапитал и выделили доли детям.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, но при продаже единственного жилья — три года. В вашем случае вы можете не подавать декларацию и не платить налог, но ваши дети должны, так как их срок владения считают с даты регистрации их долей, а это меньше трех лет.

Если вы можете не уплачивать налог как семья с двумя детьми, то до 30 апреля 2024 года в налоговую инспекцию все равно нужно подать пояснение и получить подтверждение, что ваши сведения приняты и вы освобождены от уплаты налога.

Если вы не подходите под условия льготы для семей с детьми, то до 30 апреля 2024 года нужно отчитаться о продаже детских долей, а по себе подать пояснение о том, что продали единственное жилье, которым владели три года.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.