После того как достроят Бирюлевскую линию метро, цены на квартиры в районе вырастут.

В каждом городе есть нетипичные районы или кварталы, которые считаются неблагоприятными для проживания. Обычно они находятся на окраинах, и цены на жилье в них ниже по сравнению с соседними районами. Такие есть и в Москве.

Я уже 15 лет работаю на вторичном рынке столичной недвижимости и знаю, сколько стоят квартиры в разных районах города, от чего это зависит, чем такое жилье отличается, какие дома ликвидные, а какие — нет.

В статье расскажу про Бирюлево: почему стоимость жилья там ниже и какие перспективы у района.

Где находится

В 1900 году на месте района строили железную дорогу Павелецкого направления. Так образовался пристанционный поселок для работников железной дороги и их семей. Со временем население увеличилось, появился поселковый совет и промышленные предприятия, открылось железнодорожное училище, а Бирюлево стало рабочим поселком.

Сейчас Бирюлево — огромный спальный район. Его пересекает железная дорога, поэтому район делят на Западное и Восточное Бирюлево. Оба находятся в южном административном округе Москвы. В Восточном Бирюлеве живут почти 153 000 человек, а в Западном — 89 000.

У Восточного Бирюлева история более древняя. Раньше на его месте была деревня Загорье, первое упоминание о которой датируется 1606 годом. Это название носят шесть микрорайонов в южной части. Загорье примыкает к Мкаду между Липецкой улицей и Павелецким направлением железной дороги. Местные говорят, что южная часть построена на клубничных полях и яблоневых садах, так как здесь был Институт садоводства, куда приезжали за селекционными саженцами. В Восточном получали квартиры работники ЗИЛа — отсюда выражение «зиловские дома».

Западное Бирюлево славится огромной промышленной зоной, которая занимает половину территории. Это самый большой пролетарский район Москвы. Основная часть населения Бирюлева трудится на местных предприятиях: мусоросжигательном заводе, ТЭЦ, Бирюлевском мясоперерабатывающем комбинате, Алексинском керамзитовом заводе, Бирюлевском экспериментальном заводе, Очаковском комбинате ЖБИ, заводе генераторов и электростанций «Генмоторс», опытном заводе сухих смесей, Московском пищевом комбинате «Крекер». И это не весь список.

Западное и Восточное Бирюлево находятся в южном административном округе Москвы. Источник: «Яндекс-карты»
Западное и Восточное Бирюлево находятся в южном административном округе Москвы. Источник: «Яндекс-карты»
Западное и Восточное Бирюлево находятся в южном административном округе Москвы. Источник: «Яндекс-карты»
Западное и Восточное Бирюлево находятся в южном административном округе Москвы. Источник: «Яндекс-карты»

Что с транспортом

Транспортная доступность района считается плохой из-за того, что в Бирюлеве нет метро. Но большинство жителей не испытывают неудобства.

Электрички ходят в среднем каждые 10 минут. И за 25 минут можно доехать до Павелецкого вокзала. Или добраться до метро «Нагатинская», «Верхние Котлы», «Тульская», а также до «Варшавской» с перспективой пересадки на БКЛ — станцию откроют в конце 2022 года. Это удобно, так как электричка ходит по расписанию и не стоит в пробках.

Жители района добираются до центра от железнодорожных станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная. Обе они одинаково доступны. Выход на Бирюлево-Товарной удобен из последнего вагона, на Бирюлево-Пассажирской — из первого. Выходы открыты на обе стороны — на Западное и Восточное Бирюлево.

От железнодорожных станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная 36 минут до Павелецкого вокзала. Источник: «Яндекс-карты»
От железнодорожных станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная 36 минут до Павелецкого вокзала. Источник: «Яндекс-карты»
Электрички от станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная ходят каждые семь минут. Источник: «Яндекс-электрички»
Электрички от станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная ходят каждые семь минут. Источник: «Яндекс-электрички»

Автобусы и маршрутки ходят до ближайших станций метро, а по выделенной автотранспортной линии можно доехать без пробок. Добраться до метро можно примерно за 20 минут. Маршрутов много, и интервалы между автобусами короткие, поэтому сложностей с логистикой нет.

От Восточного Бирюлева ближе всего до метро «Царицыно». Ходят автобусы и до метро «Кантемировская», «Пражская». Есть ночной автобус от «Китай-города». Для жителей примкадья удобен автобус от станции «Зябликово» через «Домодедовскую» и «Лесопарковую» до «Теплого Стана».

А от Западного удобнее добираться:

Из Западного Бирюлева до метро «Пражская» дорога займет около 23 минут. Источник: «Яндекс-карты»
Из Западного Бирюлева до метро «Пражская» дорога займет около 23 минут. Источник: «Яндекс-карты»

На машине дорога до Павелецкой в будни займет около 45 минут.

В час пик район Бирюлево заперт тремя вечными пробками: на Липецкой улице, Мкаде и Варшавском шоссе.

Время пути на машине из Западного Бирюлева до центра в будний день занимает 50 минут. Источник: «Яндекс-карты»
Время пути на машине из Западного Бирюлева до центра в будний день занимает 50 минут. Источник: «Яндекс-карты»

Экология

В Западном Бирюлеве плохая экология. Это связано с тем, что в районе сосредоточены большие объемы промышленного производства.

Оба района граничат с Мкадом. Поэтому дома на окраине, которые прилегают к дороге, больше других страдают от шума и выхлопных газов.

В Восточном Бирюлеве ситуация намного лучше: он утопает в зелени, там нет промзоны, а половину района занимает Биpюлeвcкий дeндpoпapк. Это второй по величине парк после Ботанического сада. Он создан в 1938 году, входит в культурное наследие и в состав природного исторического парка «Царицыно». Там собраны редкие виды растений, оборудованы места для отдыха и активного досуга: беседки, детские площадки, велосипедные и беговые дорожки.

Еще на территории Восточного есть пруды с прогулочными зонами, которые облагорожены и приспособлены для разного вида отдыха. А в Западном Бирюлеве есть пруд и Школьный сквер.

В Западном Бирюлеве обстановка с экологией намного хуже, чем в Восточном, поскольку там находятся промышленные предприятия. В Восточном половину района занимает дендрарий. Источник: экологическая карта Москвы
В Западном Бирюлеве обстановка с экологией намного хуже, чем в Восточном, поскольку там находятся промышленные предприятия. В Восточном половину района занимает дендрарий. Источник: экологическая карта Москвы
В Западном Бирюлеве обстановка с экологией намного хуже, чем в Восточном, поскольку там находятся промышленные предприятия. В Восточном половину района занимает дендрарий. Источник: экологическая карта Москвы
В Западном Бирюлеве обстановка с экологией намного хуже, чем в Восточном, поскольку там находятся промышленные предприятия. В Восточном половину района занимает дендрарий. Источник: экологическая карта Москвы
Территория Биpюлeвcкого дeндpoпapка занимает половину Восточного Бирюлева. Источник: mospriroda.ru
Территория Биpюлeвcкого дeндpoпapка занимает половину Восточного Бирюлева. Источник: mospriroda.ru

Преступность

В 90-е на территории промзоны были открыты Покровский рынок и оптовая плодоовощная база гигантских размеров. На базе нелегально работали и жили мигранты с Кавказа и из Средней Азии. В то время в Бирюлеве было неспокойно. Местные жители боролись против такого соседства: митинговали, устраивали ночные патрули, писали жалобы в правительство. В 2013 году Роспотребнадзор закрыл рынок и базу. С тех пор ситуация улучшилась.

Сейчас по сравнению с центральными районами Москвы в Бирюлеве вполне безопасно. Отдельные асоциальные персонажи иногда попадаются, но их мало.

В Бирюлеве низкий уровень преступности. Источник: карта преступности Москвы
В Бирюлеве низкий уровень преступности. Источник: карта преступности Москвы

Инфраструктура

В районе много сетевых продуктовых магазинов: «Перекресток», «Вкусвилл», «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», «Авоська», «Кул-клевер». Есть местные небольшие магазинчики, продуктовый рынок «Фермер» и ярмарка выходного дня. Возле железнодорожных станций образованы мини-рынки — такой привет из 90-х. В Восточном — два торговых центра: W и «Бирюлевский», в Западном — «Бирюза».

Много школ, детсадов, аптек, поликлиник, медицинских центров, больниц. В каждом районе есть бассейн. Дефицита мест в садиках и школах нет.

Хорошо развита социальная среда. Есть спортивные школы, спортклубы для детей и взрослых. Вот лишь некоторые из них.

Спортивные школы Бирюлева

Школа Чему учат Кого берут
Спортивная школа олимпийского резерва № 46 Спортивная акробатика, карате, вольная борьба, футбол Детей с 5 лет и взрослых
Спортивная школа олимпийского резерва № 47 Плавание, дзюдо, джиу-джитсу, мини-футбол, гандбол Детей с 9 лет
Спортивная школа «Пингвины» — ледовый дворец Хоккей, фигурное катание Детей с 4 лет
Танцевальный центр «Ладушки» Спортивные танцы Детей с 4 лет и взрослых
Спортивно-хореографический центр «В Царицыно» Бальные танцы, брейк-данс, фитнес, карате, цирковая студия, хореография Детей с 4 лет и взрослых
Чему учат
Спортивная акробатика, карате, вольная борьба, футбол
Кого берут
Детей с 5 лет и взрослых
Чему учат
Плавание, дзюдо, джиу-джитсу, мини-футбол, гандбол
Кого берут
Детей с 9 лет
Чему учат
Хоккей, фигурное катание
Кого берут
Детей с 4 лет
Чему учат
Спортивные танцы
Кого берут
Детей с 4 лет и взрослых
Чему учат
Бальные танцы, брейк-данс, фитнес, карате, цирковая студия, хореография
Кого берут
Детей с 4 лет и взрослых
В Бирюлеве около 15 государственных школ, проблем с местами нет. Источник: «Яндекс-карты»
В Бирюлеве около 15 государственных школ, проблем с местами нет. Источник: «Яндекс-карты»
Бирюлевский продуктовый рынок «Фермер». Источник: «Яндекс-карты»
Бирюлевский продуктовый рынок «Фермер». Источник: «Яндекс-карты»

Стоимость недвижимости

Большая часть района застраивалась в 1972—1973 годах панельными и блочно-панельными домами. Государство предоставляло муниципальные квартиры работникам железнодорожной станции и промышленных предприятий. В 80-е и 90-е годы застройка была вялой, а с 2000-х практически остановилась.

В районе есть три современных жилых комплекса: «Загорье», «Царицыно» и «Царицыно-2».

Первый заселили в 2013 году. «Загорье» располагается в нижней части района Бирюлево Восточное ближе к Мкаду. Жилой комплекс находится в средоточии развитой инфраструктуры. В пешей доступности — школы, детские сады, поликлиники. В 300 метрах — три пруда, Герценский парк. Метро нет, но в 12 минутах ходьбы ж/д станция Бирюлево-Пассажирская и удобный выезд на Мкад.

ЖК «Царицыно» тоже построен. А соседний с ним ЖК «Царицыно-2» — долгострой, некоторые из семи монолитных корпусов до сих пор не сданы: № 27, 28/29, 31. Их обещают сдать в четвертом квартале 2022 года, все квартиры от застройщика распроданы.

Жилые комплексы «Загорье», «Царицыно» и «Царицыно-2» расположены в Восточном Бирюлеве. Источник: cian.ru
Жилые комплексы «Загорье», «Царицыно» и «Царицыно-2» расположены в Восточном Бирюлеве. Источник: cian.ru
Жилые комплексы «Загорье», «Царицыно» и «Царицыно-2» расположены в Восточном Бирюлеве. Источник: cian.ru
Жилые комплексы «Загорье», «Царицыно» и «Царицыно-2» расположены в Восточном Бирюлеве. Источник: cian.ru

Указанные цены актуальны на июнь 2022 года. Нужно понимать, что они постоянно меняются, это зависит от экономических факторов и программ господдержки.

Если сравнить стоимость жилья с соседним районом Чертаново, то видно, что в среднем цены в Бирюлеве ниже на 15%.

Например, возьмем двухкомнатные квартиры в новых жилых комплексах экономсегмента: ЖК «Балаклавский проспект, 15» и «Царицыно». Исходные строительные данные ЖК одинаковые: оба долгострои, среднее качество строительства, квартиры продаются под отделку. Средняя цена в Чертанове будет 264 000 Р за 1 м², в Бирюлеве — 233 000 Р за 1 м².

Двушка 62 м² в Чертанове — 18,5 млн рублей. Источник: cian.ru
Двушка 62 м² в Чертанове — 18,5 млн рублей. Источник: cian.ru
Двушка 56 м² в ЖК «Царицыно» в Бирюлеве — 12,6 млн рублей. Источник: cian.ru
Двушка 56 м² в ЖК «Царицыно» в Бирюлеве — 12,6 млн рублей. Источник: cian.ru

Вторичка. В более старом жилом фонде цены начинаются от 8 млн рублей за однокомнатную квартиру.

Стоимость двухкомнатных квартир в девятиэтажных домах Чертанова — около 254 000 Р за 1 м², в Западном Бирюлеве — 228 200 Р за 1 м². Разница — примерно 10%.

Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда постройки до 1990 года в Чертанове — от 9,8 млн рублей, в Бирюлеве — от 9 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда постройки до 1990 года в Чертанове — от 9,8 млн рублей, в Бирюлеве — от 9 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда постройки до 1990 года в Чертанове — от 9,8 млн рублей, в Бирюлеве — от 9 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда постройки до 1990 года в Чертанове — от 9,8 млн рублей, в Бирюлеве — от 9 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru

Стоимость аренды

Стоимость аренды в Бирюлеве начинается от 23 000 Р за однокомнатную квартиру.

Для сравнения рассмотрю соседний район — Южное Чертаново. В примере дома одинаковых серий — панельки 70-х с небольшой кухней.

