Как мы перенесли кухню в коридор

Мы подумали, что в квартире площадью 47 м² выделять отдельное помещение только для кухни нерационально.

В 2013 году мы с мужем взяли ипотеку и купили однокомнатную квартиру площадью 47 м² в Новой Москве. Дом ввели в эксплуатацию в 2014 году. В то время мы снимали квартиру в более удобном районе ближе к центру, да и денег на ремонт не было, поэтому его отложили.

Ремонт начали делать только в 2018 году и решили, что хотим перепланировку. По плану в квартире была кухня площадью 12 м², жилая комната 18 м², коридор 9,5 м² и санузел. Нам хотелось выжать максимум из наших квадратных метров и получить более современную планировку. Некоторые застройщики сразу проектируют общие просторные кухни-гостиные, а нам пришлось создавать это пространство самостоятельно.

Мы задействовали большой коридор и перенесли туда кухню. Так мы освободили дополнительное место под спальню и создали удобное и функциональное пространство для еды, отдыха и общения. Расскажу, как мы все делали, можно ли согласовать такую перепланировку официально и сколько это стоило.

Мы делали ремонт с нуля, и нам хотелось эффективно использовать пространство и продумать все мелочи вплоть до розеток. Поэтому мы решили заказать дизайн-проект. Он здорово облегчает жизнь: владельцы и строители говорят на одном языке, а ты заранее видишь результат и рассчитываешь силы и материалы.

Нам было важно, чтобы дизайнер не только нарисовал красивую картинку, но и сделал подробный технический план с разверткой всех элементов: света, воды, коммуникаций, пола. Такой подход сохранил бы нам кучу нервов, а строителям сэкономил бы время, так как избавил бы их от переделок. Кроме этого, мы хотели визуализировать перепланировку.

Задолго до ремонта мы начали следить за местным форумом, где были ветки нескольких строительных бригад. Они делали ремонт примерно в одном районе, выкладывали результаты на всеобщее обозрение и отвечали на вопросы.

Мы искали компанию с большим опытом и гарантиями в виде договора, которая сможет закрыть все — от дизайн-проекта до уборки квартиры после ремонта. Цели сильно сэкономить у нас не было: мы были готовы платить за качественные материалы и работу профессионалов. В итоге на этом форуме и нашли подходящую строительную компанию.

В ее команде был штатный дизайнер, который готовил визуализацию проекта и техническую документацию. Для разработки дизайн-проекта нужно было заполнить опросник и высказать пожелания.

Мужу изначально был симпатичен скандинавский стиль, да и площадь квартиры располагала. В таком стиле и решили делать. Еще мы высказали пожелания по цветовой гамме и расположению мебели, а дизайнер все зафиксировал и учел.

Мы отдельно уточнили, можно ли реализовать нашу идею с переносом кухни и как будет устроена система канализации и водопровода в этом случае. Прораб и дизайнер подробно объяснили все нюансы и позже отразили их в техническом плане. Из того, что мы читали, мы поняли, что варианты законно перенести кухню в коридор есть. Однако компания, с которой мы решили делать ремонт, не занималась сама согласованиями. Нам тоже казалось, что это слишком сложный процесс, поэтому решили это сделать потом.

Дизайн-проект сделали за полтора месяца. Он обошелся в 60 000 ₽ со скидкой, которую давали тем, кто заказывает еще и ремонт. Проект выслали в PDF и распечатали в виде бумажного альбома.

60 000 ₽

я заплатила за дизайн-проект

Когда мы получили дизайн-проект и обо всем договорились, за дело взялись строители из этой же фирмы. Сначала они занялись коммуникациями: трубами с горячей и холодной водой и канализацией.

В нашей однушке был всего один стояк коммуникаций. Он располагался слева от входной двери. Если бы мы оставили кухню на прежнем месте, то от этого стояка просто сделали бы отводы не больше метра. Но мы планировали перенести кухню в коридор — справа от той же двери. А оттуда до канализационного стояка — около трех метров. И это была главная проблема в переносе мокрой зоны.

По строительным нормам необходимо соблюдать уклон трубы, чтобы вода сама текла в канализационный стояк. В зависимости от диаметра трубы уклон может составлять до 3 см на метр. У нас расстояние — три метра, поэтому потребовалось бы поднять пол на 10 см, и это без учета диаметра самой трубы. Еще вариант — установить насос, чтобы вода текла от стояка к новой кухне и обратно.

Для водопровода соблюдать нормы уклона не нужно, так как вода подается под давлением, а не самотеком. Поэтому трубы водоснабжения можно было спокойно проложить по полу.

По словам строителей, перенос мокрой точки — частая просьба жильцов новых домов, поэтому у них был опыт таких работ. Они предложили вести канализацию по потолку, чтобы не поднимать уровень пола по сравнению с изначальным проектом. Для этого требовались две вещи:

1. Установить автоматическую насосную установку.
2. Проложить канализационный шланг по потолку.

Мы выбрали по отзывам и рекомендациям насос Grundfos Sololift. Такой насос используется, чтобы перекачать сточные воды от умывальника, унитаза, раковины и других сантехнических приборов.

Канализационный шланг подняли и проложили под потолком с небольшим уклоном, что не повлияло на высоту потолка. Сам шланг убрали в гипсокартонную колонну и аккуратно смонтировали под потолком.

Мы не боялись протечек, потому что материал шланга надежный, а минимум соединений снижает возможные риски. Это самый популярный и, наверное, единственный способ качественно перенести мокрую точку на расстояние больше метра.

Перенос мокрой точки и установка насоса прошли безболезненно — дополнительного времени на эти работы не потребовалось. Натяжной потолок установили уже после того, как смонтировали все коммуникации. А затем мы доделали ремонт на кухне и установили гарнитур.

Мы уже несколько лет пользуемся кухней и очень довольны своим решением. Производитель насосных станций дал на насос многолетнюю гарантию, а сам бренд давно известен на рынке. Несмотря на это, мы предпочитаем обслуживать насос каждый год. Муж отключает его, очищает от остатков еды и скопившегося за год жира, промывает и ставит обратно. Процедура не из самых приятных, но зато мы уверены, что «малыш» не подведет.

Объединение кухни и гостиной тоже нравится: оно дало ощущение большей площади и простора. После перепланировки мы зонировали пространство, чтобы выделить место для готовки, приема пищи и отдыха. Благодаря грамотному планированию в нашей квартире есть зоны для отдыха, общения и игр в «Плейстейшн». С кухни был выход на балкон — муж дополнительно оборудовал на балконе рабочее место.

Спустя три года мы решили продать квартиру и купить другую. Тут и начались проблемы. Оказалось, что с неузаконенной перепланировкой сложно продать жилье. Если покупатели будут с ипотекой, то банк может не одобрить квартиру, где технический план не соответствует действительности. И тогда нужно будет искать покупателей, которые готовы расплатиться наличными.

Я начала изучать в интернете информацию о переносе кухни и согласовании. Первыми результатами поиска всплыли слова «дорого и долго», «лишение прав на недвижимость» и прочие ужасы. Но потом я почитала информацию от Мосжилинспекции, законы, статьи, опыт других людей и поняла, что не так все страшно.

Расскажу, что я выяснила.

Перенос кухни. Перенести кухню законным способом можно лишь при условии, что этажом ниже нет жилых помещений. Нам повезло, потому что по плану под нашей новой кухней расположен коридор соседей. Кроме того, новая кухня должна быть по площади не менее 5 м². У нас это правило выполнялось.

Стены. Часть стен в нашей квартире были несущими, а переносить их или делать в них проемы либо запрещено, либо требует очень долгого и сложного согласования. Зато остальные перегородки из пазогребневых блоков можно было демонтировать. Мы демонтировали как раз одну из них: она разделяла коридор и жилую комнату. Несущие стены мы не трогали.

Кроме того, у нашей квартиры была странная особенность: проем в несущей стене между комнатой и кухней. По задумке архитекторов дома мы могли наматывать круги, будто по круговой трассе: коридор — кухня — комната — коридор. Но нам этот проем был не нужен, поэтому мы изолировали оба помещения и заложили его блоками. Специально согласовывать это не нужно, главное — не забыть отразить в новом техплане квартиры, когда будем узаконивать перепланировку.

Перенос спальни. Оказалось, что формально нельзя обустраивать спальню на месте бывшей кухни, потому что по плану дома над ней тоже располагается кухня. Нежилые помещения не могут располагаться над жилыми, и это был наш промах.

Обойти это ограничение можно, если назвать помещение не спальней, а кабинетом или гардеробной. Тогда по документам оно останется нежилым, что позволяет расположить его под кухней соседей сверху.

Поскольку мы переносили не только стены, но и коммуникации, нам нужно было узаконить и перепланировку, и переустройство. Что мы и сделали постепенно, шаг за шагом. У меня было время и желание сделать все самой и максимально экономно. Я начала заниматься этим 15 июня, весь процесс занял три месяца.

Далее расскажу подробнее, как я это сделала.

Первый этап согласования — подготовить проект перепланировки. Его делает только проектная компания с допуском саморегулируемой организации — СРО. Она готовит техническое заключение, его затем подают в орган, который согласовывает перепланировку. В нашем случае это была Мосжилинспекция.

Этот этап можно пропустить, если проект дома есть в каталоге типовых проектных решений перепланировки квартир. В этом случае можно найти уже готовый проект перепланировки. Искать нужно по серии дома, а саму серию можно проверить по адресу дома на сайте проекта «МинЖКХ».

Моего дома там не оказалось, потому что его строили по индивидуальному проекту. Дизайн-проект нашей квартиры тоже не подходил для согласования, поэтому проект перепланировки пришлось заказывать.

Я зашла на Яндекс, выбрала несколько компаний с адекватными ценами и позвонила в каждую. Цену называли примерно одну и ту же — 15 000—40 000 ₽. Она зависела от того, включены туда допуслуги и хождение по инстанциям или нет.

На вопрос, как все будет проходить, отвечали разное. Кто-то говорил, что все слишком сложно, и просил доплатить за решение всех проблем. Другие — что придется ломать плитку и проверять покрытие, потому что перепланировка выполнена самовольно. Но за отдельную плату они были готовы закрыть на это глаза.

В третьей компании сотрудник Валентин подробно рассказал, как все будет проходить, отчитал меня за то, что проект перепланировки не заказали сразу, и ответил на все мои вопросы. Из его ответов я поняла, что не стоит полностью доверять Гуглу и строителям, которые говорят: «Да мы так делаем каждый второй ремонт». Еще Валентин сказал, что без выезда и замеров не обойтись.

На этой компании я и остановилась: понравился их профессионализм и знание предмета. Я нашла их ИНН на сайте и по нему проверила, есть ли они в реестре членов СРО. Затем по номеру СРО проверила, что они числятся в едином реестре саморегулируемых организаций.

Спустя три дня приехали специалисты и обмерили всю квартиру: измерили длину стен и высоту потолка, дверные проемы и даже гипсокартонные конструкции в ванной комнате. И нашли расхождения с техническим планом.

После замеров нам подробно рассказали план действий и дали советы. Например, посоветовали перед приездом межведомственной комиссии установить хотя бы временный порожек в ванную комнату — такой порожек обязательно должен быть по всем нормам. Мы закрепили его на двойной скотч. Еще кухню посоветовали в документах назвать кухней-нишей, а спальню — кабинетом.

Стоимость услуг проектной организации составила 16 000 ₽, на этом этапе мы внесли аванс 8000 ₽.

Та же компания, у которой был допуск СРО и которая делала нам проект перепланировки и техническое заключение, запросила у нас документы.

Технический паспорт здания — мы заказали его в нашей управляющей компании и бесплатно получили через несколько дней.

Выписку из ЕГРН с графическим приложением запросили в «Моих документах» — это тоже бесплатно. Она была готова через семь рабочих дней.

План квартиры до перепланировки нам получить не удалось: как оказалось, наш дом не учтен в БТИ. Нам сказали, что это частая проблема в новых районах, когда застройщик не передает информацию в БТИ. Мы сообщили об этом в СРО, и они сами составили и внесли план в техническое заключение.

Поэтажный план и экспликация к нему. В плане указаны точные габариты помещений в квартире, стены, перегородки, оконные и дверные проемы. А экспликация — это пояснение к поэтажному плану со списком этих помещений. Для каждого из них указаны площадь и тип: жилое или вспомогательное.

Как нам пояснили, застройщики в новых районах часто не передают информацию в БТИ. Поэтому в таких случаях на объект выезжает кадастровый инженер из БТИ, проводит техническую инвентаризацию и составляет план и экспликацию.

Чтобы сделать поэтажный план и экспликацию квартиры, мы обратились в БТИ. Там нет предварительной записи, прием в порядке живой очереди. Мы взяли с собой договор долевого участия, свидетельство о праве собственности и акт приема-передачи.

Инженер приехал через 10 дней, все сфотографировал, что-то записал и уехал. Мы просили указать кухню как кухню-нишу, а спальню — как кабинет, то есть нежилое помещение. Но он это проигнорировал.

В проектной компании нас предупредили, что с БТИ надо быть предельно внимательными и тщательно проверять все документы перед тем, как расписываться, что все получили. Кадастровые инженеры часто ошибаются, меняют местами на плане точки расположения бытовой техники — например, могут перепутать расположение плиты и раковины.

План экспликации мы получили через месяц. Все изменения планировки были отражены в красных линиях — это те, что отличают реальную планировку квартиры от указанной в техническом паспорте. Эта планировка считается несанкционированной, самовольной. Выезд инженера и экспликация в красных линиях стоили нам 8888 ₽.

План и экспликацию, где все изменения были выделены красными линиями, мы передали в проектную организацию с допуском СРО по электронной почте. Они должны были подготовить заключение. Его удалось сделать быстрее, потому что у нас сохранился подробный технический план от строительной компании, которая три года назад делала ремонт в квартире. Оттуда взяли информацию о системе водоснабжения и канализации, конструкции стен и пола, чтобы заполнить часть документации.

Спустя 17 дней компания прислала нам на согласование документы. Замечаний не возникло, поэтому мы оплатили остаток стоимости и получили правильно сформированный и заархивированный набор документов. Теперь его нужно было подать в МФЦ и зарегистрировать перепланировку. На «Мос-ру» мы заполнили заявление на перепланировку и прикрепили к нему заключение от проектной организации с допуском СРО в электронном виде.

Когда мы подали документы, к нам приехал инспектор из Мосжилинспекции, чтобы осмотреть помещения и зафиксировать нарушения. По сути, он констатировал факт перепланировки и несоответствия плану, сделал несколько фотографий, составил акт и дал на подпись протокол о нарушении. Вся встреча заняла 15 минут, поскольку инспектор связался со мной заранее, чтобы уточнить паспортные данные и заполнить протокол.

Теперь нужно было ждать комиссию, которая рассмотрит перепланировку, составит акт об административном правонарушении и отправит его в суд. Суд выносит решение о штрафе, который мы как собственники должны будем уплатить. Мы договорились списаться с инспектором, когда нам выпишут штраф.

Когда заседание об административном правонарушении состоялось, суд вынес решение: нарушение есть, мы должны уплатить штраф 2000 ₽. Инспектор прислал нам на почту протокол и квитанцию на уплату штрафа. Мы сразу же его заплатили и отправили оплаченную квитанцию, чтобы ускорить подготовку акта о завершенном переустройстве. А на «Мос-ру» мы только через неделю увидели выставленный штраф и подтвердили уплату.

Финал всего процесса согласования — подготовка акта о завершенном переустройстве и перепланировке помещения. Это самый запутанный этап для непосвященного человека. В Мосжилинспекции необходимо получить четыре копии акта, а затем подписать их. Получить можно лично или по электронной почте, чтобы распечатать документы самостоятельно. Как удобнее — выбирает владелец квартиры.

Проектная компания с допуском СРО, которая готовила проект, должна подписать все копии акта. Мы попросили, чтобы сотрудник компании сам распечатал документы, поставил подписи и печати. Мне требовалось только забрать их, подписать самой и снова отвезти в Мосжилинспекцию. Инспекция находилась в Южном Бутове, а компания-проектировщик — в Филях, поэтому путешествие в обе стороны заняло у меня полдня. Через семь дней все было готово — перепланировку узаконили.

Когда подаешь заявление на «Мос-ру», можно указать ближайший офис «Моих документов». И туда пришлют одну из копий акта. К сожалению, у нас что-то пошло не так и адрес в электронном заявлении не сохранился. Нам пришлось ехать в инспекцию. До этого момента опыт работы с инспектором был положительным: он заранее выходил на связь, заполнял заявления, старался ускорить процесс. Но само посещение государственной организации добавило ложку дегтя. Пришлось час ждать в пустом офисе, чтобы получить заветный акт.

При этом получать акт было не обязательно: все изменения зафиксированы в системах и отправлены в БТИ. Но нас успокаивало, что теперь у нас есть акт на физическом носителе: он подтверждал, что мы все сделали правильно и узаконили перепланировку.

Перенос кухни в коридор стоил нам 56 888 ₽. Мы посчитали дополнительные расходы, которые бы не потребовались, если бы мы решили оставить все помещения на своих местах. В эту сумму входит штраф за самовольную перепланировку, расходы на ее согласование и цена канализационного насоса. Были еще мелочи вроде дополнительных труб и фитингов, но их стоимость я уже не помню.

Кроме того, ремонт во всей квартире делала строительная бригада, он стоил около 1,5 млн рублей. Отдельно расходы на перенос кухни ремонтники не считали, поэтому стоимость работы в расходах на перепланировку я не учитывала.

1. Перепланировку стоит затевать, только если это допустимо законом и действительно улучшит жилищные условия. Сейчас мы заняты поиском нового жилья и сразу отбрасываем объявления, где снесена стена балкона или кухня перенесена в гостиную, то есть мокрая зона расположена над жилым помещением. Согласовать такое невозможно, и в будущем точно возникнут проблемы.
2. При выборе компании СРО лучше обзвонить несколько вариантов, сравнить не только цены, но и знания, отношение сотрудников, проверить их в реестрах. Это сэкономило мне кучу нервов и, думаю, денег.
3. Из минусов переноса кухни — насос под раковиной, который занимает много места. Из-за него не удалось установить измельчитель для мойки, который я очень хотела. Насос приходится ежегодно чистить. Это не обязательно, но мы делаем для профилактики.
4. Мне нравится наша перепланировка. У соседки такая же квартира, как и у нас до перепланировки, и в коридоре стоит большой шкаф-купе. Кажется, будто квартира гораздо меньше. А наша мне очень нравится: в ней все удобно и места достаточно.
5. Всего на узаконивание перепланировки ушло три месяца и 56 888 ₽, включая 2000 ₽ штрафа. Процесс можно было и ускорить, просто мы совсем не торопились.