В 2018 году мы с молодым человеком решили жить вместе.
Его отец предложил нам поселиться в московской квартире, которую унаследовал от своего отца. Когда я впервые там побывала, квартира мне понравилась: она в теплом кирпичном доме, на удобном пятом этаже и с окнами во двор, на липы. Еще меня порадовала газовая плита: на ней удобно и быстро готовить.
Но квартире требовался капитальный ремонт: его там не было 30 лет. Стены пошли трещинами, с потолка свисали куски краски после потопа, а паркетный пол скрипел и потерял часть досок. Еще там были очень старые трубы и проводка — их надо было менять.
К тому же по планировке квартира напоминала хрущевку. В ней была очень узкая прихожая, и открытые двери в санузел не давали пройти на кухню. В небольшую ванную комнату помещалась только ванна длиной 150 см — при моем высоком росте мыться в ней было бы неудобно.
Много полезной площади пропадало. Например, кухня, и без того маленькая, начиналась с бесполезного мини-коридора с антресолями. Еще вся квартира была какая-то сумрачная. В общем, во время ремонта мы решили заодно сделать перепланировку и убрать эти недостатки.
Сейчас, в 2022 году, ремонт еще не закончился, но перепланировку мы уже сделали и согласовали. Расскажу, в чем она заключалась и через какие инстанции мы прошли.
На документы для перепланировки мы потратили 196 000 Р
| Дизайн-проект со схемой перепланировки | 120 000 Р |
| Проект перепланировки для БТИ | 36 000 Р |
| Подготовка документов для согласования готовой перепланировки | 30 000 Р |
| Новый техпаспорт | 10 000 Р |
Как мы делали дизайн-проект
Мы не знали, как грамотно исправить недостатки квартиры и какая перепланировка безопасна и законна, поэтому решили заказать профессиональный дизайн-проект.
Мы нагуглили несколько фирм, а потом съездили в ту, чье портфолио нам больше всего понравилось. Нас подкупило обещание менеджера, что компания сделает все под ключ и дизайнер сначала посоветуется с техническими специалистами, а только потом нарисует проект: нарисовать можно что угодно, но не любая перепланировка законна.
Мы решили, что фирма солидная, и заключили договор на дизайн-проект. Он стоил 120 000 Р и включал не только схему перепланировки, но и чертежи, где было указано покрытие пола, потолков и стен. Еще там было расписано, как разместить светильники, розетки и где расставить мебель.
Но дальше начался ад. Дизайнер, которая с нами работала, совсем не интересовалась нашими пожеланиями. Она просто говорила: «Здесь будет унитаз, а здесь — диван» — и просила поскорее подписать ее план.
Мы пожаловались в фирму, и дизайнера заменили. Вторая девушка оказалась опытнее, но тоже мало к нам прислушивалась. Она хотела сдать проект побыстрее и не заботилась о качестве: предлагала какие-то типовые решения, мы не чувствовали индивидуального подхода.
В итоге я сама продумала дизайн и нарисовала на бумаге, чего мы хотим. А дизайнер только перенесла мои идеи в чертежи. Но перед этим мне пришлось разобраться, какая перепланировка вообще законна.
Как я узнала, какую перепланировку можно делать
Я пробежала глазами постановление правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП и узнала, что, например, на лоджию нельзя вывести центральное отопление. А если у вас газовая плита, то кухню от другого помещения должна отделять дверь, хотя бы раздвижная, и нельзя полностью сносить стену между ними. Плюс я выяснила, что нельзя расширить санузел за счет кухни, а за счет прихожей — можно.
Про то, что нельзя сносить капитальные стены, я уже знала. Если бы мы их повредили, мог рухнуть весь дом. Дизайнер же подсказала, как их найти.
Для этого мы сначала узнали серию дома. Она всегда указана на титульном листе техпаспорта, но у нас под рукой его не было. Дизайнер сказала, что серию дома можно посмотреть и на портале «Дома Москвы», если ввести в поиске на сайте адрес дома. Но данных о серии нашего дома там почему-то не было.
Поэтому мы просто ввели в поисковике улицу и номер дома и слово «серия». Он выдал много сайтов, и на одном из них мы увидели, что серия нашего дома — II-67 «Смирновская».
Затем мы ввели в поисковике «II-67 Смирновская план этажа». Планы тоже нашлись на многих сайтах, но почти на всех стены выглядели одинаково — нельзя было понять, какая несущая, а какая нет. Подходящий чертеж оказался только на сайте «Ресог». По нему я и вычислила, что внутри квартир в нашем доме несущих стен нет, то есть любую можно переносить или убирать.
Более того, даже подоконная тумба возле балконной двери оказалась некапитальной. Можно было убрать ее и сделать двустворчатые двери на лоджию.
Какую перепланировку мы решили сделать
Из-за того, что внутренние стены оказались некапитальными, возможностей для перепланировки было много. Вот какие работы мы запланировали, а потом согласовали и сделали.
Перенести стену между комнатами и так расширить спальню за счет гостиной.
Объединить туалет и ванную и расширить новый санузел на 20 см за счет прихожей. Благодаря этому в него потом поместилась ванна длиной 170, а не 150 см.
Перенести полотенцесушитель — он был на стене между ванной и туалетом, которую мы решили снести. То есть мы сделали не только перепланировку, но и переустройство — вмешались в инженерные системы дома.
|
|
|
Заложить проход в кухню — за ним сначала был узкий коридор с антресолями сверху и только потом основное пространство кухни. После перепланировки вместо коридора на кухне появилась ниша под холодильник, а со стороны прихожей — ниша под хозяйственный шкаф.
Сделать вход в кухню из гостиной. Просто снести стену между комнатами было нельзя из-за газовой плиты. Поэтому мы решили оставить небольшой кусок стены и установить большую раздвижную дверь в кухню. Так гостиная стала светлее: сейчас через дверной проем в нее проникает свет из кухни, окна которой выходят на юг.
|
|
|
Снести подоконную тумбу на кухне, а с ней и старый стеклопакет с дверью на лоджию. На их месте установить стеклопакет с распашной двустворчатой дверью от потолка до пола. Это тоже должно было сделать кухню светлее.
Сделать на лоджии остекление от пола до потолка и заменить оградительную решетку.
|
|
|
Всеми этими идеями я поделилась с дизайнером, а она перенесла их в проект. Но и это пришлось перепроверять. К примеру, на одном чертеже в проекте она могла внести правки, а на других — забыть.
В процессе я призывала все свое терпение и выдержку, меня возмущало, что за 120 тысяч мы получаем такое отношение. Но, в конце концов, от дизайнера нужны были только чертежи и грамотно оформленный проект. Сама бы я их не сделала, поэтому решила выключить эмоции.
В итоге через девять месяцев у меня на руках был дизайн-проект и можно было заняться узакониванием перепланировки.
Почему мы решили узаконить перепланировку
Для безопасности. Мы не хотели, чтобы из-за нашей перепланировки кто-то пострадал: например, из-за полотенцесушителя, который неправильно перенесли, можно затопить соседей снизу. Поэтому мы не только решили делать перепланировку по правилам, но и хотели, чтобы это проверило БТИ — сейчас, в 2022 году, этим занимается Мосжилинспекция.
Чтобы не получить штраф и не переделывать. Если бы в БТИ узнали про несогласованные изменения, то могли подать на нас в суд. Мы бы получили штраф — 2000—2500 Р, и нас бы обязали восстановить первоначальную планировку.
Чтобы было легко продать квартиру. Обычно банки не дают ипотеку на квартиры с неузаконенной перепланировкой. Или дают, но с условием, что новый владелец узаконит ее в течение полугода. Не все покупатели к этому готовы, а если и готовы, то могут попросить скидку на квартиру.
Нам не нужны были все эти проблемы, поэтому мы хотели, чтобы перепланировка была законной.
Этапы перепланировки
Я нашла на «Мос-ру» инструкцию, как согласовать перепланировку. Вот какие этапы нам предстояли:
- До ремонта заказать проект перепланировки и собрать другие документы.
- Согласовать проект перепланировки в БТИ — как я уже сказала, сейчас этим занимается Мосжилинспекция.
- Нанять бригаду с допуском к работам по перепланировке.
- Проконтролировать ремонт.
- Согласовать в Мосжилинспекции готовую перепланировку.
- Получить в БТИ новый техпаспорт.
- Внести в ЕГРН сведения о перепланировке.
Мы могли обратиться в фирмы, которые делают все это под ключ, и отдать за их услуги 150—200 тысяч. Но мы решили сэкономить и как можно больше сделать самостоятельно.
К тому же обычно фирмы заключают договор на год, и мы боялись, что не успеем за это время сделать ремонт. А через год компания была бы не обязана заниматься нашими документами.
Дальше расскажу подробнее, как мы проходили этапы перепланировки.
ШАГ 1. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУЗаказать проект перепланировки и собрать документы
Дизайн-проект, который у нас уже был, и проект перепланировки — это не одно и то же. Первый — документ для ремонтной бригады, чтобы она ему четко следовала: в дизайн-проекте есть не только чертежи по перепланировке, но и, например, план электроразводки, расстановки мебели.
А в проекте перепланировки информация должна быть только о ней. Это чертежи, заключение о функционировании внутренних инженерных сетей и разные решения: по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям, организации производства работ и так далее.
Проект перепланировки вместе с остальными документами необходимо подать в Мосжилинспекцию, чтобы она выдала решение о согласовании перепланировки. Только потом можно начинать ремонт.
Дизайнер рассказала, что ее предыдущий клиент сделал наоборот: сперва начал ремонт, а потом занялся разрешением. В итоге к нему пришла комиссия из БТИ и отказалась выдавать решение, пока квартира не вернется в исходное состояние. Проект заморозили на полтора года, так как заказчики не знали, что делать: они не готовы были ломать стены и возводить их на прежних местах.
Мы собрали документы по списку с «Мос-ру». Среди них была выписка из ЕГРН, техпаспорт и многое другое. А проект перепланировки заказали у компании, которую нам посоветовала дизайнер.
У этой фирмы был официальный допуск к работам по перепланировке, в том числе право составлять документацию. Это стоило 36 000 Р. Мы отправили туда дизайн-проект и все документы, включая техпаспорт. А через 30 дней получили готовый проект перепланировки.
ШАГ 2. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУСогласовать проект перепланировки
Чтобы согласовать проект перепланировки, нам нужно было подать его в БТИ и пройти комиссию, а затем получить решение о согласовании.
Как мы подавали документы. В 2022 году документы в Мосжилинспекцию можно подать в электронном виде, через «Мос-ру». Но в 2018 году нам пришлось ехать в БТИ лично.
Это могла сделать и компания, которая составляла проект, — услуга стоила 5000 Р, но мы решили сэкономить. К тому же свекор — собственник квартиры — не хотел составлять для этого нотариальную доверенность на сотрудника компании.
В БТИ у нас никаких проблем не возникло: мы просто приехали и отдали документы оператору в свободном окошке.
Комиссия. Через несколько дней нам позвонил инспектор и сказал, что готов выехать в квартиру. Ему нужно было убедиться, что она полностью соответствует состоянию на техплане.
Проверка прошла легко: в квартире никогда не было ремонта и инспектор сразу увидел, что планировку никто не менял.
Решение о согласовании. Через 30 дней инспектор сказал позвонить в БТИ и узнать ответ. Так мы и сделали — оказалось, что проект перепланировки согласован. Мы приехали в БТИ и забрали решение о согласовании. Еще нам выдали журнал ремонтных работ: в нем было прописано, что именно и в каком порядке нужно делать в квартире. Бригада, которую нам предстояло нанять, должна было строго следовать плану.
Решение было действительно в течение года, но один раз его можно было продлить на срок до 6 месяцев. Мы это делали.
Дело в том, что наш ремонт затянулся. Мы хотели сделать единую стяжку во всей квартире, включая лоджию, но ударили морозы, и на краю лоджии стяжка бы плохо высохла. А именно туда мы устанавливали новый стеклопакет, и я боялась, что он выпадет. Поэтому пришлось ждать до мая, чтобы прекратились ночные заморозки. В это время еще и пандемия парализовала работы.
В общем, мы подали заявление в МФЦ — и через неделю нам продлили действие решения на 6 месяцев.
ШАГ 3. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУНанять бригаду с допуском к работам по перепланировке
Делать перепланировку могут только компании, у которых есть официальный допуск к таким работам. Его выдает СРО, саморегулируемая организация строителей. У фирмы, которая делала нам дизайн-проект, допуск был, но мы больше не хотели с ней связываться. Поэтому опросили знакомых, погуглили строительные фирмы и в итоге наняли другую бригаду.
Сначала мы дали ей небольшое задание: попросили сделать ниши под радиаторы. А когда строители закончили, стало ясно, что они не смотрят на чертежи и делают все на глаз. Размеры ниш оказались не такие, как на плане. С бригадой пришлось расстаться: работы должны были идти строго по журналу и чертежам, ведь потом это проверяла комиссия из Мосжилинспекции, которая согласовывала готовую перепланировку.
Тут нам повезло: сантехники, которые переваривали нам трубы, посоветовали педантичных знакомых строителей. Мы позвонили им и выяснили, что их фирма официальная и у них есть допуск к работам по перепланировке. Правда, пришлось ждать два месяца, пока эта бригада доделает ремонт в другой квартире.
ШАГ 4. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУПроконтролировать ремонт
До начала ремонта я сфотографировала квартиру со всех ракурсов, а затем делала то же самое на разных этапах работ. Думала, так комиссия потом сможет проверить, что находится внутри стен и пола. В итоге мои фото никто не смотрел.
Я не буду вдаваться в детали самого ремонта. Скажу только, что мы особенно беспокоились за вентиляцию и газовую плиту. Дело в том, что к вентиляции много требований. Например, приток свежего воздуха должен соответствовать нормам, а на вентиляции должны стоять обратные клапаны: когда с улицы сильный ветер, они закрываются и не дают холодному воздуху и запахам проникать в квартиру. Но оказалось, что прораб нашей бригады знал все СНиПы — и вентиляцию сделали по правилам.
Еще я тщательно следила, чтобы рабочие делали все строго по чертежам. В процессе ремонта мы перенесли несколько розеток, но то, что касалось перепланировки, не меняли. То есть все стены, дверные проемы, ванна, унитаз и умывальник оказались на тех же местах, что и в проекте перепланировки.
Мы не знали, в каком состоянии должна быть квартира на момент комиссии. В статьях из интернета писали по-разному, но мы решили сделать вот что:
- Остеклить все окна.
- Сделать стяжку и чистовое покрытие пола во всей квартире.
- Возвести все стены, сделать дверные проемы, ниши и собрать встроенные шкафы.
- Установить раздвижную дверь между гостиной и кухней.
- Установить и подключить ванну, душ, унитаз и раковины.
- Установить и подключить газовую плиту.
- Завершить отделку стен.
- Позаботиться, чтобы из стен не торчали провода, потому что еще не все розетки и выключатели были установлены.
Теперь нам предстояло согласовать готовую перепланировку.
ШАГ 5. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУСогласовать готовую перепланировку
Чтобы перепланировка считалась согласованной, нужен акт от Мосжилинспекции о завершенной перепланировке. Он подтверждает, что мы сделали ее строго по проекту, который нам до этого согласовало БТИ. Чтобы получить акт, нужно было подготовить документы и пройти очную комиссию.
Документы. На этот раз мы не собирали документы сами, хотя на «Мос-ру» был подробный список. Но у нас родился ребенок, свободного времени не было. Поэтому мы обратились в компанию, которая до этого составляла нам проект перепланировки, и заплатили за подготовку документов 30 000 Р.
Снова понадобился старый техпаспорт квартиры, поэтажный план и правоустанавливающий документ от собственника. Ремонтная бригада передала журнал производства работ, который вела в процессе.
Еще потребовалась справка от Мосгаза, что газовая плита подключена в соответствии со всеми требованиями безопасности. Мы как раз вызвали мастера из Мосгаза, чтобы он подключил плиту и заменил газовый кран на новый. Заодно он выдал нам справку, что все подключено верно.
Потом в компании по перепланировкам у нас попросили еще одну справку — о том, что кухня соответствует требованиям к помещению с газовым оборудованием. Мы в «Вотсапе» отправили мастеру из Мосгаза документы на новую плиту, ее фото и снимки всех стен кухни. На некоторых было видно, что в кухне есть дверь. После этого он зашел и бесплатно выдал нам еще одну справку.
От себя компания по перепланировкам подготовила акт освидетельствования скрытых работ — в нем было указано, что все работы, в том числе внутри стен, проведены в соответствии с проектом. Это заняло 10 дней.
Все документы были собраны.
Комиссия. До конца срока действия решения о согласовании оставалось три недели, и мы вызвали комиссию из Мосжилинспекции. Для этого нужно было только заполнить заявку на «Мос-ру» и прикрепить к ней сканы документов.
Через 10 рабочих дней к нам пришли инспекторы. Они сказали, что в целом работы выполнены правильно, но перепланировку не согласовали. Оказалось, что на момент комиссии в квартире должны быть установлены все межкомнатные двери, а не только дверь между кухней и гостиной. И что стены должны быть с чистовой отделкой, а у нас на месте кухонного фартука была черновая.
Для нас это был страх и ужас: мы хотели заказать межкомнатные двери в Саранске и на тот момент не был готов даже дизайн. А через три недели срок действия согласования истекал, повторно его бы уже никто не продлил.
Но в следующие две недели мы совершили невозможное. Я нашла производителя 3Д-моделей для станков ЧПУ, и он сделал объемную модель для дверного портала. Я отправила ее подрядчику в Саранск, а когда все двери были готовы, заказала экспресс-доставку в Москву. Все это время молилась, чтобы подрядчик сделал двери точно по размерам.
В итоге они приехали за три дня до повторной комиссии. Накануне мой муж и мастер по ремонту до двух часов ночи устанавливали двери. Одна из них, в санузел, была сдвижная и никак не вставала ровно. Ее перевешивали раз двадцать, хотя она была дубовая и весила 30 кг. Но в итоге все получилось.
А место под кухонный фартук мы просто закрасили. В плане была указана плитка, но главное, что теперь стена не была голой.
Вторая комиссия была за день до того, как истекало наше разрешение на перепланировку. В комиссии на этот раз был только один человек. К счастью, он осмотрел квартиру за 20 минут и сказал, что перепланировка согласована.
В тот же день мы увидели это в личном кабинете на «Мос-ру». Там же появился акт о завершенной перепланировке. Мы вздохнули с облегчением: формально перепланировка была закончена.
ШАГ 6. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУПолучить новый техпаспорт
После согласования перепланировки нам нужно было актуализировать техпаспорт: в новом документе должен был появиться обновленный план квартиры.
Чтобы его получить, мы позвонили в БТИ и спросили, какие нужны документы. Там ответили, что акт о завершенной перепланировке есть в электронной системе. Собственнику квартиры нужно только приехать, подать заявление и показать паспорт и правоустанавливающие документы.
Свекор и мой муж поехали в БТИ. Очередей там не было, поэтому их быстро приняли и сообщили, что через пару дней в квартиру придет инспектор БТИ. Он сделает замеры для нового техпаспорта, а пока нужно уплатить госпошлину за его изготовление — 10 000 Р.
Перед инспекцией мы сильно переживали, но оказалось, что зря. Инспектор зашла в квартиру, сказала: «Как же у вас хорошо!» — и быстро сделала все замеры.
Новый технический паспорт мы получили через 30 дней.
ШАГ 7. КАК СДЕЛАТЬ ЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУВнести в ЕГРН сведения о перепланировке
Пока у нас не было времени внести данные о перепланировке в ЕГРН. Оказалось, для этого придется несколько раз ходить в МФЦ. Вот каким будет порядок действий, когда мы наконец соберемся это сделать. Всем должен будет заниматься собственник квартиры, то есть свекор:
- Прийти в МФЦ и написать заявление о выдаче бумажной версии акта о завершенной перепланировке.
- Снова прийти в МФЦ и забрать акт.
- Отвезти акт в БТИ и подать там заявление, чтобы оформили пакет документов для внесения данных в ЕГРН.
- Забрать этот пакет из БТИ.
- Отвезти пакет в МФЦ, подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Росреестр внесет их в течение 10 рабочих дней.
В итоге
Мы потратили на перепланировку много времени и нервов. Но если не считать затянувшегося ремонта, она отняла всего около двух месяцев чистого времени. А нервничали мы просто из-за того, что все нас пугали: говорили, что Мосжилинспекция точно обяжет нас что-то сносить и что перепланировка — это очень сложно.
Еще нам не хватало четкого чек-листа по этапам перепланировки. Мы собирали информацию по разным источникам и точно не знали, правильно ли все делаем.
На документы мы потратили 196 000 Р, но это с учетом дизайн-проекта за 120 000 Р. Перепланировку можно было делать и без него, но мы считаем, что именно благодаря проекту мы так удачно ее согласовали. К тому же весь ремонт обошелся нам более чем в два с половиной миллиона рублей, так что расходы на перепланировку не такие уж и большие — всего около 8%.
В целом я довольна нашей перепланировкой. Рада, что документы на квартиру в порядке, а сама она преобразилась: стало больше света и воздуха, потолки кажутся выше, а лоджия превратилась в уютное место для посиделок с кофе. А главное — в квартире рационально используется вся площадь и по ней удобно перемещаться.
Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.
Поддерживаю ответственность автора в том, чтобы все свои «хотелки» по квартире проверить и зафиксировать в официальных органах. Сам проходил данный путь… Просто нужно нести ответственность за свои решения.
Желаю автору скорее завершить ремонт и насладиться результатом своих хлопот!-)
Павел, благодарю ☺️ Да, пройденный путь оказался тяжелее, чем мы думали. Однако мы все же успели пройти в срок 🥳 комиссию. Все остальное, кажется, уже не так сложно 😅
Мне очень понравилась статья.Перепланировка- дело хлопотное, но результат того стоит. Очень понимаю про ванну- я тоже высокого роста. А раздвижные двери на кухню - ну просто прелесть. В таких маленьких квартирах очень не хватает мест хранения, поэтому понимаю, почему шло сражение за каждый сантиметр. А по поводу изменения внешнего вида дома, что написано в предыдущем комментарии, облезлый балкон - это лучше? И фасад, как я понимаю, выходит во двор, а не на улицу, и общего архитектурного замысла он не испортит. Хотя....Какая архитектура в наших многоэтажках? Слезы, а не архитектура. В квартире должно быть удобно жить, не портя жизнь соседям.
Очень понятно описан процесс получения документов, спасибо, для меня это была очень непрозрачная процедура.Теперь стало понятнее.
Приятной жизни в отремонтированной квартире!
Да, в среднем новое поколение выше. Соответственно, если раньше ванна 150 в целом подходила почти всем, то сейчас массово ставят ванны 160-170, есть даже 180 и более. Поэтому причина для перепланировки у автора действительно была.
Сама люблю полежать в ванне с пеной и 100% понимаю автора.
Ольга, "я тоже высокого роста"
И фамилии у вас с автором одинаковые)
Автор конечно молодец, столько сил, нервов потрачено. Может ещё и денег. Но вот квартира принадлежит отцу молодого человека, и он всего лишь предложил в ней пожить. А после увидит квартиру "конфетку" и скажет- всем спасибо, досвидания. Чтобы все же семья м.ч. и он сам оказались не такими, ценили вас и ваши старания!
