Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире

7
🏢👨‍👩‍👧👨👭💣👎👭💰👍👨‍👩‍👧🏢✔

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Сын женился и тоже разделил свою долю с женой и дочкой. Получилось шесть собственников, у каждого по ⅙ доли в трехкомнатной квартире в Москве.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Основание — п. 4 ст. 252 ГК. Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.

Что решил суд по поводу принудительной продажи долей?

Сначала иск рассматривал районный суд. Он не нашел оснований лишать женщин права собственности на часть квартиры и отказал семье.

Потом была апелляция в городском суде. Там решение первой инстанции отменили и полностью удовлетворили иск. Семью обязали выплатить женщинам рыночную стоимость их долей.

Женщины с таким решением не согласились. Они не хотели продавать свои доли и были против того, что их принудительно лишают права собственности, хоть и с компенсацией. Они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд решил по справедливости?

Дело рассматривала коллегия из трех судей. Вот какая логика была в их решении.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

А теперь самое интересное. По закону собственника доли можно заставить ее продать. Вот какие должны быть условия:

  • доля собственника незначительна;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

Верховный суд отказал женщинам в пересмотре обстоятельств дела. Их лишили права собственности, а ⅓ квартиры отдали семье. Деньги за долю семья положила на депозит в пользу собственниц.

⅙ в трехкомнатной квартире — не так уж и мало. Получается, Верховный суд может любого человека принудительно лишить законной доли?

Теоретически это может сделать любой суд, даже районный. В этой истории стороны дошли до Верховного, но так бывает не всегда.

Суды могут принимать такие решения в исключительных случаях. Каждую ситуацию они должны рассматривать индивидуально. Учитывают все обстоятельства: возраст, состояние здоровья, профессию и состав семьи. Важно понять, эта доля действительно нужна человеку или ему подойдет денежная выплата.

Четкие критерии, по которым суд решает, нужна человеку доля или нет, в законе не прописаны. Многое зависит от аргументов сторон, поэтому нужно хорошо готовиться: вовремя заявлять ходатайства, собирать доказательства и быть в курсе вот таких историй.

Да ладно вам нагнетать. Это какой-то частный случай. Может, даже единственный.

Это не единственный случай. Пока мы готовили этот материал, Верховный суд принял еще одно такое решение.

Краткое содержание для информации.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники — брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК. Сестре достанется вся квартира, брату — немножко денег.

А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров — даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК. Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

08.12.21, 14:54

Отредактировано

Судьи не понятно из каких соображений принимают решения. В моём случае: владею 1/2 долей 3-х комнатной квартирой и из за упёртости второго собственника подал в суд на раздел в натуре. С натурой не получилось и вместо этого разделили квартиру в пользование (2к мне) и с меня взяли рыночную стоимость (151.500 руб) лишних 4-х метров и в том числе 1 м лоджии, что незаконно. В решении суда отражены мои три варианта решения вопроса. Но ни на один вариант в суде от второго собственника ответа не получено. Молчание. И вот уже седьмой год квартира висит на нас. А второй собственник ждёт когда я ему продам свою долю за бесценок или перехватит как первый покупатель. Что можно сделать в такой ситуации. Готов на все три варианта: продать совместно, продать свою долю и купить вторую. Обращался в суд за разъяснениями, но судья отказалась вообще отвечать.

2

Сергей, а у нас счёт на миллионы..... и нас вытесняют. в таких квартирах только жить.... нормально продать/выкупить- нереально.

0
0

19.07.22, 08:40

Отредактировано

Как потом продавать такую квартиру, где ранее был принудительный выкуп доли по суду?
Надо ждать 3 (или иное количество) лет после судебного приказа, чтобы покупатель такой квартиры не придрался и не боялся, что тот бывший собственник доли может возникнуть и оспорить сделку ?!

2
0

А что такое незначительная доля? Например, 1/2 доля значительная по логике, вроде ж половина. А 1/3? С какой дроби начинается незначительность?

1

Юлия, если например квартира 1 комнатная и в ней живет семья с ребенком, а другая доля принадлежит постороннему человеку. В таком случае нельзя выделить место для этого человека, а так же он будет посторонним. Так как закон нам не даёт четких цифр, значит таким раскладом могут (можно) воспользоваться.

2
0

"Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК. Сделайте так, чтобы суд их не нашел." Какое отношение ВЫДЕЛ В НАТУРЕ, описанный в статье ГК, на которую ссылается автор статьи и ВС в решении по ссылке, имеет отношение к долям в квартире? Выдел в натуре в квартире невозможен в принципе (для выдела в натуре должны быть, как минимум, отдельные входы в каждое выделяемое в натуре помещение), возможно только определение порядка пользования жилым помещение.

1

Елена, все правильно написал автор о выделе в натуре. Если суд не может выделить доли по каким либо причинам, то отказывает во вселении в спорное жильё и тогда можно только продать, предложив первоочередное право выкупа сособственникам по ст. 250 ГК РФ, либо взыскать через суд плату за пользование части жилого помещения.

0

Сообщество