Объявление о продаже квартиры: как правильно составить и где размещать

Если найти покупателей на квартиру самостоятельно, можно вдвое сократить расходы на риелтора.

Когда покупатель выбирает квартиру, он обращает внимание на фотографии и описание. Если составить объявление грамотно, оно будет выделяться среди остальных, привлечет больше потенциальных покупателей — а значит, продажа состоится быстрее.

Разместить объявления и найти своего покупателя можно самостоятельно, а риелтора пригласить только на сопровождение сделки. Это сократит расходы на его услуги почти в два раза. Например, в Москве услуги риелтора по продаже квартиры стоимостью 10 млн рублей обойдутся в среднем в 100—200 тысяч рублей, а сопровождение сделки — в 50—100 тысяч.

Я 10 лет работаю агентом по недвижимости и хорошо разбираюсь в технологиях продажи квартир и особенностях этого рынка. В статье расскажу, как подобрать эффективные площадки для размещения объявления, правильно составить описание квартиры, сделать хорошие фотографии и видео.

Сайты для размещения объявлений выбирают по трем факторам: есть ли раздел о недвижимости, сколько человек ежемесячно посещает площадку и сколько стоит разместить объявление.

Я изучила аналитику «Ашманов и партнеры» и LiveInternet, отобрала 10 самых посещаемых сайтов недвижимости и досок объявлений, которым доверяют пользователи Рунета, и ранжировала их с учетом эффективности площадки.

Подать объявление может любой человек: собственник, член его семьи, представитель или агентство недвижимости. Бесплатные предложения на большинстве сайтов есть только для частных лиц. Агенты и посредники должны купить пакет услуг и оплачивать каждое объявление.

Я рекомендую размещать объявление на первых четырех сайтах — у них самый большой охват покупателей квартир. Но в регионах еще стоит добавлять местные доски объявлений, так как горожане часто ими пользуются.

О четырех самых крупных площадках расскажу подробнее.

«Циан» — это база данных о продаже и аренде недвижимости по всей России. Чтобы разместить объявление, достаточно подтвердить номер телефона. Желательно указывать и кадастровый номер объекта, но это не обязательно. В течение нескольких часов модератор проверяет объявление. Если все в порядке, оно появится на сайте. Если нет — его заблокируют или пометят специальной плашкой. Например, так делают, если цена слишком низкая или данные в объявлении не совпадают с базами.

Собственники могут размещать объявления бесплатно, но в пределах лимита, который зависит от региона. Например, в Москве одновременно можно продавать одну квартиру, одну дачу и один гараж. А в Забайкальском крае и Дагестане ограничений нет.

Для агентов или собственников, когда превысили лимит, стоимость размещения на «Циане» зависит от региона, типа недвижимости и тарифа. Объявление о продаже квартиры в Москве стоит от 1476 ₽ за 30 дней, в регионах — от 99 ₽ за 30 дней.

На «Циане» четыре тарифа:

1. Публикация — бесплатно для собственников, платно для агентов.
2. Премиум.
3. Топ.
4. Стандарт.

В выдаче объявления ранжируются по типу размещения. Вверху — топ-объявления, ниже — премиум. Еще ниже — стандарт. Следующими размещаются обычные объявления от агентов и собственников.

Но даже тариф «Топ» не гарантирует размещение на первой странице в выдаче — таких объявлений может быть достаточно много. Чтобы переместить объявление повыше, можно подключить дополнительную опцию «Аукцион». Она позволяет использовать ставку к основному тарифу. Чем выше ставка, тем выше позиция относительно остальных объявлений с таким же типом размещения. Например, за верхние позиции для Москвы придется доплачивать примерно 300 ₽ в день.

Можно не выбирать тариф, а просто указать сумму, которую готовы платить ежедневно. И интерфейс посчитает, какое место в выдаче гарантирует ваша ставка. Это называется «сквозной аукцион».

Я обычно использую базовый тариф «Публикация». Если квартира отличается от остальных, то этого достаточно. А «Топ» и «Премиум» нужны, когда в одном доме выставлено несколько квартир. Например, если продаете квартиру с бетонными стенами в новостройке и хотите выделить свое объявление среди других похожих. Или если продаете загородный дом и нужно расширить круг потенциальных покупателей. Использовать дорогие тарифы можно как разовую акцию на 1—2 дня в неделю — обычно этого достаточно, чтобы привлечь покупателей.

