Можно ли подарить долю в квартире без нотариуса: судебная практика

Ирина Половодова

юрист

У жителя Томска в собственности было две трети квартиры, еще треть принадлежала его маме — и позже мужчина решил подарить свою долю ей. Они составили договор, подписали его и подали в Росреестр вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Но ведомство потребовало представить договор дарения, заверенный у нотариуса, и приостановило регистрацию.

Максимальный срок такой приостановки — три месяца. Если за это время заявители не приносят нужный документ, в регистрации отказывают. Так и вышло: мать и сын не пошли к нотариусу — и Росреестр им отказал.

Даритель не хотел платить за нотариальные услуги и обратился в суд с административным иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Аргументы сторон

Мужчина. Мы с мамой владеем квартирой вдвоем. Если я подарю ей свою долю, она станет единственным собственником.

Закон действительно требует, чтобы сделки с долями в праве собственности на недвижимость удостоверял нотариус. Это нужно, чтобы не нарушались права никого из долевых владельцев недвижимости. Но в нашем случае других собственников кроме нас с мамой нет. Это простая сделка, с которой мы вполне можем справиться без нотариуса. Платить 5000 ₽ за его услуги я не собираюсь.

Росреестр нарушил мое конституционное право распоряжаться имуществом. Прошу суд признать решение ведомства незаконным и обязать его зарегистрировать переход прав на долю от меня к маме.

Как зарегистрировать право собственности в Росреестре

Росреестр. Мы работаем строго по закону. Сделки, в которых стороны дарят или продают свои доли в праве общей собственности на недвижимость, должен заверять нотариус. Есть исключения, но случай семьи в их число не входит.

Эти люди принесли обычный договор дарения. Мы приостановили регистрацию, чтобы дать им время удостоверить его у нотариуса, но они этого не сделали.

Просим в иске отказать.

Как мужчина боролся с чиновниками за подаренную ему квартиру

Что сказали суды

Районный суд, первая инстанция:

Дело № 2а-249/2022

👎

В иске отказываю.

Государственные регистраторы обязаны проверять все документы, которые стороны представляют в Росреестр. Ведомство должно установить, что сделка соответствует закону — оформлена надлежащим образом и не нарушает ничьи права.

Сделки с долями должен удостоверять нотариус. Простой договор подошел бы, если бы оба собственника дарили свои доли кому-то третьему. Но здесь долей распоряжается только один собственник из двух, поэтому этот случай формально не подходит под исключения.

Сделка, которая должна быть нотариально заверена, но заключается в простой письменной форме, считается ничтожной и не влечет никаких последствий. Росреестр был абсолютно прав, когда приостановил регистрацию.

Мужчина посчитал это решение незаконным и обжаловал его в апелляционной инстанции.

Как оформить дарственную на долю

Областной суд, апелляционная инстанция:

Дело № 33а-1132/2022

👌

Все правильно.

Истец знал, что ему нужно заверить договор, но решил сэкономить. Так нельзя. Оставляем решение в силе.

Тогда даритель подал кассационную жалобу.

Кассационный суд:

Дело № 88А-11785/2022

👌 👌

Тут все законно.

Судебные акты нижестоящих инстанций менять не будем.

Мужчина не хотел сдаваться — и дело дошло до Верховного суда.

Верховный суд:

Дело № 88-КАД22-6-К8

🧐

А мы считаем, что Росреестр неправ.

Нотариус заверяет сделки с долями в недвижимости, чтобы помочь людям безопасно распоряжаться своими правами. В таких сделках много юридических тонкостей — часто люди подписывают договор, не понимая последствий. Нотариус обязан проследить, чтобы документ соответствовал желаниям сторон.

Если человек хочет продать свою долю в недвижимости, он обязан сначала предложить ее другим собственникам. Нотариус проверяет, чтобы предложение о продаже было направлено как полагается. При дарении такой обязанности у сторон нет. А значит, нет и необходимости разъяснять им смысл сделки, проверять их намерения и соблюдение права преимущественной покупки.

Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильем

···

К тому же в законе нет требования обязательно удостоверять договоры дарения доли в недвижимости. Если стороны подписали договор, значит, согласны распределить доли определенным образом. Предъявлять претензии о правах на подаренную долю некому, и нотариус в этой ситуации ни к чему.

Стороны могут по желанию заключить договор дарения в нотариальной форме. Но обязывать их это делать нельзя.

Пусть Росреестр зарегистрирует переход права между матерью и сыном по тому договору, что они принесли.

Что в итоге

Через полтора года судов мужчина сможет подарить матери свою долю в квартире без нотариуса — на основании определения Верховного суда.

Могут ли теперь все дарить доли без нотариуса

Увы, скорее всего, нет.

Определение Верховного суда — это не источник права, оно имеет силу только для героев этой истории. Всем остальным придется судиться. Но если сослаться в иске на определение ВС, возможно дело закончится в вашу пользу в первой инстанции.

Росреестр уже разъяснил, что будет требовать от дарителей долей нотариальную форму договора до тех пор, пока не изменится закон или об этой ситуации не выскажется Пленум ВС РФ.

Даже если заменить договор дарения на договор купли-продажи, его все равно придется заверять у нотариуса. Росреестр не пропустит простой письменный договор отчуждения долей, если по нему не передаются все доли одновременно.

Приостановку регистрации можно попробовать обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра. Ее члены проверят действия государственного регистратора, но вряд ли изменят его решение.

Единственный выход — все же удостоверить договор у нотариуса. Можно сэкономить на услугах правового и технического характера, если принести готовый договор дарения. Нотариусы негативно относятся к документам, которые составили заявители. Но клиенты вправе просить удостоверить свой договор, а не пользоваться формой от нотариуса.

За удостоверение договора в любом случае придется заплатить по нотариальному тарифу — 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽. Каждые 100 000 ₽ в стоимости доли — это 500 ₽ нотариального тарифа.

Как мужчина не захотел оплачивать допуслуги нотариуса и остался без заверенных копий

172

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Тэги: суд, доля, право, недвижимость

Обложка — коллаж Lyudmila2509 / evgeniykleymenov / Mikhail Markovskiy / Shutterstock

Приходилось ли вам спорить с госорганами? Расскажите, по какому поводу:

А что вообще проверяет нотариус? Ничего!

У нас нотариусы почти как риэлтора, во многих случаях зарабатывают на воздухе, на пустом месте

1,5 года судов, зато 5 тыс сэкономил

Токсичная, тут действительно не очень ясно, почему нельзя в таком случае дарить без нотариуса. Если по этому случаю внесут поправки в законодательство, то его упорство сэкономит многим людям деньги.

Токсичная, это называется - дело принципа.
Видимо у человека было много свободного времени

Ale, ну если так - то ладно) может еще кому пригодится этот прецедент

Токсичная, всё равно молодец. может у Них совесть проснётся.

Приходилось.
Вот то же с дарением части квартиры. Мама единолично владеет квартирой, захотела через дарение сделать так, чтобы с дочерью было по 1/2, сами составили договор дарения на 1/2, сотрудник, принимавший документы, потребовал нотариально оформленный договор, предвидя это, заранее нашла и распечатала два определения по таким же случаям (когда владелец целой квартиры дарит долю посредством простого договора дарения). Ожидала отказа, но всё благополучно, росреестр зарегистрировал переход права.
И в этом году спорила с налоговой. Подала на вычет в том числе затраты на отделку приобретённой квартиры. Вычет был и по медпомощи, и по покупке квартиры и по отделке. Подозрения родились после звонка инспектора с удивлением спросившей за отделку, по её мнению включить в вычет отделку можно только при ижс (индивидуальном жилищном строительстве). Тут уж сильно удивилась я, т.к. в налоговом кодексе иначе написано, но я же всё же совсем в другой сфере образованна, а инспектор не может же не знать, работает в налоговой... Она обещала уточнить и перезвонить, после чего пропала. Прошло время, вычет одобрили, проверяю в личном кабинете сумму остатка имущественного налогового вычета - пересчитываю и понимаю, что затраты на отделку не учли. Подала жалобу, через какое-то время получаю письмо, что они актуализировали остаток имущественного вычета, проверяю - ага, значит, я была права, а инспектор нет. Было очень приятно.

