Как разделить дом с участком между наследниками?

Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.

Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.

Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?

Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.

Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1/2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1/2 доли внука и 1/2 доли внучки.

Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.

Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.

Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.

• Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.

Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 ₽ и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.

Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.

Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.

Чтобы избежать проблем с общей долевой собственностью, жилой дом можно разделить на отдельные помещения и поставить их на кадастровый учет. Например, этаж 1 — помещение № 1, а этаж 2 — помещение № 2. В этом случае каждый из внуков мог бы владеть отдельным помещением.

Однако поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на отдельное помещение в жилом или садовом доме не получится. Также нельзя поставить на учет часть жилого дома: такого объекта недвижимости нет в законодательстве.

Как разъясняет Росреестр, в таком случае индивидуальный жилой дом можно преобразовать:

1. в многоквартирный дом, где появятся отдельные квартиры;
2. в жилой дом блокированной застройки. Такие дома еще называют таунхаусами.

Для каждого объекта предусмотрены определенные технические требования, которые следует учитывать. Например, одна из характеристик жилого дома блокированной застройки — отдельный земельный участок для каждого блока. Если на земельном участке находится двухэтажный дом, каждый этаж которого принадлежит разным собственникам, раздел земельного участка в натуре противоречит законодательству. Так что в вашем случае сделать из двухэтажного дома жилой дом блокированной застройки невозможно, поскольку вы хотите разделить дом поэтажно.

В случае с многоквартирным домом тоже все непросто. Чтобы исполнить все требования контролирующих органов, потребуется реконструкция — перестройка, расширение и замена несущих конструкций дома. Для этого нужно подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство. Если вас все это не пугает, обратитесь за консультацией к кадастровому инженеру и юристу, который проанализирует градостроительную документацию.

Разделить участок на два самостоятельных по аналогии с домом не получится. Даже если вы сможете преобразовать индивидуальный жилой дом в многоквартирный, то земельный участок, на котором он расположен, должен быть в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома.

Поэтому участок можно передать внукам только в общую долевую собственность. А это значит, что пользоваться и распоряжаться им они смогут с ограничениями — как сособственники.

Если ваша мама напишет завещание, то до смерти будет собственником своего имущества и сможет им пользоваться. В этом главный плюс завещания для нее. В завещании мама может распорядиться сразу и домом, и участком.

Если в завещании ваша мама не укажет, кому и какую долю оставляет, то наследники получат все в равных долях. Но лучше указать размер долей: это исключит споры в будущем.

Однако мама не вправе распорядиться, какой этаж кому из внуков перейдет в собственность, поскольку дом — неделимая вещь. Но если все-таки внести такое условие в завещание, то сколько унаследует внук или внучка, будет считаться от стоимости завещанных частей. И если первый этаж больше, чем второй, то у внучки будет доля больше.

Как наследники будут пользоваться неделимой вещью, устанавливается по тем частям этой вещи, которые указаны в завещании. Поэтому рекомендую написать в нем, что внучка может пользоваться первым этажом, а внук — вторым. Аналогичные правила действуют и в отношении земельного участка.

Но если наследники не согласятся с установленным в завещании порядком пользования недвижимостью, они вправе обратиться в суд и решить этот вопрос там.

Чтобы оформить завещание, нужно обратиться к нотариусу. За нотариальное удостоверение завещания уплачивают государственную пошлину в размере 100 ₽. Помимо пошлины нужно будет заплатить за услуги правового и технического характера, например за составление нотариусом текста завещания. Цены зависят от региона и устанавливаются согласно тарифам.

Основное отличие дарения от завещания — момент перехода права собственности. Если ваша мама подарит дом и участок, она перестанет владеть ими еще при жизни. А если указать в договоре дарения, что внуки получат имущество только после смерти бабушки, такой договор будет ничтожным. Отменить дарение можно только в исключительных случаях.

Договор дарения недвижимости должен быть письменным, и его должна подписать каждая из сторон. Удостоверять договор у нотариуса по закону необязательно, но это можно сделать по желанию. Учтите, что придется заплатить нотариальный тариф, который зависит от суммы сделки. Например, при сумме сделки до 10 млн включительно тариф — 3000 ₽ плюс 0,2% от оценки недвижимого имущества. Также придется оплатить услуги правового и технического характера.

Поскольку по договору дарения ваша мама планирует передать внукам имущество в долевую собственность, лучше заключать трехсторонний договор. Такой договор одновременно подписывают все стороны: бабушка и внуки. В качестве приложения к договору можно заранее оформить проект соглашения об определении порядка пользования общим имуществом сособственниками. Это соглашение внуки могут подписать одновременно с договором дарения, чтобы исключить споры в будущем.

По договору дарения мама должна одновременно с домом подарить и земельный участок, на котором он расположен. В противном случае сделка по отчуждению дома без участка и наоборот будет ничтожной.

После сделки всем сторонам договора обязательно нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, и заплатить госпошлину.

Если ваша мама не собирается продавать недвижимость внукам и получать взамен реальные деньги, я не рекомендую заключать договор купли-продажи. Потому что в любом договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана цена этого имущества.

Если же указать в договоре цену имущества, которую внуки по факту не заплатят, это ничтожный договор. А еще ничтожен договор, который прикрывает другую сделку. То есть на бумаге это договор купли-продажи, а по факту — договор дарения. Тогда договор могут оспорить, например, наследники вашей мамы по закону — и ее воля передать дом внукам вряд ли исполнится.

Если ваша мама хочет гарантий, что в старости ее будут содержать, лучше заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

По договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность плательщику ренты, который в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Ваша мама вправе передать недвижимость внукам по договору ренты бесплатно или за деньги. Во втором случае внуки должны будут не только платить бабушке или содержать ее, но и внести указанную в договоре сумму.

Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя ренты. Размер пожизненной ренты в месяц должен быть не менее прожиточного минимума. Если прожиточный минимум повысят, то и размер ренты должен увеличиться.

Но с рентой тоже не все так просто. Так, с рентных платежей ваша мама должна будет платить НДФЛ. Кроме того, такой договор обязательно удостоверяет нотариус. Размер пошлины за нотариальное удостоверение договора зависит от цены недвижимости: 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽. Еще нужно будет оплатить услуги правового и технического характера.

Переход права собственности и установление права залога, который возникает у получателя ренты, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре и снова заплатить госпошлину.

Если бабушке что-то не понравится и внуки будут нарушать свои обязательства, она вправе потребовать вернуть недвижимость либо выкупную цену. При этом внуки не вправе требовать компенсации расходов, которые они понесли на содержание бабушки.

1. Передать дом с участком внукам проще всего в долевую собственность через завещание, договор дарения или ренты.
2. Чтобы избежать споров о порядке пользования имуществом, его следует закрепить в документе: завещании, договоре дарения или ренты.
3. Продавать дом внукам по фиктивному договору купли-продажи — это не самый хороший вариант.