Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

И избежать штрафа и проблем с продажей квартиры

224
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
Аватар автора

Мария Коленкова

разбирается в интерьерах и планировках

Страница автора

Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.

Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.

В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2023 году штраф составляет 2000—2500 ₽ для физических лиц, 4000—5000 ₽ для должностных лиц и 40 000—50 000 ₽ для юридических лиц.

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

  • Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

    Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

  • В Иркутской области собственники квартиры сделали самовольную перепланировку: демонтировали межкомнатную перегородку и дверной проем между кухней и коридором — проход на кухню. Администрация выявила это во время проверки по обращению соседей и вынесла предписание устранить нарушения и вернуть жилье в прежнее состояние к определенной дате.

    Собственники не исполнили предписание, поэтому администрация обратилась в суд. Тот подтвердил, что перепланировка без согласования с органом местного самоуправления нарушает закон, а значит, собственники должны вернуть квартиру в прежнее состояние не позднее трех месяцев, как судебное решение вступит в силу.

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. Результат — покупатель может отказаться от покупки квартиры. Худший вариант — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

  1. Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
  2. Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
  3. Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01-89* — жилые здания.
  4. СНиП 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки или переустройства в квартире. Например, в Москве действует постановление правительства № 508-ПП, в котором прописаны дополнительные ограничительные меры.

При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.

В Белгороде на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет
В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Незаконная перепланировка № 1

Захват общедомового имущества

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит
Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит
Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире
Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире
Незаконная перепланировка № 2

Демонтаж или перенос несущих стен и конструкций

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле
В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле
В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате
В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате
Незаконная перепланировка № 3

Перенос кухни или санузла над жилыми помещениями

Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Но есть исключения — квартиры на первом этаже и те, под которыми расположены нежилые помещения — офисы, магазины, рестораны и т. п., а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых комнат соседей, поэтому в них можно переносить «мокрые зоны» куда угодно.

В этой квартире очень большая прихожая, и есть много возможностей для перепланировки
Кажется, удобнее всего установить кухонный гарнитур в гостиной, ведь она достаточно просторная. К тому же через стенку санузел и все коммуникации. Но переносить «мокрую зону» в жилую комнату нельзя
Перепланировка кажется такой же — зону кухни перенесли и присоединили к гостиной, а на ее месте обустроили спальню. Но на этот раз кухня расположена на территории бывшей прихожей, то есть в нежилой зоне
В этой квартире санузел расширили в сторону гостиной. И делать такую перепланировку запрещено, потому что протечка затопит жилую комнату соседей снизу
А в этом случае санузел расширили за счет прихожей. Так поступать можно
Незаконная перепланировка № 4

Комната без окон

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Гостиную и гардеробную сначала объединили, а потом разделили заново примерно пополам. Из-за этого спальня будет темной — естественного освещения в ней нет. Поэтому необходимо сделать светопрозрачную стену, предусмотреть окно или фрамугу под потолком
Гостиную и гардеробную сначала объединили, а потом разделили заново примерно пополам. Из-за этого спальня будет темной — естественного освещения в ней нет. Поэтому необходимо сделать светопрозрачную стену, предусмотреть окно или фрамугу под потолком
1/2
Гостиную и гардеробную сначала объединили, а потом разделили заново примерно пополам. Из-за этого спальня будет темной — естественного освещения в ней нет. Поэтому необходимо сделать светопрозрачную стену, предусмотреть окно или фрамугу под потолком
Гостиную и гардеробную сначала объединили, а потом разделили заново примерно пополам. Из-за этого спальня будет темной — естественного освещения в ней нет. Поэтому необходимо сделать светопрозрачную стену, предусмотреть окно или фрамугу под потолком
Незаконная перепланировка № 5

Объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой

В старых квартирах кухни редко бывают больше 8—10 м². Если владелец такого жилья захочет расширить пространство, ему придется присоединить кухню к гостиной. Но есть препятствие, если на кухню подведен газ.

В процессе горения газа выделяются вещества, которые могут причинить вред жильцам. Поэтому кухня с установленной газовой плитой должна плотно закрываться — дверью или раздвижной перегородкой.

Иногда эту норму обходят. Например, в многокомнатной квартире можно установить плотные двери в спальнях, а кухню присоединить к гостиной. Тогда формально гостиная станет нежилой комнатой, но только по документам.

Другой вариант обойти запрет — заменить газовое оборудование электрическим. Кухню с электроплитой или бойлером можно присоединять к комнате и легко перенести в другое нежилое пространство. Проблема в том, что отказ от газа тоже придется согласовывать, и сделать это гораздо сложнее, чем установить дверь на кухню.

Если варочная панель на кухне электрическая, то можно объединять ее с гостиной без проблем. Но если плита газовая, то хотя бы в жилых комнатах обязательно должны быть плотно закрывающиеся двери
Если варочная панель на кухне электрическая, то можно объединять ее с гостиной без проблем. Но если плита газовая, то хотя бы в жилых комнатах обязательно должны быть плотно закрывающиеся двери
Незаконная перепланировка № 6

Присоединение балкона или лоджии к квартире

Раньше такую перепланировку делали часто: балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, поэтому если их присоединить, то так можно увеличить площадь. Например, в бывшем балконе можно устроить кабинет, создать столовую или установить вместительные шкафы. Иногда туда даже ставят стиральную машину.

Но прежде нужно разобраться, чем балкон отличается от лоджии. Балкон — это выступающая из фасада здания огражденная площадка, а лоджия — это помещение, которое перекрыто и ограждено с трех сторон. То есть балкон выступает из фасада здания, а лоджия утоплена в него.

У балкона нет опоры, поскольку при строительстве плиту защемляют фасадной стеной. А у лоджии опора есть — плита опирается на три стены с фундаментом под ними. Поэтому балкон выдерживает нагрузку 200 кг/м², а лоджия — 400 кг/м². Именно поэтому лоджия — это помещение, а балкон, даже застекленный и утепленный — нет.

В некоторых домах нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту. Если снести часть стены под балконным окном, то плита может просто рухнуть. Но балконное окно и дверь почти всегда можно было убрать вместе с рамой. Сейчас подобное продолжают делать в регионах, рискуя обрушить целый ряд балконов под своим. Но в Москве подобное уже запрещено.

Незаконная перепланировка № 7

Перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию

Если балкон или лоджия уже присоединены к квартире, например это сделали до того, как эту перепланировку запретили, то возникает вопрос, как отапливать это пространство. Если внешнее присоединенное помещение небольшое, то может быть достаточно тепла, которое поступает на лоджию из комнаты. Но если на балконе или лоджии прохладно, то придется позаботиться об отоплении.

Владельцам квартиры может прийти в голову перенести на балкон радиатор отопления, который раньше был под окном. Еще лучше — установить на балконе дополнительную батарею. А чтобы стало еще теплее, к системе центрального отопления можно подключить водяной теплый пол. Вот только все это запрещено законом.

В Москве прямо запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. В России в целом нигде прямо не прописан запрет. Но поскольку перепланировку и переустройство можно делать только в помещении в многоквартирном доме, то есть в жилом помещении, а балконы и лоджии не входят в жилое помещение, фактически этот запрет распространяется на всю Россию. А значит, переустройство и перепланировка на балконе запрещены, пока их не присоединят и они не станут частью жилого помещения официально.

Батарея за пределами здания может навредить всем соседям. Отапливать придется большую площадь, к тому же часть отапливаемых помещений будет расположена за пределами теплового контура дома — за внешней, фасадной стеной здания. Как результат — отопление всего дома станет хуже, в квартирах соседей станет прохладнее. Или во время сильных морозов вода в трубах на балконе может все же замерзнуть. Трубу прорвет, и всех соседей снизу затопит.

Точно так же пострадают соседи, если подключить водяной теплый пол к системе центрального отопления. Давление воды в трубах упадет, и на каждую квартиру будет приходиться меньше теплоносителя, который и согревает радиаторы отопления. К тому же расходы по общедомовому тепловому счетчику увеличатся, поэтому всем соседям, возможно, придется платить за отопление чуть больше, чем обычно.

Поэтому отапливать балкон и устраивать теплые полы можно только с использованием электроприборов — это законом не запрещено.

Незаконная перепланировка № 8

Увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола

Перекрытия — это то, что отделяет один этаж от другого. Для нижнего этажа они служат потолком, для верхнего — полом. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты или деревянные доски. Но последние можно встретить только в частных или очень старых многоквартирных домах.

Узнать, какой тип перекрытия в конкретном доме, можно в техпаспорте недвижимости или в БТИ. Но это в теории. А на практике данные о старых домах после реконструкции не всегда передают в БТИ, и информация там может быть устаревшей. Поэтому перед ремонтом стоит не только посмотреть в техпаспорт, но и вскрыть напольное покрытие. Или хотя бы посоветоваться с соседями, которые уже это делали или присутствовали при реконструкции.

Тип перекрытия напрямую повлияет на выбор напольного покрытия и материалов для ремонта. В Москве, например, потребуется согласовывать перепланировку, если планируется менять конструкцию пола в домах с деревянными перекрытиями.

Цементная стяжка и наливные полы довольно тяжелые, поэтому могут создать дополнительную нагрузку на перекрытия, даже если они бетонные. И точно так же нельзя возводить стены и перегородки из тяжелых материалов.

Еще в Москве запрещено использовать тяжелую стяжку и напольные покрытия, а также возводить тяжелые перегородки, если их вес больше предельно допустимого по проекту здания. За пределами столицы тоже есть ограничения, но они не прописаны прямо. Расчету нагрузок на перекрытия посвящен свод строительных правил 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия».

Незаконная перепланировка № 9

Объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире

По закону квартира должна состоять из комнат и вспомогательных помещений — кухни, санузла и т. п. Но если объединить кухню с комнатой, то эта комната автоматически становится нежилой. Если комнат несколько, то нежилая кухня-гостиная не проблема. Но в однокомнатной квартире не останется ни одной жилой комнаты после объединения с кухней. А значит, и квартира формально непригодна для жизни.

Это правило несложно обойти. Например, иногда оставляют небольшие фрагменты стены, которая разделила комнату и кухню. В этом случае по документам это два помещения с очень широким дверным проемом.

Другой вариант — отделить пространства разными отделочными материалами, например в кухне положить плитку, а в бывшей зоне комнаты — ламинат. Для согласования перепланировки такие детали действительно важны. Дальше все будет зависеть от того, как на такое зонирование посмотрит БТИ. Если его сотрудники решат, что помещения все-таки разные, перепланировку согласуют.

Но не стоит путать объединение кухни и комнаты в однушке с квартирами-студиями от застройщика. Формально понятия «студия» в жилищном кодексе нет, поэтому застройщик называет квартиру однокомнатной и точно так же выделяет зону кухни. По сути квартира-студия — это квартира с перепланировкой, которую застройщик согласовал еще на этапе проектирования дома.

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна
Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна
Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение
Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение
1/2
Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна

Главное о перепланировках

  1. Прежде чем начинать перепланировку, нужно зайти на сайт районной или городской администрации и узнать, какими документами будут руководствоваться при согласовании перепланировки.
  2. Если живете в Москве, обязательно проверьте, не нарушаете ли местное постановление правительства о переустройстве и перепланировке.
  3. Не сносите несущие стены. Даже если дом не рухнет, придется восстанавливать изначальную планировку по решению суда.
  4. Дополнительные перегородки из тяжелых материалов и тяжелые стяжки увеличивают нагрузку на перекрытия, поэтому они могут обрушиться.
  5. Если делите комнату или кухню на две части, предусмотрите окно в стене между ними.
  6. Если квартира однокомнатная, то присоединять к ней кухню стоит осторожно — эту зону все же стоит выделить хотя бы отделкой. А кухню с газовой плитой необходимо изолировать — как минимум установить плотно закрывающиеся двери.
  7. Переносить кухню или расширять санузел можно только в нежилой зоне квартиры, например в коридоре, прихожей, кладовой или гардеробной. Эти «мокрые зоны» нельзя располагать ни над, ни под жилыми помещениями.
  8. Если живете в Москве, то не сможете присоединить балкон или лоджию и тем более отапливать их радиаторами центрального отопления. Водяные теплые полы тоже под запретом.
  9. Вентиляционный короб неприкосновенен. Сносить его нельзя, потому что это создаст проблемы соседям сверху и снизу — вентиляции не будет и у них тоже.
  10. Если хочется «урвать» часть общедомового имущества, придется спросить разрешения всех владельцев квартир в здании. Причем общедомовое имущество — это не только коридоры и тамбуры, но и внешняя стена здания и мусоропровод, расположенный в квартире.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Мария КоленковаА какую вы делали перепланировку? Удалось ли потом согласовать?
  • Мария ОгневаХочется вторую статью на эту тему - про взаимодействие с инстанциями, согласующиеся перепланировку до начала ремонта, и про согласование перепланировки через суд, если ремонт уже сделан.41
  • d1mmmkКупил квартиру в ипотеку с незначительной перепланировкой, рефинансировал ипотеку всё так же с перепланировкой, но: в прихожей был просто убран деревянный встроенный шкаф, про это знали банки, знают в ЖСК, на вопрос "надо ли узаконить?" — "если хочешь, нам всё равно, это просто шкаф, но ты потратишь кучу денег и времени".8
  • avМосква. Убирал встроенный шкаф, делал гардероб, смежно-изолированную комнату делал изолированной (использовал ПГП). Такая перепланировка не требовала проекта. Узаконить её можно было после того, как все будет сделано. Но я сначала написал в Мосжилинспекцию, чтобы все выяснить. Показал план квартиры до и после перепланировки, расписал, что буду делать и из каких материалов. Прислали ответ, что можно делать, данная перепланировка не требует предварительного согласования. После того, как все сделал, вызвал замерщика из БТИ, они все замерили, затем сделали акт, что перепланировка согласована. Следующим этапом надо было сделать технический план квартиры. Когда его сделали, то отправил все документы в Росреестр на внесение изменений. Там мне все завернули, мол, в техплане ошибка. В БТИ долго выясняли, где ошибка, потом позвонили в Росреестр. Выяснилось, что это в Росреестре затупили и все в порядке. В итоге изменения внесли в Росреестр. По времени все заняло примерно полгода: от вызова замерщика до внесения в Росреестр. По деньгам: - вызов техника БТИ - 8409.67; - технический план - 8293.82; - выписка из ЕГРН для техплана - 400.31
  • Михаилd1mmmk, Спустя 5 лет, после покупки и полной выплаты ипотеки, решил "узаконить" убранный шкаф. И так же ответили в БТИ: "Оно вам надо? Это же шкаф. Зачем вам этот геморрой с узакониванием?".11
  • Марина СафоноваМария, про согласование перепланировки до начала ремонта статья есть https://journal.tinkoff.ru/pereplanirovka-samostoyatelno/9
  • Владислав П.Марина, правильно, проверяющих счётчики тоже не пускайте, платите по нормативам. Сантехника не пускайте от управляющей компании и электрика… Нечего им делать в вашей квартире. Всегда важно делать, как лично вам удобнее, а если из-за этого дом рухнет или соседи пострадают — то так тому и быть, судьба.9
  • Владислав П.Сам я перепланировку не делал. А вот из-за соседских перепланировок съехал со старой квартиры при первой же возможности. Соседи с одной стороны увеличили нагрузку на пол, убрав деревянные лаги и сделав стяжку. При этом залили квартиру этажом ниже, но кого сейчас волнуют такие пустяки?.. Архитектор сказал, что если так сделают ещё пара соседей, сломается перекрытие. Соседи с другой стороны купили квартиру над своей квартирой и сделали проём для лестницы, ничего не согласовывая… В общем, я не стал ждать, пока эта панелька рухнет, и сбежал оттуда. Но и на другой квартире новые соседи начали со сноса несущих стен, расширили кухню, а потом захватили часть площадки — для личных вещей и хлама. И даже часть тамбура на первом этаже — хотя сами живут на седьмом… Бездействие управляющей компании наводит на мысль, что им занесли…14
  • ТраблшутерНе понимаю, почему встроенный шкаф считается перепланировкой. Был шкаф - убрали его - плохо. Не было шкафа - сделали его - тоже плохо. Он не несёт никакой несущей функции для здания, соседей шкаф затопить не может.16
  • Grigory KosheevВ статье много интересных планов квартир, но с первого взгляда непонятно, какие из них в итоге оказались законными, какие нет. Было бы проще читать, если бы как-то подсветили, где законная, где незаконная планировка.10
  • Ivan Petrovav, а в чём рисовали план перепланировки? и как делали проект для БТИ - самостоятельно? есть опыт подготовки проекта? кто и где делал техплан квартиры?4
  • avIvan, я просто взял поэтажный план и на нём изобразил изменения. Рисовал в пэйнте ) Сам проект для перепланировки не требовался. Я сделал так называемый это для того, чтобы Мосжилинспекция поняла, что я хочу и ответила на мои вопросы. Техплан делали в МосГорБТИ.3
  • Ivan Petrovav, понял, спасибо! оч бюджетно у вас получилось. я в питере сейчас занимаюсь, мне сказали что обязателен проект для бти, и здесь примерно х10 ваши итоговые цифры выходят, что, конечно, удручает )4
  • avВ предпоследнем предложении слово пропустил. Имел ввиду "так называемый эскиз".1
  • really niceКогда искали квартиру, ездили смотреть один очень интересный вариант. Незаконную планировку было видно сразу. Продавец предложил скидку 400тр как только зашел про это разговор, но мы, к счастью, отказались. Через полгода увидел в новостях, что ту самую квартиру продали по судебному решению.6
  • МарияИгорь, в тексте речь о шкафе на балконе/лоджии - может, слишком тяжелый?0
  • Алиса ТретьяковаВладислав, у меня так соседи сверху продали квартиру и судя по мешкам мусора от нового владельца там разбили все! стены. И что-то мне стремно....0
  • Мария ОгневаМарина, спасибо! Тогда ждём ещё часть 3 - про согласование через суд. Сколько стоит, куда обращаться и т.д.5
  • галина безбородоваСпасибо за статью .На нижнем этаже под моей квартирой однокомнатная квартира 20 лет стояла нежилойпосле смерти хозяйки . 2 года назад без согласования и разрешительных документов. Нашили делать перепланировку кВ . Снесли несущую стену , подняли свой потолок , перенесли. На балкон радиатор и соединили с Болконский с комнатой , На балконе убрана. плита для поднятия высоты балкона Все стены и площадь кухни санузла и прихожей изменены газовая труба и водопроводные трубы перенесены , сквозняки и холод в квартире Нарушена шумоизоляция и вентиляция отключена . Все это ухудшило состояние моейквартиры - холодные стены, сырой пол из за отсутствия вентиляции духота мои заявления и обращения во все инстанции Я получила отказ в проведении комиссии . Администрация ответила, что разрешение дали на планировку3
  • ТраблшутерМария, тут в комментариях есть про шкаф в квартире, который был при постройке, но его сломали. А у меня при покупке в оценке было указано, что есть встроенный шкаф, а его быть не должно.0
  • ТраблшутерАлиса, на самом деле даже если не ломать стены, а делать хороший ремонт с демонтажем всех старых покрытий (обои, линолеум, паркет, ламинат, плитка), замена окон, межкомнатных дверей, проводки - мусора будет на несколько строительных контейнеров. Ещё многие в старых домах сносят сантех-кабину, которые выполнены из асбесто-цементной смеси, от неё одной мусора ещё на один контейнер.8
  • ТраблшутерIvan, что-то дорого у вас. Либо у вас перепланировка сложная.0
  • Ivan PetrovИгорь, старый фонд, КГИОП, охраняемый дом, все дела )3
  • Мария КоленковаМария, а что вы имеете в виду под "согласованием через суд"? В статье речь идёт только о том, что администрация или другие органы подают в суд на владельцев квартир, которые сделали незаконную перепланировку. После этого они обязаны согласовать перепланировку по стандартной схеме (ссылка выше). Никакого другого варианта нет. Но если вопрос о другом, то уточните, пожалуйста)1
  • Мария КоленковаIvan, зависит от ситуации. Если требуется проект перепланировки, потому что по питерским законам такие изменения требуют проекта, то да, нужна проектная организация с допуском СРО. Но если проблема только в том, чтобы начертить план самому, то бесплатных приложений и программ масса. Я рисую планировки в Sweet Home 3D - версия для компьютера. Использовала её и для иллюстраций в этой статье) Мобильные - Planner5d, "Планоплан". Дизайнеры и архитекторы рисуют в автокаде, но это вряд ли удобно для рисования одной перепланировки)2
  • Мария КоленковаIvan, не увидела этого коммента, когда давала ответ выше. Охраняемый дом - это без вариантов, конечно)0
  • Мария КоленковаИгорь, если шкаф был на плане квартиры (а такое есть в большинстве хрущей), то снос шкафа по факту меняет план квартиры. Если очень захотеть, то можно придраться. Например, банк может сказать: ничего не знаем, перепланировка не согласована. Обычно же не просто дверцы с него снимают, а сносят часть стены, пусть и не несущей1
  • Мария КоленковаВладислав, ох, как вам тотально не везёт. Панельки - вообще штуки очень опасные, потому что трогать обычно можнно одну стену во всей трёхкомнатной квартире. Удивительно, как такое допускают. Надо быть совсем бесстрашным, чтобы брать взятки и такие риски на себя. Вы можете пожаловаться в полицию, что подозреваете незаконную перепланировку. Если не всё куплено, то это сработает.7
  • Мария КоленковаИван, Павел прав - раз страдать только вам, то и делать вы вправе что угодно)3
  • Мария Коленковагалина, то есть прямо обращались в полицию и писали жалобу в жилинспекцию и получили письменный ответ? Теоретически, может, там и правда законная перепланировка. Например, стена не была несущей, радиатор не переносили, на балконе просто убрали оконную раму... Но, если вы уверены, что перепланировка именно такая, то можно, например, пожаловаться в прокуратуру на бездействе жилинспекции. Подать в суд на соседей снизу, в конце концов. Но если окажется, что они правда не делали ничего противозаконного, то судебные расходы лягут на вас - нужно быть уверенными.4
  • Мария КоленковаМарина, то есть сантехников всё-таки пускаете) И интересно, как вы сдаёте счётчик на поверку? Сами откручиваете?)4
