Вложил маткапитал, выделил доли и продал квартиру. А что с налогами?

Вы не должны подавать декларацию и платить налог, если:

1. проданная квартира — ваше единственное жилье;
2. истек минимальный срок владения с момента покупки, то есть полной оплаты по ДДУ.

Минимальный срок владения ребенком долей исчисляют с даты покупки квартиры владельцем сертификата на маткапитал или его супругом или супругой. То есть минимальный срок владения истек одновременно у вас и ваших детей. Налог при продаже квартиры платить не нужно.

Разберу подробнее, что за минимальный срок владения, и расскажу, в каких случаях не нужно уплачивать налог с продажи детских долей.

Если хотите продать квартиру, дом, комнату или долю в жилом помещении и не платить НДФЛ, на день сделки должен пройти минимальный срок владения объектом. И неважно, вкладывали вы в жилье маткапитал или нет и выделяли ли доли детям. Если срок вышел, налога не будет.

Стандартный минимальный срок владения жильем — пять лет. Но есть льготный период в три года, если выполнено одно из следующих условий  :

1. недвижимость приобрели до 2016 года;
2. получили в наследство или в дар от близкого родственника;
3. приватизировали;
4. получили по договору ренты;
5. это единственное жилье, включая дом с участком и хозпостройками.

Единственное жилье — это когда на день сделки продавец не владеет другим жилым объектом, включая доли и совместную собственность с супругом. Либо купил новое жилье за 90 дней до продажи старого. Регистрация, даже постоянная, в другом жилье не в счет. Важно именно право собственности.

Минимальный срок владения квартирой в новостройке, которую купили по договору долевого участия или уступки, считают с даты ее полной оплаты. Но есть нюансы.

До 2024 года срок владения детскими долями исчисляли с даты госрегистрации права собственности на эти доли в ЕГРН. Разница между оформлением права собственности на родителей и детей часто составляет несколько лет. Потом родителям приходилось платить НДФЛ при продаже детских долей, несмотря на то что квартира была в собственности семьи.

Если вы продали квартиру до 2024 года, минимальный срок владения — три года — для детей не прошел. Вы обязаны отчитаться за детей и заплатить налог с продажи их долей.

Но в 2024 году правила изменились. Теперь для детей срок владения долей исчисляют с даты покупки жилья владельцем сертификата на маткапитал, а не с даты регистрации детских долей в ЕГРН. Это правило распространяется на случаи, когда деньги на жилье получены по другим госпрограммам, по которым выделение долей детям — обязательное условие.

Есть еще один способ избежать налога с продажи вашего жилья. Семьи с детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели меньше минимального срока. Но надо выполнить пять условий:

1. У налогоплательщика или его супруги минимум двое детей до 18 лет или до 24 лет, если они учатся очно.
2. В году, когда жилье было продано, либо не позднее 30 апреля следующего года кто-то из членов семьи приобрел новое жилье — то есть внес полную оплату по ДДУ либо зарегистрировал право собственности по договору купли-продажи.
3. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем у проданной. Причем достаточно, чтобы только одно из этих условий выполнялось.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья — до 50 млн рублей.
5. На день продажи налогоплательщику, его супруге или детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Если вы не подходите под пять условий, о которых я рассказал в предыдущем разделе, и минимальный срок владения квартирой не истек, за детей придется отчитаться и уплатить налог.

Если в квартире выделены доли детям, каждый владелец доли при продаже выступает как самостоятельный продавец. Просто за детей все делают родители, в том числе платят НДФЛ, если нужно.

Есть две формулы подсчета налога для каждого собственника доли в квартире, приобретенной на средства материнского капитала и проданной до истечения минимального срока владения.

Формула № 1:

Формула № 2:

Причем эта формула справедлива и для детских долей. То есть из дохода от продажи детской доли вычитаем расходы родителей на ее покупку.

С 2025 года доход от продажи имущества до 2,4 млн рублей будет облагаться НДФЛ по ставке 13%, свыше 2,4 млн рублей — 15%. Прогрессивная шкала от 13 до 22% к этому виду дохода не применяется.

Результаты подсчетов надо сравнить и заплатить наименьшую положительную сумму. Так можно: закон разрешает выбирать. Если же результат нулевой или отрицательный, НДФЛ не платят. Но декларацию все равно придется сдать.

Подставим в формулы числа из вопроса:

По формуле № 2 налог получился меньше. В итоге вам надо не позднее 30 апреля подать две декларации 3-НДФЛ и заявить в каждой 52 000 ₽ налога, который нужно уплатить не позднее 15 июля.