Наталья, совместная жизнь вообще риск. Гарантий нет. Но я верю в доброе в людях :)
Пока прошла этот путь с многими чудесными Мастерами (действительно с большой буквы) познакомилась. И сейчас я намного внутренне богаче, чем в начале пути. В случае чего, я могу повторить и даже красивее))) но вот силы и время, и, конечно, деньги - это да.
Да, картинка с черепахой, на мой взгляд, неудачна. Навевает очень печальные ассоциации. А статья-то позитивная.
Oleg, у нас батарея изначаль была на другой стороне (видно на фото), поэтому и проблем с узаканиванием ее переноса не было.
В целом да, в каждом регионе, даже городе, свои местные нормы и тонкости. Где-то в приемочной комиссии есть МЧС, где-то нет. И т.д.
Но в целом в БТИ есть услуга по составлению проекта перепланировки. Попробуйте к ним обратиться. И в Яндексе поищите по запросу "согласование перепланировки (ваш город)". Я с ходу нашла в Белгороде 4 фирмы, но именно Ваш город я не знаю. Успехов!
Системный, благодарю, мы старались. А когда дверь вбок съезжает - у этого решения тоже есть и плюсы, и минусы. Плюсы понятны, а из минусов - крючки на дверь не повесишь))) я в начале ремонта так планировала, подсмотрела на отдыхе в гостинице - практично.
Так что везде свои плюсы.
Вы проделали большую работу и у вас получился отличный результат! Я вас поздравляю!
Марина, благодарю! Мы очень старались :)
Галина, не которая специализируется на перепланировках, а у которых есть допуск СРО. Если вы подали документы в Мосжилинспекцию, вам их готовила как раз организация с СРО. Спросите, кого они посоветуют.
Плюс важно, чтобы бригада умела читать чертежи, а не делала на глазок (это шокирует, но 90% делают именно так). Сходите посмотрите несколько их объектов, не стесняйтесь показывать ваши чертежи и посмотрите, могут ли они их "прочитать".
После некоторого опыта я опасаюсь кого-то рекомендовать.
Но могу предостеречь от первой организации, с которой нам не повезло связаться.
Oleg, что вы имеете ввиду под "кусок недоразумения"?
Я не знаю, кто Вам так сказал и какая именно у Вас ситуация.
Мы согласовывали сами через БТИ. Если стена не несущая, то могут разрешить.
Если Вам сложно самим заниматься, есть множество фирм, которые охотно сделают все за вас (в рамках законов конечно). Об этом тоже в статье написано.
Oleg, в целом чиновники боятся выноса батареи на балкон/лоджию.
Именно для этого кейса в интернете предлагают перевод балкона/лоджии в жилой тип помещения, а для этого нужно согласие соседей и т.д.
Мы НЕ выносили батарею. Полностью сохранили тепловой контур в тех же границах. Просто хорошо утеплили лоджию и вывели туда розетки для инфракрасных обогревателей настенных "доброе тепло". Даже в -20 хватает и расход электричества экономный, не жгет кислород.
Макс, так дизайнер и сказала посмотреть в техпаспорте квартиры серию дома и найти проектную документацию на дом в интернете. А уж если не найдем - официально запросить эту информацию в БТИ.
Скажем так, в поиске в интернете мы оказались более продвинутые, чем наш дизайнер - именно мы нашли документацию с разметкой капитальные/не капитальные стены, ригели (про ригели вырезали из статьи, она итак объемная получилась).
Но, повторюсь, у нас был запасной вариант с официальным запросом в БТИ.
Да. Главное, что уже подсчитано сколько денег, переживаний и времени можно потратить. Значит, справится с традиционной бюрократией будет легче, а где-то и сэкономить.
Вопрос: когда я соберусь преобразить свою типичную квартирку в миникоттедж, смогу я обратиться к вам за консультацией и разъяснениями нюансов?
Наталья, квартиру в мини-коттедж это как? :) напишите конечно, где смогу -помогу.
Наталья, да, конечно можно просто заказать документацию в организации с СРО (или в БТИ, они тоже оказывают услугу).
Просто они от Вас потребуют точного указания, где какие будут стены, дверные проемы, расположение батарей, коммуникаций (горячая-холодная вода, канализация, отопление, газ - при наличии), сантехники. И потом это НЕЛЬЗЯ будет поменять, когда уже согласовано.
Однако практика показывает, что в процессе ремонта что-то ВСЕГДА переделывается: на месте видится иначе, чем на бумаге, поменялось настроение, что-то интересное увидели у знакомых/соседей/в интернете и т.д.
Вот ровно это всё мы сводили в дизайн-проекте, ломали копья и т.д., чтобы потом НЕ переделывать (и всё равно переделывали, но по мелочам - розетки переносили влево-вправо на 20 см).
Но в целом если Вы 100% понимаете, что Вам нужно, дизайн проект Вам и не нужен.
Плюс мало кто знает, но есть упрощенная процедура согласования перепланировки - это когда изменения незначительные или типовые (есть каталог типовых планировок на мос.ру). Возможно, что по полной сложной процедуре и не надо будет идти.
Да, официально согласование перепланировки - бесплатная услуга на мос.ру, а как копнёшь - документация к ней платная, и самому не сделать.
Дело дорогое и хлопотное.
Автору уважение, что осилили этот путь и довели до конца.
Молодцы!
З.Ы. Ремонт красивый, сам бы в таком жил.
Какая замечательная ,а главное, развёрнутая статья ) Екатерина, здравствуйте! У меня собака и давно подумываю об установке раковины/поддона для мытья лап в прихожей. Чтобы грязь не нести в ванну.
Это можно сделать без перепланировки, согласования? Или же что-то надо оформлять?
Виктория, здравствуйте!
Да, это перепланировка (расширение мокрой зоны), но вполне можно пройти по упрощённой схеме, т.к. в целом допускается расширение ванны за счёт коридора. Главное условие - чтобы у соседей снизу под местом раковины для лап не было жилой комнаты, а был коридор/ванна/кухня и т.д.
Тогда в целом это всё просто согласовать.
Екатерина, подскажите пожалуйста, куда идти за консультацией? С чего можно начать? Буду очень признательна, если поможете!
Виктория, Виктория, в целом это зависит от города, где Ваша квартира. Я бы начала с БТИ - они оказывают такие услуги (готовят документацию для перепланировки) и у них же есть вся информация про ваших соседей.
Подскажите пожалуйста. Вот перенос на 20 см двери это нужно согласовывать тоже?
Миа, да, т.к. это отражается в плане БТИ. В целом правило простое: если что-то отражено в плане БТИ, то любое изменение нужно согласовывать. Даже казалось бы перенос на 20 см раковины на кухне.
А вот с дверью все сложнее: важно, в какой она сделана стене: несущей или нет. Если ненесущая, то можно обойтись упрощенной процедурой согласования. А вот если несущая - это сложная процедура и важно её пройти ДО собственно переноса двери.
Как ни пафосно звучит, но ослабление несущей стены действительно может привести к обрушению дома. Поэтому нужно 10 раз рассчитать и проверить, можно ли это делать и, по возможности, укрепить дополнительно проем.
kino, а почему "запросто"? потому что нет нытья, тревожности и выгорания в тексте?
Mxm, благодарю. Хотя препятствия были, надеюсь, всё же история получилась позитивная.
Нам очень помог проектный подход, разбиение на этапы и промежуточные цели. Когда взята промежуточная цель, есть радость и прилив оптимизма. Это помогает.
Ну а про 120 тысяч за дизайн-проект - для меня это элемент риск-менеджмента. Мы многое проговорили, промоделировали, в т.ч. сделали 3д модель квартиры после ремонта. Многие моменты вскрылись на этапе дизайн-проекта.
Зато у нас практически не было переделок. Это потенциально большая экономия и времени, и денег. Впрочем, это упомянуто в статье. Имеющий уши, как говорится.
user1209299, Вы невнимательно читали статью - документы проверяет БТИ. И они ТОЧНО знают, где несущие, а где - нет. Кстати, у них же есть услуга по подготовке документов к перепланировке, можно проконсультироваться.
Андромеда, в том-то и дело, что каких-то дизайнерских решений мы и не получили от дизайнера. Так что придумывали сами. Я в целом тяготею к классике, ровно такой и получился результат. На фото это мб не видно, но практически все мастера (а они видели множество объектов) отмечают, как у нас красиво и гармонично.
Про деньги - я не понимаю, почему это так поднимается вопрос уже не в первом комментарии. Но чтобы успокоить, отвечу: я окончила экономический ф-т МГУ с красным дипломом и деньги, конечно, умею считать.
За ремонт муж не взял у меня НИ РУБЛЯ деньгами.
НО я много вложила времени и сил, вычитывая документацию, чертежи, подбирая материалы и т.д.
Так же муж полностью содержит нас с ребенком - я могу не работать.
Да, всякое может случиться (я рационально мыслю) и мы можем расстаться и я не буду жить в ремонте, в который вложила столько души и сил, времени.
Но мы оба стараемся сохранить отношения.
Да, стоила. Разделяю мнение автора, что лучше "семь раз отмерь, один - отрежь". Лучше хорошо вложиться в проект и чертежи, чем потом кусать локти и по 5 раз переделывать.
Конечно, процедура официальной перепланировки сложная и запутанная. Молодцы, что сделали.
Я бы предпочла таких соседей, чем тех, кто ломает капитальные стены не глядя и совершает прочие нарушения, которые могут коснуться не только их самих, но и окружающих.
Ольга, благодарю! Да, мы стараемся как раз быть такими соседями, которых сами бы себе и пожелали.
Катерина, Вы проделали огромную работу. Это Ваша с мужем заслуга, то что Вы совершили. И для тех людей, которые будут не просто делать ремонт, а усовершенствование и планировку квартиры это отличная информация. Шикарная гостиная и кухня, расширили)))
Очень интересная перепланировка! А вы думали перенести кухню в другое место?
Мы вот в таунхаусе перенесли кухню, теперь задумалась - нужно ли это как-то оформлять?
Марина, отвечу по-порядку:
1) кухню мы не переносили, более того, оставили в строго тех же границах. Хотя нам было бы удобнее расширить ванну за счет кухни -но это категорически запрещено.
2) по переносу - очень важно, если ли кто-то под и над вами. В таунхаусе у вас какая планировка? под вами кто-то есть или соседи только по бокам?
Екатерина, под нами никого нет. У нас соседи по бокам, а так 2 жилых этажа и чердак.
Кухню перенесли в рамках 1-го этажа от входа - в гостиную.
Марина, понятно. Т.о. со стороны "кто-то под вами" - проблем нет.
Дальше важный вопрос, какая у Вас плита: газовая или электрическая?
Екатерина, газовая. Но провести газовую трубу не составило никаких проблем. Мы купили на этапе строительства и ремонт делали с нуля.
Марина, газовая - с этим сложнее. Впрочем, там тоже многое решаемо: просто газовую плиту от коридора должна отделять дверь.
У вас по планировке есть коридор между кухней-гостиной и остальной частью дома?
Екатерина, да! Коридор-прихожая как раз от входной двери, к лестнице и с/у на 1-м этаже. И вход в кухню-гостиную.
Вход в гостиную сделали распашной дверью - иначе сквозняк сильный.
Марина, отлично! Т.о. две самые главные причины "блокер" сняты.
Остался последний момент: вытяжка. Точнее, заключение газовой службы, что:
1) газовое оборудование исправно, подключено хорошо;
2) помещение, где находится газовое оборудование, соответствует всем требованиям (в т.ч. вытяжка).
Екатерина, спасибо! Т.е. нужно собрать эти документы и подать в БТИ?
Марина, в любом случае сначала нужно уточнить, какая именно нормативра распространяется на таун-хаусы. Скорее всего, она принципиально не отличается.
Далее почитать, какой комплект документации нужен именно в Вашем районе (норматка у нас различается и по субьектам РФ и даже бывает в соседних городах).
Но перепланировку даже в частном доме нужно согласовывать и фиксировать в БТИ - это документ, кажется, "Технический план дома". https://mfc74.ru/zhaloby/pereplanirovka-v-chastnom-dome.html#:~:text=%D0%9D%D1%83%D0%B6%D0%BD%D0%BE%20%D0%BB%D0%B8%20%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%80%D0%B5%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D1%83,%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0%20%D1%81%20%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%BC%20%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BD%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%B2%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8.
Екатерина, спасибо, почитаю. Получается, целый пакет документов.
Марина, скорее всего, у Вас будет всё по упрощенной схеме (т.к. нет сноса несущих стен, прорубания новых окон и т.д.) и ограничится просто выездом специалиста БТИ: они зафиксируют новое расположение кухни и всё (т.е. внесут незначительные уточнения в поэтажный план дома, не трогая сами границы стен).
Конечно, если у Вас заранее будут на руках бумаги от газовой службы, что с их стороны все ок.
В целом это нужно в случае, если Вы планируете продать недвижимость.
В т.з. безопасности, похоже, у Вас все хорошо: газовую трубу удлиняла сама газовая служба, дверь от коридора есть.
Думаю, всё получится! В Московской области пару лет назад технический план дома стоит порядка 10 тыс.рублей.
По сравнению со стоимостью недвижимости, и что могут потребовать скидку 100-200 тысяч, это небольшая сумма.
Екатерина, расскажите, пожалуйста, про цифру 100-200 тысяч? Это зафиксировано где-то?
Марина, это скорее примерная сумма, по опыту моих знакомых. Им при продаже пришлось пойти на скидку, т.к. покупатели сказали, что приведение документов в порядок - теперь ляжет на них. Это и хлопоты, и штраф.
По закону если покупатель покупает квартиру с неузаконенной перепланировкой, то узаконить её - становится его обязанность. Поэтому такая недвижимость идет с уценкой.
Екатерина, понятно. Продавать пока не планируем.
Но лучше документы держать в порядке.
Марина, успехов! Потом можете поделиться опытом - как все прошло :)
Екатерина, какая интересная мысль)))