  • Мария ОгневаМария, я читала, что если неузаконенная перепланировка уже сделана, то уже поздно просто идти в БТИ и ее можно узаконить только через суд5
  • АлексейМария, да, так можно (по крайней мере в прошлом году)1
  • ПавелМария,могу сказать за Москву. Приглашается поверка из коммерческой организации с лицензией. Стоит даже дешевле чем Мосводоканал. Приходит милый дед-пенсионер и на кухне за столом заполняет бланки поверки. В ванную к счетчикам даже не заходит, просит посмотреть сколько там показания и ему сказать. Вот как-то так.. P.s. спасибо за статью)3
  • Мария КоленковаМария, если БТИ отказало в согласовании, а вы уверены, что перепланировка законна, тогда да, согласовывать придётся через суд. Тут, честно говоря, у меня нет опыта( Лучше проконсультироваться с юристом0
  • Мария Коленковагалина, посылаете ли вы письма заказными с уведомлением? Важно, чтобы у вас было подтверждение того, что вы писали в жилинспекцию, и что вам оттуда ответили. Если это будет, то можно обращаться в прокуратуру с жалобой на бездействие госжилинспекции. А затем в суд по месту жительства. Но если судебная проверка не выявит нарушений, значит, соседи и правда не делали незаконную перепланировку. Такое решение можно обжаловать дальше, в вышестоящий суд. Вы вполне можете проконсультироваться с юристом, потому что соседи могут выплатить вам моральный и материальный ущерб в случае победы в деле4
  • Мария КоленковаMariya, сама по себе перепланировка - не проблема. Проблемы возникают, только если она сделана с нарушением закона. В "сталинках" и более ранних домах, например, был миллион перепланировок, но почти всегда там можно снести внутри всё) Но если это панельная хрущёвка, то, какой бы неприглядной ни была, а делать перепланировку опасно. Ради красоты и удобства можно реально всё здание обрушить. Поэтому и нужно смотреть в законы - что можно делать, что нельзя. И даже незаконную перепланировку можно купить и продать. Просто ипотеку под это не дадут, но за нал - легко2
  • Спокойный ДенисМария, В МО просто пришел человек с небольшим приборчиком, взглянул на показания счетчика, включил воду в кране, подставил туда прибор. Потом сверил показания счетчика и приборчика и аривидерчи3
  • Полиция Т—Жгалина, пожалуйста, будьте спокойнее5
  • Мария Коленковагалина, я живу в России. И выше я ответила вам, что даже юрист возьмётся за дело, если есть какие-то доказательства. Ими будут считаться ваши подтверждённые обращения в жилинспекцию и прокуратуру. И да, я решала проблемы с помощью разных инстанций. Быть может, вам поможет вот эта инструкция: https://journal.tinkoff.ru/kak-podat-v-sud/ Но нет никакого закона, который бы позволял соседям просто сказать, что им что-то не нравится, и этим решить проблему.3
  • Konata Izumireally, раз по судебному решению из-за перепланировки - значит там было нарушение конструкции дома в целом. За не опасные перепланировки вроде переноса двери в перегородке или новой кладовки никто в суд не пойдет, подают в суд когда дело пахнет керосином. Такую квартиру покупать нельзя ни в коем случае, если только за треть цены и меньше, ибо влететь можно на хорошую сумму на восстановление. Я лично видел, как в Питере люди брали 4/5-и комнатную хату на первом этаже, сносили все, что мешало, ставили подпорки, это нарезали на студии по 20-25 метров, и продавали этот ужас под видом невыделенной доли в коммуналке, имея 100%+ навару. За такое варварство в суд подадут очень быстро, плюс-минус пару лет.2
  • Сергей КаназирскийМария, скажите чем отличаются вещества, образующиеся в процессе горения, в квартире-студии от тех же веществ в квартире, в которой кухня объединена с гостинной? Это какая-то недоработка в законах или лазейка как их обойти? Или эта норма закона дает возможность для репрессий по отношению к собственнику? Ну, например, рылом не вышел или сказал чиновнику, а ему не понравилось. Тот направляет комиссию, которая пишет, что вещества, мол, и тд. И собственника берут под микитки и выводят на мороз2
