Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Как считают Свидетели Недвижимости:

Как считают противники недвижимости:

Поделитесь своим мнением — и опытом, если он есть. Стоит ли все-таки инвестировать в недвижимость? Если вы уверены, что стоит, то — жилая или коммерческая недвижимость? В Москве или в регионах? Котлован или вторичный рынок? Как спасти доходность от налогов и расходов на ремонт?

Редакция
Стоит ли инвестировать в недвижимость?

В жилую ИНВЕСТИРОВАТЬ точно нет, она даже сейчас переоценена, ее по стране как бы уже избыток, и продолжает строиться рекордными темпами, плюс спад по демографии, скоро ее очень много освободится, а заселяться пока не ясно кому.
В коммерческую - если проект перспективный , вполне, как диверсификацию . Жаль, у нас еще нет пока своих REIT ETF - я бы прикупил. Но будем надеется.

12

Иван, у нас есть неплохой аналог REIT в коммерческой недвижимости - компания Активо, посмотрите в интернете . Также доступны американские REIT на бирже СПб - Realty income (дивиденды ежемесячно), Kimco realty (почти 8% годовых в долларах) . Обе компании можно купить у любого брокера, работающего с СПБ, например Тинькофф инвестиции

4

Иван, да рождаемость может и падает, но киргизы, узбеки , таджики и так далее, продолжают прибывать.

3

ага, ага. только жилые помещения сдаются в течение 2ух недель, максимум месяца, а вот коммерческие площади могут простаивать по полгода-год и даже более...

3

Иван, так не инвестируете по стране, инвестируйте в Москве у метро - там ее не избыток, а вечный дефицит.

2

Igor, интересный фонд.
Действительно крутая ДД.
Пугает правда снижение цены длительное
Не знаете с чем связано?

0

Александр, Москва у метро даст 4-7%,а вот комнаты, студии, аппартаменты, и квартиры в ближнем Подмосковье порядка 10% годовых, плюс рост цен на Недвижимость.

0

Что имею: 2 квартиры в провинции, 10-летний опыт инвестирования в акции (в основном по Грэму). Живу и снимаю хату в мск, работаю тут же.
Что думаю: квартиры первички подрастут в цене в 2019, вторички останутся на тех же уровнях. Покупать в ипотеку, беря в нагрузку 4-5 млн (хотя могу позволить это себе), не планирую в ближайшие два года.
Что жду: роста доллара, снижения стоимости недвиги в 2020.
Что планирую: вероятно покупать доллары, etf на nyse с дисконтом, в остальном сидеть на жопе ровно. Возможно стоит думать о продаже хат в провинции, но под вопросом.
Что знаю: сдавать нежирные обычные хаты - это очко. Будете выходить чисто на процентную доходность от банковского вклада. Не обманывайте себя, в идеале отбить хату на аренде - это 8 лет. По классике - более 14, это вечность.
За что выступаю и плюсую: в наше время однозначно накопление бабла и аренда, против ипотек.

10

Светлана, это у нас он «опять», из за 2014 и санкций. А на западе был непрерывный рост фин рынков почти 10 лет — с ипотечного краха в 2008. Наоборот, говорят давно пора коррекцию устроить. Она уже идет, посмотрите котировки с осени 2018.

7

Helen, снижение спроса на процентные ставки в банках влияет очень сложно, опосредованно и слабо по сравнению с повышением ставки цб и ожиданиями системных рисков. Сейчас ставки растут на фоне второго — мировая экономика так себе и все ждут кризис.

5

Сергей, по поводу окупаемости квартиры. Цель не окупить средства вложенные в квартиру, а сохранить их от дефолта государства, от инфляции и прочих неторговых рисков...
Квартиру всегда можно продать. Да возможно стоимость упадет, но прям на много однушка не упадет. А сдача в аренду приносит хоть какую-то прибавку к зарплате...

3

Михаил, какая вам разница текущей цены квартиры, если она инвестиционная? Важен поток от аренды.

3

Полиграф, снижение платежеспособности населения приведёт к снижению спроса. Депонирование (эскроу) до 3 квартала 2019 вызовет рост цен, но дальнейшая рецессия в РФ и рост стоимости недвиги в итоге вызовут застой и снижение спроса, что, вероятно, вынудит девелоперов снизить цены на первички, а ввиду перекредитованности и стагнации (возможно просадки) экономики вынудит владельцев продавать вторички. И там и там цены снизится, говорю о сегменте комфорт и бизнес жилья. Резюмируя вышесказанное, лично сам ставлю на снижение стоимости квартир в провинции в диапазоне 4-6 млн рублей, в мск - в диапазоне 8-12 млн рублей. На это и рассчитываю. Самый верх и самое дно эти процессы вряд ли затронут.повторюсь, это моё видение ситуации.

2

Никита, что, опять кризис? Да сколько можно-то)

1

Александр, процентов 6-7 вы будете иметь с квартиры, если сдавать на длительный срок, посуточно - может побольше, но нужно все время этим заниматься, поэтому вариант далеко не для всех, да и требует постоянных вложений. Но вот с тем, что цены не падают, в корне не соглашусь. Цена за последние 10 лет просела процентов на 10, но не забывайте, что деньги тоже стали дешевле, поэтому картина плачевная. 3 миллиона 10 лет назад и сейчас - это две совершенно разные суммы. Поэтому от инфляции деньги вы точно не сохраните)

1

Александр, надёжность выше, возможно. но не думаю, что экономически это сейчас выгодно, особенно при изначально низких накоплениях и невысоком/среднем доходе.

