Изумительная история 44 670

Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире

🏢👨‍👩‍👧👨👭💣👎👭💰👍👨‍👩‍👧🏢✔

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Сын женился и тоже разделил свою долю с женой и дочкой. Получилось шесть собственников, у каждого по ⅙ доли в трехкомнатной квартире в Москве.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Основание — п. 4 ст. 252 ГК. Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.

Что решил суд по поводу принудительной продажи долей?

Сначала иск рассматривал районный суд. Он не нашел оснований лишать женщин права собственности на часть квартиры и отказал семье.

Потом была апелляция в городском суде. Там решение первой инстанции отменили и полностью удовлетворили иск. Семью обязали выплатить женщинам рыночную стоимость их долей.

Женщины с таким решением не согласились. Они не хотели продавать свои доли и были против того, что их принудительно лишают права собственности, хоть и с компенсацией. Они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд решил по справедливости?

Дело рассматривала коллегия из трех судей. Вот какая логика была в их решении.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

А теперь самое интересное. По закону собственника доли можно заставить ее продать. Вот какие должны быть условия:

  • доля собственника незначительна;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

Верховный суд отказал женщинам в пересмотре обстоятельств дела. Их лишили права собственности, а ⅓ квартиры отдали семье. Деньги за долю семья положила на депозит в пользу собственниц.

⅙ в трехкомнатной квартире — не так уж и мало. Получается, Верховный суд может любого человека принудительно лишить законной доли?

Теоретически это может сделать любой суд, даже районный. В этой истории стороны дошли до Верховного, но так бывает не всегда.

Суды могут принимать такие решения в исключительных случаях. Каждую ситуацию они должны рассматривать индивидуально. Учитывают все обстоятельства: возраст, состояние здоровья, профессию и состав семьи. Важно понять, эта доля действительно нужна человеку или ему подойдет денежная выплата.

Четкие критерии, по которым суд решает, нужна человеку доля или нет, в законе не прописаны. Многое зависит от аргументов сторон, поэтому нужно хорошо готовиться: вовремя заявлять ходатайства, собирать доказательства и быть в курсе вот таких историй.

Да ладно вам нагнетать. Это какой-то частный случай. Может, даже единственный.

Это не единственный случай. Пока мы готовили этот материал, Верховный суд принял еще одно такое решение.

Краткое содержание для информации.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники — брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК. Сестре достанется вся квартира, брату — немножко денег.

А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров — даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК. Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Изумительная история 16 510

Одна женщина реконструировала балкон и может лишиться квартиры

👩🏢🛠👺👷📄💣👍👍👎❗

Жительница Краснодара купила квартиру и решила увеличить балкон. Заручилась согласием половины соседей и сделала все, что хотела: увеличила вынос, облицевала профлистом, установила козырек и провела отопление.

Но соседям сверху реконструкция не понравилась: козырек над балконом закрывал им обзор. Тогда они написали жалобу в администрацию. Потребовали, чтобы соседка вернула балкон в прежнее состояние, — администрация поддержала. Соседка отказалась: экспертиза подтвердила, что перепланировка никому не угрожает.

Не помогло. Соседи и администрация стояли на своем: или убирай козырек, облицовку и отопление, или продадим квартиру на торгах. Дело о переделанном балконе продолжилось в судах. Вы удивитесь, чем оно закончилось.

Почему собственница квартиры не выполнила требования администрации?

В ответ на иски администрации и соседей она подавала встречные. Просила оставить на балконе козырек и отопление.

Хозяйка квартиры провела несколько независимых экспертиз. По итогам обследования стало понятно, что перепланировка технически ничего не нарушает. Она не угрожает безопасности жильцов, не вредит конструкциям дома, не противоречит санитарным и пожарным нормам. Ничего не мешает узаконить изменения и жить в квартире с большим отапливаемым балконом. Женщина потребовала от администрации официально признать перепланировку законной.

Почему соседи требовали все вернуть?