  • Elena ChernogolovaМария, мы так и делали, сначала перепланировка, потом узаконили. Я еще в суде выступала, рассказывала, что мой отец - инженер по качеству строительства и сделал все по стандартам. И документы еще готовили, где-то согласовывали в нескольких инстанциях.0
  • Alexander BaumannЛишний раз убедился, что наше законодательство, вернее, технические нормы - полнейший идиотизм. Ну ПОЧЕМУ нельзя делать вход в санузел из спальни или гостиной или кухни-гостиной?! Это же УДОБНО! Во всем мире это делают и только у нас - низ-зя-я! Проход, видите ли, будет через жилую зону... Но это МОЯ жилая зона! И моя квартира рассчитана на то, что в ней буду жить Я, а не раз в год приходящие гости! Почему идти из кровати в санузел утром я должен не напрямую в чистых тапочках, а через ПРИХОЖУЮ, в которой стоит уличная грязная обувь и висит уличная же верхняя одежда?! Где тут санитария?!6
  • Alex_Rus"В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие." - автор видимо не в теме от слова совсем. Такого никогда не было чтобы ВСЕ межкомнатные стены были несущими, более того, в моей панельной квартире абсолютно все стены внутри квартиры являются не несущими, а несущие расположены исключительно по периметру квартиры.2
  • Александр ЛихачевХочу высказать уважение автору. Сам в теме, могу оценить материал. Он очень поможет людям, кому надо делать перепланировку. Думал для себя ничего нового не узнаю, но с интересом прочел последний фрагмент о возможности оставить кусок стены при присоединении кухни и говорить про широкий проем. И со схемами наглядно - людям очень будет удобно.2
  • Yuri Kuznetsovгалина, 1) та перепланировка, которую вы описали, это жесть; 2) если вы все это описали в своих обращениях в администрацию, а оттуда вам пришел ответ, что такая перепланировка согласована, то это жесть вдвойне; 3) если вашу переписку с администрацией вы прикладываете к обращению в прокуратуру, а прокуратура шлет вам отписки, то это жесть втройне. Я имею большой опыт работы в муниципальных органах власти, в том числе связанный с обращениями граждан, и очень сильно сомневаюсь, что такой сценарий вообще возможен. Потому что при обрушении дома такая переписка - это автоматический приговор всем причастным. Ни один вменяемый человек никогда под таким не подпишется. Скорее всего, что-то из вашего рассказа не соответствует действительности. Возможно, это аргументация в ваших письмах, или у вас вообще нет письменного ответа от администрации, а поэтому все письма в прокуратуру бессмысленны.4
  • Не ОнВладислав, "увеличили нагрузку на пол, убрав деревянные лаги и сделав стяжку" сейчас стою перед этой дилеммой. перекрытия железобетонные, но пол - паркет на досках, на лагах. мне предлагают засыпать керамзитом и сделать стяжку (полусухую кажется). Но мне хочется узнать точно ли можно так сделать и на какую нагрузку рассчитаны эти перекрытия и вообще полы. и где это можно узнать, непонятно. в техпаспорте только площадь и общая планировка, подробной инфы нет...2
  • РишаМария, да0
  • РишаМарина, а надо-после0
  • РишаМария, здравствуйте. Можно ли объединять туалет и ванную?у меня брат в городе Йошкар-Оле в квартире хрущевко-сталинского типа-объединил.он там даже не собственник.у него только право собственности на 1/5 квартиры.собственник-наш папа,которому дали сертификат на квартиру по улице Советской в 5тиэтажке,как чернобыльцу.на перепланировку брат даже не получил законно согласие ни собственника,ни еще 3 человек,у которых право собственности по 1/5 доле в квартире.и еще как-то будто законно обошел дело с вентиляцией.из кухни вывел ее в туалетную комнату.как решить теперь вопрос этот, подскажите пожалуйста?где теперь,в какой организации узнать законно ли он все сделал или незаконно? будут ли у него штрафы?0