Могут ли самозанятому начислить налог с продажи квартиры?

Здравствуйте. У вас выходила изумительная история, как ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 000 Р налогов. У меня вопрос по теме.

Допустим, я приобрел квартиру как физлицо и решил ее сдавать. При этом оформил самозанятость, чтобы платить с дохода налог. Если я решу продать квартиру, когда пройдет минимальный срок владения, могут ли мне начислить налог с продажи?

Понимаю, что вы озадачены. Но у вас другая ситуация.

В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не заплатил налог на УСН, а не налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде, по НДФЛ вопросов к нему не было.

Вы сдаете квартиру как физлицо и применяете налог на профессиональный доход — НПД. Этим налогом доходы от продажи недвижимости вообще не облагаются. Надо платить НДФЛ, но не всегда.

Разберемся, в каком случае налог с продажи квартиры придется заплатить, а в каком нет.

Самозанятость и доходы от квартиры

Физлицо может сдавать квартиру, и с дохода от аренды нужно платить налоги. Физлица без статуса ИП могут выбрать между НДФЛ и налогом для самозанятых.

Режим для самозанятых недавно стал доступен во всех регионах страны. Ставка налога — 4% с дохода от физлиц без статуса ИП. За счет налогового вычета первое время ставка будет даже меньше — 3%.

Это очевидная выгода по сравнению с НДФЛ, где ставка составляет 13% для налоговых резидентов и 30% для людей, которые находятся в России менее 183 дней в году.

Но заплатить НПД с дохода от продажи квартиры нельзя: доходы от продажи недвижимости этим налогом не облагаются. С них физлица без статуса ИП или самозанятые платят НДФЛ.

Если квартиру, которую сдавали в аренду, продает ИП на УСН, то налоги с дохода от продажи квартиры можно заплатить на этом же режиме.

Что такое минимальный срок владения квартирой

В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. От налога с продажи квартиры освобождают, если жильем владели три года или пять лет.

Если продаете квартиру в Москве, которую получили по реновации в обмен на старую, учитывают время владения и новой, и старой квартирой.

Вот когда достаточно владеть квартирой три года:

  1. Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
  2. Квартиру унаследовали.
  3. Квартиру получили в результате приватизации.
  4. Квартиру получили по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением.
  5. Продается единственное жилье, то есть другого жилья в собственности у владельца нет. Если купить новую квартиру, а старую продать в течение 90 дней после этого, то старая квартира по-прежнему будет считаться единственным жильем.

Есть еще одно исключение: у всех квартир, приобретенных до 2016 года, минимальный срок владения — три года. Так что если купили квартиру до 2016 года, можно продать ее через три года и не платить налог.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.

Например, если продаете в 2021 году квартиру, которую купили в 2017 году, а у вас в собственности есть другая квартира, то доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.

Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности

История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен платить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.

Теперь о вашем случае. Да, в налоговом кодексе сказано, что для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, минимальный срок владения не применяется и надо платить НДФЛ.

Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали. То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. Декларировать этот доход тоже не нужно.

Нужно ли сообщать в налоговую о доходах от продажи квартиры

У налоговой не будет вопросов, если человек продал квартиру после минимального срока владения. В этом случае декларировать доход от продажи и платить налог не нужно. Такой доход освобожден от НДФЛ.

Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.

Если доход не освобожден от НДФЛ, его нужно декларировать и платить налог с учетом вычетов или без. Иначе грозит штраф:

  1. За непредставление декларации — до 30% от налога, не уплаченного в срок.
  2. Неуплату налога — до 40% от неуплаченного налога.
Герой Т—Ж

Спасибо за статью!

1

Это вопросы от реальных людей? Если да, умереть можно, пока ответ дождешься

0
Герой Т—Ж 🏆

Ольга, от реальных, я как-то тоже задавала. ну, для оперативности можно в свою налоговую сходить и спросить. тут спрашивают, если не горит.

0

Налоговая считает срок владения с момента регистрации права собственности в Росреестре или с момента заключения сделки купли-продажи?

0

Константин, с момента регистрации права.

0

Роман, спасибо за разъяснение!
Если ситация точно как в статье, с единственной разницей - самозанятый - нерезидент РФ, нужно ему платить НДФЛ при продаже после истечения срока владения?

0

Подскажите, пожалуйста, могу ли я продать квартиру через 3 года владения ею и не платить налог, если для меня это единственное жилье, а у супруги есть доля в другой квартире? Квартира, которую я хочу продать, оформлена на меня, но куплена в браке.

0

Рамиль, зависит от того, является ли эта доля ее личной собственностью или это совместная собственность супругов (приобретена во время брака, не подарена, не унаследована супругой).

0

Роман, это ее личная собственность - доля в квартире ее родителей

0

Рамиль, тогда для вас продаваемая квартира - единственное жилье и владеть достаточно три года. Но тут опять вопрос. Эта квартира личная собственность или совместная?

0

Роман, так это для меня и не понятно. Квартира оформлена только на меня. Но куплена она в браке, а значит - совместно нажитое имущество, а значит собственность общая.
Я понял, что лучше обратиться за разъяснениями в налоговую, спасибо за участие! :)

0

Есть личная квартира, есть ИП на УСН.
Решил сдавать квартиру, которая а собственности более 5 лет.
Как самозанятый, я её сдавать не могу, потому что есть ИП.
И вот спустя какое то время я решу продать квартиру.
Налоговая заставит заплатить налог?

0

Здравствуйте! Роман, все же не очень понятно, в истории про человека на УСН, он продал, являясь ИП. А если бы ИП уже было закрыто на момент продажи, то что тогда, получается никакую льготу применить было бы уже нельзя и нужно платить налог 13% от всей суммы? И второй момент, если бы он сдавал не коммерческое помещение, а квартиру как ИП, то руководствуясь исключением о котором Вы написали, налог бы в его случае не возник? Можно Вас попросить уточнить ссылку на документ, в котором указано такое исключение. Спасибо.

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю