«Не треплю людям нервы»: как я сдаю квартиру в Москве и вообще не беспо­кою жильцов

Читательница Т⁠—⁠Ж четыре года сдает свою трешку без помощи посредников.

За это время ее квартире не наносили серьезный ущерб, а арендаторы не задерживали оплату. В этой истории она поделилась, как готовит жилье к сдаче и отбирает квартирантов, а также почему никогда не навещает их с проверкой.

Я купила трехкомнатную квартиру в Академическом районе, когда по работе переезжала в Москву. Через пять лет приобрела следующую и переехала в нее, а эту стала сдавать за 70 000 ₽ в месяц плюс коммуналка. В ней хороший ремонт с базовой мебелью.

Раз в год-полтора Орфей в моем лице вынужден спускаться в ад, а точнее — на рынок аренды жилья столицы. Самый ценный ресурс в моем случае — это нервы, поэтому я делаю все, чтобы растратить их по минимуму.

Во время выезда не треплю людям нервы, заставляя отмывать квартиру до блеска. Просто проверяю, что мебель на месте и обои с ламинатом целы, после чего вызываю клининг. Пьющие кровь за уборку хозяева при ее цене 4000 ₽ любят не порядок, а как раз пить кровь.

Единственная микропроблема до клининга — выбросить все накопленное и оставленное арендаторами добро. Хочешь уверовать в экономику потребления — посмотри вещи после арендаторов. Они оставляли картины по номерам, книги, увлажнители воздуха, коробки от вещей, вазы. Если бы я не выбрасывала оставленное в шкафах, карьеру арендодателя можно было смело менять на барахольщика. Но пойдем по порядку.

Открываем двери в ад. Я делаю обычные фото квартиры в большом количестве, храню объявление на «Авито» и, когда нужно, его публикую.

Моя задача — сдать квартиру за один выходной. Для этого ставлю цену на 5000—10 000 ₽ ниже среднерыночной. Логика такая: сдавать квартиру дорого, но искать жильцов в течение месяца означает выход в ноль по этому выигрышу где-то полгода. Поэтому проще сэкономить это время и сразу получить первую аренду.

Второе конкурентное преимущество: я сдаю квартиру на «Авито» без риелторов. Потому что в этом нет никакой пользы, а арендатору не придется отдавать посреднику месячный платеж в качестве комиссии. С юридической стороной помогает брат, поэтому никакой нужды в услугах сопровождения от агентов нет. Договор у меня типовой.

Я публикую объявление в четверг, чтобы за два дня набрать кандидатов на показы с утра в субботу. Так мы подходим к первому кругу ада.

В течение первых двух часов после публикации звонят только риелторы. Их уговоры отдать квартиру «на реализацию» варьируются от стратегии, что я умственно отсталая и без них ну никак не справлюсь, до того, что они меня заблокируют и никто не придет по объявлению. А предыдущие N раз, которые я сдавала жилье самостоятельно, — это чистое недоразумение.

Два часа лести, лжи и угроз позади, начинаются звонки от самих арендаторов. Я задаю им вопрос про национальность. Знаю, что это может прозвучать неприятно и строчку про славян в объявлениях часто критикуют, но предпочитаю говорить обо всем прямо. Еще спрашиваю про источник дохода для оплаты съема и по итогу беседы отказываю или записываю на просмотр. В блокноте фиксирую время визита и отмечаю плюсы и минусы для финального выбора.

Другой стоп-фактор — многочисленность проживающих. Дело не в количестве, а в логике: семья в составе мужа, жены и ребенка для меня предпочтительнее двух подружек из-за их большей сплоченности и меньших рисков как отъезда одного, так и приезда дополнительного человека. При этом семья без детей лучше, чем с детьми, но тут у меня мало проблем: в квартире совсем небольшая кухня, а семьи с детьми сами такое не любят.

Бывает, что и на этапе созвонов снова всплывают риелторы, уже как представители конкретных квартиросъемщиков. Они начинают сулить какие-то взятки за показ только им. Я честно говорю, что покажу всем записавшимся и из заинтересованных к понедельнику выберу финалиста, написав ответ каждому. Но такое чувство, что риелторская карма приращивается даже бесполезными мелкими пакостями.

Встречи провожу в субботу, в первой половине дня. Первый раз я наивно записывала всех кандидатов с интервалом в час. Теперь делаю это с промежутком 20 минут, потому что половина не придет и даже не позвонит. Было такое, что записавшиеся люди не приходили.

В день показа я удобно одеваюсь, беру из дома книгу и в перерывах между визитами сижу в квартире и читаю. Если когда-то ощущаю несправедливость, что я смогла заработать на квартиру, а другие люди — нет, это чувство меня покидает. После всех непришедших и даже не удосужившихся написать я в целом понимаю, почему квартира есть у меня, а не у них.

Сначала я думала, что на показах нужно отсечь неопрятных и неплатежеспособных. Теперь знаю, что также надо отвадить от себя душных и недалеких, иначе уже в ходе аренды вы получите 50 предложений по улучшению пространства и просто наивных идей: «Мне не нравится трюмо — давайте его разберем и потом продадим, а деньги вам». На смс от такого «клиента» через месяц будет дергаться глаз — проверено.

После выбора финалиста ничего неприятного уже нет. Проверяем паспорта друг друга, и я приношу на подпись договор. За четыре года у меня не было историй о какой-то жуткой разрухе после арендаторов и ситуаций, когда их приходилось выселять.

Что я посоветую тем, кто сдает жилье:

1. Посмотреть уровень цен в районе и поставить на 5000—7000 ₽ дешевле. Это позволит сдать квартиру быстрее.
2. Не сдавать с риелторами. Таким образом арендатор сэкономит месячную стоимость квартиры, которую не нужно отдавать посреднику в качестве комиссии.
3. Включить объявление в конце рабочей недели, а все просмотры записать на один выходной. Так переговоры и встречи не отнимут слишком много времени.
4. Не ходить к людям с визитами. Квартиру могут разгромить и за день до выезда.

Хозяевам, которым очень надо приезжать в квартиру ежемесячно, лучше потратить это время на визиты к психологу. Во-первых, заходить в чужое жилье к незнакомым людям, да еще и с осмотром, физически противно. Я правда не понимаю, как человек со здоровой психикой может заглядывать в чужую спальню. Поэтому после таких историй мне всегда больше думается про психоз, чем про реальную защиту имущества. Во-вторых, квартиру можно разнести и прощальной вечеринкой, поэтому никакой практической пользы, кроме игр в барина и борьбы с тревожностью, здесь нет.

Ну и я немного надеюсь, что моя повышенная адекватность отсрочит смену арендатора и мой очередной выход на рынок жилья. Я хочу сдавать квартиру на максимальный срок, но арендаторы примерно каждый год съезжают по своей причине.