Цены на аренду однокомнатных квартир в Бирюлеве начинаются от 23 000 <span class=ruble>Р</span>, много предложений до 30 000 <span class=ruble>Р</span>. Источник: cian.ru
Цены на аренду однокомнатных квартир в Бирюлеве начинаются от 23 000 Р, много предложений до 30 000 Р. Источник: cian.ru
В соседнем Южном Чертанове предложений по однушкам меньше, а цены на них начинаются от 34 000 <span class=ruble>Р</span>. Дешевые предложения встречаются редко, и обычно это значит, что квартира в плохом состоянии. Источник: cian.ru
В соседнем Южном Чертанове предложений по однушкам меньше, а цены на них начинаются от 34 000 Р. Дешевые предложения встречаются редко, и обычно это значит, что квартира в плохом состоянии. Источник: cian.ru
Пример однокомнатной квартиры в Бирюлеве. Источник: cian.ru
Пример однокомнатной квартиры в Бирюлеве. Источник: cian.ru

Перспективы развития

На мой взгляд, район Бирюлево недооценен.

Район стал безопаснее. Да, в 1980 году в промзоне, расположенной в километре от Западного Бирюлева, находилась оптовая база. Район был завален мусором, росла преступность. Но в 2013 году базу закрыли, и все изменилось к лучшему.

Сейчас здесь спокойно. В Восточное Бирюлево переехало немало москвичей из центральных районов, где экология и социальная инфраструктура хуже. Например, такая ситуация в Даниловском районе Москвы. Многие переезжают, потому что их привлекает дендропарк.

Строят линию метро. В 2021 году был утвержден проект первого участка Бирюлевской линии метро. На шестикилометровом отрезке планируют построить три станции — «ЗИЛ», «Остров мечты» и «Кленовый бульвар» — и ввести их в эксплуатацию до 2026 года.

К концу 2023 года обещают МЦД-5, который свяжет Домодедово и Пушкино.

Обновляют жилищный фонд по программе реновации. Первый дом на 312 квартир вводят в эксплуатацию на Харьковском проезде, 1 корп. 1. После этого цены на жилье вырастут. В Восточном Бирюлеве также построен дом по реновации — на Загорьевской улице, 2 корп. 1, расселяют поселок Загорье.

Создадут площадку для развития наукоемких технологий: в Западном Бирюлеве на территории бывшей промзоны построят новое жилье и деловые центры. Строительство первых объектов запланировано на 2023 год.

Бирюлевская линия метро. Источник: stroi.mos.ru
Бирюлевская линия метро. Источник: stroi.mos.ru
План реновации в Бирюлеве. Запланированы 32 дома под&nbsp;снос и пять стартовых площадок под&nbsp;новостройки. Источник: renobzor.ru
План реновации в Бирюлеве. Запланированы 32 дома под снос и пять стартовых площадок под новостройки. Источник: renobzor.ru

Что говорят о районе сами жители

Транспорт за последнее время хорошо развили, а дороги модернизировали, поэтому жители не страдают оттого, что нет метро. Например, раньше из Западного в Восточное можно было проехать на машине только через Мкад, а когда сделали мост над ж/д, то районы соединились Проектируемым проездом № 5108.

С жилым фондом все неоднозначно. Например, есть достаточное количество домов постройки 80-х и позднее — серии П-44, П-47, П-46, П-43. Однокомнатные квартиры там уже по 35—40 метров, что намного интереснее, чем брежневки с маленькими кухнями и низкими потолками. Некоторые планировки с двумя лоджиями, что расширяет горизонты возможностей. Они сдаются дороже — в среднем по 30 000 Р в месяц.

Район радует большим количеством зелени, детских площадок, развитой инфраструктурой. В новых комплексах зелени пока не хватает, как и мест для парковки. Выехать из района можно практически круглосуточно.

Как только объявили о строительстве метро и МЦД, цены на недвижимость поднялись. Теперь Бирюлево перестало быть самым дешевым и самым опасным районом.

Стоит ли покупать жилье в Бирюлеве

Бирюлево — классический спальный район. В нем прекрасно развита социальная среда с упором на детский спорт и творчество. Для семей с детьми этот фактор может стать решающим. Если бюджет ограничен и нет завышенных требований к экологии, то, покупая квартиру в этом районе, можно получить комфорт и минимальную стоимость жилья.

Те, у кого есть свободные долгосрочные деньги, могут инвестировать в недвижимость в этом районе. При выборе квартиры стоит ориентироваться на дома рядом с будущими станциями метро. Как только его построят, цены на жилье там вырастут. Район развивается, это тоже влияет на стоимость недвижимости.

Общий совет такой: избегайте предложений в домах рядом с Мкадом и действующими промышленными предприятиями. Это неликвидные предложения: они дешевле, но быстро перепродать их не получится.


Станьте героем Т—Ж. Похвалите или поругайте свой район. Как вам в нем живется и какие интересные места есть?