Как мужчина пытался подарить долю в квартире без нотариуса. И через 1,5 года судов смог

У жителя Томска в собственности было две трети квартиры, еще треть принадлежала его маме — и позже мужчина решил подарить свою долю ей. Они составили договор, подписали его и подали в Росреестр вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Но ведомство потребовало представить договор дарения, заверенный у нотариуса, и приостановило регистрацию.

Максимальный срок такой приостановки — три месяца. Если за это время заявители не приносят нужный документ, в регистрации отказывают. Так и вышло: мать и сын не пошли к нотариусу — и Росреестр им отказал.

Даритель не хотел платить за нотариальные услуги и обратился в суд с административным иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Мужчина. Мы с мамой владеем квартирой вдвоем. Если я подарю ей свою долю, она станет единственным собственником.

Закон действительно требует, чтобы сделки с долями в праве собственности на недвижимость удостоверял нотариус. Это нужно, чтобы не нарушались права никого из долевых владельцев недвижимости. Но в нашем случае других собственников кроме нас с мамой нет. Это простая сделка, с которой мы вполне можем справиться без нотариуса. Платить 5000 ₽ за его услуги я не собираюсь.

Росреестр нарушил мое конституционное право распоряжаться имуществом. Прошу суд признать решение ведомства незаконным и обязать его зарегистрировать переход прав на долю от меня к маме.

Росреестр. Мы работаем строго по закону. Сделки, в которых стороны дарят или продают свои доли в праве общей собственности на недвижимость, должен заверять нотариус. Есть исключения, но случай семьи в их число не входит.

Эти люди принесли обычный договор дарения. Мы приостановили регистрацию, чтобы дать им время удостоверить его у нотариуса, но они этого не сделали.

Просим в иске отказать.

Государственные регистраторы обязаны проверять все документы, которые стороны представляют в Росреестр. Ведомство должно установить, что сделка соответствует закону — оформлена надлежащим образом и не нарушает ничьи права.

Сделки с долями должен удостоверять нотариус. Простой договор подошел бы, если бы оба собственника дарили свои доли кому-то третьему. Но здесь долей распоряжается только один собственник из двух, поэтому этот случай формально не подходит под исключения.

Сделка, которая должна быть нотариально заверена, но заключается в простой письменной форме, считается ничтожной и не влечет никаких последствий. Росреестр был абсолютно прав, когда приостановил регистрацию.

Мужчина посчитал это решение незаконным и обжаловал его в апелляционной инстанции.

Истец знал, что ему нужно заверить договор, но решил сэкономить. Так нельзя. Оставляем решение в силе.

Тогда даритель подал кассационную жалобу.

Судебные акты нижестоящих инстанций менять не будем.

Мужчина не хотел сдаваться — и дело дошло до Верховного суда.

Нотариус заверяет сделки с долями в недвижимости, чтобы помочь людям безопасно распоряжаться своими правами. В таких сделках много юридических тонкостей — часто люди подписывают договор, не понимая последствий. Нотариус обязан проследить, чтобы документ соответствовал желаниям сторон.

Если человек хочет продать свою долю в недвижимости, он обязан сначала предложить ее другим собственникам. Нотариус проверяет, чтобы предложение о продаже было направлено как полагается. При дарении такой обязанности у сторон нет. А значит, нет и необходимости разъяснять им смысл сделки, проверять их намерения и соблюдение права преимущественной покупки.

К тому же в законе нет требования обязательно удостоверять договоры дарения доли в недвижимости. Если стороны подписали договор, значит, согласны распределить доли определенным образом. Предъявлять претензии о правах на подаренную долю некому, и нотариус в этой ситуации ни к чему.

Стороны могут по желанию заключить договор дарения в нотариальной форме. Но обязывать их это делать нельзя.

Пусть Росреестр зарегистрирует переход права между матерью и сыном по тому договору, что они принесли.

Через полтора года судов мужчина сможет подарить матери свою долю в квартире без нотариуса — на основании определения Верховного суда.

Увы, скорее всего, нет.

Определение Верховного суда — это не источник права, оно имеет силу только для героев этой истории. Всем остальным придется судиться. Но если сослаться в иске на определение ВС, возможно дело закончится в вашу пользу в первой инстанции.

Росреестр уже разъяснил, что будет требовать от дарителей долей нотариальную форму договора до тех пор, пока не изменится закон или об этой ситуации не выскажется Пленум ВС РФ.

Даже если заменить договор дарения на договор купли-продажи, его все равно придется заверять у нотариуса. Росреестр не пропустит простой письменный договор отчуждения долей, если по нему не передаются все доли одновременно.

Приостановку регистрации можно попробовать обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра. Ее члены проверят действия государственного регистратора, но вряд ли изменят его решение.

Единственный выход — все же удостоверить договор у нотариуса. Можно сэкономить на услугах правового и технического характера, если принести готовый договор дарения. Нотариусы негативно относятся к документам, которые составили заявители. Но клиенты вправе просить удостоверить свой договор, а не пользоваться формой от нотариуса.

За удостоверение договора в любом случае придется заплатить по нотариальному тарифу — 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽. Каждые 100 000 ₽ в стоимости доли — это 500 ₽ нотариального тарифа.