Как мы купили частный дом по программе дальневосточной ипотеки

Мы с мужем купили дом в пяти километрах от Улан-Удэ в 2020 году.

Изначально планировали приобрести квартиру. Но в 2019 году заработала программа дальневосточной ипотеки, и мы решили, что лучше переехать в собственный дом. В итоге вот уже почти два года живем в собственном коттедже в одном из сел Бурятии. Расскажу, как стали участниками этой льготной программы и какие есть расходы и подводные камни.

Т⁠—⁠Ж уже подробно рассказывал про программу дальневосточной ипотеки. Напомню коротко. Это программа государственной поддержки для молодых семей. Участниками могут стать супруги моложе 36 лет, либо одинокий родитель с несовершеннолетним ребенком, либо получатель земли по программе «Дальневосточный гектар».

Жилье можно купить в 11 регионах Дальнего Востока. Вот их список:

1. Амурская область.
2. Еврейская автономная область.
3. Забайкальский край.
4. Камчатский край.
5. Магаданская область.
6. Приморский край.
7. Бурятия.
8. Якутия.
9. Сахалинская область.
10. Хабаровский край.
11. Чукотка.

Когда мы оформляли ипотеку, процентная ставка была 2%. В программе участвуют 19 банков, в том числе крупные игроки рынка: Сбер, ВТБ, «Россельхозбанк» и другие. Программа рассчитана до 31 декабря 2030 года.

В то время мы жили в столице Бурятии Улан-Удэ в однокомнатной квартире, которая принадлежала моему свекру. За аренду с нас не брали, мы только оплачивали коммунальные услуги. Но очень хотелось иметь свое жилье и ни от кого не зависеть. Программа дальневосточной ипотеки заработала в нашем регионе 1 декабря 2019 года, и мы решили принять участие, тем более что подходили по критериям как молодая семья.

Сначала я хотела купить квартиру, так как моя подруга взяла трешку в декабре 2019 года за 3,6 млн рублей. Но буквально за два месяца цены увеличились почти в два раза, да и квартир в продаже оставалось очень мало, так как многие местные решили воспользоваться программой дальневосточной ипотеки.

В итоге, чтобы купить трехкомнатную квартиру в черновой отделке, нам требовалось около 6 млн — это было очень дорого. Тем более на жилье был ажиотажный спрос, поэтому выбор становился все меньше. Мы стали смотреть дома в сельской местности, рядом с тем районом Улан Удэ, где жили. Муж был рад: он всегда хотел свой дом, а не квартиру.

Мы решили, что, прежде чем искать дом, нужно обратиться в банк. В конце августа 2020 года муж в приложении Сбербанка подал заявку на ипотеку по дальневосточной программе. Сама процедура не отличается от обычной: нужно только обязательно указать, что это именно дальневосточная ипотека.

Сначала мы сошлись на сумме 2,5 млн рублей, и ему ее одобрили спустя две недели. Правда, был один нюанс: если заявку одобрят, нужно в течение 30 дней найти жилье, иначе ее придется подавать повторно. В таком случае есть риск, что одобрение отзовут или придется долго ждать повторного решения. Такое требование Сбербанка распространяется на все виды ипотеки.

Первоначальный взнос — минимум 15% от стоимости жилья — это обязательное условие дальневосточной ипотеки. У нас была комната в общежитии, которую мы продали за 650 тысяч еще в 2018 году. Этих денег как раз хватало, исходя из общих 2,5 млн рублей, на которые мы ориентировались.

У банков как таковых требований к объекту нет, но они опираются как раз на оценку недвижимости, чтобы сумма, которую просит продавец, была не меньше указанной в отчете.

Требования к дому. У нас были такие:

• площадь около 100 м²;
• полностью сделан ремонт: обшиты стены, обои, натяжные потолки — в общем, вариант «заезжай и живи»;
• котельная, а не печь;
• вода в доме из своей скважины;
• гараж на обе наши машины;
• баня и огород — мы хотели обязательно сажать свою картошку и другие овощи.

В процессе поиска жилья выяснилось, что за эти деньги такого мы не найдем. В одних случаях продавали дома небольшой площади, где-то отсутствовал гараж, где-то пришлось бы доделывать ремонт, а некоторые оказались вовсе без воды или с печным отоплением — все это нас не устраивало.

Можно было купить дом площадью около 80 м², без разработанного участка, с обычным ремонтом, печным отоплением и гаражом на одну машину, но тогда бы он не был любимым. Мы так не хотели.

После двух недель поисков мне попалось на глаза объявление о продаже дома за 4,3 млн рублей. Это был идеальный вариант — двухэтажный дом площадью 117 м². На первом этаже — кухня, душевая, санузел и комната, на втором — две комнаты и санузел. Во всем доме сделан качественный ремонт, на кухне обои и натяжные потолки, во всех комнатах стены и потолок обшиты деревом и покрашены. В санузлах плитка.

К дому была пристроена котельная с отдельным входом через улицу, там стоял котел, который можно топить дровами и углем, к нему подключен электрокотел: газа у нас в Бурятии нет, поэтому все топят только так. В доме оказался установлен большой бойлер на 200 л для нагрева воды.

Дом каркасно-щитовой, рядом большой участок, есть гараж на две машины, красивая деревянная баня с сауной, вольер для собаки, курятник, кладовка, большая застекленная беседка и две теплицы. Земля под домом категории «земли населенных пунктов — ИЖС».

На участке росли смородина, крыжовник, жимолость, черешня, ирга, было много грядок. Дом находится в пяти минутах ходьбы от остановки общественного транспорта, рядом были несколько маленьких продуктовых магазинов, а также почта и администрация села.

После первого же просмотра я влюбилась в этот дом и уже не хотела смотреть другие. Муж сначала был против, поскольку хотел найти вариант дешевле, но, когда увидел жилье, согласился со мной.

В результате — точно так же в приложении — мы попросили увеличить сумму займа. Нам одобрили кредит на 4 млн рублей, основным заемщиком выступил муж, я — созаемщиком. Начался процесс подготовки сделки.

Мы пользовались приложением Сбербанка «Домклик». Это удобно, потому что не нужно ездить в банк: к клиенту прикрепляют менеджера, который в чате пишет, какие нужны документы. Их сканируют и отправляют онлайн. Сотрудник все проверяет, а если что-то не так, сразу говорит, чего не хватает или что добавить.

У продавца уже был свой риелтор, поэтому всеми документами занимался он. Его добавили в чат «Домклика», чтобы он тоже мог загружать все необходимое. Со своей стороны мы представили копии паспортов и СНИЛС. Справку о доходах у нас не просили, так как мы с мужем получаем зарплату на карты Сбера.

В то время Сбербанк мог снизить ставку ипотеки на 0,3%, если объявление о продаже есть на сайте «Домклика». Но это не работало, если собственниками жилья были в том числе и дети. Все сделки с детскими долями обязательно должны проходить через нотариуса, и облегченного варианта сделки через «Домклик» не получится. Это оказался как раз наш случай, в итоге ставка осталась прежней — 2%.

Собственниками дома были женщина и ее двое несовершеннолетних детей. Она была не замужем, поэтому согласия мужа на продажу не требовалось. Дети получили свои доли, поскольку в свое время женщина купила дом при помощи маткапитала. До продажи мать выделила доли детям в другом доме, и опека дала разрешение на продажу этого жилья.

Кроме разрешения опеки хозяйка предъявила нам техпаспорт, технический план и кадастровый паспорт.

Также требовалась оценка дома. Ее можно было заказать у самого Сбербанка либо выбрать стороннюю организацию. У банка это стоило около 10 тысяч рублей, но мы нашли компанию, которая сделала все в два раза дешевле. На ставку по ипотеке это никак не повлияло, так как оценка — дополнительная услуга банка.

