ПРОМО
Дед Мороз передал бесплатную кредитку

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Как считают Свидетели Недвижимости:

Как считают противники недвижимости:

Поделитесь своим мнением — и опытом, если он есть. Стоит ли все-таки инвестировать в недвижимость? Если вы уверены, что стоит, то — жилая или коммерческая недвижимость? В Москве или в регионах? Котлован или вторичный рынок? Как спасти доходность от налогов и расходов на ремонт?

Редакция
Редакция
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Иван Карпухин

В жилую ИНВЕСТИРОВАТЬ точно нет, она даже сейчас переоценена, ее по стране как бы уже избыток, и продолжает строиться рекордными темпами, плюс спад по демографии, скоро ее очень много освободится, а заселяться пока не ясно кому.
В коммерческую - если проект перспективный , вполне, как диверсификацию . Жаль, у нас еще нет пока своих REIT ETF - я бы прикупил. Но будем надеется.

14
Алёна Шефина

ага, ага. только жилые помещения сдаются в течение 2ух недель, максимум месяца, а вот коммерческие площади могут простаивать по полгода-год и даже более...

5
Igor Sheremetiev

Иван, у нас есть неплохой аналог REIT в коммерческой недвижимости - компания Активо, посмотрите в интернете . Также доступны американские REIT на бирже СПб - Realty income (дивиденды ежемесячно), Kimco realty (почти 8% годовых в долларах) . Обе компании можно купить у любого брокера, работающего с СПБ, например Тинькофф инвестиции

5
Роман Бучнев

Иван, да рождаемость может и падает, но киргизы, узбеки , таджики и так далее, продолжают прибывать.

4
Александр Басыров

Иван, так не инвестируете по стране, инвестируйте в Москве у метро - там ее не избыток, а вечный дефицит.

2
Роман Бучнев

Александр, Москва у метро даст 4-7%,а вот комнаты, студии, аппартаменты, и квартиры в ближнем Подмосковье порядка 10% годовых, плюс рост цен на Недвижимость.

0
Рустам Мингазов

Igor, интересный фонд.
Действительно крутая ДД.
Пугает правда снижение цены длительное
Не знаете с чем связано?

0
Сергей Скворцов

Что имею: 2 квартиры в провинции, 10-летний опыт инвестирования в акции (в основном по Грэму). Живу и снимаю хату в мск, работаю тут же.
Что думаю: квартиры первички подрастут в цене в 2019, вторички останутся на тех же уровнях. Покупать в ипотеку, беря в нагрузку 4-5 млн (хотя могу позволить это себе), не планирую в ближайшие два года.
Что жду: роста доллара, снижения стоимости недвиги в 2020.
Что планирую: вероятно покупать доллары, etf на nyse с дисконтом, в остальном сидеть на жопе ровно. Возможно стоит думать о продаже хат в провинции, но под вопросом.
Что знаю: сдавать нежирные обычные хаты - это очко. Будете выходить чисто на процентную доходность от банковского вклада. Не обманывайте себя, в идеале отбить хату на аренде - это 8 лет. По классике - более 14, это вечность.
За что выступаю и плюсую: в наше время однозначно накопление бабла и аренда, против ипотек.

11
Никита Попков

Светлана, это у нас он «опять», из за 2014 и санкций. А на западе был непрерывный рост фин рынков почти 10 лет — с ипотечного краха в 2008. Наоборот, говорят давно пора коррекцию устроить. Она уже идет, посмотрите котировки с осени 2018.

7
Никита Попков

Helen, снижение спроса на процентные ставки в банках влияет очень сложно, опосредованно и слабо по сравнению с повышением ставки цб и ожиданиями системных рисков. Сейчас ставки растут на фоне второго — мировая экономика так себе и все ждут кризис.

5
Александр Лобанов

Сергей, по поводу окупаемости квартиры. Цель не окупить средства вложенные в квартиру, а сохранить их от дефолта государства, от инфляции и прочих неторговых рисков...
Квартиру всегда можно продать. Да возможно стоимость упадет, но прям на много однушка не упадет. А сдача в аренду приносит хоть какую-то прибавку к зарплате...

4
Александр Басыров

Михаил, какая вам разница текущей цены квартиры, если она инвестиционная? Важен поток от аренды.

3
Сергей Скворцов

Полиграф, снижение платежеспособности населения приведёт к снижению спроса. Депонирование (эскроу) до 3 квартала 2019 вызовет рост цен, но дальнейшая рецессия в РФ и рост стоимости недвиги в итоге вызовут застой и снижение спроса, что, вероятно, вынудит девелоперов снизить цены на первички, а ввиду перекредитованности и стагнации (возможно просадки) экономики вынудит владельцев продавать вторички. И там и там цены снизится, говорю о сегменте комфорт и бизнес жилья. Резюмируя вышесказанное, лично сам ставлю на снижение стоимости квартир в провинции в диапазоне 4-6 млн рублей, в мск - в диапазоне 8-12 млн рублей. На это и рассчитываю. Самый верх и самое дно эти процессы вряд ли затронут.повторюсь, это моё видение ситуации.

2
Алексей-Ахмед Амраев

Helen, Вы не правы. Полицаи эти головой думают, технологии развивают, в будущее смотрят и не живут за счёт природных ресурсов.

1
Сергей Скворцов

Александр, надёжность выше, возможно. но не думаю, что экономически это сейчас выгодно, особенно при изначально низких накоплениях и невысоком/среднем доходе.

1
Михаил Дормидонтов

Александр, процентов 6-7 вы будете иметь с квартиры, если сдавать на длительный срок, посуточно - может побольше, но нужно все время этим заниматься, поэтому вариант далеко не для всех, да и требует постоянных вложений. Но вот с тем, что цены не падают, в корне не соглашусь. Цена за последние 10 лет просела процентов на 10, но не забывайте, что деньги тоже стали дешевле, поэтому картина плачевная. 3 миллиона 10 лет назад и сейчас - это две совершенно разные суммы. Поэтому от инфляции деньги вы точно не сохраните)

1
Dmitry Esaulkov

Полиграф, Предлагаю учесть также КОЛИЧЕСТВО вводимого жилья в ближайшее время. Если и вкладываться, то в таких городах, где реально мало земли, где реально мало строят, ну и где она будет востребована все же. Но тут опять скажется удаленность. Неудобно сдавать жилье, находящееся в паре тысяч километров от тебя )

1
Совёнок-пуховичок

Никита, что, опять кризис? Да сколько можно-то)

1
Риэлтор Алексей

Сергей, интересно читать такие прогнозы через два года.))) ... снижение стоимости недвиги))). Смешные вы господа)

0
Сергей Скворцов

Helen, сжатие экономики, снижение потребления в кредит, сжатие балансов банков, банкам уже менее выгодно выдавать дешёвые кредиты. Логика проста - ставка по ипотеке будет расти. Комментировать не берусь, это естественно, придётся жить в данных условиях в ближайшие два года точно. На хороший процент не надеюсь, он вряд ли случится, буду смотреть на стоимость недвижимости, на рынок.

0
Полиграф Шариков

Сергей, а почему ожидаете снижения стоимости в 2020? Какие факторы?

0
Никита Попков

Если именно инвестировать — возможно. Но инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Обязательные условия:
1. Инвест квартира это вторая и далее ваша жилплощадь, основное жилье инвестом быть не может.
2. Покупается не на последние деньги, а как один из активов.
3. Прибыль получается не за счет сдачи в аренду, а за счет удорожания после сдачи объекта и развития близлежащий инфраструктуры.
4. Объект изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что то ликвидное, с потенциалом, независимо от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Апартаменты посреди промки без единого дерева, но в получасовой доступности от Москва Сити как пример.
5. Вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах (есть пара основных).

В сумме, как объект инвестиций недвижимость очень сложна, на мой взгляд. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет.

Как следствие, если фондовый рынок кого пугает, в недвижку лучше вообще не соваться.

Для обывателя, типа меня, недвижка годится только как способ «сохранить нажитое» на случай большого звездеца. В идеале — за границей. Потенциально — отдать детям потом.
Но тогда критерии подбора совсем другие, это уже не инвест.

8
Alexandr Popov

Никита, собственная квартира экономит вам месячный платеж за съем жилья. Чем не инвестиция?

3
Орка Горка

Александр, Никита Кийосаки начитался. Терминология оттуда

2
Александр Басыров

Никита, а почему "купить в ипотеку" и сдавать не считаете за инвестицию? Я про случай, когда поток от аренды превышает взносы по ипотеке, разумеется.

1
Александр Басыров

Никита, и как-то странно вы терминологию используете. Своя квартира тоже является активом в принятом смысле этого термина.

0
Никита Попков

Sergey, не знаю, разрешены ли тут ссылки...
http://domkad.ru/

0
Никита Попков

Alexandr, Инвестиция это то что зарабатывает деньги, а не экономит (экономит = тратит, просто меньше). Собственное жилье (единственное) это такой же пассив как и съемное, просто на других условиях. Какой из этих пассивов выбрать для проживания — тема отдельная, здесь на ТЖ есть пара больших статей на эту тему и куча споров в комментариях.
К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции это активы. Пассивы привлекаются только чтобы вложить из них в активы, чего вы с собственным жильем сделать не можете.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но, по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это уже больше на бизнес смахивает по трудозатратам.

0
Sergey Nikitin

Никита, а подскажите ссылки на профильные форумы?

0
Дмитрий Дмитрий

Странно видеть на обсуждении опыта и стратегий вложения в недвижимость мнение человека, опыт которого заключается в жизни видимо с мужем в квартире за которую платят родители, а стратегия - планы сдавать эту квартиру и класть доход в свой карман. Я считаю что родители итак немало нам дали и несмотря на то что они конечно скажут, что не прочь помочь - пусть тратят уже свои деньги на себя на путешествия, пока здоровы, более качественное питание, лекарства, так мы никогда не знаем сколько еще они будут с нами. А аргумент что потом они могут забрать эту квартиру себе- смешон. Зачем она им потом и будет ли это потом)

8
Мишка

Квартира никуда не денется, в отличие от рубля, который, увы, не стабилен, и не дай бог дефолт, деноминация, и т.п.

7
Иван Карпухин

Sergey, квартира в которой живешь да. Но опять же, в момент нестабильности рубля, квартиру в нормальные деньги превратить можно будет с огромным дисконтом.

3
Светлана Валиева

"выплачивают родители"? Это у детей бизнес-стратегия такая?

7
Денис Сарбантович

Юля, про неблагополучные семьи вы ошибаетесь, тут вообще нет связи. Всё зависит от жизненной позиции и умственной зрелости человека. Вы вот не задумывались над тем, что ваши родители очень много работали/работают, чтобы получить то, что сейчас имеют. И за свою жизнь они наработались достаточно, чтобы остаток (надеюсь еще очень длинный) этой самой жизни отдыхать, путешествовать, жить в свое удовольствие, купить себе то, о чем они всегда мечтали. А теперь получается, что они прожили свою жизнь ради своего будущего, а теперь вынуждены тянуть лямку за своих детей. Вам кажется это справедливым? Хотели бы вы так же в старости? И даже если родителям "так хочется и совсем не в тягость" (а родителям всегда не в тягость, даже когда они отдают для родного ребенка последнюю копейку), то имеете ли вы моральное право отнимать их возможность на честно заработанное счастье? Что же касается этой и последующей квартиры, если они куплены и оплачены не вами, то имейте смелость честно говорить "мы живем в квартире родителей, в надежде заработать на свою в будущем и делаем для этого максимум" (если это так), а не это вот всё: "инвестиции", "они мне, а я им" и пр.

7
Евгений Иваницын

Юля, не думаю, что Владивосток принципиально отличается от того же Питера, разве что амбициями застройщиков, которые рассчитывают на все затронутые портом слои населения. На мой взгляд ценник растет на фоне раскачивания темы отмены долевого строительства, и качают ее застройщики, что бы получить максимум прибыли. Наступит лето 2019, ценник достигнет пика, и на уменьшающемся спросе поползет к ранним, так же переоцененным значениям.
Рост аренды - сомнительно, я за последние 4 года не заметил принципиального изменения ценника, даже "илитные" гостинки на Толстого за 25к висят годами на фарпосте.
Про триггер на родительское жилье - смутило, что вы приписываете его в "инвестиции" и ищете какие-то оправдания чуть ли не с кармическим контрактом :) Честнее признать это халявой, с которой лично вам повезло и инвестицией рассматривать будущую действительно свою квартиру. Кстати, а квартира оформлена на вас? Знавал ситуации с "подарком" квартиры на свадьбу, с оформлением на родителей, с дальнейшим "ну вы же себе с мужем можете позволить, а твоему брату уже 23, ему девушку привести некуда". Нужно оценивать все риски.

6
Юлия Проняева

Квартира только чтобы в ней жить. Как инвестиция-нет.

5
Светлана Валиева

Юля, тоже не хотела вас обидеть, но съязвила). Просто мы видимо совсем из разных менталитетов по поводу отношений с жильем и недвижимостью. И я даже немного завидую и восхищаюсь вашей спокойной позицией) Для меня было принципиально решать вопрос с жильем самостоятельно, что я и сделала, купив квартиру. Да, это заняло больше времени и жизни - за это время многие мои сверстники успели кроме карьеры (как я) построить еще и семьи)) И я принципиально не буду покупать (именно покупать целиком) квартиру своим детям. Для меня важно почувствовать свои усилия и способности и их усилия и способности в таком ключевом жизненном вопросе как умение обеспечить себя жильем. Не думайте, пожалуйста, что только неблагополучные и неудачники недоумевают и упрекают за купленное родителями жилье. Для кого-то это неприемлемо и неуважаемо, вот и все. Позиция "инвестировать в связи и отношения" очень любопытная. Пойду про нее размышлять, у меня явно блок на тему зависимости/независимости от родных. Ну или еще что-то в этом роде.

5
Денис Сарбантович

Markuc, ага, только если учесть, что те 120т.р. за 20 лет инфляции превратились в 1,5млн.рублей, а вот если бы вложили эти деньги в валюту - то прибыль была бы намного больше. Рост цены с 1,2 млн. до 4,5 млн. за 11 лет - 25% годовых, но учитывая траты на ремонт, обслуживание прочее - то максимум 10% годовых (на уровне обычного вклада, хотя кстати в 2013-2016 вклады были больше 10% годовых), при бешеной инфляции вы почти ничего не заработали, благо не потеряли. А сосед то заработал 11% годовых, то есть почти ничего не заработал с учетом инфляции и возможных трат на ремонт и обслуживание. А если бы он вложил в акции Apple, то заработал бы 50% за это же время, когда был бурный рост цены.

4
Александр Басыров

Денис, "если бы вложил в Apple" - это ужасный пример. На уровне, "если бы выиграл в казино".

4
Александр Басыров

Я не против биржи, сам владею различными ценными бумагами. Но инвестирование это не "вложить все в Apple", это и потери, ошибки, кропотливая работа.

4
Денис Сарбантович

Светлана, ну а смысл париться, если родители выплачивают :) можно и не работать))

4
Ivan Smirnov

Питер: покупаешь студию на котловане (1800-1900 т.р.), через 3 месяца переуступаешь за 2300. Профит 19% (76% годовых).

3
Ivan Smirnov

Полиграф, мой пример основан на ЖК Солнечный город. В августе купил за 1850. Сейчас цена от 2350. Так делал и раньше. За год на студии поднимал 700к

3
Иван Карпухин

Ivan, а если 3 месяца случайно растянутся на 3 года например? Кстати, что там с отменой долевки, как и что с июня 19 года переуступать?

3
Александр Басыров

Многие думают, что рентабельность аренды процентов 5-6 в год. Но, есть нюанс. Если случится дефолт, обвал рубля или просто через 10 лет инфляции, то доходность так и будет порядка 5-6% в год от уже новой цены недвижимости. А вы купили по старой. Грубо говоря, рентабельность сдачи в аренду примерно равна инфляции + 5%/год.

3
Александр Басыров

Вадим, так речь не про продажу - поэтому нет особой разницы, сколько она стоит на рынке. Речь про то, что если сегодня аренда 30 тысяч/мес, а хлеб стоит 70р., то спустя тцать лет, когда хлеб будет стоить 700 тысяч рублей, аренда даст возможность прокормиться

3
Никита Попков

Александр, это при допушении, что цены на объект двигаются синхронно с инфляцией.

3
Roman

Хочу, чтобы у нас в стране был цивилизованный рынок аренды жилья, как в США, Германии. Я бы сразу продал квартиру и вложил бы деньги в ценные бумаги. Но текущая бесправность арендаторов заставляет иметь недвигу в собственности, чтобы исключить риски постоянных переездов с семьёй.

3
Roman

То, что собственник может выселить в любой момент или поднять оплату. В Америке заключаешь договор на 5 лет по определенным условиям и все, это железобетонные правила, собственник обязан их исполнить.

4
Дмитрий Дмитрий

Отличный пример про самореализацию) как хорошо что дети дают такую возможность! Давайте все будем жить в квартирах родителей, поможем им самореализоваться, а то понапокупали недвижки, лишаем родителей радости)) и я из полной и благополучной семьи. Уверен, что когда у Юли появятся дети, ее родители будут помогать и им. Но когда встанет вопрос о здоровье родителей, советую вспомнить, лечась в России, что возможность это делать в Германии на другом уровне родители выплатили дочке в качестве ипотеке за ее квартиру.

3

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество

Популярное за неделю