1

Helen, Вы не правы. Полицаи эти головой думают, технологии развивают, в будущее смотрят и не живут за счёт природных ресурсов.

1

Сергей, а почему ожидаете снижения стоимости в 2020? Какие факторы?

0

Полиграф, Предлагаю учесть также КОЛИЧЕСТВО вводимого жилья в ближайшее время. Если и вкладываться, то в таких городах, где реально мало земли, где реально мало строят, ну и где она будет востребована все же. Но тут опять скажется удаленность. Неудобно сдавать жилье, находящееся в паре тысяч километров от тебя )

0

Helen, сжатие экономики, снижение потребления в кредит, сжатие балансов банков, банкам уже менее выгодно выдавать дешёвые кредиты. Логика проста - ставка по ипотеке будет расти. Комментировать не берусь, это естественно, придётся жить в данных условиях в ближайшие два года точно. На хороший процент не надеюсь, он вряд ли случится, буду смотреть на стоимость недвижимости, на рынок.

0

Если именно инвестировать — возможно. Но инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Обязательные условия:
1. Инвест квартира это вторая и далее ваша жилплощадь, основное жилье инвестом быть не может.
2. Покупается не на последние деньги, а как один из активов.
3. Прибыль получается не за счет сдачи в аренду, а за счет удорожания после сдачи объекта и развития близлежащий инфраструктуры.
4. Объект изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что то ликвидное, с потенциалом, независимо от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Апартаменты посреди промки без единого дерева, но в получасовой доступности от Москва Сити как пример.
5. Вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах (есть пара основных).

В сумме, как объект инвестиций недвижимость очень сложна, на мой взгляд. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет.

Как следствие, если фондовый рынок кого пугает, в недвижку лучше вообще не соваться.

Для обывателя, типа меня, недвижка годится только как способ «сохранить нажитое» на случай большого звездеца. В идеале — за границей. Потенциально — отдать детям потом.
Но тогда критерии подбора совсем другие, это уже не инвест.

7

Никита, собственная квартира экономит вам месячный платеж за съем жилья. Чем не инвестиция?

3

Александр, Никита Кийосаки начитался. Терминология оттуда

2

Никита, а почему "купить в ипотеку" и сдавать не считаете за инвестицию? Я про случай, когда поток от аренды превышает взносы по ипотеке, разумеется.

1

Никита, а подскажите ссылки на профильные форумы?

0

Alexandr, Инвестиция это то что зарабатывает деньги, а не экономит (экономит = тратит, просто меньше). Собственное жилье (единственное) это такой же пассив как и съемное, просто на других условиях. Какой из этих пассивов выбрать для проживания — тема отдельная, здесь на ТЖ есть пара больших статей на эту тему и куча споров в комментариях.
К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции это активы. Пассивы привлекаются только чтобы вложить из них в активы, чего вы с собственным жильем сделать не можете.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но, по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это уже больше на бизнес смахивает по трудозатратам.

0

Sergey, не знаю, разрешены ли тут ссылки...
http://domkad.ru/

0

Никита, и как-то странно вы терминологию используете. Своя квартира тоже является активом в принятом смысле этого термина.

0

Квартира никуда не денется, в отличие от рубля, который, увы, не стабилен, и не дай бог дефолт, деноминация, и т.п.

6

Sergey, квартира в которой живешь да. Но опять же, в момент нестабильности рубля, квартиру в нормальные деньги превратить можно будет с огромным дисконтом.

3

Квартира только чтобы в ней жить. Как инвестиция-нет.

5

Питер: покупаешь студию на котловане (1800-1900 т.р.), через 3 месяца переуступаешь за 2300. Профит 19% (76% годовых).

3

Полиграф, мой пример основан на ЖК Солнечный город. В августе купил за 1850. Сейчас цена от 2350. Так делал и раньше. За год на студии поднимал 700к

3

Многие думают, что рентабельность аренды процентов 5-6 в год. Но, есть нюанс. Если случится дефолт, обвал рубля или просто через 10 лет инфляции, то доходность так и будет порядка 5-6% в год от уже новой цены недвижимости. А вы купили по старой. Грубо говоря, рентабельность сдачи в аренду примерно равна инфляции + 5%/год.

3

Александр, это при допушении, что цены на объект двигаются синхронно с инфляцией.

3

Вадим, так речь не про продажу - поэтому нет особой разницы, сколько она стоит на рынке. Речь про то, что если сегодня аренда 30 тысяч/мес, а хлеб стоит 70р., то спустя тцать лет, когда хлеб будет стоить 700 тысяч рублей, аренда даст возможность прокормиться

3

Хочу, чтобы у нас в стране был цивилизованный рынок аренды жилья, как в США, Германии. Я бы сразу продал квартиру и вложил бы деньги в ценные бумаги. Но текущая бесправность арендаторов заставляет иметь недвигу в собственности, чтобы исключить риски постоянных переездов с семьёй.

3

То, что собственник может выселить в любой момент или поднять оплату. В Америке заключаешь договор на 5 лет по определенным условиям и все, это железобетонные правила, собственник обязан их исполнить.

4