Кроме материнского капитала есть еще три программы помощи от государства на покупку жилья:

1. «Молодая семья».
2. Ипотека по ставке 6%.
3. Погашение 450 000 ₽ ипотеки многодетным семьям.

Обратите внимание, что при исчислении родительского налога по второй формуле в расходы включают всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, хотя 450 тысяч профинансировало государство.

Бывает, что семья вкладывает в квартиру не только маткапитал, но и деньги по иной госпрограмме, после чего выделяет доли детям. В этом случае при продаже жилья до того, как закончится минимальный срок владения, из детских доходов можно будет вычесть расходы. А именно — покупную стоимость квартиры, пропорциональную доле ребенка. Без какого-либо уменьшения на финансирование за счет маткапитала и госпрограммы.

Вот как это работает. Предположим, в 2022 году у семьи родился третий ребенок. До этого она получила сертификат на материнский капитал за второго — 453 тысячи. Семья взяла в ипотеку квартиру за 4 млн. Из них 453 тысячи оплатила материнским капиталом, а 450 тысяч долга перед банком — по госпрограмме для многодетных семей. Каждый член семьи, включая детей, стал владельцем 1/5 доли в квартире.

В 2024 году семья продает квартиру за 5,5 млн. Как и в предыдущем примере, оснований для освобождения от НДФЛ нет. Посчитаем, чему будет равен налог для каждого владельца доли:

Налог по формуле № 2 получился меньше — по ней и платить, в том числе за детей. Причем в расходы можно включить всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, несмотря на то что 903 тысячи из них дало государство.

Обязательно нужно. ИФНС не знает деталей, по закону Росреестр сообщил ей только:

1. Дату регистрации собственности при покупке и прекращении права после продажи.
2. О стоимости квартиры при продаже

А вот информацией, что вы семья с двумя несовершеннолетними детьми, налоговые инспекторы могут не владеть. Кроме того, они не знают даты полной оплаты квартиры застройщику и по умолчанию отсчитывают срок владения от даты регистрации права собственности в ЕГРЮЛ.

Если ИФНС получила данные о том, что минимальный срок владения не выдержан, то для нее вы обязаны подать декларацию и уплатить налог. Вам придет уведомление об этом.

Если вы не отреагируете на уведомление либо не получите его, события могут развиваться так:

1. Налоговая сама проведет камеральную проверку на основании сведений, которыми владеет, и начислит налог. Расчет довольно грубый: доход от продажи квартиры уменьшают только на фиксированный вычет в 1 млн рублей, расходы на покупку не учтут, так как у налоговой нет этих данных. Вам направят акт налоговой проверки.
2. Если реакции не будет, то начислят штраф за неподачу декларации — 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц опоздания, но не более 30%, и пени — 1/300 от ставки Центробанка за каждый день просрочки.
3. Если и тут реакции не последует, дело передадут в суд и судебным приставам, а далее — арестуют счета.

Отменять решения всех инстанций, а также штрафные санкции и пени долго и сложно. Проще своевременно направить в налоговую инспекцию пояснение и получить письменный ответ о том, что сведения приняты и вы не обязаны отчитываться о продаже и платить налог.

Пояснение подают через личный кабинет налогоплательщика: «Каталог обращений» → «Прочие обращения» → «Заявление в свободной форме». Так будет проще получать обратную связь от налоговой.

К пояснению прикладывают документы, которые подтверждают право на освобождение от уплаты налога. В вашем случае это:

1. Свидетельства о рождении детей.
2. Договор продажи квартиры.
3. Платежное поручение о переводе денег застройщику при покупке квартиры по ДДУ — чтобы подтвердить дату полной оплаты по договору, так как срок владения будет считаться от нее. Либо договор о покупке новой квартиры плюс выписка из ЕГРН.
4. Выписки из ЕГРН по другим объектам в собственности на дату продажи.

Важно отследить обратную связь от налоговой, так как у проверяющего инспектора могут возникнуть вопросы. В итоге должны прислать уведомление, что у вас нет обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог.

НДФЛ за себя и детей придется платить, если вы меньше минимального срока владели проданной квартирой, в которую вложили маткапитал и выделили доли детям.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, но при продаже единственного жилья — три года. Срок владения долей в собственности детьми исчисляется с даты, когда собственником жилья стал владелец сертификата на материнский капитал, его супруг или супруга.

Если вы можете не уплачивать налог как семья с двумя детьми, до 30 апреля следующего года в налоговую инспекцию все равно нужно подать пояснение и получить подтверждение, что ваши сведения приняты и вы освобождены от уплаты налога.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.