Использовать дополнительные опции или нет, зависит от количества конкурирующих объявлений. Обычно покупатели просматривают не только верхние объявления в выдаче, а все варианты по своим параметрам — улице, ближайшей станции метро, площади и стоимости. Поэтому лучше потратить время и внимательно прописать все параметры, чем переплачивать за тариф.

Если продаете квартиру в Москве или области и хотите сэкономить, то стартуйте с «Циана». Если бюджет позволяет — добавьте объявления на «Авито» и остальных площадках.

«Авито-недвижимость» — это раздел площадки электронной коммерции, на которой тоже представлены все виды недвижимости по России.

Объявление можно разместить на срок от месяца. Для этого собственник прикрепляет в профиле данные паспорта и обычную выписку из ЕГРН на квартиру. Модератор «Авито» проверяет эти сведения, это занимает несколько минут. Площадка ранжирует выдачу объявлений с учетом тарифа продвижения.

В большинстве регионов один раз в год собственники могут разместить бесплатно по одному объявлению в каждой подкатегории: квартира на вторичке, новостройка, дача, гараж.

Стоимость размещения платная для агентов и собственников, которые превысили лимит бесплатных объявлений. Цена зависит от региона, типа объекта и других факторов. Стоимость видно только в момент публикации объявления. В среднем это 150—300 ₽ для регионов и 300—500 ₽ для Москвы.

Есть возможность подключить опцию «Получить больше просмотров». Если мой бюджет позволяет, я пользуюсь этим при продаже квартир в регионах.

«Яндекс-недвижимость» — сервис объявлений об аренде и продаже недвижимости. В контактных данных автор объявления должен указать настоящее имя. Администрация сайта может запросить фотографии документов на квартиру.

Желательно указать номер квартиры, тогда сервис сам запросит информацию из Росреестра, а в объявлении появится статус «Проверено в Росреестре».

За полгода на площадке можно разместить одно или два бесплатных объявления. Это зависит от региона. Например, для Москвы — два бесплатных объявления за полгода сроком на 365 дней, а для Сочи — только одно. Число платных объявлений не ограничено.

Стоимость продвижения зависит от региона, актуальные цены опубликованы в разделе «Тарифы».

На «Яндекс-недвижимости» удобный поиск по параметрам, а конкуренция среди объявлений квартир вторички примерно в два раза ниже, чем на «Авито». Поэтому я не вижу необходимости использовать продвижение.

Еще сервис позволяет бесплатно скачать формы документов для сделки, например договор купли-продажи, передаточный акт, расписку о получении средств, а также посмотреть историю объявлений о продаже квартир в выбранном доме.

Площадка менее разрекламирована, чем «Циан» и «Авито», поэтому аудитория там меньше. Но зато это дополнительный бесплатный охват.

«Домклик» — сервис для поиска, продажи, покупки и аренды недвижимости.

Подготовиться к сделке можно через личный кабинет: загрузить необходимые документы, решить все вопросы с менеджером банка, выбрать место и дату сделки. В это же время покупатель получит одобрение по сумме и квартире, и останется прийти в банк на сделку.

Объявление без продвижения можно разместить на 30 дней бесплатно, а потом продлить еще на 30 дней. Это может сделать собственник или его представитель.

Для бесплатной публикации в большинстве регионов нужно авторизоваться через Сбер ID. Чтобы разместить одно бесплатное объявление в Москве и крупных областных центрах, потребуется авторизация через Сбер ID или госуслуги.

Если нет возможности авторизоваться или исчерпан лимит бесплатных публикаций, объявление можно разместить за деньги. Стоимость — 89—169 ₽ в месяц в зависимости от города.

Для владельцев квартир есть возможность получить на объявлении значок «От собственника». Администрация сайта утверждает, что такие объекты вызывают больше доверия у потенциальных покупателей. Для этого нужно авторизоваться через Сбер ID и указать кадастровый номер недвижимости.

В выдаче объявления ранжируются с учетом платного продвижения, последними в списке будут бесплатные.

На «Домклике» есть три варианта платного продвижения: «Топ», «Премиум» и «Экспресс». В этом же порядке объявления ранжируются в выдаче. Стоимость продвижения зависит от города.

По моему опыту, квартира по рыночной цене при подключении пакета «Топ» получает в два-три раза больше просмотров, чем при бесплатном размещении, а «Премиум» и «Экспресс» не дают заметного эффекта. Я обычно использую бесплатные объявления.

Чем больше информации о потенциальном покупателе, тем прицельнее можно сделать рекламное объявление. Покупатели могут различаться материальным положением, интересами, запросами к инфраструктуре и качеству жизни. Вот что можно сделать.

Определите, кому может быть интересна квартира. Например, однокомнатные квартиры чаще всего приобретают молодые люди или пары без детей, а каждую четвертую квартиру покупают в качестве инвестиции или чтобы сдавать.

Трехкомнатные квартиры чаще всего приобретают семьи с детьми, поэтому для них будет важна инфраструктура — школы, детсады и прочее.

Подумайте, какие проблемы может решить это жилье. Например, если квартира в центральном районе Москвы, то в любое место можно быстро добраться пешком или на метро. А большая квартира в Подмосковье будет удобна для тех, кто работает дома.

Используйте эту информацию в тексте объявления, чтобы закрыть вероятные вопросы покупателей. Например, для апартаментов в «Москва-Сити» можно сделать акцент на отделочных материалах и виде из окна. А если продаете старую хрущевку — рассказать, что полностью заменили проводку и окна и что окна выходят в зеленый двор.

В отличие от бесплатных досок объявлений, которые практически не модерируются, на серьезных сервисах всегда есть формальные требования к объявлению. Ознакомьтесь с ними перед тем, как размещать объявление. Необходимый минимум, который требуют все площадки, обычно такой:

1. Объявление должно быть достоверным: адрес, вплоть до номера дома, — точный; цена — актуальная; имя продавца или агента — настоящее; телефон — доступен для звонков.
2. Описание квартиры не должно вводить в заблуждение. Если квартира требует ремонта или есть неузаконенная перепланировка, не стоит это скрывать. Если в квартире перенесли кухню в жилую комнату или снесли несущую стену, то покупателю с ипотекой банк просто не одобрит такой объект. О мелкой реконструкции вроде демонтажа встроенного шкафа в объявлении можно не упоминать.
3. Фотографии частных объявлений не должны содержать водяных знаков и контактов. Размеры снимков — не менее 400 × 400 пикселей.

Для достижения желаемой цели объявление должно отвечать на все вопросы потенциального покупателя. Для этого понадобится включить в текст следующую информацию.

Технические параметры квартиры. Это формальная часть. Она включает технические характеристики квартиры, например улицу и номер дома, общую и жилую площадь, количество комнат, площадь кухни, этаж, этажность, высоту потолков, сведения о санузле — раздельный или совмещенный, сведения о наличии балкона или лоджии, грузового лифта, а также о виде из окон.

Это важно, потому что сортировка квартир в выдаче происходит по этим показателям. Например, если вы ошиблись с общей площадью, то покупатели, которые ищут по этому параметру, просто не увидят объявление.

Также нужно указать тип и серию дома — это поможет покупателям внимательно ознакомиться с его техническими характеристиками. Эту информацию можно бесплатно получить в сервисе «Фонд развития территорий» либо найти в правоустанавливающих документах на квартиру.

Экспликация и поэтажный план — это технические документы с планом квартиры и пояснениями к каждому помещению.

Одинаковые по площади квартиры могут иметь разные планы, и покупателю важно понимать расположение комнат. Только не забывайте удалить номер квартиры, чтобы личная информация не оказалась в свободном доступе. Планировка может быть в договоре долевого участия при покупке новостройки, а при покупке вторичного жилья поэтажного плана в договоре нет.

Типовая экспликация может отличаться от планировки конкретной квартиры. Поэтому лучше заказывать документ в БТИ — это можно сделать онлайн. Документ все равно вам понадобится — покупатели часто его запрашивают, так как в большинстве банков он нужен для одобрения ипотеки.

