Стоит ли покупать квартиру в новостройке?

Стоит ли покупать квартиру в новостройке?

Этот текст написал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух или открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

Люди, которые покупают квартиру в новостройке, приобретают «мечту».

Ту мечту, что они сами себе напридумывали, глядя на красивые буклеты в офисе продаж и слушая речи вежливого и компетентного менеджера.

Прозрачный подъезд на уровне земли с велопарковкой, а не грязный и прокуренный «падик». Счастливая мать гуляет с ребенком на благоустроенной детской площадке с озеленением: все по европейским нормам, никакого совка, что вы. Солидный бизнесмен заезжает в подземный паркинг на своей иномарке. Хипстер на гироскутере куда-то спешит: в престижный университет, наверное.

И человек, вспоминая свою съемную квартиру в «бабушатнике», уже несет деньги на первоначальный взнос. Чтобы жить среди этих вымышленных людей в этом чудном доме и благоустроенном квартале.

А потом наступает реальность:

Я много ездил по новостройкам, но в итоге взял более-менее нормальное вторичное жилье. Некоторые ЖК, в которых я был, уже достроены. Да, переплатил, но рад, что не повелся на сладостные речи продажников, потому что в тех домах половина обещаний и ожиданий так и осталась на бумаге.


Редакция
Купили квартиру в новом ЖК, но реальность не совпала с ожиданиями? Что обещали в офисе продаж? А что оказалось на деле? Рассказывайте:

В моем случае реальность совпала с ожиданиями, но никаких особых фантазий изначально и не было, но у меня специфика: детские садики и остальная социалка мне не нужны, ремонт от застройщика тем более, метро построили вовремя. Автор жалуется не на сами новостройки, а на практику строительства новых районов "в чистом поле" от того же ПИКа. Не хотите наслаждаться проблемами указанными автором, то не покупайте у крупных застройщиков в необжитых районах и будет счастье

42

Антон, у Пика есть много проектов и не в чистом поле...все зависит в основном от кошелька, конечно новостройка с инфраструктурой будет стоить дороже, что мы и купили, после осмотра малогабаритной вторичка за эти же деньги у МКАДа. Да, Новая Москва, да, метро ещё нет в шаговой доступности (только метро и нет, в остальном район полностью автономный), но находится здесь гораздо приятнее и соседи все примерно одного возраста и социального статуса.

6

Maria, ну вот у меня на районе пиковка стоит 20 млн, а вторичка 10. Количество комнат одинаковое, площадь конечно у пика больше, но не в 2 раза. Но дом отличный, спору нет:))

1
Герой Т—Ж

Делала ремонт в новостройке и спешила пораньше туда переехать. Это был скорее неудачный опыт:

• Дом сдали с большой задержкой и огромными недоделками.
• Качество внешней отделки дома оказалось существенно хуже рендеров. Дом выглядит как индийские трущобы.
• Лифты обещали Отис – поставили Щербинку.
• В выделенных под бизнесы помещениях не открылось почти ничего полезного. На рендерах показывают Старбакс, очаровательную булочную и стильный барбер-шоп, как в дорогих бизнес-центрах? Ха! В реальности там невнятная студия паркета и салон красоты низкого пошиба. А потом – бонус! Открылся дешёвый хостел.
• УК обслуживает дом невероятно ужасно, но сменить её не выходит, поскольку никто не хочет брать на баланс такой проблемный дом.
• Мусоропровод был предусмотрен, но его заварили.

Ну и конечно не будем забывать о всех радостях ремонта и жизни в новостройке в первые лет 5 после сдачи дома:
• Все делают ремонт одновременно со всех сторон.
• Постоянные перебои с работой лифтов, электричеством, водой, отоплением.
• В доме полно чужих бригад.
• МОПы зашиты картоном, или загажены, или и то и другое одновременно.

Со вторичкой what you see is what you get, и в этом большой плюс. Хотя от сюрпризов никто не застрахован.

33
Герой статьи

Macaw, мусоропровод, кстати, по делу заварили. От этого рудимента нужно избавляться еще на стадии проектирования

53
Герой Т—Ж

Vitaliy, я была за заварку, но теперь мои соседи выставляют свой мусор вечером в тамбур, что потом утром спустить вниз.

Иногда они забывают спустить...

13
Герой статьи

Macaw, значит купили новостройку где-то в гетто с соответствующим контингентом. Чудес не бывает

16
Герой Т—Ж

Vitaliy, расположение было хорошее, цена средняя по рынку, продажники милые, обещания сладкие... ну а контингент заселился уже только когда дом достроили ¯\_(ツ)_/¯

7

Macaw, а где купили? в каком районе?

1

Macaw, У меня очень схожий опыт, но с еще бОльшими оговорками:

Купил квартиру от Урбан Групп в ЖК Опалиха О3, который строился на краю мкр-на Опалиха, который сам находится на краю Красногорска. Всё было очень красиво нарисовано на рендерах, рассказано и показано. Да и район казался интересным, спокойным и симпатичным.
Что вышло в итоге:
1. Дом сдали чуть позже, чем планировали. НО! бОльшую часть домов в ЖК вообще не сдали, т.к. к этому моменту застройщик обанкротился (думаю, большинство знают историю об Урбан Групп). В итоге мне, можно считать, повезло.
2. Ввиду банкротства застройщика, территорию ЖК так и не довели хоть до какого-то адекватного состояния, парковки не построили (в какой-то момент там начались уже "голодные игры" за парковочные места вокруг домов: людям, вернувшимся домой после 20:00, приходилось парковать машины буквально в Опалиховском лесу - красота зато какая!). О детском садике и школе вообще можно было забыть, но меня это несильно волновало. Помещения под бизнес также превратились в один невнятный продуктовый магазин южно-Кавказского пошива и еще более невнятный бар-кафе-кофейню.
3. До станции электричек Опалиха идти приходилось дольше, чем планировалось, т.к. прямая дорогая сквозь ЖК была закрыта недостроем. Дорожка в обход так и не была нормально асфальтирована. Везде куча строительного мусора, отсутствие нормального освещения, куча проезжающих машин.
4. К слову, дорога через ЖК стала практически общей для жителей и Опалихи, и Красногорска, т.к. обещанный "клубный" выезд на Новорижское шоссе оказался под контролем охранников только с одной стороны... В итоге, зимой 2019 там развернулась настоящая война между жителями ЖК и охранниками с одной стороны и жителями близлежащих посёлков и мкр-нов Красногорска, желающих выезжать на Новую Ригу, а не Волоколамку, с другой. Даже стрельба была (да-да, в 2019 г.!))) В общем, это был сущий ад.
5. И да, бесконечные ремонты, звуки молотков, молотов, дрелей, перфораторов и проч. Грязь и строительный мусор в подъезде, на площадках, лестничных пролётах, в лифте. 6. Лифт, кстати, еще и оказался сломан на несколько месяцев - управляющая компания, доставшаяся нам "в наследство" от Урбана, не могла его починить долгое время, т.к. большинство лифтов в доме сломалось после 5-6 месяцев эксплуатации. Благо, что в моём подъезде было всего 4 этажа, но были секции и на 8 этажей...
7. Мусор вывозился кое-как. Часто все баки были переполнены и стояли в таком виде еще по несколько дней. Ни одна другая УК брать такой дом, как наш, к себе на баланс также не хотела, поэтому приходилось продолжать бороться с существующей УК всеми силами.
8. Несколько раз за зиму пропадало отопление и горячая вода - проблемы в котельной, которую тоже построил Урбан. Такие проблемы устранялись, в лучшем случае, в течение нескольких часов, в худшем - в течение суток.
По итогу могу сказать, что, признав эту покупку огромной ошибкой, я сделал всё, чтобы продать квартиру, как только появилась такая возможность, и уехать из Опалихи О3, и никогда больше туда не возвращаться.
Для себя решил, что больше в моей жизни не будет никаких новостроек!))

17

Антон, журналистов Урбан регулярно возил в свои ЖК, поэтому я видела, что они строили. Потом друг хотел взять квартиру в Опалихе, я тоже присмотрела однушку, но почитала отзывы про ужасное качество воды в районе и вообще - ну как переехать из Москвы? Никак. И теперь думаю, как же хорошо, что не ввязалась в эту историю.

0

Macaw, не переживайте. Скоро откроется ЛИТ.РА и еще что-нибудь с разливухой. Что же еще нужно новым кварталам?

5
Герой статьи

Павел, конечно же какое-нить МФО «быстро-деньги», ведь бухло нужно на что-то покупать

11
Герой Т—Ж 🏆

Macaw, у нас то же самое. Обещали Отис, поставили Веллмакс, которые постоянно ломаются и внутри играет идиотская музыка

0

На мой взгляд, основная проблема покупки жилья в старом фонде - практически гарантированная невозможность защититься от оспаривания сделки на 100%, если найдутся какие-нибудь наследники или через несколько лет обнаружится, что у бывшего владельца уже много лет проблемы с головой. Да, существуцет титульное страхование, но оно стоит совсем негуманных денег. К тому же, оно защищает не квартиру, а её стоимость: из обжитой квартры всё равно придётся съехать, а страховая потом лишь возместит стоимость покупки.
Один этот момент уже добавляет несколько плюсов в колонку покупки нового жилья. Минусов у нового жилья тоже хватает, не спорю. Но указанная выше проблема для многих способна перевесить все недостатки такого решения.

26

Andrey, вы сравниваете возможность проверки вторички с вероятностью постройки новостройки. Уже в этой фразе видно, куда лучше вложиться. :)

3

Andrey, ну а в первичке, по Вашей же логике, никто не застрахован от нескольких продаж одной и той же квартиры хитрым застройщиком. Примеров тому - масса. Я не утверждаю, что вторичка лишена юридических недостатков, но лазейки есть в обоих случаях. И если уж дело доходит до суда, то проще судиться с физ. лицом - продавцом вторички, чем с застройщиком, у которого и ресурсов больше, и юристов целый штат.

0

Свинья Апокалипсиса, скорее всего суды будут безрезультатны с обоими: организация к тому времени уже банкрот (или у неё просто уставной капитал 10 тысяч рублей), а продавец потратил все деньги и у него просто нечего забирать. Да, с него будут удерживать копейки, если он работает, и через много-много десятилетий есть шанс получить что-то обратно.

Но с первичкой по крайней мере если ты въехал и прожил, например, год - можно вздохнуть свободно. А со вторичкой и через 5 лет может объявиться какой-нибудь бывший совладелец квартиры, у отца которого обманом выкупили квартиру за бесценок, но т.к. он был невменяемый, сделку откатили и все следующие сделки признали незаконными. Квартира - вот она, на месте. Её вернут. А деньги свои найти уже будет практически нереально.

Я не утверждаю, что с первичкой всё хорошо. Но со вторичкой юридических проблем на первый взгляд может быть гораздо больше. И не каждая проверка сможет обнаружить хитроскрытые проблемы у любой квартиры.

9
Герой статьи

Свинья, с первичкой это невозможно, для этого и был придуман этот пресловутый 214 фз, который защищает от этих двойных продаж, так как сделка регистрируется в росреестре

Просто некоторые хомячки видя волшебное «продажи по 214 фз» отключают мозги и думают, что это защита от недостроя или долгостроя
Нет, это просто защита от двойных продаж и всё

7

Andrey, тут еще проблема в том, что страховые компании страхуют титул только при комплексном ипотечном страховании. И только на 3 года, а оспорить сделку в некоторых случаях можно и спустя этот срок. Застраховать титул без ипотеки практически невозможно.

0

2 года назад купил на вторичке. Очень долго искал новостройки, но цена даже на квартиры вообще без отделки была на 10-15 процентов дороже вторички, а туда нужно ещё на отделку вложить немалую сумму. Плюс почти все варианты это площадь 80 квадратов и 3 окна. Так называемая евродвушка. Качество домов почти везде ужасное, при этом слышимость соседей такая, что пока смотрел квартиру , от громкости обычного разговора соседей было не по себе.
В итоге нашел вторичку 95 года, 12 этажку с 1 подъездом и 72 квартирами, 2 лифта и мусоропровод. Дом кирпичный со стенами 60-80 см. 2 лоджии по 7 метров. Соседей слышу крайне редко, только изредка ремонт и музыку. Из плюсов развитая инфраструктура, так сложилось что и до родителей 6 минут пешком. Во дворе соседнего дома садик, через дорогу детская и взрослая поликлиники. До кинотеатра 5 минут. 2 ТЦ по сторонам от дома вообще не мешают. Въехали в первый день после покупки, попросили бывших владельцев выкинуть большинство мебели, кроме кухни и плиты. Жили в одной комнате, и делали другую. Сделали панорамные окна для выхода на балкон, теперь удобно заходить из любой комнаты.
Пожалуй единственным минусом стал подъезд , пришлось взять все в свои руки, стать старшим по дому и найти нормальную УК, силами жителей и с помощью администрация снесли незаконный рынок и начали благоустройство. Очистили крышу и подвал от мусора - получилось более 200 мешков мусора. В сентябре ждём открытия границ, чтобы по художественной программе очень крутые стрит-арт художники из Германии расписали торец дома высотой 12 этажей и шириной 18 метров.

23
Герой Т—Ж 🏆

Дмитрий, живу в новостройке, монолит. Нереально бесит что я слышу соседей - через вентиляцию, сквозь стены, сверху. Тем более теперь когда работаю удаленно. В дальнейшем планирую только покупку на вторичке и угловую. А по возможности и на последнем этаже

4

Дмитрий, хочу жить в Вашем доме :)

1

Только вторичка. А если новострой, то лишь элитная в нормальном районе города (типа крестовского). Но мне с моими доходами такое не светит.

Обычно новый ЖК -- это картонный человейник на отшибе за 1 млн рублей, окруженный пустырем, откуда нереально выехать ни на кредитном солярисе, ни на маршрутке. Такое жилье покупают люди, у которых попросту нет денег ни на нормальный новострой, ни на хрущевку во вторичке. Они вынуждены там жить. Сравнивать такое жилье с обычной вторичкой где-нибудь в черте городе в средненьком районе с развитой транспортной инфраструктурой как минимум некорректно.

21
Герой Т—Ж

Dinara, поддержу.
Также неплохие квартиры в одиночных новостроях класса комфорт в спальных районах, но таких всё меньше и меньше. А то, что есть, там ценник начинается от 120 т. р. за кв. м.

1

Брифовали на рекламу представителя одного застройщика, как раз из тех, кто любит строить в чистом поле с 3-х летней перспективой открытия метро. Спрашиваем, мол, кто покупает квартиры, каков портрет целевой аудитории, на какие регионы будем рекламироваться? Тот отвечает - судя по тем, кто покупает квартиры, ваще было бы логично рекламироваться на страны Кавказа и Среднюю Азию, но делать мы так, конечно, не будем - начальство не одобрит
у нас же отличный ЖК!
После этого вопрос покупки в такой новостройке лично у меня отпал :)

18
Герой статьи

Иван, «я твой квартира дду заключал»

15

Купили квартиру в новостройке от ПИКа. Окна выбирали с видом на лес. Красота и свежий воздух, аромат как на даче - природа! Прошло 5 лет и лес (федерального значения) который обещали не трогать вырубили. Теперь из окон наблюдаем стройку нового ЖК.

16

Всё, что происходит на рендерах остаётся на рендерах.
В моём случае - обещанный детский сад (вместо него - неухоженный пустырь во дворе) и большая рекреационная зона. Собственная котельная тоже на деле никаких обещанных преимуществ не даёт (ни на сроки отопительного сезона, ни на интенсивность отопления повлиять через УК никак не удаётся).

14
Герой Т—Ж 🏆

Казань, осень прошлого года. Взяли в новостройке в спальном районе евродвушку 65 кв.м. по госпрограмме под 5.25%. По такой же цене могли взять в том же районе даже ближе к метро вторичку 75кв в доме постройки конца 90-х с нормальной отделкой, с газом и ощущением отсутствия соседей (дом так хитро построен). Но уже не по госпрограмме, тогда платёж на тот же срок был бы на 75% больше.
Из плюсов новостройки только закрытая территория, где можно спокойно отпустить ребёнка гулять, ну и что мы первые владельцы, как уже сказали. Ах, ну да, если нужна прописка, то это бесплатно)))
А минусов дохрена. Черновой ремонт - ядерное овно, окна - самые дешёвые, всё построено так, что чтобы утеплить балкон, надо пройти триста кругов ада вплоть до согласований в администрации, потому что без замены окон это невозможно, а они - часть конструкции, слышно ВСЕ, на балконах какая-то пластиковая перегородка, и если соседи там, то ощущение при открытом окне, что они прямо в комнате - привеееет. Проводка довольно качественная и рассчитана на хорошие мощности, но клали её какие-то невероятные дилетанты - лампочки замыкают при включении, всё пришлось переделывать. Стена, которая отделяет вход на подземную парковку, протыкается отвёрткой, потому что состоит из рядочка кирпичиков, минваты и положенного прям на неё слоя штукатурки. Но дом на удивление тёплый, УК на удивление заботливая, а качество строительства на удивление не самое хреновое - у других ещё хуже, лучше - только бизнес-класс, но там и цены другого порядка.

13

Ни то, ни другое. Только аренда. Это мой частный вывод после 15 лет в бизнесе квартирных ремонтов. Независимо от стоимости квартиры, понтовости ЖК, первичка-вторичка и города. И даже независимо от качества и стоимости ремонта в этой квартире ;)
Если своё - то только дом.

12
Герой Т—Ж 🏆

После опыта контента и продаж рекламы новостроек - только вторичка. Особенно прикольно, когда дом постоял уже годик после сдачи и меняешь рендеры на реальные фотки. Не, есть, конечно, качественная элитка, но на нее у меня лично денег нет.

10

Купили квартиру у того, кто купил на этапе строящегося дома и два года после сдачи дома "придерживал".
Из плюсов новостройки: новый дом и отсутствие хозяйской отделки, чуть ниже рынка цена (нам продали по цене застройщика). Из плюсов вторички: уже обжитое пространство. Можно и инфраструктуру оценить, работу УК, и с соседями познакомиться до покупки.
Жаль только, что таких вариантов на рынке немного. И жаль наших продавцов, которым из-за стремительно возросшего семейства пришлось вместо отделки однушки вкладываться в ипотеку на жилье куда большей площади.

8

В идеале если и смотреть околоновостройки, то на этапе готового жилья со всей имеющейся инфраструктурой. Да дороже, но зато точно знаете что покупаете, кроме каких-то суперскрытых вещей, которые могут вылезти через 5-10 лет после сдачи дома или более.

8

Кирилл, мы покупали вторичку через 2 года после сдачи дома. У нас двое детей, поэтому вопрос инфраструктуры стоял остро. Детские сады и школы были построены и уже работали. А вот у соседнего большого ЖК обанкротился застройщик. Дома достроили, а сады и школы нет. Все дети из того ЖК пошли в наш ЖК. Теперь наши школы переполнены в 2 раза выше нормы, а в сад моему ребенку попасть так и не удалось. Всю серьезность ситуации мы ощутили через год после заселкния.

5

Тут каждому своё.

За новостройку:
1. Она точно подорожает, если покупать на стадии котлована. Всегда можно продать выгоднее, чем купил после сдачи дома. А после того как появятся ещё пара очередей рядом - ещё дороже. С вторичкой не факт, что так получится.
2. Она дешевле. Как раз в силу необжитости района, отсутствия инфраструктуры в короткой перспективе, недостатке зелени, шумом от ремонтов, отключений воды и скачков электричества и т.д.. Порог входа во вторичке обычно выше, но не все могут себе это позволить. Так что выбирать не приходится.
3. Никаких подводных камней с документами и возможными наследниками. Новостройка - это чистый лист.
4. Возможность сделать ремонт под себя. Ты знаешь, что у тебя нормальная проводка, запорные краны установили не во времена царя гороха, а в краске нет свинца.

За вторичку:
1. Купил и живи. Инфраструктура есть, контингент соседей понятный. Школу, сад, поликлинику можно посмотреть ещё на этапе выбора. Деревья высокие и зеленые, а перебое в электричеством и водой нет.
2. Если в деньгах не стеснен, можно взять квартиру в доме, которому 5-7 лет. Там уже и планировки, и красивая концепция, и подъезд на уровне земли, и с УК отвоевалась первая очередь, и сады открыли, и ремонты не шумят.

Что выбрать? Для жизни, если есть деньги - новую вторичку. Для инвестиций / сбережения или в случае ограниченности средств - новостройку. Жить можно везде хорошо, если всё хорошо внутри. И наоборот.

7
Герой статьи

Максим, знаю несколько примеров когда новостройки в москве по сравнению с котлованом за 2 года подорожали не больше чем на процент банковского депозита, т.е. не более 12%
А учитывая что с этого «навара» придется платить еще 13 ндфл, то просто «шикарная» доходность получается

6

лучше купить/построить свой дом

6

Мы вначале планировали покупать вторичку, что бы быстрее переехать из съёмного жилья, у нас был строго рассчитанный бюджет и интересовал юг и юго-запад Москвы. На Циане отметили вариантов 10 понравившихся квартир и начали обзвон...половина нам вообще не перезвонила/не ответила, другие начали рассказывать что этого варианта уже нет, но есть другой на Севере, в итоге удалось посмотреть один вариант на Теплом Стане, в малогабаритной панельке без балкона в вонючем подъезде с видом на МКАД. После этого решили рассмотреть новостройки, в бюджет вписывалась только Новая Москва. Застройщика выбрали надёжного, с уже построенным домом, но сдачу все равно ждали 8-9 месяцев, квартиру взяли с отделкой, по итогу:
- квартиру сдали вовремя
- по отделке думали будет намного хуже, по факту оказалось все нет уж и плохо, мелкие косяки были, но не критично, застройщик устранял уже даже после подписания АПП, конечно все эконом вариант, но после съёмных халуп для нас и это праздник.
- ремонтные работы конечно проводятся, но опять таки в строго регламентированное время (жильцы все за этим очень следят, так как много с маленькими детьми)
- красивые дворы, МОПы и благоустройство, много места для прогулок, никто по ногам не ездит
- жильцы все молодые и адекватные в своем большинстве
- школа, садики, поликлиники, магазины на вкус и цвет
Из минусов:
- отсутствие метро в шаговой доступности, но года через 3 планируется, опять таки, если бы метро было изначально, то квартира бы стоила дороже
- до работы добираться теперь час минимум на такси и 1.5 часа на общественном транспорте (работаю в центре)
- в общем то и все

4

Maria, 3 часа в день тратить на работу - подумаешь минус...

14
Герой статьи

Илья, ну, если не пятидневочку работать, то терпимо
А если стандпртные 5-8, то качество жизни будет ниже плинтуса, там уж и никакого нового дома не надо «с однородной средой»

10
Герой Т—Ж

Новый ЖК, квартира приобреталась уже в сданном доме.
Отделка черновая, ремонт с нуля. Это решение было самым удачным, поэтому минусы чистовых отделок оценить не могу (изначально не была готова проверять, насколько картинка соответствует действительности).
В остальном, ожидание = реальность.
Проблем меньше, чем во вторичке.
Красивый, благоустроенный двор.
Хорошая логистика.
УК не идеальная (ПИК), но и не ужасная.
Из минусов - ремонты соседей придется слушать еще плюс-минус год.

4

В офисе обещали клубную дорогу, детский сад, школу, стадион, подземный паркинг, авторский дизайн дома и сдать раньше срока. В реальности застройщик банкрот, школа, детский сад и паркинг недостроенные. Вместо стадиона горы строительного мусора. Вместо клубной дороги транзит под окнами. Вместо красивого фасадного кирпича уборщиц клинкер. 2 года просрочки и переживаний. Слава богу что дом вообще достроили после банкротства)

4

Про мечту и прочие сказки застройщик может чирикать сколько угодно и иногда он даже не врет и все получается как и должно быть.

Но вот ничто вас не спасет от типичных новостроечных проблем:
1: Возможная задержка сдачи дома
2: Ремонты ближайшие 3 года минимум
3: Ненулевая вероятность иметь студентов или детей со всех сторон вместо соседей.
4: Неизвестен контингент, а значит вы не можете точно знать, что с вами не бедет жить какие-нибудь деклассированные элементы.
5: Классические проблемы ущербного строительства
6: Классические проблемы кривых рук тех, кто эти ошибки исправляет или просто делает ремонт
7: Какая-нибудь зажравшаяся УК "из коробки", которую хрен сменишь и с которой вечно проблемы.
8: Абсолютно уродские планировки придуманные садистом в результате перебора с запрещенными веществами.
9: Говнище вместо дворовой территории и вообще благоустройства вместе с вечной стройкой (Привет, комплексное освоение территории)

И еще множество увлекательных моментов.

3

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю