4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

Драматичные истории читателей Т⁠—⁠Ж
38
Аватар автора

Анна Докучаева

изучила опыт читателей

Страница автора

Читатели Т⁠—⁠Ж, имеющие неудачный опыт участия в долевом строительстве, поделились своей болью и рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание, прежде чем нести все свои сбережения застройщику. Выбрали 4 поучительные истории, которые помогут найти надежный объект.


Совет № 1

Тщательно проверяйте информацию о застройщике и объектах, которые он предлагает

Аватар автора

Илья Чевгун

набрался опыта

В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.

К тому времени 214-ФЗ только запускался, а многие застройщики работали по предварительным договорам. К тому же были юридические заморочки по поводу выхода закона о переводе земель из одной категории в другую — оттуда и пошли все проблемы. В итоге застройщик обанкротился: дело только недавно закрыли, но получить из него ничего не удалось, так как все суммы, поступившие от реализации, пошли на расходы конкурсного управляющего.

И наступило время осознания, что так жить нельзя. Я закончил учебу, начал работать не покладая рук, думал о своем жилье каждый божий день, когда собирался на работу. Спустя несколько лет, когда я достаточно накопил для первого взноса, я решил попробовать еще раз, так как молния не бьет в одно место дважды.

Я нашел вариант в ближайшем Подмосковье у застройщика, который уже сдавал дома и строил в том же районе. Выбрал оптимальный вариант, проверил все документы, оценил строительную компанию, обрадовался, что ее ответственность застрахована, и взял ипотеку на недостающую сумму. И вроде все проверено, и банк дал гарантию, но застройщик вывел 4 млрд рублей на Кипр и все заморозил. Идет банкротное дело, чем закончится — не знаю. Страховая компания тоже обанкротилась. Сейчас уже поменяли законодательство об ответственности застройщика, но в моем случае все законы, в том числе и физики, не работали.

Вывод: на этих ошибках я наколотил не то что шишки, а прямо гематомы. Сейчас у меня достаточно опыта, чтобы оценить реальность проекта и выбрать надежный вариант. Конечно, 100% гарантии нигде нет, но, помимо двух провальных объектов, я купил еще два удачных.


Совет № 2

Подкопите и купите что-то подороже, если бюджетные проекты кажутся подозрительными

Аватар автора

Валерия Меньшина

больше не участвует в долевом строительстве

Первой не повезло маме. Я тогда была маленькой, деталей не помню, но это была новостройка в Троицке около 20 лет назад. Дом все еще не сдали. Надежда появилась только сейчас, но мама с папой уже развелись, вряд ли он отдаст ей ее законную половину.

Потом мы ввязались в стройку ЖК «Новокосино-2». Все было в порядке, а потом стройку моего корпуса внезапно задержали на 4 года, хотя официально должны были построить за 2,5 года. И еще 2—3 корпуса так и стоят недостроями. Нам пришлось оформлять собственность через суд. Я потеряла 2 млн и в итоге продала эту квартиру с приличным дисконтом. У меня теперь есть муж и дочь, студия уже неактуальна.

Что сказать — больше никогда. Лучше переплатить, чем повиснуть с квартирой, которая не станет твоей.


Совет № 3

Не спешите принимать квартиру, если она не похожа на то, что вы покупали

Аватар автора

Paulina

стала свидетельницей безумной истории

В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Петербург из Москвы, выйдя замуж, и жила с супругом у свекрови в проходной комнате. Денег было мало, а квартира была очень нужна. Поэтому взяли самый дешевый вариант в 12 км от города — студию в малоэтажном доме. На стадии даже не котлована, а чистого поля, дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800 тысяч. При этом офис был красивый, в центре Петербурга, и менеджеры супер.

Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.

Так романтично: лестница и окно на крышу.

Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения: она дожидалась сдачи уже одна в съемном жилье. С опозданием на год дом все-таки построили. Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное — отсутствие второго уровня. Нам сказали, что все достроят, а тем, кто не примет, достроят позже всех. И мы приняли. Даже оформили собственность на нижний уровень размером 18,9 м2. Нам пообещали, что, когда построят верхний уровень, оформят документы на всю квартиру и сделают ремонт, так как мы его оплатили.

Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5. Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.

Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было.

Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.

Застройщик вскоре разорился и сбежал: из пяти домов построили два и половину третьего. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто. Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма.


Совет № 4

Если застройщик не торопится сдавать квартиру, не бойтесь привлекать к решению проблемы вышестоящие органы

Аватар автора

Константин Сокольников

отстоял свою квартиру

В 2013 году мы продали однокомнатную квартиру и вложились в двухкомнатную в Екатеринбурге. Дом активно возводили: первая секция была готова, уже начали строить вторую — и довольно быстро. Перспективы были радужные, но через какое-то время стройка встала.

Застройщик давал обещания и кормил завтраками. Сняв лапшу с ушей, мы обратились в областной Минстрой и прокуратуру за поддержкой. Долгими упорными переговорами, митингами и голодовками отдельных людей дело сдвинулось. Минстрой нашел нам другого застройщика в обмен на землю для его новых объектов.

В итоге мы получили квартиру на 5 лет позже и без отделки. А наши застройщики — реальный срок 5 и 7 лет. Оказалось, что они выводили наши средства на еще один объект и хотели с его помощью достроить и нас, но не смогли. Плюс еще тратили деньги на хорошую жизнь.

После наших митингов и голодовок в городе и области поднялась волна жертв недостроев: таких, как мы, оказалось очень много. На уровне губернатора создали комиссию по долгостроям, и вопрос с обманутым дольщиками и пайщиками начали активно решать. Вывод: нужно брать готовое жилье.


Анна ДокучаеваЗнаете, как определить неблагонадежного застройщика? Рассказывайте:
  • AlexanderОчень важно. Где-то в районе подписания договора возьмите заверенный проект (страницы с покупаемой недвижкой и связанные вещи типа сроков по вводу школ и т.д.), а то проект может меняться по решению левой пятки и вы уже не докажите, что вам, к примеру, не построили стены. (так как в договоре только основные параметры типа схемы, метража за который надо воевать и ...). Я вот не брал заверенный проект и немного пожалел.7
  • levobykAlexander, заверять то у кого проект?))0
  • d1mmmklevobyk, в Спортлото, конечно же.5
  • Владимир ЛапшинДважды покупал квартиры на котловане. В 2009 году очень удачно - на самом дне после кризиса 2008, и в 2012 в дважды упомянутом в тексте Новокосино-2. К счастью, в не замороженном корпусе. Летом 2012 заплатил, в феврале 2015 получил ключи. Но на данный момент, после введения эскроу, смысла покупать на котловане почти не осталось. Эскроу ощутимо снизил риск, а вместе с этим снизилась и доходность. Разве что объект крайне привлекательный и вы хотите совершенно конкретную квартиру, только на нужном этаже и с нужным видом...4
  • Alexanderlevobyk, у застройщика. "копия верна". Не, ну можете конечно сами с сайта распечатать и расписаться, но это только если в рамочку повесить в туалете.1
  • НеОнэто моя боль! застройщик был как будто нормальный. до нашего дома уже сдал не один жк, начали строить сразу два дома - мой и еще один, который ныне долгострой. потом что-то пошло не так, начались какие-то проблемы с коммунальщиками. застройщик начал нести убытки, сроки увеличивались. дом был сдан с просрочкой в год, при этом в эксплуатацию введен лишь частично, без нежилых помещений на первом этаже. как следствие, дом не поставлен на кадастровый учет - следовательно невозможно получить право собственности. застройщик осуществлять эти действия не торопился (ввод в эксплуатацию оставшихся помещений, получение кадастрового номера и тд) писали в прокуратуру, откуда пришла отписка с содержанием: не наше дело, идите в суд и защищайте право собственности. некоторые жильцы наняли юристов, подали иски и получили право собственности через суд (все затраты берет на себя истец - госпошлина кстати немаленькая 20 и выше, услуги юристов тоже не меньше). это все было до нынешнего года. но в этом году те, кто также получил решение суда столкнулись с отказом росреестра, который мотивирует отказ в регистрации права изменениями в некой программе, которая при постановке на учет требует кадастровый номер (которого естественно нет. если бы он был, зачем тогда право через суд было подтверждать?). в итоге: те кто успели до этой новой программы те успели оформить право собственности, остальным сказали: отказ, ничем помочь не можем, никаких решений не предлагают. Решение суда не исполняется вот так вот запросто. И что с этим делать никто не знает.0
  • Yuki Khя дважды имела дело с долевым строительством и дважды удачно. однако нервов тоже много вышло) перед покупкой я проверяла застройщика по ИНН, смотрела какие судебные производства против него есть, какой уставной капитал компании, какие еще лица связаны, по какому закону работают. перечитала 214 ФЗ, а затем договор долевого строительства. долевка не должна ему противоречить (правда это не гарантия само собой), так же в договоре смотрела кадастровый номер участка застройки, сверяла его со строительным адресом, застройщик так же в договоре должен застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками. само собой имеет смысл проверить страховую. плюс рекомедую к ипотечной страховке , страховать титул. если застройщик обанкротится титул позволит встать в очередь за выплатой вместе с основными кредиторами - типа банков и прочих инвесторов. вроде так эта схема работает. к счастью, на себе не проверяла. но может кому пригодится3
  • Ivan Levashov"Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя. Наши риелтор и юристы куда только ни обращались" - а где были эти юристы НА МОМЕНТ ПОКУПКИ?1
  • Екатерина КорсунскаяНесколько раз покупали квартиры на стадии строительства в Санкт-Петербурге. В первый раз в 1998 году. Дом стоял уже готовый, и квартира была уже с отделкой. Соседние корпуса строились довольно быстро. Казалось бы, чего боятся? Ключи получили через три месяца, но оформления собственности пришлось подождать ещё больше года. Оказывается, первоначальный проект был 9-этажный, а постоили 10 этажей. Наш этаж как раз последний. Но всё закончилось хорошо. Только лифт ходит до 9 этажа. Но мы были молодые, нас это не напрягало. Сейчас я понимаю, что всё могло быть и хуже. Вторую квартиру покупали в 2006. Нужно было расширяться. Как и в первый раз мы были очень ограничены в выборе района, поскольку квартира нужна была поближе к родителям, с которыми мы очень связаны. Здесь строили несколько застройщиков. В те годы у страховой компании можно было застраховать риск несдачи дома в срок. И мы обратились в страховые компании. Нам сказали, что застрахуют только одного застройщика в округе. В результате, там и купили квартиру. Но страховаться, конечно, не стали. Всё сдано в срок. И остальные тоже. Но нам так было спокойнее. Сейчас купили студию для сына тоже в новостройке, оформили ипотеку . Банк проверяет застройщиков и ипотеку выдаёт только по тем объектам, которые прошли проверку (и застройщики тоже). Надеемся, что всё будет сдано по договору.0
  • Дмитрий СоловьевГоспошлина при подаче иска по ЗОПП? Что? Наверное, имеются в виду расходы на оплату юристов, потому что НК не обременяет такие иски0
  • d1mmmkAlexander, даже если застройщик расписался — это все равно никак не защищает от того что он может поменять проект в одностороннем порядке.1
  • WegeographРаньше думал: если покупать то в недостроенном доме, чтобы было дешевле. Потом я стал ходить на работу через огромный район, недостроенных домов, причем их строил один из самых крупнейших застройщиков города, за этого год я понял что лучше заплатить больше, но получить хоть что-то, чем быть обманутым6
  • НеОнДмитрий, при чем тут закон о защите прав? Это "Споры, связанные с жилищными отношениями"0
  • НеОнWegeograph, при этом на вторичке обмана не меньше, как оказывается4
  • Дмитрий СоловьевПриехали. Покупатель жилья, в том числе ДДУ, является потребителем1
  • НеОнДмитрий, хорошо. и какой пункт закона о защите п.п нарушается в том случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию и не ставит на кадастровый учет?0
  • Дмитрий СоловьевИспользуя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. В пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом. Камон, это гуглится на раз-два0
  • НеОнДмитрий, я ничего из этого не понял. Как это решает описанную мной проблему?0
  • Дмитрий СоловьевОбратитесь к юристу, он разжует. Я тоже юрист, но бесплатно не работаю. Речь не от проблеме, а о том, что госпошлина не уплачивается за подачу иска. Если с Вас взяли оплату госпошлины юристы- у меня плохие новости0
  • Юлия ВладимировнаКак показывает мой опыт участия в долевом строительстве - вероятность стать счастливым обладателем ключей в новостройке и обманутым дольщиком примерно одинаковая. И никакие проверки на этапе покупки не помогут. Так как между заключением ДДУ и получением ключей проходит значительный срок. У застройщика,у которого я покупала квартиру проблемы начались в один день. Росреестр просто приостановил регистрацию его договоров. Через месяц строители ушли со стройки. В итоге мне все же повезло . Просрочка в выдаче ключей составила всего один месяц, а люди,которые должны были заселиться в конце 2018 г ждут ключи до сих пор. Застройщик-банкрот, строительство со скрипом завершается Фондом. А при заключении договора все выглядело как нельзя лучше- один из крупнейших застройщиков Подмосковья (входил в топ-5), выделенные им участок земли под строительство, все официальные разрешения, оживленная работа на самом обьекте и почти завершенный дом. И, разумеется, радостный менеджер, который рисовал картину ультра-благополучного района с европейской архитектурой.5
  • Marina LatyshevaЮлия, озвучьте хотя бы горе-застройщика.1
  • Дмитрий СоловьевИ ещё раз, держу в курсе. Иск о признании права собственности на жилое помещение НЕ ОБРЕМЕНЯЕТСЯ ГОСПОШЛИНОЙ. Вы сейчас говорите о взыскании процентов за нарушение сроков сдачи. В первоначальном посте писали о ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ, Господи, хоть бы понимали, о чем речь идёт, а ведь и минусы лепите, и юридической не грамотностью блещете, и ведь спорите упорно,не разбираясь в юриспруденции2
  • Victor BrassMarina, по описанию известный Урбан групп, остался должен мне неустойку за просрочку в сдаче, исполнительный лист оказался на руках через неделю после банкротства3
  • Alexanderd1mmmk, зато поможет доказать что построили не то и теоретически получить обратно деньги хотябы с процентами по базовой ставке. (по закону вроде как по двойной, но суд и ГК333 непредсказуемо работает)2
  • Natalia BalaevaТак сейчас же эскроу-счета, и они страхуют?0
  • Юлия ВладимировнаVictor, да,это Урбан групп.2
  • ולדימיר פריПокупка кв-ры видимо самая большая сделка в жизни среднестатистического человека , и в интересах государсва свести до минимума риски своих граждан и обязать в законе подрядчика дать покупателю по его желанию страховку (например от банка или страх. компании ) на все выплачиваемые им суммы вплоть до ключа от кв-ры и определить платителя премии .0
  • Victor BrassNatalia, они только появились, неизвестно как ещё они будут работать2
  • Кирилл СапожниковСейчас все новостройки покупаются через эскроу счёт в банкк. Деньги на нем застройщику не доступны, пока он покупателю не сдаст квартиру. Если дом не будет достроен, то деньги банк возвращает.0
  • Ivan SusaninКирилл, да, у меня тоже возник вопрос - написанное в статье вообще актуально еще сегодня, с учетом эскроу счетов?1
  • Ира ПлисоваAlexander, в соответствии с градостроительным кодексом застройщик имеет право вносить изменения и отклонения параметров объекта капитального строительства от первоначальной проектной документации, в установленном порядке, в любой раздел проектной документации неограниченное количество раз.1
  • AlexanderИра, а с другой стороны есть ЗоЗПП. То есть тут в любом случае на усмотрение суда и практика 50/50 (сам не смотрел, но доверился адекватному юристу хоть это и не его профиль)0
  • Tatyana BondarenkoКакие-то лайтовые истории. ЖК "Опалиха". Семья коренных москвичей продала свою трешку в Москве, так как на ее территории обитали уже 3 семьи, купили 3 однокомнатные квартиры в Опалихе, дом обещали сдать через 4 месяца. Решили 4 месяца снимать. Но вскоре все изменилось. Сначала Сбербанк перестал кредитовать застройщика, в один день все его стройки остановились, владелец компании сбежал на Кипр. Уже 3 года эти 3 семьи ждут свои 3-однокомнатные квартиры. Другой объект этого же застройщика - ЖК "Лайково". Его не могут достроить с 2009 года. Передают от одного застройщика другому, сейчас его "достраивает" фонд защиты прав дольщиков, сдача должна была быть в этом году, но стройка снова остановлена, дольщикам озвучили новый срок - 2022 год. За все время ни один дом в этом ЖК так и не был сдан, а квартиры продаются и сегодня по 1.5 млн. Что должно насторожить - акции на квартиры с большим дисконтом, цена ниже рынка. Перед тем, как остановить стройки, застройщик проводил такие акции одну за другой. Тоже самое с ценой "Лайково". Она сама говорит за себя, что это ооооооочень рискованная инвестиция. Второе - никогда не продавайте вторичку, чтобы вложить эти деньги в недостроенный дом!3
  • Тимур ФазлыевНИКАК ,купил в ЛСР обещали в конце 2019 сдать,по договору сентябрь 2020.дом не сдан до сих пор .еще мишустин неустойку отменил до конца года ,а платежи по кредитам банку не отменил.другие корпуса Лучей растут как грибы ,обгоняя наш.0
  • Yuri KuznetsovIvan, вангую, что на момент покупки никаких юристов не было, а было лишь хорошее настроение и вера в собственный инвестиционный гений.0
  • Юрий МихайлишинПри существующем законодательств – покупать нельзя. Тут – повезёт-не повезёт.2
  • Тамара ИвановаПокупали в 2014 и 2016 годах 2 двушки на котловане, девелопер Ingrad, сдали оба дома раньше срока. На такой статистике взяли однушку в ипотеку в Новой Москве у того застройщика, однако это печально известный ЖК "Филатов луг", который никак не введут в эксплуатацию из-за близости аэропорта Внуково (пока задержка в исполнении обязательств по договору 8 месяцев). Пожалуй, наш вывод такой, что стоит рассматривать ЖК, если первые соседние дома уже сданы в эксплуатацию.0