Им не понравилась реконструкция балкона, а согласия на перепланировку они не давали. И хотя примерно половина жильцов дома не против таких переделок, конкретно эта семья возражала.

Балконные плиты — это общее имущество. С ними нельзя делать что угодно без согласия других жильцов — причем всех до единого.

Почему администрация пригрозила продать квартиру на торгах?

Квартира с переделанным балконом была в собственности, это не соцнаем. Но квартиру с неузаконенной перепланировкой власти могут потребовать вернуть в прежнее состояние. Если владелец откажется, жилье выставляют на публичные торги.

Часть денег от покупателя тратят на то, чтобы устранить нарушения, а остальное отдают хозяину. В итоге можно остаться без квартиры и с такой суммой, которой не хватит на новую. Это законная процедура, которая распространяется на всех.

Самовольную перепланировку можно узаконить, если она ничего не нарушает. Но в этой истории экспертизы оказалось мало, а без согласия соседей изменение фасадов согласовать никак нельзя. Может быть, администрация бы и отстала от женщины, но соседи продолжали ходить по судам и требовали вернуть балкон в прежнее состояние.

Что сказали суды?

Районный и краевой суды 👍

Перепланировка никому не вредит. Почти половина жильцов дома не против. Их права не нарушены. Отстаньте.

Верховный суд 👎

Определение ВС № 18-КГ17−164

Перепланировку нужно проводить по правилам. До начала работ требуется согласовать их с администрацией: подать заявку и получить разрешение.

Если разрешения нет, перепланировка самовольная. Тогда от собственника можно потребовать привести жилье в прежнее состояние. Если не поможет — выставить квартиру на публичные торги и удержать стоимость обратной реконструкции. Требование администрации логичное и законное.

Балконные плиты и ограждения — это общее имущество. Они принадлежат не владельцу квартиры, а всем жильцам дома. Уменьшать их размер без согласия других жильцов нельзя. Согласие должны дать все собственники — не половина, не ⅔, а 100%. Это обязательное условие.

Такое согласие удалось получить от 49 жильцов, а еще 57 его не дали. Значит, увеличивать проемы, делать что-то с перекрытиями и плитами балкона было нельзя.

Итог. Верховный суд отменил решения районного и краевого судов. Если квартиру и балкон не вернут в прежнее состояние или соседи не отзовут свои претензии, жилье уйдет с молотка.

Это касается только переделки балконов?

Это касается любой самовольной перепланировки. Даже если внутри квартиры собственники перенесли дверные проемы, объединили кухню с комнатой или расширили коридор, это может стать основанием для продажи квартиры с торгов.

Но если экспертиза докажет, что перепланировка никому не вредит и ничего не нарушает, есть шанс ее узаконить. Тогда выпишут штраф, а изменения в квартире останутся.

Если экспертиза найдет нарушения, их потребуют устранить. Если собственники откажутся или не смогут, есть риск остаться без жилья.

Все сложнее, если реконструкция касается общего имущества. При этом необязательно напрямую затрагивать интересы соседей. Перенести входную дверь на метр — это касается общего имущества. Пристроить тамбур к двум квартирам — тоже касается. Сделать подсобку на общем балконе — это тоже манипуляции с общим имуществом. Некоторые умудряются присоединить к квартире лифтерную или увеличить квартиру за счет свободной части площадки. Даже снос стены между кухней и балконом — это тоже может затрагивать общее имущество. Тогда нужно согласие всех жильцов дома. Получить его сложно, а иногда вообще не получается.

Против активных соседей даже экспертиза не поможет.

А как же право на жилье и собственность? На каком основании заберут мою квартиру из-за снесенной стены?

Права неприкосновенны только до тех пор, пока они ничего не нарушают и никому не мешают. Нельзя пользоваться своим правом и вредить другим людям или чужому имуществу. Из-за снесенной стены или незаконных работ в одной квартире могут пострадать все жильцы. Следить за безопасностью — задача властей, ведомств и комиссий. Если они узнают о нарушениях и ничего не предпримут, то сами нарушат закон.