Реновация. Если квартира находится в доме, который участвует в программе реновации, то хорошо понимать перспективы: какие есть гарантии и сроки программы, какая помощь в организации переезда, есть ли возможность покупки дополнительной жилплощади для участников программы.

Это может оказаться конкурентным преимуществом — так, некоторое время назад был ажиотажный спрос на такие квартиры. Программы реновации запущены в Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени и других российских городах.

Инфраструктура. Часто покупатель готов мириться с некоторыми недостатками квартиры, если его устраивает район. В объявлении стоит охарактеризовать:

1. Транспортную доступность — как близко находится метро или остановки общественного транспорта. Перспективы развития транспортной сети можно посмотреть на сайте городской администрации, например для Москвы — в плане развития метро до 2027 года.
2. Наличие супермаркетов, поликлиник, аптек в шаговой доступности.
3. Наличие детских садов, школ, детских площадок — это важно для семей с детьми и будущим родителям.
4. Безопасность и экологичность района, наличие парков и мест для прогулок, спортивных площадок, фитнес-центров.

Информацию о районе, культурных и спортивных центрах, местах отдыха, парках, велодорожках, школах, институтах можно найти в интернете.

Дом и подъезд — укажите, когда был последний капитальный ремонт, какие работы проводились, охарактеризуйте состояние фасада здания, подъезда, лифта.

Укажите название управляющей компании, стоимость услуг ЖКХ, оцените их качество. Сообщите, огорожена ли территория двора, есть ли парковка, есть ли консьерж или охрана, хорошие ли соседи.

Квартира — тут описание квартиры и ее достоинств, качество ремонта, стиль, использованные строительные материалы, зонирование пространства. При продаже квартиры с мебелью стоит указать, что именно останется в квартире, что будет на кухне из бытовой техники.

Документы на квартиру и условия продажи. В объявлении указывают правоустанавливающие документы на квартиру — например, договор купли-продажи или договор дарения, а также условия продажи — свободная продажа или альтернативная сделка.

Потенциальная доходность. Квартиры покупают не только для собственного проживания, но и как инвестицию: для сдачи в аренду или для последующей перепродажи. Например, инвесторам могут быть интересны квартиры в историческом центре или в зданиях, которые относятся к культурному наследию.

Расскажите о потенциальном доходе, который может принести недвижимость. Для этого можно сравнить данные по аренде квартир в этом районе с доходностью по банковским вкладам.

Далее расскажу, как именно составить объявление, чтобы описать все выгоды квартиры и уделить внимание тем запросам, которые есть у целевой группы.

Чтобы объявление было проще прочесть и воспринять, структурируйте текст: разделите его на абзацы, отбейте их пустой строкой. Каждый абзац — это смысловая единица, три-четыре предложения.

Не набирайте текст капслоком — его сложно воспринимать, у многих людей такой стиль подачи вызывает неприятные эмоции.

Для примера разберу несколько вариантов реальных объявлений.

Даже идеально составленное объявление не может конкурировать с фото и видео, ведь в первую очередь покупателя интересует, как все это выглядит.

Фотоснимки квартиры должны быть качественными, их задача — демонстрировать все преимущества квартиры.

1. Наведите порядок: на время съемки освободите квартиру от лишних вещей, людей и домашних животных. Лучше всего квартиру обезличить, чтобы человеку было проще себя в ней представить.
2. Сфотографируйте все помещения квартиры. Выберите несколько ракурсов, чтобы показать и общий план комнаты, и отдельные зоны, например обеденную или место для отдыха. Избегайте своего отражения в зеркалах. Для общих планов лучше использовать широкоугольные объективы.
3. Снимайте только при хорошем освещении. Свет может быть естественный или искусственный. Избегайте снимков против источника освещения, чтобы фото не получились темными. Пересвеченные тоже не подойдут.

Фотоснимки дома и двора помогут потенциальным покупателям понять, как выглядит близлежащая инфраструктура. Если территория ЖК благоустроена, двор с аллеями для прогулок, детскими и спортивными площадками станет дополнительным плюсом квартиры.

Фотографировать лучше в светлое время суток. Достаточно сделать четыре-пять снимков: дом целиком, входная группа или подъезд, дом и окружение на уровне нижних этажей, вид из окна.

Видеоролик о квартире дает эффект присутствия и вызывает больше доверия к продавцу. При съемке видео действуют те же правила, что и при фотосъемке. Но есть и дополнительные рекомендации. Например: соблюдать последовательный видеоряд от входной двери по всем помещениям, показать вид на улицу из окон. Можно сделать акцент на интересных элементах отделки, марке бытовой техники, открыть и показать встроенную бытовую технику.

В некоторых случаях может понадобиться монтаж. Например, чтобы наложить музыку и текстовые комментарии, вырезать что-то или ускорить неинтересные фрагменты при просмотре. Для монтирования видеоролика можно использовать мобильное приложение для видео Filmic Pro или бесплатные приложения iMovie, inShot, Quik, Huawei Petal Clip — все они позволяют смонтировать видео за 10—15 минут.

Провести съемку можно самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам. Например, стоимость услуг фотографа в Москве в среднем обойдется от 2500 ₽, а видеографа — от 5000 ₽ за квартиру.

Чтобы объявление появилось в выдаче, нужно оплатить его размещение. Обычно площадки продвигают вариант размещения на месяц, а дополнительную опцию — на неделю. Но я рекомендую оплачивать минимальное количество дней и конкретные дополнительные опции. Это сэкономит деньги, если удастся продать квартиру быстро.

На всех площадках работает оплата банковскими картами. Платеж можно оформить через личный кабинет.

Вот как выглядит оплата на «Авито»:

После того как объявление разместили, в личном кабинете можно отслеживать его эффективность. Также можно при необходимости отредактировать текст объявления и, если нужно, оплатить дополнительные опции по показам.

Следить за эффективностью объявлений нужно вне зависимости от того, где они опубликованы. Такая статистика ведется на всех специализированных сайтах.Ее можно проверять, например, еженедельно, а в первую неделю размещения объявления можно и чаще. Анализ статистики помогает сделать рекламу таргетированной — то есть направленной на целевую аудиторию, отслеживать количество покупателей на каждом этапе воронки продаж и сконцентрироваться на более эффективных площадках.

Например, на «Яндекс-недвижимости» основные показатели такие:

• показы в выдаче — насколько объявление попадает в результаты поиска по параметрам;
• просмотры объявления — переходы на объявление;
• просмотры телефона — количество заинтересованных покупателей;
• звонки — количество позвонивших.

Если вы воспользовались самым дешевым тарифом без дополнительных опций продвижения, через одну-две недели после размещения объявления должно быть в среднем не менее 20 ежедневных просмотров на «Циане» и не менее 10 просмотров на «Авито», «Домклике», «Яндекс-недвижимости». Если просмотров на «Циане» оказалось меньше 10, а на любой из трех других площадок — меньше 5, значит, объявление работает неэффективно.

Вот что можно сделать в этом случае:

1. Перепроверить все технические характеристики квартиры — площадь, количество комнат и так далее. Возможно, при использовании фильтра покупатели не видят ваше объявление из-за того, что вы ошиблись при заполнении параметров.
2. Проанализировать и скорректировать текст объявления — возможно, вы упустили важные детали, которые влияют на принятие решения о покупке.
3. Поменять фотографии на более удачные или добавить другие ракурсы — возможно, покупателям не хватает снимков, чтобы составить представление о квартире.

Если количество просмотров не увеличится, нужно докупить дополнительные опции продвижения объявления.

1. Соберите технические и правоустанавливающие документы — их можно получить в электронном виде без посещения БТИ и МФЦ.
2. Найдите подробную информацию о доме, районе и подготовьте предложение для потенциального покупателя.
3. Составьте текст объявления, добавьте качественные фотографии квартиры и видеоролик.
4. Когда будете размещать рекламу квартиры — начните с самых посещаемых площадок по продаже недвижимости.
5. Если звонков по объявлению будет мало, то проанализируйте статистику объявления и скорректируйте его.