Как я решил не погашать ипотеку, а инвестировать в собственный дом в Суздале. Часть 1

В 2021 году я взял в ипотеку под хороший тогда (7.9) процент просторную квартиру на Петроградской стороне Санкт-Петербурга. Мечта сбылась. Пара месяцев масштабного ремонта, еще пара месяцев славной жизни и пришлось отъехать в Армению ввиду отбытия из РФ моего тогдашнего работодателя.

Сейчас весна 2024 года, конечно же, погашение ипотеки было одной из приоритетных задач последние 3 года, благодаря чему я снизил ежемесячный платеж с 68 до 27 тысяч рублей. К лету 2023 оставалось выплатить около 3.5 миллионов рублей, и, имея на руках часть из них, можно было бы погасить большой кусок ипотеки. Однако, я решил так не поступать, а принял, как мне кажется, боле разумное решение.

У моей семьи в Суздале есть дом, там я родился и вырос, прожив полных 16 лет. Семья небольшая и небогатая, без больших финансовых накоплений и других капиталов, и так уж вышло — несклонная воровать. Мама вышла на пенсию, но еще работает — в свои 53 она один из лучших управленцев на местном кадровом рынке, знает первичную бухгалтерию, кадровый учет, people management, продажи, связи имеет, мотивацию тоже. В общем, тот еще «кабанчик» и мой огромный ресурс. Нужно сказать, что основной человек, занимающийся всеми операциями — это именно мама, так как она там живет, а я — нет, поэтому на мне маркетинговая стратегия, дизайн и работа с некоторыми подрядчиками.

Скопив около 2.5 м рублей к лету 2023, я решил вложить их в построение единственной в своем роде мансарды для посуточной аренды, полностью заменив старую крышу на новую. Крышесносно!

Почему я так решил, ведь радость закрытия ипотеки была так близка? Вот мои аргументы:

• я плачу комфортный мне платеж по ипотеке в ~27.000 рублей за 65 кв.м на Петроградке, он меня не отягощяет. Уверен, я не смогу найти и однушку в этом районе за такие деньги;
• политическая ситуация в мире исключительно нестабильна и не мотивирует меня поскорее расстаться с ликвидностью, когда я могу ею воспользоваться. Реальный уровень инфляции, судя по всему, превышает мой процент по ипотеке, значит просто выплачивая ее в срок, я сохраняю достаточно средств;
• моя мама вышла на пенсию, она бы уже с радостью не работала на дядю, а занималась бы любимым делом. Если бы оно было;
• Суздалю исполняется 1000 лет в августе 2024, и это один из лучших примеров сохранения и приумножения древней славянской культуры. Кстати, приглашаю и вас на этот юбилей!

Вообще внутренний туризм переживает свои лучшие времена, хочет он того или нет. В Суздале это особенно ощутимо, теперь там действительно есть чем заняться и куда сходить — открываются рестораны вполне столичного уровня, частные театры, современный скейтпарк, вскоре откроют аквапарк (WHAT!). К юбилею полностью меняется коммунальная инфраструктура, прокладывается новая широкая дорога. Не знаю, как вам, а мне пахнет бабками.

Калькулятор дисконтированного срока окупаемости, которым я воспользовался, сообщил, что в самом худшем сценарии я верну вложенное за 3 года. Тут давайте чуть подробнее.

Я пошел смотреть на то, как выглядит рынок посуточной аренду города. Зрелище в основной своей массе печальное, с точки зрения качества жилья и подхода к планированию и моделированию таких помещений. Это и понятно, турист и так едет в город, зачем делать лучше, если и так на День Огурца будет аншлаг..? В глаза бросилось крайне скудное количество предложений в сегменте дороже 10.000 рублей в сутки среди гостевых домов (отели я в расчет не брал). Все такие предложения, несмотря на цену — забронированы надолго вперед. Моя цель — сдавать помещение не менее, чем за 10.000 рублей в сутки, судя по всему можно и дороже, но мы же рассчитываем пессимистичный сценарий, при заполняемости 150 дней в году. Я включил в расчеты экстремально низкую 20% вероятность допродажи (завтраки, домашние деликатесы), хотя понимаю, что в реальности эта цифра будет гораздо выше.