Таля, можете дать ссылку или номера дел, на которые ссылались?
У нас отказ (приостановка) - требуют заверение нотариусом. Москва, июль 2023. А у вас какой город?

Вообще странно как то поступил россрестр нарушив законы РФ в данной ситуации!
Я на стороне мужика в данной ситуации и надо накрячить россреестр через суды еще за моральный ущерб и не знание законов РФ!!!

Мужик прав в даной ситуации на 100%
Собствеников квартиры всего 2-ое сын и мама
Сын дарит всю свою долю маме!
Была статья у тинькофф по этому поводу:
https://journal.tinkoff.ru/guide/guide-daryu-dolyu/

Вот цитата оттуда :
Переход права собственности на долю от дарителя к одаряемому по простому письменному договору без нотариуса возможен в трех случаях:
1) Все собственники долей дарят их одному одаряемому по одному договору.
2) Владелец квартиры выделяет долю из единоличной собственности и дарит ее — в этот момент у доли еще нет сособственников, поэтому нотариус в сделке не требуется.
3) Собственников долей всего двое, и один продает или дарит долю другому.

KUBATOR, статьи в интернете не являются источником права. По действующему регулированию прав росреестр, позиция ВС крайне странная и противоречит его же пленумам.

Аналогичная ситуация. Сейчас мне сын дарит свою долю. В МФЦ документы не приняли, сказали только через нотариуса. Непонятно почему я должна платить нотариусу , и сумма будет далеко не 5 тыс.

Нотариус в нашей стране - просто ещё один налог. По факту они ничего не смотрят и не проверяют. И ответственность тоже не несут.

По поводу штрафа за парковку на газоне судились с ГАИ. Доказали, что земля без травы и не огороженая бордюром не может считаться газоном))

Sad.SA, а можно ссылку на дело? Думаю, многоим пригодится ваш опыт.

Желающим могу прислать текст составленного иска

Когда в свое время дарили квартиру от бабушке к внучке нотариус не требовался, потому что договор между близкими родственниками.
Что-то изменилось? могут ли признать договор не действительным?

зовите, ничего не изменилось.
Герой статьи дарит долю, а не квартиру целиком, поэтому ему по закону нужно удостоверять договор дарения у нотариуса.
Вам нотариус не требовался не из-за близкого родства, а из-за дарения квартиры целиком.
Близкое родство при дарении влияет только отсутствие необходимости платить налог с полученного в дар имущества, а не на необходимость нотариального удостоверения договора.

Небольшое замечание, апелляционная комиссия в росреестра проверяет только приостановления по кадастровому учету и единой процедуре учет+регистрация (первое предложение статьи 26.1 221-ФЗ).
Если вы с рассматриваемым случаем обратитесь в комиссию комиссия вам откажет указав что они такое не рассматривают.

Хотел сделать в ППФ - мог указать дату до 01.06.2016.
РР на этом основании отказать не в праве. Если, конечно, на тот момент у него собственность была.

Вадим, т.е. если сейчас, в декабре 2023 г., сдать на регистрацию в РР договор дарения доли в ППФ, подписанный сторонами до 01.06.2016 г., то РР будет не в праве отказать в регистрации на основании того, что договор не заверен нотариально? Заранее благодарю за ответ!

Молодец!!!

Вот ведь не лень было судиться, сколько он интересно госпошлин оплатил суду?

Лариса, нисколько не оплатил. В итоге всё оплачивает проигравшая сторона.

Лариса, 300 рублей за иск и 150 за каждое обжалование. Итого 300 + (150 * 3) = 750 рублей

В нарушение ФЗ № 218 от 31 июля 2019 года Росреестр отказал в регистрации Договора дарения в простой письменной форме, который мы составили в подробнейшей форме. Требуют, чтоб какой-то посторонней тётке (нотариусу) я (инвалид 2 гр.) принёс какие-то справки и заплатил ей 20 000 руб за лист бланка. Сговор росреестра и нотариусов. Дают бедным нотариусам ещё зарабатывать на продаже бланков жёлтого цвета. Управление федеральной службы госрегистрации по Москве (писать название госреестра надо полчаса ) позорит Россию.