Оценщик приехал на участок, сделал все необходимые фото дома и через пять дней отправил отчет — и нам, и в банк. Это был документ на 109 страниц. Дом оценили в 4,3 млн рублей — ровно столько за него и просил продавец.

Кроме услуги оценки недвижимости Сбербанк предлагает еще несколько платных услуг — некоторые обязательные, и отказаться от них нельзя. Но есть и то, без чего вполне можно обойтись.

Страхование жизни заемщика — обязательная услуга, которую каждый год нужно продлевать. Тут мы совершили ошибку, поскольку сделали мужа основным заемщиком. Сумма страховки зависит от многих факторов, в том числе и от того, кем работает человек. Мой муж — пожарный, это опасная профессия, и в итоге страховка обошлась в 17 009 ₽. Сколько это стоило бы, если бы основным заемщиком стала я, мы не узнавали, но точно меньше.

Оплатить все можно прямо в офисе во время сделки, но, если оплачивать через приложение, будет скидка 10%. Мы этого не знали, поэтому все страховки оплачивали в день сделки в офисе. Страховать жизнь в Сбербанке обязательно только в первый год. На следующий можно обратиться в другую компанию, что мы и сделали, сэкономив около 8 тысяч рублей.

Страхование ремонта за 2000 ₽. Как мне объяснили в банке, страховка нужна на случай, если, например, нас зальют соседи. На мои доводы, что у меня отдельно стоящий дом и соседей нет, просто сказали, что от этой услуги отказаться нельзя. Пришлось страховаться.

Страхование недвижимости — это обязательная услуга на весь период ипотеки. Если ее не сделать или потом не продлить, банк повысит ставку до уровня, как если бы жилье покупали по обычной, не льготной ипотеке. На 2020 год это было бы 9,7%.

В первый год нужно обязательно купить страховку у Сбербанка, потом можно в других компаниях. Список страховых, с которыми работает Сбербанк, есть на сайте банка. Мы заплатили Сберу 22 075 ₽. На второй год я обзвонила несколько страховых и в итоге сэкономила 7 тысяч рублей.

Подписка на мобильное приложение «Сберздоровье» — от нее тоже почему-то нельзя отказаться. Стоит 2299 ₽. На следующий год я не стала ее продлевать. Это приложение телемедицины: можно по видеосвязи получить консультацию у врача.

Услуга «Безопасные расчеты» тоже обязательна. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Центр недвижимости запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляют на счет продавца. Услуга стоит 3400 ₽.

Юридическая проверка недвижимости. Банк проверяет, не находится ли жилье в залоге и нет ли других факторов, которые потом могут помешать покупателю стать собственником. Стоит эта услуга по-разному — цена зависит от объекта. В нашем случае выходило около 20 тысяч рублей.

Такая проверка на самом деле нужна больше банку для подстраховки. По моему мнению, эта услуга абсолютно не нужна, так как собственник сам может легко заказать на сайте Росреестра выписку, где указаны все ограничения. Цена — 200 ₽. Нужно лишь ввести кадастровый номер объекта. Мы так и поступили. Все совпадало со словами продавца.

Банк настойчиво предлагал сделать проверку через него, но мы отказались, тем более что после проверки покупателю не представляют абсолютно никаких документов.

Нам назначили сделку на 09:00 30 октября 2020 года. Мы оплатили в банке все услуги, о которых я рассказала выше, и подписали кредитный договор. После этого поехали к нотариусу, поскольку по закону сделка с детскими долями должна была проходить через него. Услуги нотариуса оплачивали продавцы, поэтому не знаю, сколько они стоили.

Там же мы оформили договор купли-продажи, и нотариус отправил документы на регистрацию. Когда Росреестр все зарегистрировал, мы стали владельцами дома. Деньги продавец получил через три дня после сделки, а нам на почту пришло уведомление, что оплата прошла.

На следующий день после сделки продавцы нам отдали ключи, так как они заранее собрали все вещи. Мы переехали через два дня. Бывшие владельцы оставили почти всю мебель. Это было здорово, так как нашей — из однокомнатной квартиры — не хватило, чтобы обставить весь дом.

Дочка заняла комнату на втором этаже — она оказалась самой теплой и солнечной, как и говорили продавцы. Иногда зимой даже отключаем здесь батареи, потому что очень жарко. В ее комнате остались два больших встроенных шкафа и стол. На новоселье бабушка подарила 10 000 ₽, этих денег хватило на кровать, матрас и их доставку.

Вторая комната на верхнем этаже — наша с мужем спальня, туда как раз поместился шкаф из старой квартиры. Мы наконец-то купили большую кровать, потому что в нашей однушке был только маленький диван, больше туда ничего не помещалось.

Муж забрал себе еще одну комнату на первом этаже, там стоит компьютер — получилось что-то вроде кабинета. Мечта супруга сбылась. Он доволен, что еще и рядом с кухней, красота.

В первый же год мы посадили два ведра картошки и осенью выкопали почти три мешка. Считаю, это неплохо, нам как раз хватило. В этом году посадили почти весь огород, очень ждем урожая — свое все-таки вкуснее.

В планах рядом с беседкой построить большую мангальную зону из кирпича и поставить бассейн.

Обязательное условие программы дальневосточной ипотеки — в течение полугода нужно прописаться в купленном жилье. Мы сразу сделали прописку через МФЦ. Из документов принесли договор купли-продажи, выписки из ЕГРН на дом и участок, паспорта. Нас автоматически выписали со старого места жительства и зарегистрировали уже в доме.

Потом потребовалось сходить в банк и подтвердить, что мы действительно прописались в новом доме. Вышла странная ситуация. Изначально нам сказали, что можно просто прийти с паспортами, в которых есть штамп о прописке, что мы и сделали. Но менеджер в банке попросила представить документ о прописке, так как копии паспорта недостаточно.

Тогда мы сходили в администрацию района и нам дали справку о прописанных — она так и называется. Поехали в Сбербанк во второй раз, но менеджер даже не посмотрела на справку, сказав, что хватит копии паспорта с пропиской. Когда я спросила, почему в первый раз потребовали справку, в ответ она просто пожала плечами.

Сейчас мы живем в доме своей мечты, хотя, конечно, бывают и сложности. Например, в 2021 году вечером 30 декабря лопнула труба в котельной — как раз перед Новым годом. Мы обзванивали мастеров, но все уже отдыхали. В итоге кое-как нашли — вызвался помочь сосед. Он все сделал за два часа. Но замечу, что все подобные проблемы кажутся незначительными, когда понимаешь, что этот дом — именно то, что мы хотели.

Еще нас пугали, что в каркасно-щитовом доме холодно. Это неправда, я убедилась лично: у нас бывает −40 °C, но внутри тепло.

За услуги ЖКХ мы платим 1500 ₽ за электричество и 180 ₽ за вывоз мусора.

Закрывать ипотеку досрочно пока не планируем, так как ставка маленькая, смысла в погашении не вижу.

Дочка ходит в школу в городе во вторую смену, и я вожу ее на машине — это занимает семь минут. Школа расположена рядом с моей работой, поэтому в обед я успеваю приехать домой поесть и увезти ее в школу.

К нам часто приезжают друзья, которые живут в квартирах. Они радуются, что можно отдохнуть во дворе. Муж любит готовить, поэтому у нас всегда в меню блюда на мангале или в казане. Планируем построить возле дома большую мангальную зону. Впрочем, и просто выйти вечером во двор, посидеть на лавочке, посмотреть, как растут цветы, которые я посадила сама, — это ли не счастье!