Как я взял ипотеку на жилье в Новой Москве, а потом купил квартиру-дачу в Подмосковье

В Москве жить хорошо, но и рядом с ней — тоже неплохо.

Герой этой истории продал свою квартиру в Подмосковье и решил купить новую в ипотеку в столице. Подходящий вариант был только в Коммунарке, но это его нисколько не расстроило, потому что ремонт в квартире оказался неплохим и до работы добираться было удобно.

Читатель Т⁠—⁠Ж рассказал, как без проблем взял ипотеку, а потом рефинансировал ее и оформил еще одну — на квартиру-дачу.

В 2018 году мне было 25 лет. Я хотел построить семью с девушкой, поэтому задумался о покупке квартиры. У меня на тот момент была двушка в Подмосковье — площадью 56 м² и с ремонтом 2000 года.

Квартира дешевела на глазах из-за волны переселения горожан в Москву — город начал чахнуть. Позже, в период пандемии коронавируса, ее цена удвоилась: в город приехало много москвичей, но я все равно решил перебираться ближе к столице.

Моим целевым вариантом была квартира в хорошем районе Москвы. Для меня прекрасен каждый второй квартал юго-западного округа: Мичуринский проспект, вся Мосфильмовская, почти весь проспект Вернадского и почти весь Ленинский проспект. Там много парков и красивые спокойные улицы.

Но я решил, что промежуточным шагом к квартире мечты может быть жилье в Новой Москве: на тот момент туда как раз планировали продлить красную ветку метро. Если бы я купил там недвижимость, это дало бы возможность жить в этой квартире и ездить на работу на машине.

Моими критериями поиска также были:

• метраж — от 40 м²;
• дом не старше 2000 года постройки;
• квартира с готовым ремонтом.

Инфраструктуру я посчитал неважной, так как за активностями планировал ездить в центр. Важной составляющей жизни было наличие у меня автомобиля и большая любовь передвигаться на нем, даже с учетом столичных пробок.

В итоге я остановился на поселке Коммунарка. Работал в районе метро «Новые Черемушки», поэтому дорога без пробок занимала 35 минут, с пробками — около часа. Также активно шло строительство метро, вскоре должна была открыться станция «Коммунарка».

Я выбирал жилье в ценовом диапазоне до 7 000 000 ₽, и таких вариантов было достаточно. Квартиру в Подмосковье продал за 3 000 000 ₽ и вложил их в ипотеку. Моя новая квартира — однушка 41 м² — обошлась мне в 6 300 000 ₽.

Я принял решение об ипотеке, исходя из ежемесячного платежа — 35 000 ₽. Это было эквивалентно аренде однушки в Москве, то есть позволило бы переехать в свою квартиру без больших изменений в личном бюджете. Ипотеку одобрили со ставкой 10,8%.

Документы оформляли на физическое лицо, у меня официальная зарплата. Я не совсем помню, какие документы потребовались, но это было что-то очень простое вроде паспорта, СНИЛС и справки 2-НДФЛ. У меня же был очень простой кейс: я не женат и с хорошим заработком. В течение трех дней мне одобрили ипотеку.

Чтобы не заморачиваться с условиями и не вчитываться в договор, я рассматривал программы только в топ-3 государственных банков. Там ставка всегда равна ключевой плюс 1—2%. Но при этом держал в уме, что всегда есть возможность рефинансироваться на волнах снижения ставок, что в итоге и произошло.

До рефинансирования ставка составляла 10,8%, срок платежей — 20 лет, ежемесячный платеж — около 35 000 ₽. Я выбрал стратегию досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа. Знаю, что это не оптимальный вариант — в интернете, в том числе в Т⁠—⁠Ж, много материалов и расчетов на эту тему.

Но мне мой вариант ближе с точки зрения кредитной нагрузки в личном бюджете: я и так всегда плачу больше ежемесячного платежа, а обязательную сумму лучше держать поменьше, на всякий случай. Досрочными платежами снизил ежемесячный платеж до 30 000 ₽.

В 2021 году были очень низкие ставки, и банки сами предлагали мне рефинансирование. От одного предложения нельзя было отказаться — ставка 8%. Так ежемесячный платеж стал 25 000 ₽, что по современным меркам очень приятно. Одобрение пришло в течение дня.

Стратегия досрочного погашения прожила всего полгода. Был план закрыть ипотеку за 3—5 лет, но он не выдержал желания получать удовольствие от жизни: я купил хорошую машину, поехал путешествовать по миру, а когда закрылись границы, немного покатался по России, включая Байкал и Камчатку.

Я купил квартиру на вторичке. Предыдущие собственники делали в ней ремонт своими руками. С чем повезло — глава семьи занимался этим сам, поэтому сделано все было хорошо. Например, до сих пор радуют ровные покрашенные стены.

Еще от прошлых хозяев достался пол с покрытием из ламината и кухонный гарнитур «Икея». Также они вывели розетку под посудомоечную машину — оставалось только докупить и установить технику. Это был большой плюс.

Их мебель для комнаты я продал на «Авито», купил свою. Выбирал самую дешевую, удовлетворяющую базовым требованиям: стол — горизонтальный, шкаф — вертикальный, матрас — мягкий.

А еще исполнил мечту всей жизни — поставил термостатический душ. Это когда одна ручка регулирует напор, а вторая — температуру. То есть ее можно один раз выставить и навсегда закончить с сюрпризами во время водных процедур по утрам.

Со временем в квартире обнаружились и недочеты. К примеру, к некоторым лампочкам на кухне неправильно провели провода, и они просто не работали.

Была проблема с ванной: она плохо сливалась и иногда пахла. Сантехник посмотрел и объяснил, в чем дело: ее установили очень низко и слив был просто в гофрированную трубу.

Мы сняли ванну и всю плитку над ней, поставили упоры под каркас, уложили новую плитку. Не получилось найти ту же, что и была, поэтому помещение в итоге получилось зонированным: в одной части — одна плитка, в другой — другая. Но это не бросается в глаза, выглядит, будто так и задумано. В остальном в этой однушке мне жилось комфортно.

После продажи квартиры в родном городе у меня возникла потребность иметь дачу. Точнее, выезжать в выходные на природу. Эту задачу я решал несколькими подходами.

Первый подход — это гипотеза, что месячный бюджет на «выехать на природу» можно тратить на выезд в разные отели и дома отдыха. Идея выглядела красивой, я экспериментировал с разными вариантами, гипотеза не подтвердилась.

В одном отеле я вышел вечером прогуляться с девушкой, а администратор просто закрыла входную дверь на ключ и ушла. Мы полтора часа ночью на улице искали варианты, как зайти в помещение. Повезло, что случайно у охранника соседнего шлагбаума оказался запасной ключ.

В другой раз мы отдыхали зимой в глэмпинге, и ночью отключилось электричество. Если бы его быстро не восстановили, пришлось бы эвакуироваться в Москву. Также выезд на выходные в отель всегда сопровождается тратами на бензин, развлечения и кафе-рестораны, и на круг набегает круглая сумма.

Второй подход — это непосредственно поиск дачи. Мы объездили все Подмосковье вместе с родителями, они тоже были заинтересованы. Пришли к тому, что надо либо брать дом в коттеджном поселке с управляющей компанией, либо ухаживать за домом самостоятельно, к чему никто из нас не был готов.

Третий подход увенчался успехом: в 2022 году я снял квартиру в родном городе, откуда когда-то уехал. Через год после этого хозяева переезжали за рубеж и продавали имущество в России, а квартира мне очень понравилась, и я решил ее купить. Скажи мне кто-нибудь годом ранее, что я буду готов на спонтанную покупку квартиры, — не поверил бы.

Покупка этой квартиры была, разумеется, тоже в ипотеку, уже на 30 лет. Повезло взять ее в последний день перед повышением ставок в 2023 году — под 11%. У этой квартиры ипотечный платеж на 30% больше стоимости аренды — 65 000 ₽, но уменьшать его досрочным погашением я вроде как умею.

Я стал гордым обладателем двух квартир: однушки в Коммунарке и двушки в родном городе. В первом случае не менял срок погашения кредита, то есть платить оставалось 14 лет. Во втором у меня ипотека на 30 лет. Квартира-дача делится с родителями по принципу таймшеринга: либо я в ней живу, либо они.

Из-за немаленькой кредитной нагрузки — 90 000 ₽ в месяц — при заключении второй сделки я очень внимательно отнесся к страхованию жизни и здоровья, чтобы в экстренной ситуации не остаться без квартиры и вложенных денег. Но все-таки ощущение, что имеешь свою недвижимость, даже в залоге, просто потрясающее. Это про состояние, когда ты не зависишь от настроения арендодателя, чего я натерпелся на съемных квартирах до начала всей ипотечной эпопеи.

Из новостей: пока эта история готовилась к публикации, я принял решение продавать однушку в Новой Москве, потому что она вряд ли значительно вырастет в цене, а с удаленной работой у меня пропала необходимость находиться в столице. Я уехал путешествовать. С 2022 года много друзей и знакомых разъехались по разным странам, появился хороший повод их навестить.

В начале августа 2024 года я выручил за квартиру в Коммунарке 11 000 000 ₽, минус долг по ипотеке — 2 500 000 ₽. Хотел взять ИТ-ипотеку, но ее условия изменились, и я не смог ее оформить. Положил деньги на депозит: они могут перекрыть ипотеку в Подмосковье, если появится необходимость.

Тем временем моя целевая квартира бизнес-класса перешла в диапазон 30 000 000—35 000 000 ₽, поэтому альтернативная покупка будет еще одним промежуточным вариантом. А бизнес-класс будет ждать, пока я накоплю первоначальный взнос.