Куда инвестировать 10 млн рублей от продажи квартиры?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Куда инвестировать 10 млн рублей от продажи квартиры?

Этот текст написала читательница в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

У меня есть двухкомнатная квартира в спальном районе Москвы за Мкадом, которая приносит мне чистыми 36 000 Р в месяц.

Сейчас я ее продаю, уже нашелся потенциальный покупатель, который готов купить квартиру за 10 млн рублей. В связи с этим появился справедливый вопрос: куда вложить деньги после сделки купли-продажи?

Ожидаемая и желаемая прибыль — 70 000—80 000 Р в месяц. Я не рассматриваю депозиты в банках, так как придется открывать минимум семь счетов в разных структурах: вклады застрахованы только до 1,4 млн рублей. В акциях, облигациях, паях и так далее я не разбираюсь совсем, поэтому даже не думала об этом.

Из потенциальных вариантов — также купить квартиру, но не знаю, какую именно и где. Брать новостройку, вторичку, а может быть, вообще коммерческую площадь под аренду? Еще видела объявления о продаже недорогих студий площадью 12—15 м² примерно за 3,5 млн рублей, но есть сомнения в такой покупке.

Подскажите, какие еще варианты можно рассмотреть? Поделитесь опытом или мыслями по поводу инвестирования 10 млн рублей с доходностью от 70 тысяч в месяц?

Редакция
10.11, 08:50
Продали квартиру? Расскажите, как распорядились вырученной суммой:

>> В акциях, облигациях, паях и так далее не соображаю от слова совсем

В таком случае лучше положить деньги на вклад в банке, а свободное время посвятить самообразованию.

68

Андрей, ага и дождётся очередного прорыва или дефолта и пока они будут лежать проценты съест их инфляция

10
Отредактировано

Анатолий, ну тогда вообще можно остаться без денег или потерять их значительную часть, вложившись в какие-нибудь трешовые и\или сверхрискованные акции. Банковский вклад как временная мера, ведь чтобы хоть немного разобраться в долгосрочном инвестировании, не нужны десятилетия. Как раз за время, пока вы разбираетесь, у вас немного проценты накапают, можно и консервативным инвестированием начаться заняться (я сам такой связке с банковским вкладом и самообразованием сейчас следую). В процессе изучения человек ещё и с ИИС познакомится и сможет себе налоговый вычет оформить.

11

Анатолий, инфляция съест в любом случае так как автор рассчитывает на доходность 8%. Можно вложить в офз с такой доходностью.

1

Однушки, студии - это самый настоящий геморрой (если потребуется, я могу объяснить, почему), такие деньги нужно вкладывать в коммерческую недвижимость, вам могу посоветовать обратиться к хорошему агенту по недвижке, либо найти объекты самостоятельно, если в этом разбираетесь. Склады, например, сейчас востребованы в связи с популярностью направления екоммерц. Даже с арендаторами можете приобрести, либо взять объект побольше и поделить его на несколько офисов.

Сейчас рынок жилой недвижимости в Москве перекуплен, не нужно туда лезть.
Либо вы открываете вклады, либо коммерческая, если не хотите разбираться в фондовом рынке. Но если разберетесь, то как минимум 10% годовых на дивидендах и росте акций вы сможете себе обеспечить.

Потом, когда цены упадут и закончится коронавирусное безумие, вы можете попробовать приобрести жилую недвижимость и сдавать посуточно или на длительный срок. Еще есть вариант купить недвижку на аукционах по банкротству, но могут быть подводные камни в виде прописанных жильцов или неузаконенной перепланировки + придется вложиться в ремонт. Вкладываться в котлованы не советую, сейчас нестабильная обстановка.

Наиболее хороший вариант - диверсифицировать свой капитал, потратить часть денег на коммерческую недвижимость, а остаток на вклад. И ради интереса вы можете оставить себе сумму, которую не боитесь потерять, и попробовать освоить торговлю на бирже и инвестиции, в т.ч. ИИС и дивидендные акции. И в любом случае вам придется разобраться в вопросе, проконсультироваться с кем-то или обучиться самостоятельно чему-то новому, не существует волшебной кнопки "бабло", и жилая недвижимость сейчас - худший вариант.

38

Эх, какая очаровательная наивность - "когда закончится коронавирусное безумие". Люди так до сих пор и не поняли, что лучше в обозримом будущем не будет. Будет хуже. Намного хуже. Не из-за коронавируса, а из-за системного общемирового кризиса, в который мы летим с ускорением. Очень хочется верить, что лет через десять ситуация стабилизируется, но подозреваю, что срок 15 лет более реалистичен. Что не отменяет того, что совет вложиться в коммерческую недвижимость мне понравился. :)

30

Лагу, летим в экономическую пропасть, но совет купить коммерч. недвигу понравился?)

3

Elias, я вам больше скажу - я и в фондовый рынок инвестирую, хотя процентов на 90 уверена, что в ближайшие годы нас ждёт его крах размаха Великой депрессии. Но во-первых, за коллапсом рано или поздно последует подъем. А во-вторых, уверенность в приближающемся апокалипсисе не повод перестать жить здесь и сейчас. Ну а соломку каждый подкладывает по собственному разумению :)

3

"как минимум 10% годовых на дивидендах и росте акций"
Как минимум? Однако. Если уважаемая начинающий инвестор по итогам первого года инвестирования выйдет в ноль, без потерь вложенного капитала, то она будет большая молодец.

22

Сергей, вообще-то у тинькофф в инвестициях есть волшебная кнопка «собрать портфель».
Я бы рекомендовал уважаемой ТС разделить кэш на две стопки: $ и ₽, пока курс низкий, затем и то и то вложить по рекомендации тинькофф в дивидендные и акции роста, и заходить раз в год снимать свои 70*12 тысяч, остальное реинвестировать.

2

user1483623, Правило 4% вышло из чата)

6

Сергей, смотря какой год, за два прошлых заработала 50%

0

Ирина, а я минус 50

0
Герой Т—Ж

Сергей, если распределится по фондам - то очень может быть и 10 и 15. хотя... это в этом году так хорошо было, в следующем уже не думаю.

0
Герой статьи

Юля, спасибо вам большое за развернутый ответ/совет, чувствуется, что вы в теме), скорее всего рассмотрю коммерческую недвижимость

9

Юля, про ком. недвижимость мне так кажется маловато актива, в жилую согласен не время, в торгах по банкротству слишком много рисков опять же согласен, хотя не плохие объекты и попадаются (главное не попасть на обучение к как бы гуру этого бизнеса, плохому научат). Ради интереса на биржу, это прямо скажем вредный совет. Почему то наши люди верят что на врача надо учиться пять лет а трейдинг и инвестиции две недели, е журнальчик почитаем и алга. Просто поверьте это таже работа и не из простых (я ей посвятил уже 16 лет). В итоге лучший совет от вас это диверсификация.

1
Отредактировано

Юля, ТАКИЕ ДЕНЬГИ. 10 миллионов рублей для коммерческой недвижимости это ДЕНЬЖИЩЩИ, чего уж там. Абсолютно нелеквидное помещение 180 метров за кадом в промзоне на третьем этаже бывшего завода без лифта (под склад не использовать никак вообще) в глухом пригороде Санкт-Петербурга покупается нами под некий проект за 17 миллионов, а Вы про 10 в Москве. Ерунду не нужно городить.

1

Ещё, есть еще такой вариант, как ЗПИФы, там порог входа от 1 500 000 р., если выбирать хорошие варианты. Либо небольшое коммерческое помещение. Конечно, речь не идет об огромном складе для условного сортировочного центра, а лишь небольшое помещение для малого бизнеса, вы правы, с таким капиталом в крупную недвижку не залезть.

0

Тамара, ну да, именно кредитного плеча и не хватает неопытному инвестору, чтобы проиграть на бирже все свои деньги. Не надо побольше, надо разумно диверсифицированный портфель с доходностью процентов 10 годовых и с низким уровнем риска.

27

Я бы сказал, что если вы не знаете, куда деть 10 миллионов от продажи квартиры, то вам пока не надо ее продавать. Шансы потерять деньги без опыта в инвестировании очень высоки. Сдавайте пока дальше и изучайте тему. Базовый курс по инвестициям ТЖ действительно неплох как самая основа. Дальше возьмите курс Сергея Спирина, и все сильно прояснится. В свое время сам его в комментах тут подглядел. Крайне ценная и трезвая информация и ни капли финансового инфоцыганства.

21
Герой Т—Ж

Maria, вот именно, понаслушаются про закапывание денег в бетон и думают, что смогут заработать больше, совершенно не разбираясь в предмете. Квартира в не самом плохом месте, есть пить не просит, сдается за деньги, на которые можно жить и даже не работать, что еще надо. В банке на вкладе будет больше, только не стоит это нервов, думать, не случится ли что.

10

Николай, зашортить?)

9

Никогда не забывайте про инфляцию. Сейчас доходность ваших инвестиций равна 4,3% годовых за вычетом инфляции, так как недвижимость сама по себе растет в цене (пусть и рывками, но все же).

Для того чтобы получать те же 4,3% годовых при текущей инфляции в России около 8,6% вам нужно инвестировать в активы с ожидаемой доходностью около 13% (после уплаты налогов). 13% годовых после уплаты налогов - это очень рискованные инвестиции.

8
Герой Т—Ж

Самый главный совет - пройти курс по финансовой грамотности и инвестированию, в Тинькофф журнале есть прекрасные курсы на эту тему.

Если нужно инвестировать на короткий срок (год-два), то краткосрочные ОФЗ - доходность сопоставима с вкладом в банке, надёжность гораздо выше и нет ограничения на покупку, плюс гораздо ликвиднее чем вклад - всегда можно продать без потери процентного дохода.

Если нужно больше доходности и больше риска - можно посмотреть в сторону фондов корпоративных облигаций.

Самый главный совет - пройти курс по финансовой грамотности и инвестированию, в Тинькофф журнале есть прекрасные курсы на эту тему.

Если планируемый срок инвестирования больше 10 лет - можно часть портфеля вложить в ETF на индексы, например, S&P 500.

8

Cloud, ОФЗ нельзя продать в любой момент же, нет? Цена же таки вполне может упасть и придется ждать погашения

3
Герой Т—Ж

Elias, на бирже можно продать в любой момент, цена краткосрочных ОФЗ не сильно меняется, особенно если срок погашения облигации уже близко

2

Cloud, не сильно это как бы вам сказать))) не особо радует))) по сути может придется и ждать, просто пусть человек это учитывает.

0
Герой реалити Т—Ж

Cloud, облигации надо держать до погашения, они же падают в цене постоянно.

Вот намедни пришлось закрыть досрочно ИИС, на котором держал ОФЗ на сумму 400 тысяч несколько месяце, хотя план был именно такой: держать до упора и собирать купоны. Ну и результат минус 18 тысяч за эти несколько месяцев. А вот если бы тупо в фонды вложился, был бы в плюсе.

Нет, облигации это не для краткосрочного инвестирования. Из можно брать только как квартиру - зная, что деньги точно не надо будет выводить в ближайшие несколько лет.

1

А что вам в таком случае «в квартире-то» не держится?!)

8
Герой статьи

Виктория, маленькая доходность от сдачи получается - 4.3%, естественно хочу больше

0

Продавать без четкой цели идея не самая лучшая.
Возьмите студию и вклад, сейчас хорошие проценты в банках.
Можно ещё облигации если из простых инструментов. Но для этого надо немного поучиться.

7
Герой статьи

Э, уже точно решила, что половину раскидаю по вкладам (проценты по депозитам растут после поднятия ключевой ставки), про вторую половину еще думаю

0

Тимофей, вы правда верите, что во все последующие годы будет всегда так же хорошо, как в эти три? Если да, то у меня для вас плохие новости : )

7
Герой статьи
Отредактировано

Maria, не продавала бы, но доходность от сдачи квартиры в аренду сейчас приносит всего лишь 4.3 %, очевидно, что это мало ((

6

Irina2021, а по-другому можно и в минус уйти... уж лучше стабильные 4.3%. И стоимость самой квартиры может вырасти. Я бы не рисковала.

4

Irina2021, лучше синица в руках. Альтернатива для неспециалистов - только вклад в банке. Все остальное - банковский маркетинг и навешивание лапши на уши. Тем более в нашей ситуации. Можно вообще без всего остаться

2

Умные люди (типа Баффета) советуют инвестировать в то, в чем разбираетесь. Если вы были умны и вовремя проинвестировали в правильную недвижимость и во-время из нее вышли - значит вы определенно в этом разбираетесь! Отсюда ответ: инвестировать в другую недвижимость.

Тут есть несколько общих правил, например:
1. Более надежная юрисдикция = более низкая доходность
2. Более востребованная и менее подверженная колебаниям экономики (жилая / квартира) = более низкая доходность
3. Более низкий порог входа (недорогой эконом) = более высокая ликвидность = более быстрый рост (и падение при падении рынка)
4. Недвижимость = неплохая защита от инфляции

А также нюансов:
1. Покупая - всегда представляй: кому, когда и за сколько сможешь продать?
2. Если будешь продавать срочно (типа в преддверии падения рынка) - сколько будет объектов-конкурентов на рынке? Чем твой привлечет покупателя?
3. Если покупаешь например под хостел, а их запретили - есть ли "план Б"? Какую он даст доходность?
4. Стоимость содержания (коммуналка, налоги, ремонт и обслуживание)?
5. Налоги при продаже (на прирост капитала)?
6. Стоимость управления (если например интенсивная краткосрочная сдача)?
7. Заложили ли на простой без арендатора?
8. Страховки?

И самое главное - как извлекать доход?
1. Долгосрочная сдача в аренду - спокойнее но доход ниже.
2. Коммерческая всегда приносит больше.
3. Рост стоимость может превысить доход от аренды, а может весть его съесть.

По цифрам:
Ваше текущая доходность примерно 4,3% годовых (допустим, 36000 в месяц это ваша чистая доходность, все косты сверху). Это неплохая доходность для жилой недвижимости, но небольшая для рискованного рынка РФ. И она в рублях, а если привести к например евро на горизонте последних 5-ти лет? А если спрогнозировать на 5 лет вперед?
Вы ищете доходности в 2 раза выше (8-9%), что более справедливо для такого рынка. Можете ли заработать на недвижимости столько? Наверное да - если она коммерческая, активно управляется и хорошо содержится? Если ли у вас доступ к такой недвижимости? Наверное, на открытом рынке такой не найти, так что ищите инсайдерские сделки.

Или посмотрите на другие юрисдикции (я могу сказать про Германию / Берлин).
Жилая обычная - 2.5% годовых
Жилая средне- и краткосрочная - 4-6%
Коммерческая долгосрочная - 3-3.5%
Коммерческая средне-срочная (1-2 года, офисы) - 5-8%
Рост стоимости - в среднем 15% за последние 7 лет (+20% в 2019)
Налог на прирост стоимости при продаже после 10 лет владения (для квартир, в которой вы жили сами - 1 год) = 0%

Удачи!

6
Герой Т—Ж

Что-то ничего не поняла - продавать одну недвижимость, чтобы купить другую? В чем смысл?

5
Герой Т—Ж

10 лямов в спальном районе за мкадом.... А*У**ь цены.

4

Алексей, а в каком банке такие проценты 8+?

4

Наталья, при нулевых или отрицательных ставках вы рекомендуете европейский счёт? и считали выгоду?

4

user1672205, ужос. Зачем нал, зачем вклад, зачем ОМС? Почему етф на Китай?
Проще все через етфы (акции, металлы, и даже облигации - последние правда неквалу недоступны, но с 10 млн его дадут) и ОФЗ. Ну и можно немного крипты

3

Николай, ага, пополам с битком.

3
Герой статьи

Ivan, не закидают тапками, поэтому и продаю, потому что изжила себя уже эта тема со сдачей в аренду квартир, доходность маленькая, а гимор с квартирантами периодически, но есть

2

Vasiliy, нормальные облигации от 100-200 к $ за одну. Очень низкая диверсификация при таком бюджете

2

А зачем было продавать квартиры, если нет четкой цели по вложению денег? Я бы пошел от обратного - сначала изучить тему инвестиций в фонды, акции, облигации, коммерческую недвижимость, а потом бы уже продавал свою недвижимость, которая приносит какой-то стабильный доход от сдачи в аренду

2
Отредактировано

Наталья, хм, 2 разных натальи алексеевны с существенной выгодой на европейском счёте, одна из которых живёт на околонулевые проценты ни в чём себе не отказывая, с тачкой, путешествиями и любимым делом... КОНЕЧНО НИЧЕГО ПОДОЗРИТЕЛЬНОГО ВСЁ ТАК И ЕСТЬ!

2
Герой Т—Ж

Irina2021, если не снимать жилье, то почему бы и нет. Но это не призыв жить на 36 тысяч, а иллюстрация того, что пассивный доход от квартиры не так уж плох.
Агентство может и вернет, но это лишние телодвижения и нервы, к тому же надо быть на 100% уверенным в нашем государстве.
Я сдаю квартиру за 15 тыс, рыночная цена которой коло 5 млн, но мне и в голову не приходит ее продать и положить в банк, получив взамен бумажку. При этом я не первый год инвестирую на рынке, но суммы значительно меньше, если бы положила стоимость квартиры, у меня пропал бы сон, потому что знаю,какие там бывают неожиданности.

2

Берёте две однушки на этапе стройки, через три года либо сдаёте каждую за 30, либо продаёте каждую за 7 млн.

2

Тимофей, а можно поставить в казино на правильную цифру и сразу 36х сделать. Это чистое везение

2

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю