В течение восьми лет я последовательно покупал и продавал квартиры в новостройках Москвы и ближайшего Подмосковья.

Я не разбирался в недвижимости, когда только начал этим заниматься. Но вложения в недвижимость мне казались в тот момент самыми разумными. За восемь лет я изучил специфику рынка и научился предугадывать, в какие новостройки стоит вкладываться, а в какие — нет. Расскажу, по каким параметрам я выбирал квартиры, на что обращал внимание и каких ошибок мог избежать.

Что и сколько я покупал

Изначально у меня была квартира в Ростове-на-Дону. В 2012 году я ее продал за 2,7 млн рублей и вложился в однокомнатную в городе Московский в 9 км от Мкада. Позднее этот город стал частью столицы. Когда квартиру построили, я переехал в нее жить и перестал тратить деньги на съем. Позже я продал эту квартиру и купил другую в ЖК «Саларьево-парк», но большего метража и рядом с метро. О квартирах, которые я покупал для жизни, я расскажу в другой статье.

Параллельно я инвестировал деньги в новостройки. В этой статье пойдет речь именно о моих инвестиционных квартирах.

Чтобы вам было проще ориентироваться в моих квартирах, я сделал вот такую таблицу.

Мои инвестиции в московскую недвижимость

Год Тип квартиры и название ЖК Стоимость на старте Допрасходы Для чего покупал Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
2012 1 комната, г. Московский 3 180 000 Р 462 000 Р Для жизни Продал за 5 000 000 Р
2016 1 комната, ЖК «Саларьево-парк» 3 400 000 Р 204 000 Р Для инвестиций Продал за 5 050 000 Р, НДФЛ с продажи 193 000 Р
2017 1 комната, ЖК «Саларьево-парк» 4 700 000 Р 41 697 Р Для жизни Живу в этой квартире. Текущая рыночная цена — 8 500 000 Р
2017 1 комната, ЖК «Филатов луг» 3 000 000 Р, моя часть — 1 500 000 Р 15 000 Р Для инвестиций пополам с сестрой Построена, но из-за проблем у застройщика невозможно оформить собственность. Текущая рыночная цена — 6,2—6,4 млн рублей
2018 Студия, ЖК «Инновация» 2 018 000 Р 25 000 Р Для инвестиций Строится, ключи будут в декабре 2020, текущая рыночная цена — 4,1—4,3 млн рублей
2019 1 комната, ЖК «Балтийский» 7 350 000 Р 635 000 Р Для инвестиций Строится, ключи будут в марте 2022, текущая рыночная цена — 10,8—11,2 млн рублей
Однокомнатная квартира, г. Московский
Год
2012
Стоимость на старте
3 180 000 Р
Допрасходы
462 000 Р
Для чего покупал
Для жизни
Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
Продал за 5 000 000 Р
Однокомнатная квартира, ЖК «Саларьево-парк»
Год
2016
Стоимость на старте
3 400 000 Р
Допрасходы
204 000 Р
Для чего покупал
Для инвестиций
Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
Продал за 5 050 000 Р, НДФЛ с продажи 193 000 Р
Однокомнатная квартира, ЖК «Саларьево-парк»
Год
2017
Стоимость на старте
4 700 000 Р
Допрасходы
41 697 Р
Для чего покупал
Для жизни
Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
Живу в этой квартире. Текущая рыночная цена — 8 500 000 Р
Однокомнатная квартира, ЖК «Филатов луг»
Год
2017
Стоимость на старте
3 000 000 Р, моя часть — 1 500 000 Р
Допрасходы
15 000 Р
Для чего покупал
Для инвестиций пополам с сестрой
Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
Построена, но из-за проблем у застройщика невозможно оформить собственность. Текущая рыночная цена — 6,2—6,4 млн рублей
Квартира-студия, ЖК «Инновация»
Год
2018
Стоимость на старте
2 018 000 Р
Допрасходы
25 000 Р
Для чего покупал
Для инвестиций
Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
Строится, ключи будут в декабре 2020, текущая рыночная цена — 4,1—4,3 млн рублей
Однокомнатная квартира, ЖК «Балтийский»
Год
2017
Стоимость на старте
7 350 000 Р
Допрасходы
635 000 Р
Для чего покупал
Для инвестиций
Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года
Строится, ключи будут в марте 2022, текущая рыночная цена — 10,8—11,2 млн рублей

Как я купил свою первую инвестиционную квартиру в ЖК «Саларьево-парк»

Я приобрел первую инвестиционную квартиру после того, как купил квартиру для жизни. В декабре 2016 года коллега сказала мне, что открылись продажи в ЖК «Саларьево-парк» у застройщика «ПИК». Я пристально не следил в тот момент за московским рынком недвижимости, и глубоких знаний на эту тему у меня не было. Но именно этого застройщика знал как одного из самых крупных в стране. Свою первую ростовскую квартиру я покупал именно у него.

Я присмотрелся к комплексу. Первые корпуса должны были сдать в начале 2019 года. Комплекс строили вблизи открытой недавно станции метро «Саларьево». Я съездил на место, и мне оно показалось ужасным: выходишь из метро — а вокруг ничего. Зато видны промышленные ангары, одноименная деревня, строительные краны и относительно недалеко — бывший полигон ТБО. И хотя сам полигон после рекультивации стал похож на безобидный заснеженный холм, позитива это не добавляло.

Из плюсов я отметил пешую доступность до метро и цену. Например, студии площадью 28 м² продавались за 3,1 млн рублей. Правда, выяснилось, что в первых трех корпусах их уже нет. Я стал ждать, когда откроют продажи четвертого корпуса.

В середине декабря коллега прислала сообщение: только что стартовали продажи четвертого корпуса. Я взял отгул и сразу поехал в офис продаж. Я был на месте через 25 минут после сообщения коллеги и через час после официального старта продаж в этом корпусе. Но в очереди я оказался двадцатым!

Через два часа людей в офисе стало еще больше, а все сидячие места заняли. Я пять часов ждал, когда наступит моя очередь и можно будет зайти к менеджеру. Попутно я изучал рекламные материалы и планировки. Из них я выяснил, что студий 28 м² в этом корпусе нет. Я присмотрел другой вариант — евродвушку 36 м² за 3,6 млн рублей.

Когда меня наконец вызвали, выяснилось, что понравившейся мне планировки евродвушки тоже уже нет. Из того, что мне подходило по бюджету, были либо классические однушки 34 м² за 3,4 млн рублей, либо студии 23 м² за 2,4 млн рублей. Я выбрал однушку: студии тогда были относительно новым форматом, и многие не понимали, будет на них спрос или нет. А 23 м² тогда казались слишком маленькой площадью, чтобы там можно было постоянно жить.

Пока я общался с менеджером, продажи закрыли, всех остальных людей отправили по домам. Мне пообещали, что моя бронь не слетит. И не обманули — на следующий день я заплатил в офисе 5000 Р и получил на руки договор бронирования.

Схема застройки первых домов в ЖК «Саларьево-парк» из рекламных буклетов в первые дни продаж
Схема застройки первых домов в ЖК «Саларьево-парк» из рекламных буклетов в первые дни продаж
Вот так выглядит 3Д-модель студии 23 м² на сайте застройщика. Но тогда такой функциональности на сайте не было и я ориентировался на свои ощущения. 23 м² мне показались слишком малым пространством для жизни
Вот так выглядит 3Д-модель студии 23 м² на сайте застройщика. Но тогда такой функциональности на сайте не было и я ориентировался на свои ощущения. 23 м² мне показались слишком малым пространством для жизни
Когда покупаешь квартиру на стадии котлована, нужно научиться оценивать удобство планировки по схеме. Так выглядела планировка студии, когда я выбирал, что купить
Когда покупаешь квартиру на стадии котлована, нужно научиться оценивать удобство планировки по схеме. Так выглядела планировка студии, когда я выбирал, что купить
А вот такая планировка была у евродвушки. Это очень удачный вариант, потому что, помимо небольшой спальни, кухню-гостиную можно также использовать как полноценную жилую комнату
А вот такая планировка была у евродвушки. Это очень удачный вариант, потому что, помимо небольшой спальни, кухню-гостиную можно также использовать как полноценную жилую комнату
Когда покупаешь квартиру на стадии котлована, нужно научиться оценивать удобство планировки по схеме. Так выглядела планировка студии, когда я выбирал, что купить
Когда покупаешь квартиру на стадии котлована, нужно научиться оценивать удобство планировки по схеме. Так выглядела планировка студии, когда я выбирал, что купить
А вот такая планировка была у евродвушки. Это очень удачный вариант, потому что, помимо небольшой спальни, кухню-гостиную можно также использовать как полноценную жилую комнату
А вот такая планировка была у евродвушки. Это очень удачный вариант, потому что, помимо небольшой спальни, кухню-гостиную можно также использовать как полноценную жилую комнату
Моя квартира обозначена на схеме зеленым цветом. При небольшом метраже в 34 м² она вполне функциональная. Планировки у ПИК считаются одними из лучших на рынке. Они часто выжимают из метража все, что можно
Моя квартира обозначена на схеме зеленым цветом. При небольшом метраже в 34 м² она вполне функциональная. Планировки у ПИК считаются одними из лучших на рынке. Они часто выжимают из метража все, что можно

За квартиру нужно было заплатить 3,4 млн рублей. У меня было накоплено только 1,4 млн рублей, на остальную часть я решил взять ипотеку. Для оформления кредита воспользовался услугами менеджера застройщика — отправил ему справку 2-НДФЛ и копию трудовой. Сам я не ездил в банк, менеджер все сделал за меня.

Банк одобрил мне кредит на 2 млн рублей под 12% на 15 лет с ежемесячными платежами в 24 000 Р. Через неделю я приехал к застройщику, чтобы подписать ДДУ. И тут меня ждала неожиданность. Оказалось, что ДДУ нужно подписывать не с компанией «ПИК», которая строила комплекс, а с другой — ООО «Тирон».

Уже потом я узнал, что это общероссийская практика: под строительство конкретных объектов открывается новое юридическое лицо. Так застройщик диверсифицирует риски, которые могут возникнуть при строительстве различных объектов недвижимости. ПИК специально под строительство ЖК «Саларьево-парк» организовал ООО «Тирон», которой и принадлежали земельные участки, где шло строительство. Первичные разрешения на строительство получал ПИК, а затем они были переделаны на ООО «Тирон».

При подписании ДДУ мне нужно было заплатить застройщику еще 30 000 Р: 27 000 Р — за услуги регистрации ДДУ в Росреестре и 3000 Р — за оформление собственности после сдачи дома. Теоретически эти деньги можно было не платить, а сказать менеджеру, что я отнесу ДДУ в МФЦ самостоятельно. Скорее всего, менеджер внимательно бы выслушал меня и сказал бы, что все понимает и обязательно перезвонит, как только решат этот вопрос. Но предполагаю, что это случилось бы только в том случае, если бы у них совсем не было продаж. Я не стал спорить и заплатил.

От оформления собственности за 3000 Р, как выяснилось впоследствии, можно было отказаться. У меня был выбор: когда дом сдали, я мог дождаться, пока застройщик оформит на меня собственность, либо я мог сделать это самостоятельно через МФЦ, а потом написать заявление в ПИК, чтобы деньги за эту услугу мне вернули. Поскольку я продал эту квартиру до того, как оформил собственность, то написал заявление на возврат 3000 Р. Застройщик мне действительно потом вернул деньги на карту. Но вот 27 000 Р ради хорошей цены квартиры пришлось пожертвовать.

Я подписал ДДУ и на следующий день поехал в банк оформлять ипотечный договор и обязательное ипотечное страхование. За страховку заплатил 12 000 Р. Я перевел на счет банка-кредитора свой первоначальный взнос, подписал в банке кредитный договор и потом отвез весь пакет документов в офис продаж. Банк должен был перевести застройщику всю сумму — 3,4 млн рублей — после регистрации ДДУ в Росреестре.

Через три недели я забрал в офисе продаж зарегистрированный ДДУ и кредитный договор. Теперь оставалось 2,5 года ждать, когда дом сдадут. Я планировал закрыть ипотеку за пять лет. Но потом у меня изменились обстоятельства, и я закрыл ее через год деньгами от продажи другой квартиры.

Потратил на покупку однокомнатной квартиры в ЖК «Саларьево-парк» 3 604 000 Р

Квартира 3 400 000 Р
Проценты по кредиту 165 000 Р
Услуги застройщика по регистрации ДДУ 27 000 Р
Страховка по кредиту на 1 год 12 000 Р
Квартира
3 400 000 Р
Проценты по кредиту
165 000 Р
Услуги застройщика по регистрации ДДУ
27 000 Р
Страховка по кредиту на 1 год
12 000 Р

Как я продал квартиру в ЖК «Саларьево-парк»

Популярность ЖК «Саларьево-парк» в 2018 году резко выросла, цены на недвижимость в Москве тоже пошли вверх. Я решил не рисковать и продать квартиру, пока, как мне показалось, цены были на максимуме.

До сдачи дома оставалось еще 10 месяцев, поэтому в мае 2018 года я выставил квартиру на продажу по переуступке за 5 млн рублей. Переуступка, или, как говорят юристы, уступка права требования, — это замена в ДДУ одного дольщика на другого, пока дом еще не построен и акт приема-передачи квартиры еще не подписан. К тому моменту я закрыл ипотеку, поэтому с банком согласовывать переуступку было не нужно, а разрешение от застройщика я получил еще в феврале 2018 года, сразу после того, как закрыл ипотеку.

Объявление о продаже провисело около двух месяцев. Я никуда не спешил, поскольку знал, что квартира без проблем найдет своего покупателя. Более того, я даже поднял цену в течение этого времени еще на 50 000 Р.

Это специфика продаж по переуступке — даже если нет покупателей, цену снижать не обязательно. Готовность дома растет с каждым днем, и через пару месяцев продавать за ту цену, которую назначил первоначально, может быть уже невыгодно. Правда, очень важно в этом случае правильно рассчитать цену. Если она изначально завышена, квартира будет долго продаваться.

В моем случае у застройщика было впереди еще множество очередей строительства, поэтому для продажи нужно было ставить цену ниже. Конкуренция по переуступкам была невысокой. В итоге, когда нашелся покупатель, мы подписали договор аванса. Я отправил сканы своих документов в банк, где покупатель брал ипотечный кредит. Банк проверил мои документы, и мы подписали в отделении договор уступки, а затем отнесли все документы в МФЦ. Через две недели я получил на свой счет деньги от сделки.

Тогда мне казалось, что цены в ЖК «Саларьево-парк» уже перегреты и расти им некуда. Я купил квартиру за 3,4 млн рублей, а продал за 5,05 млн рублей. Тогда мне это показалось очень приличным. Кто бы мог предположить, что за оставшиеся до сдачи дома 10 месяцев стоимость квартиры вырастет еще почти на 1,5 млн рублей!

Как показало время, самым выгодным вложением оказались студии. К сдаче домов они выросли в цене больше чем в два раза. Однушки выросли в среднем в два раза, большие метражи — на 70—90%. ЖК «Саларьево-парк» до сих пор считается одним из лучших инвестпроектов последних лет.

Деньгами от продажи квартиры я частично оплатил покупку студии в ЖК «Инновация» в августе 2018 года, о которой расскажу дальше в статье.

В 2019 году по этой сделке я уплатил НДФЛ в размере 193 000 с разницы между ценой продажи и суммой затрат по этой квартире.

Чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составила 1 253 000 Р. В процентах от вложенных средств ее рассчитать сложно, так как квартиру я купил в ипотеку, но за год ее всю выплатил. Если бы я оплатил всю сумму сразу, то получилась бы доходность 41% за полтора года. Но ипотечный кредит в данном случае заметно увеличил процент доходности. Очень грубо ее можно оценить в 55—60% от вложенных средств за полтора года. Когда рост стоимости жилья в процентах превышает процент по ипотеке, то ипотека увеличивает доходность в процентах, как бы противоречиво это не звучало.

Как я купил вторую инвестиционную квартиру — однокомнатную в ЖК «Филатов луг»

В декабре 2017 года в Москве анонсировали старт продаж квартир в ЖК «Филатов луг» от компании «Инград». На московском рынке компания появилась не так давно, но считалась надежной: у нее были реализованные проекты в области и она была связана со структурами Московского кредитного банка.

Место у комплекса было специфическое — в поле около деревни Картмазово, на 7 км Киевского шоссе. Пешком до метро «Филатов луг» и «Саларьево» от первых корпусов было не дойти. С другой стороны, до метро «Саларьево» можно было доехать на автобусе всего за 5—7 минут, причем пробок в этом месте Киевского шоссе почти никогда не было.

Я поехал туда на машине: посмотрел место и оценил, как часто ходили автобусы, — оказалось, часто, буквально каждые 2—3 минуты. Это был большой плюс, который нивелировал отсутствие метро в пешей доступности. Я посчитал место вполне пригодным для жизни. Теперь все решал вопрос цены.

Тогда я уже много читал форумы по новостройкам. В один из дней кто-то из участников написал о старте продаж этого комплекса и выложил цены. Они мне показались привлекательными: студии 25 м² продавали за 2,5 млн рублей, а однушки 36 м² — за 3 млн рублей, и все это с чистовым ремонтом. Но за три недели до этого я вложился в свою вторую квартиру для жизни: квартира в Московском, где я жил до этого момента, перестала меня устраивать. К тому времени она была у меня в собственности уже более трех лет, поэтому НДФЛ при ее продаже платить было не нужно. Я ее продал и взамен купил вторую квартиру в ЖК «Саларьево-парк», но уже для себя. Еще одну инвестиционную квартиру я пока приобретать не собирался.

Незадолго до того, как я стал присматриваться к комплексу «Филатов луг», мне позвонила сестра. Она просила сообщить, если я увижу новостройку по хорошей цене, потому что тоже хотела купить квартиру в Москве. Бюджет у нее был ограничен. Я рассказал ей о варианте в ЖК «Филатов луг». Сестра сказала, что будет думать.

Вопрос с деньгами можно было решить — застройщик предлагал беспроцентную рассрочку: 50% сразу и 50% равными долями в течение года. Кроме того, если бы квартира не выросла в цене, можно было отказаться от нее перед сдачей дома и получить деньги обратно с доходностью по ставке 10% годовых. Щедрость «Инграда» тогда не знала границ.

Я позвонил в офис продаж и забронировал однокомнатную квартиру за 3 млн рублей. Они согласились поставить бронь по телефону до вечера. Вечером я приехал в офис, детально пообщался с менеджером и оплатил бронь — 30 000 Р. У компании еще не было всех документов, чтобы официально продавать квартиры, поэтому на подписание ДДУ нужно было приехать через два месяца. Я счел это хорошей возможностью еще раз все взвесить и дождаться решения сестры.

Подумав несколько дней, я решил, что если сестра откажется, то я куплю квартиру сам, потому что вижу в ней хороший потенциал роста. Вот что мне понравилось в этом ЖК:

  1. Транспортная доступность. Вышел из дома — и через 10 минут ты уже в метро, причем на удобной красной ветке.
  2. Близость ТЦ. Рядом через дорогу были «Леруа Мерлен» и «Метро». На свободном участке группа «Крокус» собиралась возводить еще один свой большой торговый центр.

Сестра сперва отказалась от покупки. Поэтому я сам на всякий случай начал собирать деньги на первоначальный взнос по ипотеке и готовить справки для оформления кредита. Но через месяц сестра передумала, и мы решили брать квартиру напополам. В «Инграде» любезно согласились переоформить бронь и поменяли схему оплаты с ипотеки на рассрочку.

В итоге совместными усилиями мы собрали половину стоимости квартиры и в феврале 2018 года перевели на счет застройщика 1,5 млн рублей. С первоначальной суммой у меня проблем не было: с момента брони я уже продал квартиру в Московском, в которой жил. Деньгами от этой продажи я полностью закрыл ипотеку за инвестиционную квартиру в ЖК «Саларьево-парк» и половину долга за вторую квартиру в том же комплексе, которую купил для жизни. Еще часть я пустил на оплату своей половины квартиры в ЖК «Филатов луг». Оставшийся долг мы с сестрой равными долями выплачивали в течение 12 месяцев.

Я следил за проектом и даже думал купить там еще одну квартиру в кредит в новых очередях. Однако цены на рынке сильно выросли, поскольку скоро должны были ввести расчеты через эскроу-счета, и от покупки я отказался.

Потратил на покупку ½ доли в однокомнатной квартире 1 515 000 Р

Моя часть квартиры 1 500 000 Р
Услуги застройщика по регистрации ДДУ 15 000 Р
Моя часть квартиры
1 500 000 Р
Услуги застройщика по регистрации ДДУ
15 000 Р

Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Филатов луг»

Когда мы с сестрой все выплатили, я заказал в «Инграде» справку о том, что у нас нет задолженности, и на всякий случай — разрешение на переуступку. «Инград» давал это разрешение бесплатно по письменному заявлению. Некоторые застройщики требуют за разрешение определенную сумму или еще хуже — процент от суммы переуступки. Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в ДДУ четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.

Примерно в это же время я предложил сестре продать квартиру. На тот момент цены по переуступке были 5,2—5,3 млн рублей. С учетом торга и дополнительной скидки за второй этаж можно было смело рассчитывать на 5,1 млн рублей. Аналогичных предложений было немного, а цены у застройщика были выше. Я считал, что это уже очень дорого для этого места. То есть за год с небольшим можно было заработать на этой квартире больше 2 млн рублей. Но сестра сказала, что хочет ее оставить.

В середине 2019 года Росавиация предъявила претензии к «Инграду» по высотности домов, потому что они находятся близко к аэропорту «Внуково», и через суд добилась приостановки всех регистрационных действий по объекту. Росавиация посчитала, что дома стали мешать взлету самолетов и создавать помехи для радара, который расположен в нескольких километрах от них. Ни о каких переуступках больше речи не шло.

Начались бесконечные суды. Застройщик их выигрывал, потому что все документы перед строительством были согласованы. В ответ шли кассации и апелляции от транспортной прокуратуры, параллельно подавались новые иски. Процесс длится уже больше года. В итоге дома построены, сделана отделка, работают лифты, есть отопление, свет, вода в квартирах. Стоит полностью готовый муниципальный детский сад, но ключи от квартир получить нельзя. Дольщики пишут во все инстанции, приглашают федеральные СМИ, устраивают одиночные пикеты, но пока что результата нет.

Уменьшают ли риски недостроя эскроу-счета?

1 июля 2019 года вступили поправки в закон о долевом строительстве, по которым застройщики обязаны работать через эскроу-счета. Это специальные счета в банке, где хранятся деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке не перечисляют деньги застройщику напрямую, а переводят их на его счет эскроу. Счета открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Без эскроу-счетов сейчас строится относительно небольшое количество комплексов, но они есть. Эскроу-счет оберегает от потери вложенных денег, но не компенсирует упущенную выгоду. Например, мы с сестрой получили бы назад только 3 млн рублей, которые вложили. При этом рыночная стоимость нашей квартиры после сдачи — около 6 млн рублей. В такой ситуации проще ожидать решения по судам, чем требовать назад вложенные средства.

Обвинять застройщика сложно: все документы были в порядке и разрешение отозвали задним числом, когда часть домов была уже практически готова. Это яркий пример того, что инвестиции в недвижимость — это всегда риски, даже если застройщик надежный. Хотя сейчас все же дело движется к концу, большое количество судов выиграно и стороны постепенно приходят к взаимопониманию.

Теперь мы с сестрой ждем, когда дом сдадут и можно будет оформить собственность. Потом мы либо продадим квартиру, либо сдадим ее в аренду. Еще есть вариант, что кто-то из нашей семьи переедет в нее жить.

«Инград» очень неплохо облагородил прилегающую территорию домов
«Инград» очень неплохо облагородил прилегающую территорию домов
Разработкой внешнего вида ЖК «Филатов луг» занималось архитектурное бюро Speech. Ничего выдающегося вы там не увидите, но для экономкласса выглядит вполне достойно
Разработкой внешнего вида ЖК «Филатов луг» занималось архитектурное бюро Speech. Ничего выдающегося вы там не увидите, но для экономкласса выглядит вполне достойно
«Инград» очень неплохо облагородил прилегающую территорию домов
«Инград» очень неплохо облагородил прилегающую территорию домов
Разработкой внешнего вида ЖК «Филатов луг» занималось архитектурное бюро Speech. Ничего выдающегося вы там не увидите, но для экономкласса выглядит вполне достойно
Разработкой внешнего вида ЖК «Филатов луг» занималось архитектурное бюро Speech. Ничего выдающегося вы там не увидите, но для экономкласса выглядит вполне достойно
В ЖК «Филатов луг» почти все готово для приема жильцов — даже лифты работают
В ЖК «Филатов луг» почти все готово для приема жильцов — даже лифты работают

Третья инвестиционная квартира — студия в ЖК «Инновация»

В августе 2018 года я купил студию 23 м² за 2 018 000 Р в ЖК «Инновация» от застройщика «Гранель». Деньги у меня оставались после переуступки первой квартиры в «Саларьево-парке». Я узнал информацию о старте продаж на форумах, когда был в отпуске. Но так как «Гранель» вывел разом в продажу очень большое количество квартир, ажиотажа не наблюдалось. Вернувшись из отпуска, я спокойно поехал в главный офис компании, и мне предложили выбрать из множества вариантов на разных этажах.

ЖК «Инновация» строился на границе Москвы и Одинцова. До Мкада всего 2 км, рядом — станция МЦД «Сколково». До одноименной станции можно было дойти пешком. Сам район Сколково очень приятный — с парками и прудами. Из минусов — в комплексе было очень много маленьких студий. В будущем такой дом может превратиться в некое подобие общежития. Не каждый согласится жить в таких условиях, поэтому основной контингент там — молодежь без детей.

Мне кажется, что, благодаря невысокой стоимости на старте продаж и хорошему росту цены, этот проект можно смело считать одним из лучших инвестпроектов не только 2018 года, но и всех последних лет. Маленькие студии в ЖК «Инновация», которые на старте стоили 1,8—2,1 млн рублей, сейчас можно продать по переуступке в два раза дороже. В декабре 2020 года дом должны сдать, и цена еще немного подрастет.

В итоге эта покупка обошлась мне всего в 2 018 000 Р. За услуги застройщика я заплатил 25 000 Р.

Себе я взял вот такую студию 23 м². Такая планировка имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, вытянутая форма позволяет зонировать помещение на мини-кухню и мини-гостиную, с другой — из-за маленького окна в квартире будет мало света днем
Себе я взял вот такую студию 23 м². Такая планировка имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, вытянутая форма позволяет зонировать помещение на мини-кухню и мини-гостиную, с другой — из-за маленького окна в квартире будет мало света днем

Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Инновация»

Я пока еще не решил, что буду делать с этой квартирой. У застройщика в продаже не осталось почти ничего. С точки зрения инвестиций это большой плюс. Прямых конкурентов в округе тоже нет. Так что делать дисконт к рыночной цене, если продавать по переуступке, не обязательно. Я могу дождаться, когда дом достроят, и оформить собственность — такие квартиры всегда стоят еще дороже. Сейчас квартира стоит 4,1—4,3 млн рублей.

Но есть и другая сторона. Многие покупали квартиры в доме как инвестиционные. Есть большая вероятность, что, когда инвесторы оформят собственность, они все кинутся продавать эти квартиры. А высокая конкуренция — не лучший помощник при продаже. Плюс в связи с неопределенностью в экономике прогнозировать цены даже на несколько месяцев вперед — занятие неблагодарное.

Оптимальный вариант, на мой взгляд, выставлять квартиру на продажу по переуступке и смотреть спрос. Если найдется покупатель по хорошей цене, ее можно будет продать. Если нет — буду ждать и затем оформлять собственность. Если и тогда не получится продать, то буду делать ремонт. Ликвидность квартир с ремонтом всегда выше. Главное — правильно рассчитать затраты. Выбор нужно делать, исходя из каждой конкретной ситуации.

Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 1 900 000, или 94% от вложенных средств за 2,5 года.

Четвертая инвестиционная квартира — однокомнатная в ЖК «Балтийский»

В мае 2019 года я купил однокомнатную квартиру 39 м² в ЖК «Балтийский» от застройщика «РГ-Девелопмент» за 7,35 млн рублей. Минимальный бюджет покупки на старте в этом комплексе для простых смертных был 6,5 млн рублей за студию 30 м². В дальнейшем цены в ЖК «Балтийский» резко скакнули, поэтому этот комплекс можно считать одним из лучших инвестпроектов 2019 года.

Главный плюс — точечная застройка в хорошем, тихом районе около метро «Войковская». На квартиры в таких домах всегда будет спрос. Плюс рядом находится отличный ТЦ «Метрополис» и несколько офисных центров.

Сам старт продаж происходил необычно. Я следил за объектом, так как мне понравилось место. Я заранее позвонил в офис продаж застройщика и попросил сообщить мне о начале продаж. Думаю, моей наивности там многие удивились. В конце апреля на форумах прошла информация, что начались закрытые продажи «для своих» по спецценам. На следующий день должны были начаться продажи для всех остальных.

Утром я позвонил в главный офис компании с вопросом, не начались ли продажи в ЖК «Балтийский». Мне ответили четко и ясно: «Продаж еще нет, следите за информацией на нашем сайте и ждите звонка менеджера». В это время на форумах пошла скудная и противоречивая информация, что продажи, возможно, идут и нужно ехать в офис и не слушать менеджеров. Я еще раз позвонил и спросил, могу ли я записаться в офис для консультаций. Ответ был все тот же: «Продаж нет, только потеряете зря время». По счастливому стечению обстоятельств офис застройщика был в 10 минутах езды от моей работы, и я все-таки решил попытать счастья.

Помимо меня, в офисе было еще несколько человек: видимо, те, кто тоже узнал информацию с форума, либо «свои», которые не успели купить на закрытых продажах. Двое из них были с менеджерами, один ждал своей очереди. Мне также предложили подождать. Никто не сказал: «Зачем вы приехали, вам же сказали, что продаж нет». Хотя, судя по голосу, 20 минут назад я общался все с той же девушкой.

Через 30 минут меня пригласил менеджер. Продажи действительно шли второй день, и уже почти ничего не было. Европланировки все разобрали. Из маленьких метражей были только классические однокомнатные и студии. Я посчитал, что студии здесь будут менее ликвидными, и забронировал однокомнатную квартиру 39 м² за 7,35 млн рублей.

Я купил ее в ипотеку на 10 лет под 10,4% с минимальным первоначальным взносом 1,1 млн рублей. Деньги на первоначальный взнос у меня лежали на накопительном счете в банке под 6,5% годовых. Хранить так деньги для инвестиций удобно: с таких счетов деньги снимаются без потери процентов, а ставка обычно не сильно ниже стандартных депозитов.

Продажи через несколько часов закрыли совсем, так что мне просто повезло. Если бы офис застройщика был в центре или другом районе, я бы  вряд ли поехал. Трудно представить, что в наше время продажи могут происходить таким образом, а менеджер будет уговаривать не ехать к ним в офис и не покупать у них квартиры.

Через месяц мне позвонил менеджер застройщика. Он не знал, что квартиру я уже забронировал, и сообщил, что у них открылись продажи. Поскольку я оставлял заявку, то он предложил мне в первых рядах купить квартиру в этом ЖК. Оказалось, что цены уже совершенно другие — почти на 600 тысяч рублей выше, чем в конце апреля. Я спросил, почему они не позвонили месяц назад, когда реально начались продажи. Менеджер ответил, что это были предпродажи и они никого не обзванивали.

Потратил на покупку однокомнатной квартиры в ЖК «Балтийский» 7 985 000 Р

Квартира 7 350 000 Р
Проценты по кредиту 560 000 Р
Услуги застройщика, в том числе регистрация ДДУ 50 000 Р
Страховка по кредиту на 1 год 25 000 Р
Квартира
7 350 000 Р
Проценты по кредиту
560 000 Р
Услуги застройщика, в том числе регистрация ДДУ
50 000 Р
Страховка по кредиту на 1 год
25 000 Р

Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Балтийский»

Я планирую продать эту квартиру по переуступке до того, как в 2022 году дом сдадут, потому что цена на этот объект уже сильно выросла. Уже сейчас квартиру можно продать за сумму около 10,8—11,2 млн рублей, так как у застройщика подобные появляются по ценам выше 11,3 млн. Я не уверен, что она будет расти дальше при текущей неопределенности в экономике.

Даже если я не успею выплатить ипотеку к этому моменту, это не важно. Многие банки разрешают сделать переуступку до того, как полностью погасишь ипотеку. Возможно, мне придется заплатить банку небольшую комиссию и сделать небольшую скидку покупателю. Но в целом этот процесс может быть даже более быстрым и комфортным, чем обычная переуступка, так как обычно все контролирует банк.

Большой плюс для инвестора в этом проекте — нет конкуренции с застройщиком. Компания выводит на рынок квартиры очень редко, по высокой цене, и они почти сразу попадают в бронь. Прямых конкурентов в округе тоже нет. Существенная разница с ЖК «Инновация» лишь в том, что собственность ждать придется гораздо дольше. Надежнее попытаться продать такую квартиру по переуступке с небольшой скидкой от цены застройщика. А в моем случае — еще и с дополнительной скидкой за то, что квартира находится в залоге у банка.

Я рассматриваю и альтернативный вариант. Если остаток долга будет небольшой — до 2 млн рублей, то можно выставить квартиру на продажу и оформить потребительский кредит. Затем закрыть ипотеку и вывести квартиру из-под залога. Тогда скидку за залог можно не делать, а спрос на квартиру повысится. Если долг большой, есть риск застрять с этим кредитом надолго под более высокий процент, чем по ипотеке. Что из этих двух вариантов выбрать, будет понятно по ситуации.

Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 2 600 000. В процентах от вложенных средств доходность рассчитать сложно, так же как и у квартиры в Саларьево, потому что я оплачиваю её стоимость частями. Если бы я оплатил всю сумму сразу, то получилась бы доходность около 42% за полтора года, но из-за наличия ипотеки и, несмотря на выплату довольно весомой суммы процентов, доходность получается выше — около 60-65% от вложенных средств за полтора года. Всё потому, что тут, так же как и в Саларьево, рост стоимости квартиры в процентах более чем в два раза превышает проценты по ипотеке.

Вот так должен выглядеть ЖК после постройки. Интересный момент: из-за выступов жильцы квартир на 5, 8 и 15-м этажах не смогут разместить кондиционеры в корзинах на фасаде — их придется прятать на лоджиях. О таких минусах менеджер, естественно, не сообщает, но с опытом начинаешь предугадывать подобные вещи и задавать прямые вопросы. Еще много информации об особенностях дома можно узнать из проектной декларации. Ее можно запросить у менеджера или скачать с сайта застройщика, если он ее там разместил
Вот так должен выглядеть ЖК после постройки. Интересный момент: из-за выступов жильцы квартир на 5, 8 и 15-м этажах не смогут разместить кондиционеры в корзинах на фасаде — их придется прятать на лоджиях. О таких минусах менеджер, естественно, не сообщает, но с опытом начинаешь предугадывать подобные вещи и задавать прямые вопросы. Еще много информации об особенностях дома можно узнать из проектной декларации. Ее можно запросить у менеджера или скачать с сайта застройщика, если он ее там разместил
До сдачи дома еще далеко, но стройка идет довольно бодро. Думаю, должны успеть построить в срок
До сдачи дома еще далеко, но стройка идет довольно бодро. Думаю, должны успеть построить в срок

Насколько выгодно инвестировать в квартиры в 2020 году

За последние несколько лет я пропустил еще 10—15 хороших стартов продаж, потому что свободных денег не было, а брать ипотеки в больших количествах я не хотел. Я считаю инвестиции в новостройки рискованным занятием: квартиры могут не только расти в цене, но и падать, как нам уже показывали 2009 и 2015 годы.

Сейчас ситуация поменялась. Стартов по хорошим ценам очень мало, и на них часто наблюдается высокий ажиотаж. Этим в своих корыстных целях пользуются застройщики. В первый же день старта продаж они выставляют высокий ценник, а потом еще умудряются его повышать. Основная причина ажиотажа — льготная ипотека и снижение ставок по вкладам. Люди стараются вложить деньги, а застройщики потирают руки. А после того, как ввели эскроу-счета, застройщики никуда не торопятся. Все равно они не увидят деньги дольщиков сразу после покупки.

У многих специалистов совершенно обоснованно складывается впечатление надувающегося пузыря. Но когда этот пузырь начнет сдуваться — и будет ли он вообще сдуваться, сказать сложно. Слишком много разных факторов схлестнулось: взвинченные цены, пандемия и прогнозируемые проблемы с платежеспособным спросом с одной стороны, низкие ставки по ипотеке, низкие проценты по депозитам и налог с крупных депозитов — с другой. Что из этого возьмет верх, предсказать не может никто.

Итог — на недвижимости в Москве в прежние годы можно было неплохо зарабатывать, если хорошо разбираться в рынке. Рынок постоянно растет с 2015 года. Но вот что будет дальше, сказать очень сложно. Одно дело — пытаться заработать на растущем рынке, который мог простить даже некоторые ошибки выбора, и совсем другое — когда рынок находится в стагнации или падает.

Подробно о том, какие факторы я учитывал при инвестировании в квартиры, где искал информацию, как выбирал район, какие ошибки совершал и каких смог избежать, расскажу в следующей статье.

Сколько я заработал

Подсчитать точно, сколько именно я заработал на инвестиционных квартирах, сложно, потому что большая часть заработанных на этом денег остается в недвижимости. Можно было бы продать инвестиционные квартиры и увидеть чистую прибыль. Но тогда нужно понимать, куда эти деньги потом вложить. Выгодных вариантов вложиться в новые объекты сейчас почти нет, оставлять деньги в рублях не очень хочется, а валюта уже очень сильно выросла в цене.

Помимо квартиры, в которой я живу, сейчас у меня есть две инвестиционные квартиры в строящемся жилье и ½ доли еще в одной. По одной из квартир я еще не закрыл ипотеку, остаток по кредиту там — 2,5 млн рублей.

Если считать по рыночным ценам, то сейчас стоимость моего инвестиционного жилья составляет около 18 млн рублей. Для объективности я рассчитывал цены по нижней планке аналогичных предложений на «Циане» и «Авито». Квартиры по нижней планке иногда бывают с проблемами в документах или с какими-то недостатками в самих квартирах. Это нужно выяснять у продавцов. Поэтому в реальности, думаю, за них можно будет выручить немного больше.

О чем помнить, если соберетесь инвестировать

  1. Лучше обзавестись собственным жильем, прежде чем инвестировать в квартиры, потому что такие инвестиции не всегда могут быть удачными. А инвестировать деньги от продажи единственного жилья — это вообще верх авантюризма.
  2. При инвестициях в новостройки нужно выбрать надежного застройщика и найти среди моря предложений хорошую квартиру по адекватной цене, желательно в первый день продаж.
  3. Инвестиционная квартира должна пользоваться спросом либо для аренды, либо для перепродажи. Главный критерий для высокого спроса в Москве — сочетание хорошей транспортной доступности и цены. Еще важны популярность района, планировка, этаж, соседство парков и зон отдыха, социальная инфраструктура и парковки.
  4. Чем тщательнее продуманы все детали, тем больше шансов на успех. Но без удачи в этом деле тоже не обойтись.
  5. Как выбирать квартиры для инвестиций и на что обратить внимание, я расскажу в следующей статье.