У меня уже есть перепланировка. Мою квартиру тоже могут продать на торгах?

Не каждую квартиру с перепланировкой обязательно решат продать. И не все соседи ходят по судам, если кто-то проводит отопление на балконе. Иногда даже серьезная реконструкция не волнует никого, кроме соседей по площадке — и то если она как-то их затрагивает.

О перепланировке внутри квартиры никто, кроме ее владельцев, может не знать годами. Пока они не решат ее продать. И то не факт, что это вскроется.

Но если дело дойдет до претензий, жалоб и требований, по закону квартиру действительно могут продать. Лучше не рисковать и оформить все по закону.

Собираюсь сделать перепланировку. Как все оформить, чтобы не остаться без жилья?

Нужно заказать проект, согласовать его, провести работы, а потом внести изменения в документы на квартиру и госреестр. Мы подробно рассказывали, как это сделать, — прочитайте, прежде чем начать. Не все задумки собственников можно реализовать по закону.

Если перепланировка коснется общего имущества, придется получить согласие всех жильцов. Не пренебрегайте этим. Кто-то из соседей может возмутиться через год или два. Даже если к тому времени вы все узаконите, будут проблемы.

Иногда администрация не против перепланировки и даже выдает документы, а соседи идут в суд и все отменяют. Вернуть квартиру в прежнее состояние может быть сложнее и дороже, чем провести реконструкцию.

Изумительная история 14 661

Мужчина курил на балконе, а сосед затаскал его по судам и получил компенсацию

👨🚬😷😡💣👎👎👍💰✔

Соседями по многоквартирному дому в Новосибирске оказались курящий мужчина и семья с ребенком. У них не сошлись мнения по поводу курения на балконе. Мужчина курил на своей лоджии, а в квартире этажом выше жильцы чувствовали запах табачного дыма. Из-за этого приходилось летом закрывать окна.

На просьбы прекратить курение сосед не реагировал. Тогда владелец верхней квартиры решил добиться запрета через суд. А заодно получить компенсацию морального вреда для ребенка.

Суды длились три года. Верховному суду пришлось вмешиваться дважды. И вот чем закончилась эта история.

Почему некурящий сосед пошел в суд и что он там требовал?

Он потребовал запретить соседу с девятого этажа курение на балконе. А еще попросил взыскать с него компенсацию морального вреда — 250 тысяч рублей. В исках было много цифр из исследований о вреде табачного дыма.

Коротко так. Курить вредно. Дышать табачным дымом, даже если не куришь, тоже вредно. Особенно детям. Те, кто не курят, имеют право на благоприятную окружающую среду без табачного дыма. А курящие люди не могут нарушать это право, поэтому для них есть ограничения по закону.

Лоджии нет в списке мест, где нельзя курить. Но собственник квартиры не должен вредить другим. Если кто-то использует свое право во вред другим людям, такое можно запретить через суд. За вред здоровью и моральный дискомфорт можно потребовать компенсацию. Вот сосед и попробовал.

Какие аргументы были у курящего соседа?

В законе написано, где конкретно нельзя курить. Балкона и лоджии нет в списке запрещенных мест — это частная собственность. А курение — это не преступление.

До верхней квартиры долетали только остатки табачного дыма. Нельзя точно установить, сколько в них вредных веществ. Может быть, это только запах.

Получается, что в законе запрета нет, вред здоровью не доказан. Значит, и отвечать не за что.

Сосед продолжал курить на балконе. И платить не собирался.

Что сказали суды?

Районный и областной 👎

Дело № 2−7310/2015

Дело № 33/368−2017

Закон не запрещает людям курить на собственной лоджии. Сосед не хотел специально причинять вред семье из верхней квартиры — он пользовался своим правом как собственник.

Нет доказательств, что в остатках дыма, которые попали в квартиру, есть вредные вещества.

Для запрета курения оснований не нашлось. Для компенсации морального ущерба тоже.

Пока суды изучали историю с курением, семья из квартиры на десятом этаже продала квартиру и съехала. Иск о запрете курить на балконе оказался бессмысленным — его отозвали.

Но остался моральный ущерб — для него хватает оснований.

Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду. А если каким-то экологическим нарушением причинен ущерб, можно требовать компенсацию. В законе написано, какой должна быть среда обитания для каждого человека — без вредного воздействия на его здоровье. Никто не имеет права это нарушать — то есть делать что-то во вред здоровью других людей.

Сигареты вызывают и поддерживают зависимость, а в табачном дыме есть канцерогенные и токсичные вещества.

Табачный дым и даже запах не должны попадать к соседям и причинять им неудобств. Даже если у курящего человека есть своя квартира, он должен думать об интересах соседей и соблюдать санитарные нормы. В квартире можно курить, только если это никому не мешает.

Курящий сосед не отрицал, что курит на балконе, а запах от его сигарет попадает к соседям. Это доставляло им физический и моральный дискомфорт. По закону за вред из-за чужого курения можно требовать компенсацию.

Суды это не учли и вынесли незаконные решения.

Итог. Верховный суд одобрил компенсацию за моральный вред, но снизил ее до пяти тысяч рублей.

Кто станет ходить по судам из-за курящего соседа?

Ходить по судам или терпеть — личное дело каждого. Кому-то удается договориться, кто-то не знает о своих правах и молчит, а некоторые идут в суд.

В этой истории суды с соседом длились с 2014 года и закончились несколько дней назад. Мужчине отказали в разных инстанциях, а сосед хоть и тратился на адвокатов, но все равно курил. В итоге оказалось проще продать квартиру, но дело довели до конца. Теперь появилось важное общее решение.

Даже если бы требование о запрете курения осталось в силе, вполне возможно, что его бы удовлетворили. Это не значит, что сосед все равно перестал бы курить, но это сильно упрощает его наказание. Иногда имеет смысл добиться хотя бы запрета. Особенно если речь идет о здоровье и безопасности детей. Стало понятно, какие аргументы для этого приводить.

Теперь соседи-пенсионеры понесут в суды иски на курящих соседей? Придется доказывать, что дома не курил?

Может быть все что угодно. Есть люди, которые судятся с Центробанком за красоту знака рубля на монетах. Кто-то через Верховный суд добивается от правительства перезахоронения останков царской семьи. В суд подают даже те, кого на почте просят перейти из одной очереди в другую.

Все имеют право на судебную защиту. Но это не значит, что можно сколько угодно подавать в суд на соседей, которые ни в чем не виноваты.

Если выяснится, что сосед специально ходит по судам, чтобы тратить чужое время и заставлять нервничать, его могут обязать выплатить компенсацию за потерю времени.

Я привык курить в квартире. Что мне делать, чтобы не попасть на иски от всех соседей?

Курить в квартире и даже на балконе не запрещено. На общем балконе и в лифте курить нельзя, а на своем можно. Но при этом нужно учитывать права соседей: к ним не должен попадать дым и запах от ваших сигарет.

Установите вентиляцию, фильтры — наверняка есть оборудование, которое задержит вредные вещества. Пусть дым уходит в вентиляционный короб, а не в квартиру к соседям.

Если соседи жалуются на дым, не игнорируйте, а попробуйте договориться. Может быть, они не будут против курения на общем балконе. Если договориться не получится, придется выходить на улицу и курить там, где это для всех безопасно.

Иначе есть риск стать ответчиком в суде. Тогда все равно запретят, но еще и денег заплатить придется. В вашем случае это может быть уже не пять тысяч рублей, а, например, в десять раз больше.

Если думаете, что соседи ничего не докажут, ошибаетесь. Хватит записи на камеру мобильного телефона и показаний свидетелей.