Как выгоднее сдавать общую квартиру, купленную в браке?

Сдавать квартиру может любой из собственников — хоть вы, хоть жена, хоть вместе. Нужно только заключить соглашение и предусмотреть в нем, кто будет арендодателем. Но для целей исчисления налога такое соглашение не имеет значения. Каждому из собственников придется платить налог с арендной платы исходя из доли в праве.

Есть и другой вариант. Если кто-то из собственников не хочет иметь дело с арендаторами и заниматься бумажной волокитой, можно передать свою долю другому собственнику по договору безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду. Тогда платить налог будет только один из вас.

Расскажу о каждом варианте подробнее.

Сдавать в аренду квартиру, которая находится в долевой собственности, можно как угодно: это могут делать все собственники вместе или кто-то один. Порядок определяется в соглашении между ними.

Что касается налога с арендной платы, то ранее Минфин разъяснял: если квартира в общей долевой собственности, то совладельцы распоряжаются ею по общему согласию. Арендодателем может выступать один из собственников. Тот, кого назначили арендодателем, будет получать арендную плату и должен отчитаться в ИФНС о полной сумме дохода и уплатить налог от своего имени. Остальные совладельцы отчитываться и платить налог не обязаны.

Но в последних разъяснениях Минфин занял другую позицию. Теперь он считает, что соглашение о распределении арендной платы в пользу одного из собственников не важно для исчисления налогов. Каждый должен платить налог исходя из величины его доли в праве собственности на квартиру.

ИФНС, скорее всего, будет руководствоваться последними разъяснениями Минфина. То есть вы можете заключить с супругой соглашение или оформить доверенность, по которой сдавать квартиру будет один из вас. В договоре аренды также может быть указан один арендодатель. Но для инспекции это соглашение, доверенность и договор не будут иметь значения при решении вопроса, кто и в каком размере должен платить налог с арендной платы. Если ИФНС обнаружит, что налог платил один из вас, то может сделать перерасчет — начислить налог каждому пропорционально долям в квартире: 90% у жены и 10% у вас.

При этом каждый собственник будет платить налоги по своей системе налогообложения. Например, если вы будете сдавать квартиру физлицу, то жена, если оформит самозанятость, со своей части дохода заплатит 4%. А вы со своей доли дохода, как упрощенец, заплатите 6%.

В Т⁠—⁠Ж уже была статья с расчетами, как выгоднее сдавать квартиру. Рассмотрю кратко, какие варианты есть у вас и вашей жены и какие последствия будут при продаже квартиры.

Хотя у вас есть статус предпринимателя, вы можете сдавать квартиру и как физлицо.

Если сдавать квартиру как физлицо, то с доходов от арендной платы будете платить НДФЛ по ставке 13%.

В случае продажи квартиры вы не будете платить НДФЛ, если владели ею не менее пяти лет. Этот срок сокращается до трех лет, если квартиру вы получили:

1. в дар или по наследству;
2. в порядке приватизации;
3. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если эта квартира у вас единственная, то платить налог не придется тоже спустя три года.

Обратите внимание: если квартира сначала была у вас в общей совместной собственности, а потом вы переоформили ее в общую долевую, то срок владения нужно считать с момента первоначальной регистрации права.

Если сдавать квартиру как ИП на УСН «Доходы», то с доходов от аренды вы будете платить 6%. Но чтобы сдавать квартиру как предпринимателю, надо добавить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». Если этого кода ОКВЭД не будет, инспекция может пересчитать вам налог как физлицу и начислить НДФЛ по ставке 13%.

Если решите продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то придется заплатить налог 6% со всего дохода от продажи своей доли в квартире. Минимальный срок владения на упрощенцев не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если решите прекратить предпринимательскую деятельность или убрать код ОКВЭД 68.20.1 непосредственно перед продажей квартиры, то это не спасет вас от уплаты налога. Инспекция поймет, что вы сделали это, чтобы уйти от налогообложения. Чтобы не вызвать подозрений налоговой, квартиру не нужно продавать сразу после отказа от ОКВЭД. Чем больше будет срок между датой отказа от кода и датой продажи квартиры, тем лучше.

У жены несколько вариантов сдать квартиру в аренду.

Она также может сдавать ее как физлицо — как платить налоги в этом случае, я уже рассказала. Еще ваша супруга может стать самозанятой или ИП.

Если сдавать квартиру как самозанятой. Если квартиру будет арендовать физлицо, то жена заплатит 4%, если организация или ИП ― 6%. В случае продажи квартиры по истечении минимального срока владения платить налог не придется.

Если сдавать квартиру как ИП. Тут три варианта: быть ИП на ОСН, УСН или патенте. Порядок уплаты налогов упрощенцами я описала выше, а про ОСН и патент расскажу подробнее.

ОСН, общая система налогообложения, — самый невыгодный для ИП вариант: жене придется платить НДФЛ по ставке 13%. Зато при продаже квартиры или доли в ней ИП на ОСН не будет платить НДФЛ, если истечет минимальный срок владения.

Кроме того, чтобы сдавать квартиру в аренду, супруга может оформить патент. Стоимость патента будет зависеть от региона, в котором находится квартира, площади доли жены в ней и срока патента. Его можно получить на период от 1 до 12 месяцев.

Доходы от продажи квартиры или доли в ней патентом не облагаются, поэтому с них надо будет платить НДФЛ. Если истечет минимальный срок владения квартирой, платить налог не придется.

Если вы или ваша жена не хотите иметь дело с арендаторами и заниматься бумажной волокитой, можете передать свою долю в квартире другому супругу по договору безвозмездного пользования. Такой договор еще называют договором ссуды. Тот, кто предоставит свою долю в пользование, будет ссудодателем, а тот, кто будет пользоваться долей, ― ссудополучателем.

В договоре нужно предусмотреть право ссудополучателя сдавать квартиру в аренду. Подробнее о том, как заключить договор безвозмездного пользования, мы уже писали.

Если ссудополучатель — жена. Если вы передадите жене долю в квартире в безвозмездное пользование как физлицо, то дохода в натуральной форме у нее не возникнет. То есть платить налог за пользование долей вашей супруге не придется.

Доход в натуральной форме возникает, только если человек получает квартиру в безвозмездное пользование от организации или ИП. Поэтому если ранее вы использовали квартиру в предпринимательской деятельности — сдавали ее в аренду как ИП, — то передачу доли в безвозмездное пользование жене ИФНС может расценить как передачу от имени ИП. В этом случае у жены возникнет доход в натуральной форме. Размер дохода будет определяться исходя из рыночных цен на аренду аналогичного имущества.

Жене выгоднее всего сдавать квартиру как самозанятой. Если вы передадите ей долю в квартире по договору безвозмездного пользования, то она будет платить налог со всей суммы арендной платы: 4%, если арендовать будет физлицо, и 6%, если арендатором будет организация или ИП.

При продаже вы будете платить НДФЛ каждый со своей доли. Если будет соблюден срок минимального владения квартирой, то платить налог не придется.

Если ссудополучатель — муж. Допустим, жена передает вам свою долю в квартире в безвозмездное пользование, а вы решаете сдавать квартиру в аренду как ИП на УСН. Имейте в виду, что при получении доли в безвозмездное пользование у вас возникнет доход — с него надо уплатить налог 6%.

Со всей арендной платы вы будете платить налог 6%. При продаже квартиры тоже придется заплатить 6% со своей доли. Налог не нужно будет платить, если продавать квартиру спустя время после прекращения предпринимательской деятельности или при отказе от кода ОКВЭД 68.20.1 и соблюдении срока минимального владения.

Жена при продаже квартиры со своей доли не будет платить НДФЛ, если истечет минимальный срок владения.

Вам выгоднее сдавать квартиру как ИП на упрощенке. Но при продаже квартиры придется заплатить налог 6%. Налог не нужно будет платить, если продавать квартиру спустя длительное время после прекращения предпринимательской деятельности или при отказе от кода ОКВЭД 68.20.1 и соблюдении срока минимального владения.

Жене же выгоднее всего оформить самозанятость. В этом случае с доходов от аренды нужно будет платить 4%, если арендовать будет физлицо, или 6%, если арендатор — организация или ИП. А при продаже ничего платить не придется, если будет соблюден срок минимального владения квартирой.

Если нет договора безвозмездного пользования, каждый из вас будет платить налог исходя из доли в собственности на квартиру.

Если договор ссуды есть, то выгоднее вам, как физлицу, передать жене долю в безвозмездное пользование, а она будет сдавать квартиру как самозанятая. При продаже будете платить НДФЛ каждый со своей доли. Если будет соблюден срок минимального владения квартирой, то платить налог не придется.