7% и до 3 млн рублей: как новые условия льготной ипотеки повлияют на сделки

46
7% и до 3 млн рублей: как новые условия льготной ипотеки повлияют на сделки
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.

Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 ₽ во всех регионах.

Остались последние недели, чтобы оформить ипотеку на прежних условиях. С июля ситуация на рынке может измениться, а для кого-то программа и вовсе окажется недоступной.

Пока документов о продлении нет. Но когда об этом говорит президент, где-то в правительстве уже наверняка печатают постановление — то есть изменения точно вступят в силу. И вот как это может повлиять на ваши планы и рынок в целом.

Кого это касается

Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.

Эта программа появилась в 2020 году как антикризисная мера. Она позволяет взять ипотеку с господдержкой только на новостройку и без рефинансирования. В рамках льготной ипотеки уже оформлено больше 500 тысяч кредитов, а всего планировалось выдать 620 тысяч. Благодаря программе в 2020 году выдано рекордное количество кредитов на жилье — 1,7 млн.

Еще несколько дней банки будут заключать договоры на прежних условиях. Потом все изменится.

Ставка вырастет до 7%

Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.

Вряд ли из-за этого стоит бросаться в омут с головой и брать квартиру без тщательной проверки. Или ту, что не совсем устраивает. Но есть и другие важные изменения.

Максимальная сумма уменьшится до 3 млн рублей

До 1 июля 2021 года она зависит от региона:

  • 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
  • 6 млн рублей для других регионов.

Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.

С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 ₽. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами. При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе. Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.

Для крупных городов ограничение минимальной суммы сделает ипотеку практически недоступной — по крайней мере для заемщиков без значительных накоплений. Кредита в размере 3 млн рублей хватит семье, которая переезжает из собственной двушки в трешку. Если продать свою квартиру в Москве за 7 млн, то кредитных денег хватит на покупку жилья за 10 млн. А вот покупать инвестиционные квартиры или вкладываться в жилье с 500 тысячами рублей собственных средств в крупных городах станет невозможно. Или это будет студия на окраине — причем критически маленькой площади и на этапе котлована.

С лимитом в 12 млн рублей возможностей и выбора у заемщиков было гораздо больше. Именно снижение максимальной суммы сильнее всего повлияет на рынок недвижимости, спрос, выбор и цены.

Семейная ипотека под 6% — даже при одном ребенке

Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей. Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить. Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.

Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.

Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.

Как может измениться рынок ипотеки и жилья

Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.

Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.

  • Допустим, квартира стоила 3 500 000 ₽. Взнос — 1 000 000 ₽, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 ₽ в месяц.
  • Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 ₽. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 ₽ в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.

Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.

На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.

Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.

Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.

Цены. При сдержанном спросе есть шанс, что цены уже не будут расти такими темпами. Но и тут есть плохая новость: они и не снизятся. Льготная ипотека — это только одна из причин удорожания жилья. Во многом оно вызвано ростом цен на стройматериалы и услуги. В 2020 году лесоматериалы подорожали на 23%, арматура — на 8,5%, железобетонные панели — на 8,4%. Здесь снижения не предвидится. Наоборот, цены могут даже вырасти. А еще есть проектное финансирование, счета эскроу, рост ставки ЦБ, от которой зависит доступность кредитов для застройщиков, — все это тоже влияет на цены и никуда не денется.

Что с этим делать

Рынок недвижимости — сложная и во многом саморегулируемая сфера. Никто не может точно предсказать, как поведут себя цены в июле. В одном и том же доме они точно будут расти каждый месяц — то есть цена в июле будет выше, чем в апреле. Потому что дом строится, а квартиры дорожают. В этом суть покупки новостроек и долевого строительства.

Покупать квартиру в кредит только из-за возможного удорожания не стоит в любом случае. Нужно оценивать свои возможности, сравнивать варианты сохранения сбережений и считать.

