Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?

Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.

В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.

Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.

Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.

Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.

Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.

Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.

• Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.
• Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.
• Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
• Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.

Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.

• Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1/3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2/3 детские доли в одной квартире на 2/3 в другой.
• Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.

Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.

В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.

Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.

Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.

Органы опеки могут потребовать не только выделить детям то же количество метров в другой квартире, но и положить деньги от продажи детских долей на их банковские счета. То есть у детей будут и метры, и деньги. Именно этого хочет от вас опека. Пользоваться деньгами можно будет только с согласия органов опеки и только на нужды детей.

Это обоснованное требование: государство выдает маткапитал, чтобы улучшить условия проживания семьи. Если одну из квартир продадут, то жилья в семье станет меньше. А значит, детям это нужно компенсировать, в том числе деньгами.

• Например, в Казани семья просила согласия на продажу квартиры, где треть принадлежала дочери. В обмен отец предлагал подарить ей треть в квартире побольше. Опека дала согласие на продажу при условии, что дополнительно деньги от продажи трети родители положат на банковский вклад на имя ребенка.
• Семья квартиру продала, девочке подарили треть другой квартиры, а позже семья пошла в суд оспаривать требование положить деньги в банк до совершеннолетия дочери. Суды двух инстанций посчитали такое требование законным.

Вы можете получить согласие на продажу квартиры с детскими долями под обязательство, что разместите деньги от продажи на счетах детей. А дальше можете просить опеку разрешить вам использовать эти деньги, например, чтобы купить на них новую квартиру и выделить доли детям на эту сумму.

• Например, в Новосибирской области семья начала строить дом и просила у опеки согласия на продажу квартиры, где 2/3 принадлежали несовершеннолетним дочерям. Сначала родители тоже хотели поменять доли в доме на доли в квартире, но опека запретила такую схему как сделку между родственниками. Продавать квартиру опека разрешила только с условием, что деньги положат на счет детей. Родители так и сделали.
• В итоге у родителей оказались лежащие мертвым грузом на счетах деньги детей и кредит на дом. Они просили разрешить погасить кредит детскими деньгами, но опека отказала. Зато суды двух инстанций разрешили снять деньги: дети получили доли в доме площадью в 3 раза больше и стоимостью в 1,5 раза выше, так что их жилищные права защищены. А вот хранить деньги в банке с учетом инфляции не лучшее решение.

Похожая схема с тяжкой бюрократической составляющей — просить в опеке разрешить продать одну квартиру с условием, что сразу купите другую и выделите в ней доли детям. Для этого в опеку представляют документы по двум квартирам: той, что продают, и той, что покупают. Опека согласует новую квартиру и прописывает в разрешении срок, в который должны состояться обе сделки. Это может быть неудобно вашим покупателям, и они наверняка попросят скидку за сложности. В Москве и Санкт-Петербурге скидка может достигать как раз размера вложенного материнского капитала.

Но поскольку вы собираетесь переезжать и будете покупать квартиру в другом городе, возможен и другой вариант. Например, опека выдаст вам разрешение продать квартиру с детскими долями с условием, что в течение полугода вы купите новую квартиру в другом городе и выделите в ней доли детям. То есть привозить документы по новой квартире на согласование в опеку перед сделкой не понадобится.