Как я взял квартиру в довери­тельное управление и спасал ее от потопа и странных жильцов

Читатель Т⁠—⁠Ж — менеджер доверительного управления.

Он помогает людям сдавать квартиры в аренду: ищет и заселяет жильцов, следит за порядком во время их проживания, решает бытовые вопросы и контролирует оплату. Одна из квартир, которую ему доверили, оказалась «нехорошей»: сначала ее залили с верхних этажей, потом она и сама стала причиной потопа. Но на этом сюрпризы не закончились.

Я живу на Урале и занимаюсь доверительным управлением с 2020 года. Эту работу предложил друг, который посчитал меня ответственным человеком. Я попробовал, и затянуло.

В доверительное управление входит подготовка квартиры перед сдачей: я организую клининг и делаю качественные фотографии, затем ищу жильцов, показываю им квартиру, заключаю договор, оформляю страховку. По необходимости устраняю дефекты и решаю бытовые вопросы — например, когда нужно поменять смеситель или починить холодильник. Также беру на себя взаимодействие с управляющей компанией, контролирую оплату аренды, передаю показания счетчиков и присылаю фотоотчеты собственникам.

Я беру в работу объекты в Екатеринбурге. Предварительно проверяю, чтобы все было в порядке с документами. Не связываюсь с посуточной арендой и не занимаюсь комнатами, потому что там часто возникают проблемы с соседями. В среднем одновременно веду около 50 объектов. Клиенты на доверительное управление чаще всего приходят по рекомендации от тех, с кем мы уже работали. Также мы запускаем рекламу в интернете.

Обычно перед сдачей собственник высказывает пожелания, кого хотел бы видеть в качестве жильцов в своей квартире. Также у меня есть опыт и знания, по которым я отсеиваю подозрительных арендаторов. Спрашиваю про сроки аренды, про то, кем работает человек, сколько ему лет и кто будет проживать вместе с ним.

Если при разговоре по телефону сомнений не возникло, встречаемся в квартире и затем согласовываем подписание договора в офисе. Перед этим я проверяю на сайте Федеральной службы судебных приставов, нет ли у арендатора долгов. Иначе в случае большого ущерба будет сложно взыскать деньги через суд.

Во время проживания обычно общаюсь с арендаторами через мессенджеры: напоминаю про показания счетчиков, оплату аренды и коммунальных услуг, отвечаю на вопросы. По предварительной договоренности приезжаю на квартиру раз в два-три месяца, делаю фотоотчет.

Обычно все проходит гладко. Но иногда бывают неприятные ситуации, когда приходится решать сложные вопросы за хозяина квартиры. Об одной из них расскажу подробнее.

В один из солнечных дней сентября мне позвонила женщина и попросила сдать квартиру, ключи от которой она получила буквально вчера. Это была однушка площадью 38 м² в Екатеринбурге недалеко от центра. Квартиру планировали сдавать за 30 000 ₽, услуги доверительного управления стоили 3000 ₽ в месяц.

Я занимался другой квартирой в этом же доме, но двумя этажами выше. Мы оперативно встретились с собственницей, посмотрели на жилье. К слову, смотреть там было не на что, так как квартира была полностью пустая, даже раковины на кухне не было. Но застройщик сделал вполне неплохой ремонт.

К вечеру собственники обещали привезти диван. Мы обсудили вопросы, составили дальнейший план действий, подписали договор. Я должен был сам обустроить эту квартиру и сдать ее жильцам.

На следующий день был выходной. Я решил поработать, так как нужно было доделать предыдущую квартиру и переходить к этой. Мы с коллегой собирали кухонный гарнитур, и в перерыве между сборкой мой взгляд упал на ковролин, который остался после того, как мы застелили им балкон. Этот кусок мозолил мне глаза, хотелось куда-нибудь его убрать.

Тут мне в голову пришла идея отнести его во вторую квартиру, от которой я вчера получил ключи. В дальнейшем там тоже нужно было застилать балкон ковролином. Я подумал, что уберу его с глаз долой и позже материал пригодится. Стоит сказать, что у меня не было другого повода идти в эту квартиру. По крайней мере, до понедельника я туда не собирался.

Я взял этот кусок ковролина и ключи от квартиры. Спустился, зашел и увидел такую картину: на потолке висит сосулина, а по стенам текут ручейки. Стою с этим куском ковролина и смотрю на провисший почти до середины натяжной потолок. Было ощущение, что он сейчас просто лопнет и комната наполнится водой, как бассейн.

Дом был новый, его сдали в эксплуатацию месяц назад, информации об аварийной службе не было. Я начал искать ее через интернет, позвонил по предложенным номерам. Мне сказали, что даже не знают такого адреса. Я сходил к соседям сверху, дверь никто не открыл.

Звонить собственникам на этом этапе было бессмысленно, так как они уже уехали в Воронеж. Я набрал номер управляющей компании, там была очередь из обращений, и меня попросили повисеть на линии. Я слушал музыку в ожидании ответа оператора и думал про себя: «Вот бывает же! Что меня повело в эту квартиру?» И день был выходной, и дел у меня в этой квартире не было, а вот нашелся повод, чтобы пойти.

В итоге на том конце провода взяли трубку, я объяснил ситуацию — сказал, что нас топят сверху и нужно спасать квартиру. Мне ответили, что придется подождать, пока приедет слесарь. Я ждал где-то час, глядя, как потолок опускается все ближе к полу. Приехал молодой парень и развел руками с фразой, что вчера запустили отопление — похоже, где-то протечка.

Как оказалось позже, протечка была в квартире выше. Ее еще не продали, и там никто не жил. Слесарь сказал, что в понедельник придет представитель управляющей компании, перекрыл стояк отопления и ушел.

Мне еще не приходилось попадать в такую ситуацию, и я все-таки решил поставить в известность собственников. Позвонил, а телефон у них недоступен. Они в это время были в дороге, у них плохо ловила связь.

Я подумал, что до понедельника это дело так оставлять не стоит. Вода сочилась по стенам, на полу было сыро, сосулька как будто не собиралась останавливаться в своих размерах.

Решил вызвать службу, которая сливает воду с натяжных потолков. Позвонил в несколько мест, телефоны которых нашел в интернете. Мне сказали подождать до понедельника, так как уже был вечер выходного дня.

Я настойчиво продолжил поиск, хотя в квартире уже темнело, а свет я не рисковал включать, так как провода от лампочки были в воде. В итоге удалось найти человека, который приехал и слил воду. За это я заплатил 3500 ₽.

Затем позвал коллегу на помощь, чтобы устранить сырость. Мы нашли тряпку и все протерли. Потом поехали к нему домой за тепловой пушкой, привезли ее и включили на пару часов. В квартире стало более-менее сухо, и только после этого мы поехали по домам.

После потопа в квартире было сыро в течение пары дней. Приходилось приезжать, протирать поверхности и включать тепловую пушку. Ламинат выдержал, не вздулся.

Я составил акт, который направил в управляющую компанию. Там решили перекинуть ответственность на застройщика, а застройщик снова обвинял во всем УК. Были бесконечные звонки, номера заявок, ожидание на линии. И тогда я составил досудебную претензию в управляющую компанию, пока они затягивают с ответом. Суда еще не было, но дело точно выигрышное.

В ожидании решения по претензии мы с коллегой собрали и установили купленную мебель, повесили карнизы, светильники, привезли технику. Я нашел и заселил первых жильцов. Рассказал им о потопе — их это не смутило. Но с этими арендаторами тоже произошла неприятная ситуация: они сами затопили соседей снизу через пару месяцев.

Изначально ко мне на встречу пришел один, приличный на вид парень, попросил сдать ему квартиру, обещал поддерживать порядок. Сразу оставил аванс. Я его заселил, а через два месяца он перестал выходить на связь. Я приехал в квартиру — дверь открыта, внутри куча мусора, накурено, есть следы от еще одного потопа. Внутри был какой-то парень, который сказал, что даже там не живет.

Потом оказалось, что арендатор, который снял у меня квартиру, вообще на тот момент был в СИЗО, а этим жильем пользовалось несколько приезжих. Жильцы оторвали гардину, сломали дверь у шкафа. Я еле их выгнал.

Мы устранили ущерб за счет страховки, которую делаем по всем квартирам. Перед первым потопом еще не успели ее оформить, а после второго она нас спасла. Страховка покрывает ущерб до 500 000 ₽ и, как правило, помогает в случае пожаров или катастрофы с водой. На устранение недостатков в этой квартире ушло 20 000 ₽. Жильцы оставляли депозит 15 000 ₽, 5000 ₽ пришлось доплатить мне.

Сейчас в этой квартире живет одна молодая девушка. Больше никаких неприятных ситуаций с этим жильем, к счастью, не было, но выводы я сделал. Вот какие принципы я теперь применяю в доверительном управлении.

Частые проверки. Если человек говорит, что будет жить один, не факт, что это правда. Поэтому в первое время нужно более бдительно следить за жильцами и проверять квартиру чаще — не раз в три месяца, а каждый месяц.

Отсутствие поблажек. Если арендаторы регулярно задерживают оплату квартиры и коммунальных услуг, лучше попрощаться. Нужно быть строгим в любых вопросах и не давать слабину, иначе люди будут наглеть.

Контроль за оплатой ЖКУ. Важно проверять передачу показаний счетчиков, потому что в будущем можно получить перерасчет в большую сторону и придется доплачивать из своего кармана.

Спокойствие, только спокойствие — и действие на опережение. Многие не ценят чужое имущество, а значит, следует быть готовым к разным сюрпризам и работать по договору с четко прописанной ответственностью. Ну и иметь стальные нервы.