Таким образом, в этом сценарии период окупаемости составил 3.05 лет — это 162.000 рублей выручки среднемесячно по году (без учета ярко выраженной сезонности). Совсем не много, но это стабильный денежный поток, сравнительно пассивный в долгосрочной перспективе, который легко превращается в 250.000 руб в месяц при повышении цены номера и вероятности допродажи завтрака до 40% величины. Это, кстати, полностью окупило бы проект за 1 год.

Для расчетов пользоваолся калькуляторами на wpcalc, в частности этим.

Итак, арифметика на нашей стороне, кажется пора действовать. К сожалению, это решение пришло позже, чем нужно, примерно на 3 месяца, и реальные сроки выполнения работ не вместили запаса времени на про*бы, которые неизбежно появляются в любой стройке. Это причина, по которой мы люто опаздываем к началу летнего сезона, планируем принять первых гостей только в июле.

Итак, какое у меня УТП и почему люди будут выбирать нашу мансарду: Огромное панорамное окно 7 на 3 метра с видом на Суздальский Кремль и два окна поменьше (но все еще гигантские) на реку и древние памятники.

Я много путешествую и часто пользуюсь airbnb и подобным им сервисам аренды жилья, у меня накопилась насмотренность и я решил повторить лучшие практики и избежать частых ошибок.

Планирование пространства стало нелегкой задачей — многие на 65 квадратах разместили бы 2 отдельных номера, но из-за панорамного окна мы не смогли спланировать пространство так, чтобы оба номера получили одинаковые условия по виду из окна. Ах да, планировать пространство мы решили сами — это составило основной объем экономии в рамках всего бюджета.

Я оценил свой опыт недавно прошедшего ремонта в квартире, и решил, что справимся мы без дизайнера — это минус 200к из бюджета. Готов ли я сейчас сказать, что это было неразумно? Нет, пока не готов. Думаю, что смогу сказать через полгода, когда накопится хоть какое-то количество живых отзывов от гостей. Пока кажется, что мы выбрали удачный вариант. Пространство спроектировано для небольшой семьи, пары или одного, где есть все, что нужно — кухня и столовая, гостиная зона, спальня с гардеробом и ванная комната.

Итак, мы с мамой остановились на идее светлого помещения с крутейшим видом на центр древнего Суздаля, создать которое в условиях скошенной крыши не так-то легко — поэтому любые простые решения, визуально расширяющие пространство, были нами использованы — светлые тона, подчеркнутые вертикальные линии, классическая вертикальная раскладка узкой керамической плитки.

Захотелось создать уютную мансарду с отсылками на hygge и вообще скандинавский стиль, который я очень люблю, с кинопроектором, рабочими местами, ортопедической постелью и стильным интерьером. В общем, сделал акцент на том, чего по моему мнению сильно не хватает местному ландшафту посуточной аренды — эстетики, уюта и влюбляющего вида из окна.

Был сверстан первый вариант бюджета на 1.5 м рублей, который мы смело умножили на 2 и, как оказалось, были правы, судя по последним данным, мы потратим на весь проект до 3 млн рублей.

При этом мы постоянно его оптимизируем, без потери качества результата. Например, мы сильно экономим за счет проведения переговоров со всеми поставщиками, что дает нам среднюю экономию от 10 до 15% просто потому, что мы абсолютно везде просим скидку.

Я долгие годы работаю в продажах и хорошо понимаю, что за каждой продажей на строительном рынке стоит человек, который управляет ценой на товар, и он очень хочет его продать. Поэтому я временно переобулся, и пока тружусь на стороне покупателя, во многих этих переговорах. Часто, если мама нашла поставщика и работает с ним, я говорю ей как именно нужно попросить скидку и как это аргументировать. Безусловно, это отнимает время на переговоры, но дает нам сильное преимущество в управлении финансами и выборе поставщика. Ведь как показал этот непростой опыт, отсутствие минимального конкурса на исполнение любых работ повышает риски катастрофических потерь времени, качества исполнения. Если короче: когда вы не управляете процессом выбора поставщика/исполнителя, рано ли или поздно какой-то поставщик будет «управлять» всем процессом. Кстати, справедливо не только для ремонта, но и для бизнеса.

Справедливости ради, в нашем опыте есть случаи, в которых отвратительный сервис можно получить даже после тщательного (или не очень?) выбора поставщиков. 😊

Конечно, каждый случай разный и я точно не буду выбирать самого дешевого плиточника, ведь кладка плитки — это крайне ответственное дело нельзя доверить непрофессионалам, а их в русской глубинке уж поверьте — хватает, и каждый хороший мастер расписан на месяцы вперед и никакой защиты от внезапного запоя!

На этом я бы остановился отдельно. Кризис квалифицированных кадров в сегменте синих воротничков в наших регионах (Суздаль в 250км от Москвы) настолько силен, что найти качественного исполнителя экстремально сложно, при этом он не обязательно будет стоить дорого. Именно этот факт вместе со сжатыми сроками проекта часто заставляли нас идти по ложному пути, выбирая первую попавшуюся, хотя и по рекомендации, строительную бригаду. Аналогичная история с винтовой лестницей и панорамными окнами — собственно, крупными элементами строительного проекта и его бюджета. Разберем их по порядку:

Неверный выбор строительной бригады по рекомендации — оттянул нам срок начала выполнения работ на 1 месяц из-за ужасной коммуникации, низкой мотивации строительной бригады (классическая связка прораб+дешевая рабсила из СНГ). Это было настолько абсурдно, что одна из отговорок была «Мы не можем начать работы потому что мы не можем найти своих рабочих… их нет там, где они должны быть». Ну вы поняли. Когда, спустя месяц мы поняли, что надо срочно менять бригаду, а уже сентябрь, мама быстро задействовала свои связи и мы нашли потрясающе ответственную бригаду на ~40% дешевле в соседней области, где все рабочие — долевые бенефициары стройки. Мы ту, первую бригаду до сих пор вспоминаем, они таки стрясли с нас 2000 рублей за выезд на объект.

Лестница. Ах, знали бы вы как непросто найти людей во Владимирской области, которые умеют сварить вам на заказ лестницу из металла… Мы обратились к местному кузнецу, который ответственно пообещал нам все сделать в срок, качественно и недорого, уверив, что не стоит волноваться, мы все обязательно успеем. Звучало ободряюще, ну и своим землякам мы, конечно, доверяем. Сейчас конец мая 2024, окончена чистовая отделка, лестницы у нас нет…

Окна. На окнах мы тестировали выбор поставщиков. Никто не соглашался делать окна с нашими подозрительно острыми углами слуховых окон. Одна фирма, подтвердившая свою экспертизу, согласилась, и, успешно сбив цену на 10—12% мы инициировали заказ. Кто бы мог подумать, что внутренний конфликт между учредителями их предприятия, задержки на заводе-производителе алюминиевого профиля и ошибки в проектировочной программе приведут к тому, что сроки установки затянутся на месяцы, и это оттянет начало и других работ, связанных с отделкой и коммуникациями. Здесь нас подстраховала моя щепетильность в договорах — их мы заключаем со всеми поставщиками\исполнителями и смогли удержать крупную неустойку с установщиков окон. Она конечно не покрыла нам серьезное затягивание сроков, но в этой ситуации мы получили максимум в рамках договора. Наш самый крупный черный лебедь не стал для нас катастрофой.

Итак, работа с поставщиками и дотошность в заключении договоров, вместе с отсутствием трат на дизайн-проект, дали нам больше пространства для маневров бюджетом. Теперь мы можем позволить себе большее, за те же расходы, что и были изначально запланированы.

Как же мы ими распоряжаемся? Мы закупаем дорогую, высококачественную мебель, сантехнику, посуду, текстиль, бытовую технику. Наши гости смогут рассчитывать на высочайшее качество материалов и предметов, которых их окружают. Мы организуем прокат SUP-серфов, ведь дом всего в 100 метрах от живописной и чистой реки.

Нам многое еще предстоит, в довольно сжатые сроки: фото и видеосъемка мансарды, разработка и публикация странички в интернете, размещение на тревел-площадках, реклама и продвижение, разработка меню завтраков, изготовление и оформление сувенирной продукции для наших гостей и многое, многое другое, что мы наверное даже не можем сейчас представить.

Сейчас май 2024, мы завершаем чистовую отделку, закупаем мебель и текстиль, ждем лестницу, верстаем веб-страничку и делаем многое из этого впервые.

Когда мансарда откроется для гостей, я планирую написать 2-ю часть этой истории, о том, как мы организовывали маркетинг, какие инструменты и технологии использовали и т.д.

А пока, если вы захотели приехать в Суздаль в июле 2024 года или позже — можете оставить комментарии.