Вот что пока можно учитывать для анализа:

  1. Снижения цен на новостройки, скорее всего, не будет. Его стоит ждать только в сегменте экономкласса — максимум на 5%. А к концу года снижение компенсируется очередным сезонным удорожанием.
  2. Спрос на квартиры стоимостью около 3 млн рублей останется высоким.
  3. Будет больше предложений по переуступке. Те, кто год назад взял ипотеку, сейчас зачастую об этом жалеют и хотят избавиться от кредита. Продавать новостройки начнут и те, кто покупал их в ипотеку ради инвестиций.
  4. Спрос и предложение постепенно выравниваются. Объемы вводимого жилья в целом по стране сейчас большие — выбор в ближайшее время будет.
  5. Семьям с одним ребенком стоит подождать, ведь с июля им будет доступна обновленная семейная ипотека. А это шанс сэкономить на процентах и купить жилье подороже — большей площади, в комфортном районе или доме классом выше — при таком же ежемесячном платеже.
  6. Срочно брать сейчас ипотеку под 6,5% не стоит. Застройщики и риелторы могут воспользоваться ажиотажем и повысить цены из-за изменения условий. Сначала все посчитайте.
  7. Ставки по ипотеке на вторичное жилье к концу года могут вырасти до 9,5%. Снижения цен на готовые квартиры не будет.
  8. Семейная ипотека, господдержка многодетных, сельская ипотека продолжают работать — выбирайте программу, которая подходит больше всего. Может быть, даже дальневосточную.
Екатерина МирошкинаСделайте свой прогноз по поводу рынка жилья до конца 2021 года:
  • ДаблГусьЛьготная ипотека - худшее, что случалось с российским рынком жилья, ипотек выдали на 1,5 трлн, на субсидии потратили 1,2 млрд - 0,01%, при этом цены выросли на 30%, если раньше можно было взять ипотеку под более высокий процент, то теперь у людей нет средств даже на первый взнос118
  • Евгений Кулаков"Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам... Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего." Что и требовалось доказать. Расходимся.54
  • Пфф7
  • тьфунатебя ¯\_(ツ)_/¯Как раз вчера на всех сайтах промелькнула новость: "Риелторы не обнаружили в Москве квартир для льготной ипотеки" ¯\_(ツ)_/¯12
  • inse0fАнатомия, зато ставки на аренду уже год как ползут вниз (в Москве), и дальше будут ползти или хотя бы замрут. Сейчас на рынок вылезут эти ипотечные квартиры, с снимать их будет некому.1
  • Маша РомановаРуслан, вы правы,раньше ставка была выше,но цены ниже,сейчас цены подросли огого,я уж надеялась что после громких заявлений о прикрытии программы ее реально закроют,а по факту-просто немного видоизменили но и радуюсь что взяли ипотеку в конце 2019 года,несмотря на то что это была вторичка,цена на данный момент на нее выросла примерно на 15-20% а самое смешное-это все выдается под видом заботы о людях,типа вот вам доступное жилье,а по факту-прибыль получили застройщики и конечно банки34
  • KsРуслан, да вы правы. Мне сильно не повезло, что льготы обьявили в то время, когда я копила на первый взнос. Сейчас смотрю я на эти цены и понимаю, что на первый взнос мне ещё долго не будет хватать30
  • Ben AleksandrovВЫЗЫВАЮ ПОЯСНИТЕЛЬНУЮ БРИГАДУ! 7% и 3млн это для первички? что со вторичкой?? Прошу дать развернутый комментарий.1
  • Иван ЕгуновКакой же идиот придумал ограничивать семейную ипотеку ребенком 2018 года рождения? Чем семьи с детьми от декабря, к примеру, 2017 года хуже?2
  • Пфф3
  • inse0fАнатомия, все зависит от бюджета, но найти можно. Причем чем выше бюджет тем проще найти и комиссия стремиться к 0.2
  • inse0fАнатомия, я тут сравнил аренду квартиры 100 м2 в недавно построенном доме vs покупку квартиры в этом же доме. Ипотека выгодна после 30 лет только, это очень много, я 5 раз переехать успею.0
  • Пфф2
  • Маша РомановаAleksandr, вторичку вообще не касается данная программа14
  • Anton KarmanovАнатомия, 11 лет живу в арендованных квартирах, своё жильё согласен иметь только на Ибице или Тенерифе, держу в курсе3
  • Pavla TolokoninaЦены, конечно, полный ахтунг. Свою хрущевку в Питере купила четыре года назад за 2.95 млн, продала сейчас за 4.7 млн, причем за один день: утром разместили объявление, вечером пришел покупатель с живыми деньгами, даже без ипотеки.16
  • Том БомбадилЕвгений, ну это смотря какой заёмщик ) тут описан сферический конь в вакууме, а большинство заёмщиков как минимум спасли свои сбережения от инфляции, а многие даже неплохо заработали.1
  • Том БомбадилАнатомия, Знакомые вовсю избавляются от инвестиционных квартир, перекладываются в фондовый рынок. главное чтобы не в криптовалюты )0
  • Том БомбадилAleksandr, это же программа поддержки застройщиков, а не населения, поэтому какая вторичка, о чём вы. меня вот другой вопрос интересует - например, нужен кредит на 4 млн, можно ли 3 млн взять по льготной ставке и ещё 1 млн - по обычной?7
  • Том БомбадилИван, нужно просто разных детей заводить, чтобы под все программы попадали - и 2011, и 2016, и 2019 ) это такое стимулирование рождаемости )24
  • Галь ГадотРуслан, а ещё если посмотреть, что ее оказывается берут в основном одинокие бездетные мужчины, получается что даже социальной цели - «помочь семьям приобрести недвижимость» не достигается)5
  • Галь Гадотта все есть, просто доля первого взноса будет побольше)) где-то 70% ))3
  • Галь ГадотAnton, поддерживаю)) покупая квартиру на Тенерифе, есть уверенность в том, какой будет дом и район в течение следующих лет 30. А в Москве купил квартиру с видом на лес, а через 10 лет это уже посередине нового микрорайона))6
  • Сережа ПахомовХотели продать пиплам идею якобы "мы сделали лучше, хавайте"...Ну, а получилось как всегда. Овцы не целы, а волки никак не насытятся.1
  • СергейПри таких ценах на недвижимость не о каком доступном жилье и говорить не приходится.7
  • inse0fАнатомия, ключевой пункт с "аналогичным платежом", но суть в том, что аренда квартиры 100 метров в новом доме при аренде стоит 100 тысяч, при платеже по ипотеки стоит 200 тысяч (не учитывая стоимость ремонта и техники, плюс первоначальный взнос), а то выходит и все 250 в месяц.2
  • Dinara YavorskiГаль, берут ее как раз те самые "семьи с детьми", которые не могут позволить себе ни детей, ни квартиру, ни проезд в автобусе порой. Оформляют потребкредит на 700 тысяч, используют как первоначалку и берут студию в южнейших Шушарах, не задумываясь о том, как его платить. А мы с вами сидим и не можем купить двушку на Лесной/Гражданке из-за офигевших цен. Вот как это работает. Бесит. Я даже не претендую на эту программу, я вообще не хочу себе первичку, да упаси господь! Но все ведь связано между собой.10
  • Алекс ТютневРуслан, не соглашусь, по крайней мере в части сельской ипотеки, взяли себе дом под 2,7% и считаем эту сделку очень выгодной, цены в селах не сильно растут, во многих наоборот - падают.0
  • Yan PurvenesУдивляет дискриминация людей без брака и детей. Не терпимость только одного слоя общества вызывают17
  • Харис ХуснутдиновЛьготная ипотека подтолкнула к повышению цен и инфляции во всех сферах жизнедеятельности страны. При этом хорошо нажились застройщики и банкиры. Простых граждан кинули в очередной раз. И рулят всем этим обманом просто спекулянты а не грамотные экономисты и менеджеры.1
  • Виталий МажуринДавайте трезво посмотрим. Количество всех зарегистрированных ДДУ — в 2018: 795900 — в 2019: 783100; — в 2020: 763800 Как видим спрос был ниже. Так что льготная ипотека на вытащила спрос на новый уровень.2
  • Денис БанниковТом, две ипотеки на один объект не дадут. вам поможет: 3 млн по льготной + 1 млн потреб.1
  • Том БомбадилДенис, две ипотеки понятно что не дадут, но здорово было бы если бы банки могли на разные части кредита предлагать разные ставки1
  • Dima IbatullinВсе риэлторы и застройщики как мантру будут повторять - "снижения цен, скорее всего не будет", но вот только, через 1-2 квартала придёт понимание, что покупателей по этим ценам уже нет. Особенно порадовало обоснование роста цены на 20-30% - в виде подорожания дерева на 8%, как думаете какой процент деревянных изделий в новых домах? P.s. ждём коррекцию рынка в течении года на 15-20%4
  • Нелли ГолобородькоПолина, расскажите, что за район и почему все окупилось и каким образом подорожала в 2 раза?)2
  • ПавелDinara, Полностью согласен. Прокинули всех платежеспособных, которые копили и хотели купить для себя на свои.5
  • SeregaИван, а дальше будет возникать вопрос "Чем семьи с детьми от ноября/октября/сентября...-1 месяц, к примеру, 2017 года хуже. Ну и никогда не перестану удивляться этому негодованию родителей, будто бы ребенка заводили специально, чтобы под госпрограммы попасть :)1
  • Ano GemDinara, не в бровь, а в глаз. Я Вообще не хочу брать ипотеку, максимум потреб кредит. Коплю с 2019 года на квартиру в СПб и из-за роста цен даже студию без ипотеки не купить. Застройщики вообще охренили, студии в городе от 3,5млн. Я вообще планировал 1к в советском доме, там хоть сразу понятно, что за дом и плотность населения ниже чем в новостройках. А теперь блин еще минимум год копить и надеяться, что цены не взлетят и потом оставшиеся сумма в потреб кредит (чтобы квартира сразу была моя, а не банка), чтобы купить квартиру. И меня бесят те, кто не могут накопить на первый взнос. Если они это не могут, значит им не стоит вообще в это лезть. Купили себе неликвид, а те кто реально пахают, чтобы себе жилью купить, это становится затруднительно.1
  • Ano GemВиталий, начнем с того, что помимо общих цифр, надо смотреть общий объём жилого фонда на первичном рынке, для реализации. И сколько было реализовано. Помимо этого надо смотреть именно по кварталам, так как в отдельные периоды времени могла быть именно просадка, а мог быть и рост. Так же надо эту статистику распределить на регионы, так как спрос на жилье в каждом регионе отличается. И последние: чтобы оценить влияние льготной ипотеки на первичном рынке, надо смотреть какой процент по месяцам ДДУ были оформлены с привлечением ипотечных средств. Только проведя такой анализ, можно сказать: было влияние или нет. А абсолютные цифры без конкретики несут в себе мало информации, в связи с чем ее не достаточно для выводов.0
  • Ano GemDima, Тоже ору. Я думаю, что явного снижения в начале не будет. Начнутся супер скидки, а потом возможна корректировка. Но это если случится, то в лучшем к 23 году, так как застройщиков жаба душит. Не для того, они рынок раздували.0
  • Bishop InitiatesAno, на самом деле достаточно только последнего показателя по регионам, все остальное излишнее. К сожалению в прошлом году, ипотеку на первички брали основном не те кто могут ее позволить, а те кто наоборот не могут ее полноценно обслуживать. Очень многие брали помимо ипотеки еще и деньги на первый взнос, через год-два увидим к чему это приведет. Но это плохая стратегия, так как если человек не может на первый взнос заработать, он не сможет полноценно платить ипотеку.0
  • Bishop InitiatesAno, я тоже думаю, что если будет снижение, то не явное. У застройщиках работают очень грамотные маркетологи и рекламщики и скорее всего будут какие то особы предложения, а не явное снижение. Да и то временно, так как снижения цен снова приведет к повышению спроса.0