Как сделать ребенка совладельцем квартиры?

В нашей квартире прописаны четыре человека: мы с женой и два взрослых сына. Все, кроме младшего сына, участвовали в приватизации. Поэтому трое из нашей семьи — собственники квартиры, а у младшего сына есть только право в ней проживать. Как сделать так, чтобы он тоже стал совладельцем квартиры?

Чтобы ваш младший сын тоже стал собственником, кто-то из владельцев квартиры должен подарить ему свою долю или ее часть. Также сын может выкупить долю или унаследовать ее после смерти родителей.

Но не торопитесь дарить, чтобы уравнять детей в правах. Если ваш сын не участвовал в приватизации потому, что к тому моменту не родился, не стоит выделять ему долю в квартире. Пока у него нет недвижимости в собственности, он вправе встать в очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма или служебного, если позволяет профессия. Мы уже рассказывали, как получить от государства жилье по соцпрограмме и как военнослужащему купить квартиру за счет государства. Если у младшего сына права на такую квартиру нет, возможно, государство поможет ему с ипотекой.

Расскажу, как проще выделить ребенку долю в квартире и сколько это будет стоить. Но сначала поясню некоторые нюансы долевой собственности.

Плюсы и минусы выделения долей детям

Если в семье хорошие отношения, неважно, на кого и в каких пропорциях записана квартира. Родственники сами договариваются, кто в какой комнате будет жить и с кем.

Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат. Имеет смысл выделять доли, если каждый сможет пользоваться отдельной комнатой. Если собственников четверо, а квартира двухкомнатная или трехкомнатная, ее сложно поделить в реальности. В семье с хорошими отношениями люди все равно разделят комнаты по договоренности, и в этом случае расходы на перераспределение долей вы понесете зря.

Зато появятся бюрократические сложности. Каждый раз, когда вам нужно будет решить вопросы с управляющей компанией, оформить субсидию на коммунальные услуги, узаконить перепланировку, взыскать компенсацию с соседей за то, что вас затопили, вам придется собираться в организациях всем вместе. Или делать доверенность от тех, кто не может присутствовать.

Есть и другая сторона. Когда ваши дети будут наследовать квартиру, в нынешней ситуации у вашего сына окажется самая маленькая доля: если не будет завещания, после смерти одного из родителей сыновья и супруг будут наследовать в равных долях. Старший сын присоединит новую долю к уже имеющейся, а младшему присоединять будет не к чему. Если сыновья будут продавать квартиру, деньги будут делиться согласно долям.

Не стоит забывать и о налогах. Если сыновья решат продать квартиру сразу после того, как вступят в наследство, то старшему не придется платить налог с доходов: для него трехлетний срок минимального владения приватизированной квартирой наверняка давно истек. И то, что он получил еще одну долю в квартире, на это не влияет. А вот младшему придется или ждать положенный минимальный срок владения — три года после принятия наследства — или платить налог.

Ниже я расскажу про обычные варианты перехода права собственности и их последствия. Исходить буду из того, что сейчас квартира принадлежит троим собственникам и у каждого по 1/3 доли.

Как подарить долю

Есть два варианта: каждый подарит часть своей доли или кто-то один целиком.

В первом случае каждому из собственников придется подарить младшему сыну часть своей доли. Нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности — по 2000 Р за дарение 1/12 доли квартиры каждым собственником, потому что это три отдельные сделки. Если бы младшему сыну дарили всю квартиру целиком, то 2000 Р пришлось бы заплатить только один раз. Но можно сэкономить 30%, если будете оплачивать госпошлину через госуслуги.

Дарение — сделка добровольная, поэтому ваш старший сын и супруга тоже должны быть на нее согласны.

Младшему сыну не придется платить налог за полученное имущество: родной брат наравне с родителями — близкие родственники, дарение между которыми налогом не облагается.

Поскольку квартира в долевой собственности и не дарится целиком, каждую сделку придется удостоверять у нотариуса, а значит, еще оплачивать его услуги и госпошлину.

Размер пошлины — 0,5% от стоимости доли по договору, но не менее 300 и не более 20 000 Р. То есть суммарно вам придется заплатить полпроцента от стоимости четверти квартиры.

Стоимость услуг правового и технического характера у нотариусов отличается по регионам. Героиня нашей статьи из Кировской области в 2019 году заплатила за такой договор 7000 Р. Московская городская нотариальная палата установила на 2021 год стоимость услуг по договору дарения в размере 6000 Р. У вас таких договоров будет три, поэтому умножайте на 3.

Чтобы сэкономить, вы можете подарить сыну свою долю целиком. Но будьте осторожны: в этом случае вы потеряете безусловное право жить в квартире по своему желанию. В будущем вы сможете проживать в ней только с согласия жены и сыновей, то есть пока у вас хорошие отношения. Отменить дарение будет сложно.

Как продать долю

Вы можете продать как всю свою треть, так и ее часть, например 1/6 квартиры. Расскажу об этом способе на случай, если ваша цель — равноценный обмен материальными ценностями.

По договору купли-продажи вы передаете сыну часть квартиры, а он платит вам деньги. Я не рекомендую составлять формальный договор купли-продажи, по которому деньги вы не получите: если в будущем договор признают недействительным, вы должны будете вернуть все якобы полученные средства.

Есть другой вариант, как сын может оплатить эту долю. Допустим, он женится, и у него родится ребенок. В таком случае он может получить сертификат на материнский капитал. Если квартира трехкомнатная, вы можете оценить стоимость своей трети в размере маткапитала и продать ее семье сына. Эта треть будет в равных долях принадлежать младшему сыну, его жене и детям, а ПФР перечислит вам деньги. Если квартира двухкомнатная, скорее всего, ПФР откажется оплачивать сделку: продаваемая доля должна соответствовать отдельной комнате в квартире.

Если вы будете продавать свою треть квартиры младшему сыну, вам придется заплатить госпошлину — те же 2000 Р, что и при дарении, но через госуслуги можно также сэкономить 30%. Расходы на нотариуса будут те же: нужно заплатить госпошлину в размере 0,5% от стоимости доли и оплатить услуги правового и технического характера, но за один договор, а не три.

Как завещать долю

После вашей смерти родственники будут наследовать все ваше имущество, в том числе треть квартиры. Если ваших родителей уже нет в живых, ваша треть будет делиться поровну между женой и обоими сыновьями. Если жена и старший сын откажутся от наследства в пользу младшего сына, он получит треть целиком. Если нет — только 1/9.

Вы можете составить завещание в пользу младшего сына, чтобы он получил вашу треть квартиры целиком. Но если вашей жене к тому времени будет больше 55 лет, она сможет унаследовать обязательную долю — половину от того, что она получила бы без завещания. То есть жена сможет унаследовать 1/18 квартиры и присоединить ее к своей трети. Но если жена разделяет ваше желание наделить младшего сына жильем, то может не воспользоваться таким правом.

Без завещания в случае вашей смерти младший сын вообще может не получить долю в квартире. Если после вас останутся вклады или машина, равноценные стоимости 1/9 квартиры, и к тому моменту у младшего сына будет другое жилье, то ваша доля в квартире достанется вашей вдове и старшему сыну, а младший сын получит другое имущество. В деньгах он не потеряет, но и права на квартиру не приобретет.

Аналогично — в случае смерти вашей жены или вас обоих. Если к этому моменту младший сын возьмет ипотеку и пропишется в новом жилье, а кроме квартиры у вас останутся деньги или автомобили, то старший сын будет вправе просить отдать ему квартиру целиком. Возможно, младшему сыну так будет даже удобнее: вместо неликвидной доли в вашей квартире он получит деньги или машину.

Завещание — хороший вариант: ваша часть квартиры останется у вас на всю жизнь и вы не окажетесь внезапно без крыши над головой. Для младшего сына это тоже удобно: до вашей смерти он может жить в квартире как член семьи, а потом — как собственник.

В случае с завещанием расходы придется понести дважды. Сначала вы заплатите за составление и удостоверение завещания, а потом сын заплатит пошлину, когда будет вступать в наследство.

Госпошлина за удостоверение завещания — 100 Р. Но документ еще нужно составить — это может стоить у нотариуса несколько тысяч рублей. Дети платят за принятие наследства 0,3% от кадастровой стоимости имущества, но не более 100 000 Р.

Мы уже писали, как составить завещание и про примерную стоимость всех вышеперечисленных вариантов.

Как выделить долю ребенку

  1. Чтобы защитить права детей, необязательно делать их совладельцами.
  2. Оптимальный вариант — завещание: оно защищает права родителей и стоит дешевле.
  3. Самый дорогой вариант, если каждый из собственников квартиры подарит ребенку часть своей доли. Зато у всех будут одинаковые доли и права.
  4. На мой взгляд, самый неудачный вариант, если один из родителей дарит свою долю целиком: он не получает ничего взамен и становится зависимым от настроения супруга и сыновей.

Объясните - зачем ?
Вот у меня есть доля в родительской квартире ...и что ?
Я буду требовать у мамы ее выкупить - смешно. Пользоваться ей - у меня есть где жить, а в случае форс мажора я там смогу жить и без доли, я там вообще до сих пор прописан.
То есть , с точки зрения "хорошего" ребенка ценность доли - 0. (Даже отрицательная, если говорим о субсидиях на жилье и госпрограммах)

С точки зрения родителя .
Риск неожиданной отчуждении доли есть, а польза..... пожалуй только в случае долгов.
То есть смысл подобного оформления есть, когда есть риск того что квартиру отсудят по долгам (не единственное жилье и большие долги)

В общем, я совершенно против долей детей в квартире, если нет специальных причин (гостребования или риски долгового выселения)

3

Дмитрий, а как же справедливость по отношению к детям?)))
Сторонники дробления квартиры говорят, что нечестно обделять одного из детей. Мол, конфликты будут, дети будут ссориться, а обиженный ребёнок может вообще перестать с родителями общаться. Мол, во имя тёплых родственных отношений нужно потратить деньги и время, но чтобы младший не был обделён.

0

Алиса, справедливость можно решить составив завещание. А от долей больше вреда, чем пользы - продать труднее, проблемы с разделением счетов за ЖКХ.

1

Михаил, Вот завещание и дети - вообще мрак.
Чаще всего дети уже сами пенсионеры.... И получить в 70 лет квартиру это конечно хорошо, но не очень своевременно

0

Дмитрий, а если квартира одна, то родителям не выселяться же?))

0

Михаил, так я и пишу: "Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат."

0

Алиса, Смотрите - дать квартиру (деньги на первый взнос и тд ) это одно.
Дать долю, использовать которую просто невозможно - другое.

Просто вижу в этом только риски и 0 плюсы.

0

Дмитрий, так и я тоже)))

1
Герой Т—Ж

Кто то или все вместе должны подарить часть своей доли.

1

А можно из единоличной собственности образовать общую долевую собственность на квартиру, например, продать 1/3 доли в праве?

1

Пабло, можно

0

Андрей, наверное, если на стороне тех, кто приобретает в собственность квартиру (пусть они будут называться покупатели) двое или более лиц, то общая долевая собственность и образуется. У продавца единоличная собственность, покупателей несколько и они определили в каких долях приобретают квартиру, тогда, думаю, п. 4 ст 244 ГК РФ выполняется. А может ли единоличный собственник подарить/продать одному лицу, например, 1/3 доли в праве собственности на квартиру?

0

Пабло, собственник может распорядится "всем" правом или долей. Например, супругам в браке нет смысла приобретать по 1/2 доли в праве на квартиру или иной объект, а не родственники могут приобрести доли в праве на любой объект. Доли в праве не предполагают физического раздела объекта. Вы можете продать/подарить 1/3 долю в праве другому человеку, но учтите, что потом реализовать свою долю будет сложнее, надо будет уведомлять второго собственника, у второго собственника будет первоочередное право на приобретение Вашей доли и т.д.

0

Андрей, я считаю, что абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ имеет запретительный характер. Образовать из унитарной собственности долевую собственность нельзя. То есть отчуждение всей квартиры целиком в собственность нескольким лицам допустимо, а вот принять произвольно третье лицо в сособственники нельзя. Хотя, как пишет К.И. Скловский, формальный подход, не допускающий принятия в собственность другого лица, испытывает колоссальное давление со стороны практики, которая требует допущения возможности «создать право собственности себе и другому лицу» (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве.5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. С. 275). Сарбаш С.В. и Рыбалов А.О. (начальник Управления частного права КС РФ) даже предлагают "специальные" способы, как создать долевую собственность на неделимую недвижимость из унитарной: вклад в уставный капитал хоз общества, принятие второго участника, ликвидация общества, распределение собственности через ликвидационный остаток; или продажа недвижимости двум лицам, а впоследствии один из них передает долю обратно отчуждателю. Но эти способы направлены на обход закона. Очевидно, что к неделимым движимостям нужно применять те же самые правила. Как бы мне ни хотелось, но продать/подарить 1/3 доли (любую долю) в праве собственности на автомобиль нельзя, такие сделки ничтожны (10+168 ГК). Да, наш закон под долей понимает не долю имуществе, а долю в праве собственности (постановление КС РФ № 5-П от 2008 г.). Не может быть собственника у части вещи, но вся вещь в целом может находиться в собственности нескольких лиц, по-моему Цельс младший в Дигестах так формулировал.

0

Пабло, причём тут Сарбаш и римское частное право? Когда глоссы стали источником права в РФ?

Простой пример: маткапитал с ипотекой. Родитель приобретает на свое имя целую квартиру. После погашения ипотеки возникает обязательство выделить долю супругу (супруге), всем детям. Из неделимой недвижимости магическим образом выделяют доли, обычно, путем дарения.

0

Михаил, Ваш пример полностью соответствует абз. 1 п. 4 ст 244 ГК, так недвижимость приобретается в собственность нескольких лиц. Там, где формально один покупатель (один из родителей), на самом деле право видит нескольких лиц: и второго супруга, и детей. То есть это образование долевой собственности по закону, а не волей унитарного собственника. Перераспределение долей между сособственниками это уже следующий этап, когда долевая собственность образовалась. В обычных условиях унитарный собственник не сможет продать/подарить долю другому лицу, да и регистратор переход права не зарегистрирует, закон о регистрации не позволяет.

0

Делить бы не стал не потому, что сложно, когда много долей, а потому что имущество должно принадлежать тем, кто платит за него

1

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю