Гольяново глазами риелтора и местных жителей

Гольяново — один из недорогих спальных районов Москвы в 15 минутах от национального парка «Лосиный остров».

В 90-е Гольяново гремело плохой репутацией: его считали самым криминальным районом города. Это было связано с бандитскими разборками, близостью Черкизовского рынка и большим количеством мигрантов, которые жили в районе. Но все это уже в прошлом.

Сейчас жизнь здесь ничем не отличается от других спальников. А вот цены на жилую недвижимость в районе невысокие. Расскажу, что на это влияет.

Гольяново находится в Восточном административном округе Москвы. Раньше на его месте была деревня, где крестьяне занимались земледелием и ткали шелковую и бумажную материю. Позже появились мелкие ткацкие заведения, кирпичный и свечной заводы, а в период коллективизации — свиноводческий совхоз имени 10-летия Октября.

Район Гольяново вошел в состав Москвы в 1960 году. Бывшую деревеньку застроили панельными и блочными хрущевками, девятиэтажками и переселили туда жителей.

В 2022 году Гольяново — внутригородской муниципальный округ, который управляется местным самоуправлением. Это большой спальный район с зелеными дворами, тихими улицами и населением 156 400 человек. Он состоит из трех частей: жилых кварталов, территории национального парка «Лосиный остров» и промзоны «Калошино», где находятся промышленные предприятия, автосалоны и мастерские.

Метро в самом Гольянове нет, но есть по соседству три станции на границе района: «Щелковская», «Черкизовская» и «Локомотив» на МЦК. Жителям дальних улиц района добираться до них неудобно.

Метро «Щелковская» с трудом справляется с пассажиропотоком. Это транспортно-пересадочный узел пассажиров из Московской области и отдаленных регионов. Ежедневно тысячи людей из Балашихи едут в Москву на работу в переполненных автобусах. Плюс к этому в Гольянове находится самый крупный автовокзал Восточной Европы, который рассчитан на 3000 пассажиров в день.

В 2023 году в районе начнут строительство станции метро «Гольяново». Ее построят в жилой зоне на пересечении Уссурийской и Сахалинской улиц.

На машине или автобусе выезжать из района неудобно: улицы, которые соединяют жилую застройку с шоссе, очень узкие и плохо справляются с современной нагрузкой. А Щелковское шоссе, шоссе Энтузиастов и участок Мкада между двумя развязками, которые граничат с Гольяновом, — одни из самых загруженных мест Москвы.

Вечером на въезде в район образуются пробки. Иногда поездка от метро вглубь района занимает 30—40 минут, хотя то же расстояние без пробок — от силы 10 минут.

По пустым дорогам на машине из Гольянова до центра можно добраться за 27 минут, но такое бывает редко. Обычно пробки начинаются уже внутри района, и в часы пик на них приходится делать поправку, когда планируете маршрут.

Парковок не хватает, поэтому рядом с будущей станцией метро «Гольяново» Арбатско-Покровской линии власти планируют разместить две парковки на 160 и 680 машино-мест. Это позволит решить транспортные проблемы жителей района и Московской области, которые оставляют машины у станции метро, когда едут на работу.

Автобусы. Жителям дальних улиц района удобнее добираться до метро на автобусах № 3, 68 и 171. Общественный транспорт ходит часто и регулярно, хотя поздно вечером интервалы увеличиваются до 20—30 минут.

Сеть маршрутов покрывает почти все улицы жилой застройки, большинство из них соединяют жилые кварталы со станцией метро «Щелковская», а некоторые петляют по всем улицам, чтобы объединить разрозненные объекты социальной инфраструктуры: больницы, поликлиники, МФЦ.

Проблема общественного транспорта — пробки. Внутри района нет выделенных полос, и автобусы стоят вместе с остальными машинами. Иногда в утренние часы пик бывает сложно зайти в переполненный автобус.

Кроме автобусов, есть две пригородные маршрутки — № 583 и 1251. Их маршрут проходит через жилую застройку, и многие жители пользуются ими, чтобы не ждать автобуса. Проезд стоит 55 ₽, даже если не выезжать за Мкад.

Вокзалы. На окраинах района расположены два вокзала — железнодорожный Восточный и автовокзал «Центральный». Первый — это вокзал дальнего следования, оттуда ходят поезда в Адлер, Ейск, Кисловодск, Нижний Новгород, Мурманск, Санкт-Петербург.

Второй обслуживает междугородние и пригородные маршруты: можно уехать в Минск, Казань или Севастополь. На этот вокзал приходят маршрутки и автобусы из соседних городов: Киржача, Черноголовки, Балашихи.

Экологическую обстановку в Гольянове портят выбросы газа с ТЭЦ-23 и роза ветров, которая приносит загрязненный воздух из центра. Ощущается и повышенная концентрация выхлопных газов и шума во время плотного движения по дорогам со стороны Мкада, Щелковского шоссе и автовокзала.

Ситуацию спасает парк «Лосиный остров», который занимает 1/3 района, но и с ним ситуация неспокойная. Ему угрожает вырубка участков под строительство дублера Щелковского шоссе, жилых комплексов и торговых центров. Люди уже не первый год противостоят властям и застройщикам, поэтому официально власти города пока не анонсировали планы на стройку.

В 90-е на криминальную обстановку в районе повлияло соседство оптово-розничного рынка «Черкизовский». Он занимал территорию более 49 гектаров. Это был рынок с миллиардным серым оборотом, тысячами нелегальных мигрантов, преступностью, рабским трудом и подпольными фабриками. В 2009 году власти города его закрыли, и уровень преступности снизился.

Есть еще одно резонансное дело освобожденных «гольяновских рабов», которое широко обсуждалось в 2012 году не только местными жителями.

Но несмотря на мрачное прошлое, сейчас Гольяново — тихий район, где безопасно гулять по вечерам.

В Гольянове есть все для комфортной жизни спального района.

Образование. В районе достаточно детских садов и школ, проблем с дефицитом мест нет.

Здесь две музыкальные государственные школы, пять библиотек, на базе которых работают различные секции для детей и взрослых. Есть клубы развития творчества для детей и подростков. Например, уроки в секции музыкально-ритмического развития «Музыка с мамой» стоят 6000 ₽ в месяц.

В культурно-спортивном центре «Форвард» организованы кружки для детей и взрослых. Например, абонемент на четыре занятия по робототехнике обойдется в 3500 ₽.

Со спортивными площадками и секциями тоже все хорошо: есть клуб айкидо, три спортивных зала и несколько спортивных школ.

Медицина. В Гольянове есть детская городская поликлиника № 122 с двумя филиалами и детский нефрологический санаторий № 9. А взрослая поликлиника № 191 занимает восьмиэтажное здание в самом центре жилой застройки.

Детская городская стоматологическая поликлиника находится прямо в Гольянове, а ближайшая взрослая — в соседнем Северном Измайлове, но до нее легко добраться общественным транспортом или на автомобиле.

Также есть частные стоматологии и клиники. Например, прием терапевта в «Клинике в Гольянове» стоит 1900 ₽.

Магазины. Сетевых супермаркетов в районе много: «Магнит», «Пятерочка», «Перекресток», «Вкусвилл». Есть и небольшие продуктовые магазинчики. Работает ярмарка выходного дня. Овощи там вкуснее, чем в магазинах, но и стоят дороже.

Еще есть три торгово-развлекательных центра: «Щелковский» — у метро, в одном здании с автовокзалом, ТРЦ «Щелково» — на 16-й Парковой, «Лес» — на пересечении Уссурийской и Хабаровской. «Щелковский» — большой и шумный с кинотеатром «Окко» и широким выбором кафешек и магазинов. А ТЦ «Лес» маленький и уютный. Фудкорт там больше рассчитан на посетителей с детьми: в выходные работают аниматоры или бесплатно показывают мультфильмы.

Рестораны и кафе. В Гольянове их не очень много, так как это спальный район. Но все жители района знают кафе «Березка», где делают невероятно вкусные блюда на мангале. «Березка» не работает с агрегаторами доставки еды, но у них есть своя курьерская служба.

В остальном гастрономическая жизнь крутится вокруг торговых центров: в «Щелковском» больше известных кафе и ресторанов, а «Лес» приютил менее раскрученные заведения, которые не уступают по качеству сетевым.

Гольяново — чистый и зеленый район. В его лесных зонах любят гулять и отдыхать не только местные, но и жители других районов Москвы. Вот самые популярные направления.

Искусственный Гольяновский пруд. Он окружен большим сквером. Когда-то на его месте было болото и протекала река Сосенка. В 80-е русло реки убрали в трубы, а на месте болота создали пруд. На его берегу когда-то сняли клип группы «Звери» на песню «Дожди-пистолеты». Эта эстрада не сохранилась. Недавно в сквере провели масштабную реконструкцию, и на ее месте установили фестивальную площадку с крытой сценой и каруселью, которая работает в праздничные дни.

Вокруг пруда проложили резиновую дорожку для бега. Для спортсменов поставили комплекс тренажеров, баскетбольную площадку и теннисный корт, для молодежи — памп-трек и рампу. Также обновили лодочную станцию, соорудили несколько детских площадок, поставили скамейки для больших компаний и одиночек, высадили степные растения.

Теперь там всегда людно, а в выходные и хорошую погоду — особенно. При развлекательном комплексе работает бесплатный каток зимой и скейт-парк летом.

Заповедник «Лосиный остров» — крупнейший лесной массив в Москве. С 1983 года это национальный парк. Там встречаются лоси, олени, зайцы, лисы, бобры, белки, 170 видов птиц. Но большая часть заповедника находится за Мкадом.

В парке есть дендрарий, лосиная экостанция, музей русского быта, оборудованные пикниковые зоны. Проводятся организованные экскурсии — от 500 ₽ с человека.

Бабаевский пруд расположен на окраине «Лосиного острова». Он благоустроен, но деликатно, так как это вход в лес. Рядом с ним еще одна локальная достопримечательность — гольяновская качалка. Ее соорудили спортсмены-энтузиасты еще в 80-е. Использовали подручные материалы и техническую смекалку. Например, там можно потягать штангу из канализационных люков и побить боксерскую грушу из старых покрышек. Скамьи и стойки тоже самодельные. Несмотря на то что сейчас в районе много спортивных площадок на любой вкус, туда до сих пор ходят заниматься — то ли из-за сурового антуража, то ли по старой привычке.

У близости к лесу есть и свои недостатки: в район регулярно заходят лисы, изредка — лоси. Не припомню, чтобы они нападали на людей, но в любом случае дикие животные могут быть опасными, так как лисы и летучие мыши — переносчики бешенства.

Сиреневый сад — еще одно любимое место горожан, особенно во время цветения. Это небольшой, но очень уютный питомник на границе с Измайловским районом. Там собраны 32 сорта сирени.

Из достопримечательностей стоит отметить и храм преподобных Зосимы и Савватия на Байкальской улице. Это здание построили в первой половине 19 века на месте одноименной деревянной церкви 17 века. В советские годы в здании храма работали предприятия, но в 1990 году его вернули Русской православной церкви. Сейчас храм принимает прихожан, а благоустроенной территорией вокруг могут пользоваться все желающие.

Новостройки. В Гольянове на территории промзоны «Калошино» по улице Амурская идет строительство ЖК «Амурский парк» класса комфорт. Три корпуса первой очереди уже построены, их обещают сдать в четвертом квартале 2022 года. Четвертый корпус планируют сдать во втором квартале 2024 года.

Квартиры от застройщика с отделкой продаются по договору долевого участия и от дольщиков — по договору цессии. Средняя стоимость однушек от застройщика — 249 000 ₽ за 1 м², по договорам цессии — 262 000 ₽ за 1 м².

Цены, указанные здесь и далее, актуальны на октябрь 2022 года.

Других новостроек в районе нет. В относительно новом ЖК «Level Амурская», который сдали в 2020 году, все квартиры от застройщика уже проданы.

Для примера сравним цены новостроек с ценами в соседнем районе Богородское, например в ЖК Self — тоже класса комфорт. Средняя стоимость однокомнатных квартир там примерно 339 000 ₽ за 1 м² от застройщика, 276 000 ₽ за 1 м² — по договорам цессии.

Получается, в Гольянове цены на новостройку от застройщика ниже на 36%.

Вторичка. В Гольянове преобладает старый жилой фонд из панельных, блочных и кирпичных домов, которые построены в 60—90-х годах.

Например, однокомнатные квартиры площадью 31—35 м² в панельных девятиэтажках с небольшой кухней в Гольянове стоят 264 000 ₽ за 1 м², а аналогичные в старом фонде района Богородское — 294 000 ₽ за 1 м², что на 10% дороже.

Реновация. В ближайшем будущем по программе реновации планируется снести 101 хрущевку. До конца 2024 года в Гольянове запланирован переезд в новые квартиры жильцов из 42 старых домов. Например, в 2022 году введут в эксплуатацию дом на площади Белы Куна — он уже построен.

Еще правительство Москвы утвердило программу реорганизации промышленной зоны «Калошино». Больше 20 гектаров отведут под общественно-жилую застройку. Здесь возведут четыре жилых комплекса с детскими садами и школой, организуют уличное пространство, пустят новые транспортные маршруты.

А в 2022 году запланировано благоустроить 18 дворов. Также в рамках программы реновации обещают построить физкультурно-оздоровительный комплекс, три детских сада, образовательный комплекс на 500 учащихся и детскую школу искусств.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Гольянове начинается от 24 000 ₽.

Основная проблема старого фонда связана с тем, что в домах 70-х годов не было капремонта. И, например, заземление может быть только в одной розетке во всей квартире.

Если сравнивать цены на аренду в домах одинаковых серий с соседним районом Богородское, то там жилье в панельках 70-х годов с небольшой кухней будет стоить в среднем на 5000 ₽ дороже.

Район ждут большие перемены, после которых цены на жилье там вырастут. Это произойдет постепенно.

Жилой фонд обновится по программе реновации, снесут сотню хрущевок — вместо них возведут современные монолитные дома. Приведут в порядок промзону «Калошино», построят там деловой центр и жилые дома со своей внутренней инфраструктурой. А самое важное — откроют метро «Гольяново».

Новое современное пространство привлечет молодых людей. Все эти факторы повлияют на рост цен в районе, но вот насколько — сложно сказать. Тесное соседство с Мкадом и Щелковским шоссе тоже влияет на ценообразование.

Гольяново по-своему прекрасно. Это один из самых зеленых районов Москвы: рядом заповедник «Лосиный остров», Сиреневый сад и большой пруд с просторным обустроенным сквером. Выбор кафе, ресторанов и торговых центров небольшой, но есть сформированная социальная структура.

Если местоположение района и его атмосфера устраивают, то в Гольянове комфортно жить, особенно семьям с детьми. Там хорошая медицина, организован детский досуг, много государственных учебных заведений.

Если рассматривать район с точки зрения инвестиций, то интересны новостройки на этапе раннего строительства. Цена за квадратный метр готового жилья будет дороже, и это позволит заработать на перепродаже.