Что делать, когда за аварийное жилье предлагают слишком маленькую компенсацию?

По части 4 статьи 15 жилищного кодекса все квартиры в аварийном доме считаются непригодными для жизни. Поэтому жильцов расселяют, а дом сносят. Но чтобы людям было где жить, им дают в собственность новую недвижимость или компенсируют стоимость старой. Либо жильцы аварийного дома могут сами купить другую квартиру, а государство вернет часть потраченных денег.

Если ваш дом включили в адресную программу по переселению граждан, значит, его признали аварийным до 1 января 2017 года. В этом случае вы можете выбрать, получить новое жилье или деньги.

По закону все собственники квартир в многоквартирном доме совместно владеют и обязаны содержать по установленным правилам общедомовое имущество: несущие стены, чердак, подвал, земельный участок. Когда дом становится аварийным и опасным для проживания, собственники обязаны сами его отремонтировать или снести.

Как собственники следят за общедомовым имуществом, контролирует орган местной власти — комиссия по оценке жилых помещений местной администрации или управление по строительству. Именно этот орган вправе признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. И выставить такое требование собственникам.

Перечень аварийных домов составляют по критериям из постановления правительства. Например, дом обяжут снести, если у него есть крен, он может обрушиться или несущие конструкции износились.

Если собственники сами не снесут или не отремонтируют дом в срок, орган власти вправе изъять участок под ним и выкупить все помещения. Это нужно, чтобы люди не жили в небезопасном здании.

Конечно, владельцам квартир сложно самостоятельно снести дом, и эту обязанность берет на себя муниципалитет. Он за свой счет оценивает жилые и нежилые помещения и стоимость доли каждого собственника в праве на участок под домом. Затем рассылает владельцам извещения с отчетом об оценке и проектом соглашения об изъятии недвижимости по установленной стоимости. Собственники могут согласиться с предложенной суммой или обжаловать ее.

Верховный суд отвечает на этот вопрос так:

1. если аварийный дом нужно снести, но он не включен в адресную программу по переселению граждан из такого жилья, у собственников просто выкупают старую недвижимость. То есть они могут получить только компенсацию;
2. если дом признали аварийным и включили в адресную программу по переселению, собственники вправе потребовать выкупную цену за изымаемую квартиру либо другое жилье. При этом новую недвижимость можно сразу получить в собственность или выкупить с зачетом суммы компенсации в стоимость.

Программа по переселению из аварийных домов финансируется из федерального и региональных бюджетов и реализуется в 2019—2025 годах. Но жильцы домов, которые признали аварийными после 1 января 2017 года, в нее не включены. Значит, им положена только компенсация.

Список субъектов, где приняты региональные программы, есть на reformagkh.ru. А список аварийных домов, жильцов которых надо расселить, формируют органы местного самоуправления. Судя по вашему вопросу, ваш дом есть в этом списке, но на всякий случай вы можете зайти на сайт и проверить.

Муниципалитет заключает с собственниками соглашения об изъятии недвижимости и расселяет аварийный дом. Потом администрация сносит дом за свой счет и забирает участок в собственность.

События будут развиваться так:

1. Собственники, которые хотят получить новое жилье взамен аварийного, должны в указанный в извещении срок обратиться в администрацию и заключить соглашение. За ними зарегистрируют право собственности на новую квартиру и переселят.
2. Жильцы, которые выберут компенсацию, тоже должны прийти в указанный срок в администрацию, заключить соглашение о выкупе своей недвижимости и, если нужно, согласовать ее цену. Например, представить свой отчет о стоимости. Их выселят и дадут деньги.
3. Тех, кто не согласен ни на один вариант, принудят к изъятию имущества через суд. Сделать это администрация сможет через три месяца после того дня, когда собственник должен был ответить на извещение с проектом соглашения об изъятии имущества. Что именно получит владелец — компенсацию или жилье, — решит суд.

Стоимость аварийных квартир по заказу муниципалитета определяют оценочные компании. Если собственник не согласен с оценкой, он может заказать собственную и передать результаты муниципалитету или обратиться в суд. А если стороны не могут договориться о цене, в любом случае придется судиться.

Компенсация складывается:

• из рыночной стоимости жилого помещения;
• рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка;
• сумм за невыполненный капитальный ремонт дома.

Еще в эту сумму входят все расходы собственника на переезд. Например, на аренду временного жилья, услуги грузотакси, комиссию риелтора за поиск новой квартиры, госпошлину за регистрацию права собственности.

Так, житель Томска потребовал от администрации города изъять его семикомнатную квартиру в аварийном доме и выплатить компенсацию — 2 599 000 ₽. Такую сумму мужчине насчитала оценочная компания, услуги которой он оплатил сам. Администрация предлагала ему только 1 314 121 ₽. И даже эту сумму не выплатила, потому что долго не могла уведомить всех собственников о сносе.

Суд назначил экспертизу, чтобы оценить рыночную стоимость изымаемой квартиры. Та подтвердила, что сумма компенсации действительно 2 599 000 ₽ и складывается:

1. из стоимости квартиры — 826 000 ₽;
2. стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома — 637 000 ₽;
3. компенсации за невыполненный капитальный ремонт дома — 1 070 000 ₽;
4. потенциальных убытков из-за переезда — 67 000 ₽.

В итоге суд согласился с оценкой эксперта и обязал администрацию изъять квартиру истца и выплатить ему 2 599 000 ₽, компенсировать судебные расходы — 300 ₽ за госпошлину, а еще оплатить судебную экспертизу — 15 000 ₽.

Для собственников, которые приобрели квартиру уже после того, как дом признали аварийным, выкупная цена не может быть выше цены при покупке. Это правило не распространяется на наследников жилья и тех, кто купил аварийную недвижимость до 28 декабря 2019 года.

Вот пример из судебной практики. Департамент муниципального имущества Нефтеюганска обратился в суд и потребовал изъять у жительницы аварийного дома квартиру и участок под ней. Взамен ей предложили компенсацию — 1 250 000 ₽. Дом включили в региональную программу переселения.

Квартиру площадью 30,8 м² оценили в 2 921 720 ₽. Но женщина купила ее после того, как дом признали аварийным, поэтому размер компенсации равнялся стоимости квартиры при покупке. В ответ она потребовала, чтобы ей предоставили жилье, за которое не надо доплачивать.

Департамент отказал: замена возможна, если собственник не хочет получать компенсацию и ему выдают жилье такой же стоимости, как изымаемое. Но новое жилье дороже квартиры истицы, и равноценных вариантов нет. Поэтому женщине можно зачесть компенсацию в стоимость новой квартиры, а за остальную часть придется доплатить.

Суд разобрался в споре. Женщина купила квартиру до того, как приняли поправки в статью 32 жилищного кодекса, а дом включили в региональную программу по расселению аварийного жилья. Значит, она может на выбор получить:

1. компенсацию в размере рыночной цены недвижимости — 2 921 720 ₽;
2. другое жилье взамен изымаемого или выкупить его.

Она решила получить жилье без доплаты. Такой вариант не прописан в программе переселения, но суд учел, что женщина — пенсионерка, поэтому ее нельзя обязать доплачивать за новое жилье.

Аварийное жилье и участок под ним решили изъять, а женщине дать без доплаты другую благоустроенную квартиру площадью 30,8 м².

А в другом деле, которое рассматривал суд в Северодвинске, женщина в 2015 году купила квартиру в доме, признанном аварийным в 2012 году. Когда его начали расселять, собственница захотела получить взамен другое жилье, но ей отказали. Администрация согласилась только на компенсацию — 950 000 ₽, хотя рыночная стоимость жилья на тот момент была 1 447 000 ₽.

Женщина пошла в суд, потребовала обязать администрацию Северодвинска заключить с ней соглашение об изъятии недвижимости и предоставить другое благоустроенное жилье. Но ей не удалось отстоять свою позицию ни в суде первой инстанции, ни впоследствии в апелляции и кассации.

Только Верховный суд встал на сторону истицы, отменил все три решения, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он указал, что суды применили норму, прописанную в части 8.2 статьи 32 жилищного кодекса к правоотношениям, которые возникли раньше, чем она вступила в силу. Квартиру женщина купила в 2015 году, а норма в законе появилась в 2019 году. Значит, истица вправе получить новое жилье взамен изымаемого, а не только деньги.

Ваш дом, скорее всего, попал в программу по переселению граждан. В таком случае вы можете выбрать, получить компенсацию за свою квартиру, новое жилье или купить недвижимость самостоятельно и вернуть часть ее стоимости.

Компенсация складывается из рыночной стоимости квартиры, стоимости доли общедомового имущества, компенсации за невыполненный капитальный ремонт и затрат на переезд.

Муниципалитет может обязать вас заключить соглашение на своих условиях только через суд, но и тот не будет нарушать ваши права на жилье. Органы власти и суд не должны допускать, чтобы жилищные условия людей становились хуже. Суд назначит экспертизу и определит положенную вам компенсацию.

Чтобы защитить свои права, вы можете подать в суд иск к муниципалитету или жалобу в прокуратуру.