«Рынок недвижимости Москвы — это лотерея»: как мы купили для сына однушку внутри Мкада

Опыт читательницы

106
«Рынок недвижимости Москвы — это лотерея»: как мы купили для сына однушку внутри Мкада

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Мы с мужем живем на границе Московской и Владимирской областей.

В августе 2023 года приобрели однокомнатную квартиру площадью 29,3 м² в пределах Мкада. Она находится в панельном доме 1980 года постройки, в десяти минутах от станции метро, покупалась для сына.

Он еще в сентябре 2022 года определился со своим будущим после девятого класса: решил поступать в колледж в Москве, где не предусмотрено общежитие. Мы заранее в вялотекущем режиме начали поиски жилья. Аренду не рассматривали, потому что я экономная и не готова отдавать 40 000—50 000 ₽ за съем. Для меня это деньги в никуда.

Подбирали квартиру в течение года. Искали по определенным веткам метро, чтобы сын тратил на дорогу не более 40 минут, и следили за тем, чтобы это была именно квартира со своим отдельным кадастровым номером, без каких-либо ограничений и обременений. В приемлемом состоянии, не доля и не апартаменты.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Поиск квартиры

Мы искали квартиру по самому низу рынка, но при этом в приемлемом состоянии, чтобы она требовала минимальных временных и финансовых затрат на ремонт. Площадь — не менее 25 м², поскольку жить в меньшей квадратуре, на мой взгляд, очень некомфортно. Для таких помещений требуется качественно проработанный дизайн-проект, мебель под заказ или мебель-трансформер. А это сразу усложняет ситуацию, делает ремонт более дорогим и увеличивает его время.

Сначала мы пытались искать жилье самостоятельно: пользовались стандартными площадками — «Авито», «Цианом», «Домкликом». Новостройки не рассматривали, потому что это дорого и не вписывалось в наш бюджет. Из-за ограниченной суммы нам попадались соответствующие объекты и объявления, и просмотры всегда вызывали липкое ощущение обмана.

Оказалось, что подбор жилья может быть муторным, а рынок недвижимости Москвы — это вообще лотерея или даже скорее русская рулетка, где может очень не повезти. У нас были просмотры апартаментов в старинных зданиях рядом с метро, где удручало состояние стен, пола и потолка, которые по факту надо было сносить.

Еще среди предложений попадались странные доли и перепланировки, которые в принципе не узаконить. Например, одну многокомнатную квартиру разделили на несколько студий, возвели стены и перенесли мокрые точки туда, где они изначально отсутствовали. При этом продавец не сделал ничего, что должен был сделать по юридической части.

Квартира продавалась долями, и невозможно было разделить кадастры, а это ловушка для покупателей. Они могут думать, что приобретают студию, а на самом деле покупают головную боль. После таких сюрпризов в объявлениях мы в конце концов и решили воспользоваться услугами риелтора.

Помощь риелтора

Агента нашли по сарафанному радио, и при знакомстве и постановке задачи я попросила проверить как сам объект на наличие ограничений и обременений, так и продавца всеми возможными способами. И невозможными тоже.

Тут может быть несколько нюансов. Например, если покупаешь объект у ИП или юрлица, надо быть уверенным, что в отношении этих лиц нет дел о банкротстве и такие дела не предвидятся в обозримом будущем. В противном случае покупателя могут втянуть в судебный процесс, при котором вновь приобретенное имущество заберут и в судебном порядке вернут в конкурсную массу, то есть покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Если квартиру продает физлицо, надо знать, был ли в прошлом у этого человека развод. Когда приобреталась эта квартира: в браке, до или после, был ли раздел имущества. Если объект приобретали в браке и при разводе раздел имущества не оформили официально, бывший супруг или супруга могут оспорить вашу сделку купли-продажи, то есть опять же есть вероятность оказаться в суде. Чем закончится процесс — трудно сказать.

Услышав все эти аргументы, риелтор отреагировала на мою просьбу о проверке кандидатов позитивно. Она, конечно, не волшебница, но нашла свои способы и проверила все, что смогла, а это сильно меняло дело.

К примеру, уже по адресу и типу дома агент определяла, реальная квартира или нет, есть в доме такие квартиры или нет. Я отправляла ей объявление, она проверяла и обычно мне потом долго и нудно объясняла, что это дом такой-то серии и там нет таких планировок. Особенно много ложных объявлений мы нашли на «Авито».

Часто в публикациях содержался обман о статусе жилья, и на самом деле объект продавался не как квартира, а как апартаменты, то есть нежилое помещение. Я наталкивалась на такие объявления даже на «Домклике».

В итоге я доверилась агенту и с ее помощью посмотрела только три квартиры в одном доме. Выбрала изначально другую, но, пока мы с супругом определялись — а думали недолго, всего сутки, — вариант ушел, за ту квартиру внесли залог. Пришлось выбирать из двух оставшихся. Время поджимало, приемлемые по цене предложения не появлялись — вот мы и согласились на нашу однушку.

Риелтор сторговалась на скидку, которая в итоге была равна ее гонорару. Сумма сделки составила 7 550 000 ₽. Всем оформлением, ипотекой, покупкой страховок и даже поиском наиболее выгодных предложений, а также проверкой условий тоже занималась наш агент. Фантастически позитивная женщина. Если вдруг решим через 5—7 лет снова ввязаться в ипотеку и покупку недвижимости в Москве, опять придем к ней.

В однушке, которую мы выбрали, довольно просторная комната чуть больше 18 м²
В однушке, которую мы выбрали, довольно просторная комната чуть больше 18 м²

Оформление сделки

Естественно, мы покупали квартиру в ипотеку. Мы же замкадыши. Сделка проходила через три дня после повышения ключевой ставки Центробанка, и мне было интересно, пересмотрят условия или оставят уже одобренные. Оставили 10,9% на 10 лет. Мы не подходим ни под никакую льготную ипотеку: не ИТ, не рожали детей после 2018 года, плюс наша квартира — вторичка.

Первоначальный взнос у нас был более 25% — это накопленные деньги. Платеж получился размером с одну зарплату нашего семейного бюджета. Но нам не привыкать: в 2014 году мы брали нашу первую ипотеку — попали под раздачу со ставкой 14,5% и платежом также в одну зарплату. Выплатили кредит за пять лет, выдохнули за два года — и вот опять. Риелтор сказала, что ипотека затягивает.

В последний момент, в день оформления сделки в банке, продавец решил не использовать подготовленный нами договор купли-продажи и предоставил свой. Согласование и переделка документа заняли около 30 минут. Но пришлось немного понервничать.

Оформление провели через «Домклик». По базовому тарифу для вторички это стоило, кажется, 15 300 ₽, страховка — в районе 22 000 ₽, еще 5500 ₽ потратили на оценку недвижимости для банка. На все формальности в банке ушло около двух часов.

Итоги

Я довольна этой квартирой, но у меня до сих пор смешанные чувства. Я не ощущаю, что это жилье наше. Да, оно отвечает нашим требованиям при поиске жилья. У него неплохое расположение, симпатичный вид из окон. Плюс это именно квартира, а значит, в ней можно прописаться. Московская регистрация дает в будущем прибавку к пенсии, а нам пора уже задумываться об этом. Видимо, нужно время, чтобы ко всему привыкнуть.

Пока шло оформление документов, мы сомневались, стоит ли сразу начинать ремонт. Решили ремонтировать и сейчас пришли к выводу, что это было правильно. Нам категорически не повезло с соседкой снизу, которая заселилась на месяц позже. У нее нежный слух, и ее раздражают даже шаги. Она бы не дала нам спокойно обустроиться.

А так на следующий день после оформления я уехала с детьми и папой к родственникам в Татарстан на пять дней. Вернулась, выдохнула, и мы на машине поехали получать ключи — навьюченные как ишаки: с диваном на крыше, столом, креслом, тумбой, посудомойкой, краской, валиками, ведрами, инструментами и прочей ремонтной требухой.

Поскольку в квартире уже были установлены пластиковые окна и приличная входная дверь, а в комнате даже был косметический ремонт, обошлось без масштабных капитальных работ. Мы закончили все переделки за рекордные полтора месяца. На обновление отделки, мебель и технику потратили 237 000 ₽ — подробнее расскажу об этом в следующий раз.

Редакция
Искали квартиру самостоятельно? Поделитесь историей:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

01.12.23, 13:09

Отредактировано

Заказная статейка. Неуклюжая попытка попиарить теряющие популярность риэлторские услуги в тексте и некоторых комментах ))

32

Андрей, если готов рискнуть 7-ю миллионами, добро пожаловать на авито

10
Герой

04.12.23, 06:40

Отредактировано

A.M., продавал на Авито несколько квартир, всё прошло отлично, риэлторам ни копейки никогда не платил. Не люблю паразитов.

1

Андрей, Ключевая фраза- продавал. Это меняет дело.

3

Людмила, на авито нашёл помещение, которое продавали одновременно несколько риелторов, зашёл к арендатором, попросил телефон хозяина, связался, всё с ним напрямую порешал, тк ипотека - договор готовил банк, риелторам ни копейки плюс сторговались на скидку

0

Андрей, 💯

6
0

Авито это отдельная песня ! Выставляла квартиру на продажу в Сочи и 2 раза блокировала мое объявление , объясняя это , что цена не рыночная и я собираю данные. У меня цена была правдивая и рыночная, в отличии от цен от риелторов .А 99 % объявлений были фейками. Какие данные я собирала и для чего я так и не поняла. Естественно я им написала в службу чтобы навели порядок и не печатали пачками фейки по не существующим ценам.

18

Скажи,, их обычно никто не спрашивает. Все по-тихому сдают и все

17
0

Вы правильно сделали, ипотека постепенно выплатится, а у сына будет отличный старт в жизни благодаря своему жилью.

13
0
Сообщник

03.12.23, 22:24

Ну да, заскочить в ипотеку под огромный процент без льгот, во вторичку, на верху возможного ценового пузыря, при повышенной ставке и ближе к пенсии.. какие-то должны быть неозвученные ОЧЕНЬ существенные доводы, из разряда "вся Россия завтра утонет, кроме Москвы" или "меня держат в заложниках риэлторы". Других объяснений этой финансовой вакханалии я не могу придумать!

10
0
Герой

01.12.23, 16:37

Отредактировано

"Я экономная и не готова отдавать 40 000-50 000 ₽ за съем"
А отдавать 50 тыс. в месяц процентов банку за конуру 29 кв.м. это можно, это пожалуйста 😅
И на ремонт ещё черти знает сколько денег.

9

Denso, они платят за свое жилье, а съемное никогда таким не станет.

34

Татьяна, для решения каждой проблемы нужно пользоваться подходящим инструментом. Вы не будете есть суп вилкой, а возьмёте ложку. В командировке в другом городе вы скорее всего возьмете автомобиль в аренду, а не будете его покупать. Вот и тут чтобы молодому парнишке 3-4 года на время учебы решить проблему с жильем, то экономным вариантом было бы снять квартиру вдвоем с другом или однокурсником, но никак не брать ради этого ипотеку и вкладываться в ремонт.
Через пару лет парнишка может захотеть перевестись в другое учебное заведение на другом конце города или вообще поехать учиться за границу. Они тоже будут брать ипотеку в каждом месте, куда он поедет?

11

Denso, пересдадут квартиру и гасить ипотеку им будет уже съемщик, либо продадут и погасят остаток долга, а на разницу еще останутся в плюсе, в чем проблема?

26

Полина, проблема в том, что такие заморочки ради 3-4 лет нафиг не нужны. Если у них есть свободные 80 тыс. на ипотеку, пусть лучше за 20 тыс. сын снимает половину квартиры с кем-нибудь, а 60 тыс. кладут ежемесячно на депозит. Останутся в ещё бОльшем плюсе, в чем проблема?

0

Denso, нет идеального решения. Каждый сам выбирает, как ему выкинуть деньги на ветер.
Лично я выбрал для себя ваш вариант.

18

Denso, а плюс в чем? деньги на депозите обесцениваются под какой процент их не клади, а за инфляцией все равно не угнаться, а квартира вот она стоит и только в цене прибавляет.

16

Полина, у вас очень неполное представление, попробуйте поизучать вопрос. Вторичка не обязательно растет в цене каждый год, а иногда даже дешевеет (вспомним 2017-2019 годы). А по вкладам за последние 10 лет было очень много вариантов положить деньги под 10% и выше. За счёт сложного процента это довольно неплохой вариант на долгосрок.

8

Denso, ставка по вкладу всегда ниже ключевой, а ключевая в конечном счёте это +- инфляция. Официальную инфляцию учитывать смысла нет. В их случае, учитывая что это обычные люди квартира лучше Кеша и уж точно безопаснее.

7

Denso, это у вас полное непонимание. За последние десять лет недвижимость сделала x2, а то и x3. А вы и дальше продолжайте думать, что квартиры дешевеют.

5

Полина, потрудитесь посмотреть график динамики стоимости жилья в Москве за последние 10 лет, прежде чем писать глупости про x3.
Надеюсь, хоть с официальной статистикой вам не придет в голову спорить.

4

Полина, даже если не прибавляет, жить то где-то надо?. У автора текста сын, и она с мужем. Квартирам в аккурат даёт шанс разъехаться и не мешать друг другу жить.
Для жизни нужна крыша над головой

1

Ну да, дали им большой плюс по депозиту, а мальчику загран университет. С чего бы. Ну а захочет перевестись на другой конец города - его решение, ему и добираться. Вы что-то многовато вменяете родителям они и так сверхлимит выдали

9

Пхаха, обучение за границей может быть дешевле, чем в Москве. Там высшее образование бесплатно, расходы только на жильё/проживание, сравнимые с Москвой

1

Denso, речь идёт о квартире в Москве!!!!! Это очень выгодное вложение денег. Захочет в другой город или страну, то быстро продадут эту квартиру

1
Герой статьи

02.12.23, 07:29

Отредактировано

Denso, ваши настойчивые советы что и как лучше вызывают ассоциацию с данной картинкой. Такая жизненная позиция умиляет.

0

Nel, картинка супер.
Только в чем он неправ? Только в том, что у вас другое мнение? Аргументы то адекватные. Не вам, так может другие читатели на вооружение возьмут

12
Герой статьи

03.12.23, 12:04

Ерёма, в чём не права я? Человек в категоричной манере доказывает, что вот такая позиция неправильная, а его позиция единственно верная. На самом деле для каждого индивида те действия, которые он совершает или не совершает в моменте, являются правильными на данный отрезок его жизни, поскольку они обусловлены его индивидуальными обстоятельствами, возможностями, установками, да даже вероисповеданием (об этом и картинка). Данный комментатор перенес свои личные установки и обстоятельства на мою личную историю (совершенного незнакомого для него человека в данном случае), смешал таким образом все в кучу, сделал из этой кучи свои "правильные" выводы и "аргументированно" их навязывает. Я не ящерица, чтоб жевать свой хвост, а он не истина в последней инстанции, чтоб судить, как правильно, а как нет для незнакомых и посторонних для него людей, в частности меня. А аргументы, пусть каждый хотя бы изучит вопрос инвестирования, оценит свои персональные возможности и решит, что хочет: купить трежерис ФРС, облигации российского госдолга, криптовалюту, акции каких-нибудь компаний, недвижимость, драгметаллы, яйца Фаберже... да хоть купальник в бриллиантах, или открыть счёт где-то, или ещё что угодно, да хоть "инвестиции" в путешествия, впечатления и воспоминания. У каждого свои ценности.

5

Nel, никто не говорит что вы неправы. У вас свой взгляд на вещи, свои личные обстоятельства. И вы абсолютно вправе поступать так, как вам кажется правильным.

Но его позиция тоже вполне адекватная.
Возможно вы просто смотрите с противоположных концов на ситуацию. Он с позиции сына, вы - с позиции родителей. И тут можно очень много аргументов приводить, только смысла в этом нет, потому что выбор уже сделан. А верный он или нет - покажет лишь время.

Единственное с чем трудно спорить - это с контрастом между фразой "Я экономная и не готова отдавать 40 000-50 000 ₽ за съем" и графой "платеж по процентам" в графике платежей. Но как вы выразились, деталей мы, читатели, не знаем, может вы ее досрочно за год закроете, или она вообще нужна чтоб доход с "халтуры" обелить или налоговые вычеты оприходовать. Но со стороны выглядит как противоречие, так что уж не обессудьте

6

Nel, я написал свое мнение, увидев комичное описание в статье, где говорят об экономности, при этом берут ипотеку в Москве под 11% и делают ремонт.
Комментарии ведь для того и сделали, чтобы люди писали свое мнение, верно?
Вам тоже никто не мешает вести дискуссию, подкрепленную конкретными аргументами, вместо того чтобы философствовать и постить картинки)

2
Герой статьи

03.12.23, 15:26

Denso, рассказывать все свои мотивы, личные обстоятельства, жизненные установки для того, чтобы вам что-то бессмысленное доказать не считаю разумным для себя. Хотите приумножить свои деньги и класть их на депозит, кладите, имеет право на жизнь, я хочу потратить свои деньги и купить квартиру в ипотеку, также имеет право на жизнь. Нет смысла дискутировать о противоположных по своей природе действиях.

4

Nel, читаю ТЖ и впечатление что это частая ошибка авторов статей пропустить множество важной информации и потом удивляться, почему комментаторам кажется статья бредом сумасшедшего 😬
Может если б написали ваши мотивы более полно, то не было этого хаоса в коментах)

4

Пхаха, потому, что для рассмотрения ситуации необходимо понимать все критерии которыми руководствовалась данная конкретная семья. Вам не понравилась планировка, ок. Мне понравилась, считаю её достаточный для студента. Вы ищите минусы, я плюсы)

7
0

О, не дочитал, тут и сразу вопросы - дайте агента))). Статья за 500р, смм и пр реклама))).

6

Пхаха, учитывая, что квартиру взяли для молодого человека, ему будет хватать и одной кровати в это огромной комнате. А учитывая, что в Москве много времени проводят на учёбе, то скорее всего он будет приходить туда только спать) Сейчас строют разные планировки, где комната большая, а кухня 10 метров. Это к вопросы, что кому важно и нужно. Данная семья сделала выбор в пользу локации)

6

Sergey, домклик это дочка сбера и они направляют сами документы в росреестр. Очень удобно, сама продавала так квартиру. То есть я в одном городе пришла в офис сбера, покупатели в другом городе пришли в офис сбера, всё вместе заняло около часа. И потом, через 5 дней мне пришли документы уже из Росреестра о том, что квартира больше мне не принадлежит.

6

Andrey, кто и сколько у Вас украл?

6

Петр, ээээ... Вы разве его сарказма не уловили? Или у вас зп не 500,а 499 в Мск?
)))

3

VmV13, уловил
Просто раздражают уже комменты ,типа "а вот там они в Москве всю Россию обокрали"
Чего тогда все сюда прутся тогда ?

4

Наталья, а для себя жить не пробовали? Сыночка это не вся жизнь
Ну а вообще я просто очень не люблю 25+ сыночек за которыми так бегают, как он жить то будет потом без вас? Как он нормальную квартиру будет себе покупать, тоже с вами? Как он найдет себе женщину, вы же ни одну к нему не подпустите? А картошечку возите ему с закрутками?

6
0

01.12.23, 12:13

Отредактировано

Считаю, что цена адекватная за такую площадь и условия. Как по мне цены будут только дорожать, ничего не дешевеет. p.s. - есть возможность поделиться контактом / профилем риелтора? Заранее спасибо. В ближайшее время сам планирую искать жилье.

5
0

Какая-то каша. Ждем-с ссылку на агента)))

5

Наталья, почему вы так полагаете? Вы знаете меня, мою генетику и мое место проживания к моменту совершеннолетия моих детей?

5
0

Это реклама риэлторских услуг! Прекрасно можно обойтись и без них! Половина информации в статье не соответствует действительности.

4
Герой статьи

02.12.23, 06:38

Скажи,, статья 346 ГК РФ и условия вашего договора, где фигурирует залог, вам в помощь в ответе на ваш вопрос.

4

Скажи,, почему нет? Полно знаю таких историй.

4

Наталья, всегда было интересно, кем работают все эти люди, готовые отдавать за аренду маленькой однушки 50 тысяч рублей, лишь бы не ехать 20-25 минут на метро до работы 😃

4

Наталья, ну отлично, теперь надо сыночке жену выбрать и помочь ребенка зачать, потом помочь расшириться и потом взять машину, а то трудно ему бедненькому будет

4

Наталья, завидовать тут нечему, таким я обычно сочувствую. Для меня такие люди выглядят как несамостоятельные и подневольные, я человек другого склада. Ну и ещё раз повторюсь: класть все яйца в одну корзину, в вашем случае это вы и ваш сыночка это плохо. Не дай бог что случится в широком понимании этого слова, ваша жизнь будет разрушена, зачем вам это?

4

Ланиакея, простите, но вы мыслите какими-то шаблонами и почему-то не берете во внимание, что когда сумма первоначального взноса небольшая, деньги точно также отдаются в никуда из-за больших сумм погашения процентов банку (и также страховки по ипотеке). Вы серьезно этого не понимаете?

3

Сообщество