Как взять ипотеку и не остаться без штанов

Главные ошибки ипотечников

13

Три года назад я взял ипотеку.

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

Аватар автора

Евгений Парфентьев

три года платит ипотеку

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

  • Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
  • Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
  • Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
  • Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  • Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
  • Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Ошибка №1

Импульсивный выбор

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо
Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо
Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки
Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете
Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете
Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете
Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете

Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года
Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года
Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане
Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо
Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо
Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки
Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки
Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете
Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете
Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете
Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете
Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года
Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года
Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане
Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане
Ошибка №2

Быстрое заключение сделки

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2-НДФЛ, копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Ошибка №3

Небрежное отношение к документам

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Ошибка №4

Взять ипотеку, не зная свой бюджет

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Пример трат при зарплате 70 тысяч

БылоСтало
Съем жилья20 000 ₽Съем жилья на окраине15 000 ₽
Сбережения на 2 недели отпуска в Европе7000 ₽Сбережения на 1 неделю отпуска в Европе5000 ₽
Интернет + телефон1000 ₽Интернет + телефон1000 ₽
Тренажерный зал1500 ₽Бег по утрам0 ₽
Бензин и обслуживание автомобиля5000 ₽Карта «Тройка»2000 ₽
Платеж по ипотеке15 000 ₽
Остается на ежедневные расходы35 500 ₽Остается на ежедневные расходы32 000 ₽
=1183 ₽ в день=1067 ₽ в день

Пример трат при зарплате 70 тысяч

БылоСъем жилья20 000 ₽
СталоСъем жилья на окраине15 000 ₽
БылоСбережения на 2 недели отпуска в Европе7 000 ₽
СталоСбережения на 1 неделю отпуска в Европе5 000 ₽
БылоИнтернет + телефон1 000 ₽
СталоИнтернет + телефон1 000 ₽
БылоТренажерный зал1 500 ₽
СталоБег по утрам0 ₽
БылоБензин и обслуживание автомобиля5 000 ₽
СталоКарта «Тройка»2 000 ₽
СталоПлатеж по ипотеке15 000 ₽
БылоОстается на ежедневные расходы35 500 ₽
СталоОстается на ежедневные расходы32 000 ₽
Было=1183 Р в день
Стало=1067 Р в день
Ошибка №5

Платить сверхипотеку

Спустя год я отдал банку 250 тысяч рублей, а квартиры еще нет и близко. Начинаю проклинать день, когда подписался на эту авантюру.

Недавно мне позвонили из банка «Солнечный». Оказалось, что я просрочил платеж по ипотеке. Поругался, я же всё вносил вовремя, даже немного с запасом. Оказалось, что забыл продлить договор страхования жизни. А в условиях кредита прописано: если нет договора страхования жизни, ставка по кредиту повышается. Теперь я должен платить больше на 1500 рублей в месяц, а еще оплатить пени за просрочку платежа.

Менеджер напомнил: если ситуация повторится еще два раза в этом году, банк потребует выплатить весь кредит досрочно.

Помимо ипотеки я вносил платежи по кредитной карте — 1000 рублей ежемесячно. В ближайшие 2 месяца мне не удастся отложить денег на отпуск: нужно оплатить новый договор страхования. Ежедневный бюджет снова надо корректировать.

Как правильно

Банки зарабатывают дополнительные деньги на ошибках клиентов, чтобы покрыть свои риски. Поэтому вы платите комиссию за внесение средств на счет через кассу, пени за просрочки платежа, увеличение процентной ставки в случае отсутствия договора страхования.

Каждый месяц сверяйтесь со своим платежным календарем. Желательно настроить автоплатеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. Обязательно проверяйте, корректно ли проходят переводы и списания по графику. Обратите внимание на комиссии за перевод: необходимо учесть их в бюджете либо выбрать другой банк, который позволяет делать переводы без комиссий.

Если вы просрочили платеж, постарайтесь как можно быстрее закрыть задолженность. Пересмотрите свой бюджет, чтобы не допускать повторения ситуации.

Запомнить

  1. Выбирая жильё, оцените свои потребности и возможности. Дешево — не значит выгодно.
  2. Потратьте время на самостоятельный поиск и сравнение лучших условий по ипотеке.
  3. Ипотечная сделка происходит не на словах, а на бумаге. Внимательно читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  4. Перед ипотекой проведите двухмесячную тренировку: откладывайте сумму, которую вам придется платить каждый месяц. Так вы поймете, можете ли скорректировать свой бюджет, и на 100% проверите, насколько вы готовы к ипотеке.
  5. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Редакция
Что еще надо знать тем, кто собирается взять ипотеку?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Dian, всего-то что нужно делать это платить не 16-го, а 15-го! Это ведь так сложно!

6
0

Так. Екатеринбург. Брал ипотеку в сентябре 2013 года. 1 500 000р заемные средства банка. Ипотеку закрыл в октябре 2018. Т.е. за 5 лет. Но фактически за 2,5 года. Работал на двух работах в течении двух лет без выходных, доход был примерно 50 000/ 60 000р в месяц, 80% на частично - досрочное погашение отправлял.

Если ты готов к аскетизму, строжайшей финансовой дисциплине, самой простой и суровой еде, то брать ипотеку можно. Если нет - лучше не бери, а копи на квартиру.

За 5 лет переплата за кредит составила - 400 000р

6

Дмитрий, мне кажется брать ипотеку необходимо если ты там будешь жить как собст.жилье. ну если снимаешь кв всё равно деньги за сьем кв. Платишь. Поэтому смысл есть брать если не где жить . А так в других случаях не вижу необходимости

1

Dian, Борис выше написал правильно,платить нужно за 2-3 дня до официальной даты платежа.
А если у вас 16 Зп и 16 платёж,то в Сбере есть такая услугам перенести дату платежа.
Даже если вы скнете деньги на счёт ипотеки раньше они никуда не дерутся,а просто будут лежать до числа платежки.
Читайте дооовр,тамоб этом должно быть написано.
Во всех смыслах Сбер по ипотеке пока выигрывает почти у всех банков.

5
0

Если очень трудно обслуживать ипотечный кредит, можно ли продать ипотечную квартиру?

3

Раиль, можно конечно. Вам надо обратиться в банк, получить разрешение на продажу и искать покупателя.

2
0

Внимательно читйте ипотечный договор!
Каждую букву!
Если что тло Вам непонятно нужно переспрашивать несколько раз у сотрудника банка!
Их работал полностью проинформировать вас!
Квартира это не телефон в кредит.
У самого ипотека на 29,знаю о чем говорю

3
0

Про ЖСК напишите что-нибудь, пож-та. Застройщик Унистрой в Казани предлагает рассрочки оплат за квартиры - через ЖСК "Жилищные Возможности". Наверняка есть подводные камни? Это выгоднее ипотеки, так как без процентов.

0

Рустем, Щас бы в 2020 брать квартиру не через банк, а через ЖСК. Будете и без квартиры и без денег

0
0

Про ЖНК напишите что-нибудь, пож-та. К примеру, застройщик "Унистрой" в Казани предлагает рассрочку оплаты на 7 лет за квартиру - через партнерскую фирму ЖНК "Жилищные Возможности". Наверняка есть подводные камни? Это выгоднее ипотеки, так как оплата рассрочки выходит без процентов.

0

Рустем, а вы о них не знаете? ЖСК - это обман чистой воды, в любой момент могут кинуть плюс вы платите членские взносы, страхование всякое, а взносы на жильё невозвратные, передумали покупать - гуляйте.

2
0

Хочу взять ипотечный кредит в банке. Смотрел разные предложения - от Сбера до банка РНКБ. Кто-то может посоветовать, где лучше взять ипотеку? Заранее спасибо!

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество