Я и мои соседи купили квартиры в ЖК в Одинцове по предварительному договору купли-продажи у одного известного застройщика. Застройщик задерживает сдачу жилья.

Оказалось, что по предварительному договору не положена компенсация за просрочку, хотя мы и выплатили сумму за квартиру полностью.

Можно ли что-то сделать в данной ситуации? Хочется, чтобы другие люди не повторяли наших ошибок.

С уважением,
Гузель Ф.

Конечно, удивительно слышать такую историю про крупного федерального застройщика. Но у вас есть все шансы в суде признать этот договор договором долевого участия и получить неустойку. Поясню, как это можно сделать.

Как предварительный договор может стать договором долевого участия

Застройщикам законодательно строго-настрого запрещено продавать квартиры по любому договору, кроме договора долевого участия в строительстве. За это юридическим лицам положены большие штрафы — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

И даже если застройщик продал квартиру по другому договору, суд все равно признает его договором долевого участия.

Для суда важно буквальное значение слов и выражений в условиях договора. Он не обращает внимания на то, как договор назван. То есть суд оценивает не наименование договора, а его суть. Если в договоре указано, что компания обязуется передать вам права на квартиру в определенный срок, и при этом прав на квартиру еще не существует, потому что дом не построен, то это долевое участие.

Например, суд рассматривал дело в Казани. Застройщик привлек деньги по предварительному договору купли-продажи и обещал заключить основной договор, когда построит дом. Но так этого и не сделал. Суд установил, что, когда застройщик заключал предварительный договор и брал деньги, он еще не построил дом. Получается, что у этого договора есть все признаки договора долевого участия. В итоге суд признал предварительный договор договором долевого участия и обязал застройщика зарегистрировать его в Росреестре.

Но не все так просто, как кажется. Если по предварительному договору квартиру вам продал не застройщик, то долевым участием такой договор не признают. Застройщик — это юридическое лицо, у которого есть земля и разрешение на строительство.

Проверить, кто именно продал вам квартиру, можно с помощью сервиса наш.дом.рф. Вбейте название жилого комплекса или название фирмы-застройщика. Если нашли, значит, продал застройщик. Если нет, квартиру вы приобрели у сторонней фирмы, которая просто связана с застройщиком.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор — это такой договор, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не определена, то в письменной.

Главное исключение: если основной договор требует государственной регистрации перехода прав, — а договоры, связанные с недвижимостью, государственной регистрации требуют, — то предварительный договор в отношении недвижимости регистрировать не обязательно.

Если не соблюсти правила оформления предварительного договора, его можно считать ничтожным. Предварительный договор обязательно должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. Еще в нем нужно указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор надо заключить в течение года с момента заключения предварительного.

Отдельно стоит отметить,что по предварительному договору нельзя передавать деньги. Если что-то кому-то оплачивается по предварительному договору, суд признает его основным. И речь не только о квартирах. Такое правило действует для любых правоотношений, связанных с предварительным договором.

Если по предварительному договору надо взять деньги, потребуется составлять отдельное соглашение о задатке. Или вписывать в предварительный договор условие, что вносится именно задаток, а не оплата в счет основного договора.

Мы уже писали, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости, как его заключить и расторгнуть.

Положена ли неустойка за просрочку по предварительному договору

Если вы останетесь с предварительным договором, а потом заключите основной, то неустойка не положена. Потому что в предварительном договоре есть условие о сроке заключения основного договора, а не о сроке сдачи дома в эксплуатацию. Если дом построили позже обещанного, но при этом уложились в сроки, в которые вы должны заключить основной договор, никакой просрочки нет.

Тут есть только один вариант: до заключения основного договора обратиться в суд с иском о признании предварительного договора договором долевого участия. Когда суд признает его таковым, можно будет взыскать неустойку за просрочку сдачи дома.

Теоретически, даже если вы уже подписали основной договор купли-продажи и оформили право собственности, еще есть возможность признать отношения, возникшие на его основании, долевым участием. Но я такой судебной практики не нашел.

Еще можно попробовать пригрозить застройщику прокуратурой или Роспотребнадзором. Вы можете пожаловаться туда на то, что застройщик незаконно заключил предварительный договор. Поскольку они могут оштрафовать застройщика за это на крупную сумму, предложите выплатить вам неустойку добровольно в обмен на отказ от претензий. Для застройщика неустойка определенно выгоднее штрафов.

Но если соберетесь идти таким путем, советую сначала все же принять квартиру и оформить право собственности. Иначе обидевшийся застройщик может начать уклоняться от заключения основного договора.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.