Могут ли ​самоза­нятому начислить налог с продажи квартиры?

Понимаю, что вы озадачены. Но у вас другая ситуация.

В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не уплатил налог на УСН, а налог на доходы физических лиц он уплачивать не стал, поскольку считал, что минимальный срок владения недвижимостью на тот момент уже прошел. Но НДФЛ он и не должен был уплачивать, а вот налог на УСН — да. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде.

Вы сдаете квартиру как физлицо и применяете налог на профессиональный доход — НПД. Этим налогом доходы от продажи недвижимости вообще не облагаются  . Надо платить НДФЛ, но не всегда.

Разберемся, в каком случае налог с продажи квартиры придется заплатить, а в каком нет.

Физлицо может сдавать квартиру, и с дохода от аренды нужно уплачивать налоги. Физлица без статуса ИП могут выбрать между НДФЛ и налогом для самозанятых.

Режим для самозанятых доступен во всех регионах страны. Ставка налога — 4% с дохода от физлиц без статуса ИП. За счет налогового вычета первое время ставка меньше — 3%. Пониженная ставка действует, пока самозанятый не истратит вычет полностью.

Это очевидная выгода по сравнению с НДФЛ, где ставка составляет от 13 до 15% в зависимости от размера дохода.

Но заплатить НПД с дохода от продажи квартиры нельзя: доходы от продажи недвижимости этим налогом не облагаются  . С них физлица без статуса ИП или самозанятые платят НДФЛ.

В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. По общему правилу минимальный срок владения — пять лет  . Но он может быть сокращен до трех в некоторых случаях. Например, если квартира — единственное жилье продавца или получена:

1. по наследству;
2. в дар от близкого родственника;
3. в результате приватизации;
4. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Из правила есть исключение. Максимум за 90 дней до продажи человек может купить еще одно жилое помещение, и его не будут учитывать как второе жилье  . Датой покупки и продажи в этом случае будет день регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Другое исключение — когда пятилетний срок владения снижен региональным законом. Речь идет о регионах, которые установили свои сроки минимального владения недвижимостью. В зависимости от них начисляется налог при продаже жилья.

Кроме того, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми не платят налог, если продали квартиру для улучшения жилищных условий. Срок владения старой квартирой в этом случае не важен, но новая квартира должна быть больше по размеру или кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.

Например, если продаете в 2024 году квартиру, которую купили в 2020 году, а у вас в собственности есть другое жилье, доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.

История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен уплатить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.

Теперь о вашем случае. Да, в налоговом кодексе сказано, что для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, минимальный срок владения не применяется и надо платить НДФЛ.

Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали  . То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ.

Если жилье единственное и выдержан минимальный срок владения, не нужно подавать декларацию или доказывать, что нет необходимости уплачивать НДФЛ. Если у налоговой возникнут вопросы, продавцу направят письмо — в нем запросят пояснения или дополнительные документы.

Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.

Если доход не освобожден от НДФЛ, его нужно декларировать и уплачивать налог с учетом вычетов или без. Иначе грозит штраф:

1. За непредставление декларации — 5% неуплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, когда вы должны были ее предоставить. Но не больше 30% от суммы налога и не меньше 1000 ₽.
2. Неуплату налога — до 40% от неуплаченного налога.