ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
8 историй любви: за что ценят Tinkoff Black

Как супругам оформить покупку квартиры с маткапиталом?

У нас с женой двое детей, и мы будем покупать квартиру. Планируем использовать маткапитал. Как нам лучше оформить недвижимость, чтобы потом не было проблем?

Что для нас выгоднее: общая долевая или совместная собственность? Какие документы нести в Росреестр и что там по деньгам?

Ничего сложного в вашей ситуации нет. А вариантов, как сделать правильно, не так много. Главное — выделить доли в собственности детям. Еще вы можете заключить брачный договор, но это не обязательно. Расскажу обо всех возможных вариантах.

Общая долевая и общая совместная собственность

До 2019 года закон разрешал покупать квартиру в общую долевую собственность и прописывать баланс долей прямо в договоре. Можно было написать, например, что 40% доли получает муж, а 60% — жена. Это приводило к спорам в бракоразводных процессах и серьезным проблемам. Поэтому в закон внесли изменения, и теперь супруги по умолчанию всегда приобретают право собственности в равных долях.

С 2019 года, если между супругами нет брачного договора, купить недвижимость они могут только в общую совместную собственность.

Без нотариуса после покупки недвижимости можно оформить соглашение об определении долей. Это работает только для имущества, купленного с использованием маткапитала, при условии что родительские доли останутся в общей совместной собственности, а выделять вы будете только доли детям.

Если же вы хотите определить доли в собственности, придется сходить к нотариусу. Он должен подтвердить, что решение каждый из супругов принял добровольно, без принуждения и обмана со стороны другого. Нотариальное заверение избавляет суды от необходимости сомневаться в добросовестности супругов, если они поделили имущество неравными долями.

Вот что можно удостоверить у нотариуса.

Брачный договор. Сейчас, то есть до покупки недвижимости, зарегистрировать переход права собственности с определением долей можно, только если есть брачный договор. Его надо будет представить в Росреестр.

Брачный договор оформляют у нотариуса, это стоит 5000—6000 Р за типовой договор по каждому объекту недвижимости. Цены отличаются в зависимости от региона и тарифов нотариальной палаты.

Брачный договор можно оформить и после покупки квартиры.

Cоглашение о разделе имущества. Такое соглашение оформляют после покупки недвижимости в общую совместную собственность с использованием материнского капитала.

Отличие соглашения о разделе имущества от брачного договора в том, что брачный договор заключают по согласию сторон. Соглашение о разделе имущества можно оформить принудительно — через суд, даже если супруги не разводятся, но один из них настаивает на разделе имущества. То есть заставить подписать брачный договор нельзя, а вот принудить поделить имущество, не прекращая при этом брак, можно.

Кроме того, разделить имущество может потребовать третье лицо. Например, если один из супругов задолжал по кредиту, банк может обратить взыскание на долю этого человека в совместной собственности.

Стоимость соглашения о разделе имущества у нотариуса — 0,5% от стоимости имущества, указанной в договоре, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р. Также придется оплатить техническую работу нотариуса, эта сумма зависит от региона и тарифов нотариальной палаты и доходит до 10 000 Р.

Раздел имущества через суд выйдет еще дороже: госпошлина в этом случае составляет от 0,5 до 4% от стоимости имущества, но не менее 400 Р, а максимум — 60 000 Р. И это не считая расходов на услуги юриста.

Как оформить собственность при использовании материнского капитала

Если вы используете для покупки квартиры маткапитал, закон обязывает вас выделить детям доли в праве собственности на недвижимость. Рекомендуемый размер доли — не менее размера материнского капитала.

Но это не значит, что для использования маткапитала придется обязательно заключать брачный договор и определять доли родителей, чтобы потом выделить доли детям. Супруги могут комбинировать совместную и долевую собственность. На практике выглядеть это будет примерно так.

Представим, что вы приобретаете квартиру стоимостью 10 000 000 Р и площадью 80 м². У вас в браке двое детей. В этом случае минимальная доля одного ребенка — 1,3 м². Чтобы упростить, будем считать, что каждому из детей достанется 2 м², или 1/40 доли в праве собственности. Таким образом, на родителей придется 78/80 в праве общей долевой собственности на квартиру.

Доля 78/80, несмотря на то что это доля в праве общей долевой собственности, может принадлежать супругам на праве общей совместной собственности, потому что доля каждого внутри этих 78/80 не определена.

При таких условиях брачный договор заключать не надо. Квартира будет куплена в общую долевую собственность, но доля родителей в ней будет находиться в общей совместной собственности.

Такое соглашение об определении долей не надо нотариально удостоверять, потому что супруги между собой ничего не делят и сохраняют режим общей совместной собственности на свою долю.

В вашей ситуации можно просто определить доли, которые вы хотите выделить детям, а остальное оставить в совместной собственности родителей. Так вы не понесете никаких дополнительных расходов. А если захотите определить доли между собой, можете в любой момент заключить брачный договор.

Документы для Росреестра

В Росреестр потребуются такие документы:

  1. Договор на приобретение недвижимости с указанием на использование маткапитала.
  2. Брачный договор, если есть.
  3. Паспорта.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Свидетельства о рождении детей.
  6. Квитанции об уплате госпошлин.
  7. Соглашение о выделении долей — в случае выделения долей детям при использовании маткапитала.

Пошлина за регистрацию в общую совместную собственность — 2000 Р. Эта сумма делится на всех покупателей. Оплатить можно одной квитанцией на всех.

Если же супруги приобретают имущество одновременно в общую долевую и совместную собственность, госпошлина считается сложнее.

Например, оформляют 1/2 доли в общую совместную собственность и 1/8 доли в общую долевую каждому из супругов и каждому из двоих детей. В этом случае один из супругов платит госпошлину 1000 Р от себя, а второй — 250 Р от себя за совместную собственность и 750 Р от себя и детей. Но общая сумма все равно 2000 Р. Как правильно заплатить, объяснит специалист Росреестра или МФЦ при приемке документов.

Если покупаете жилье на стадии строительства по договору долевого участия, сначала надо заплатить пошлину 350 Р за регистрацию этого договора. А после ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщикам надо оформить право — по схеме, описанной выше.


Дмитрий Корнев
Как вы оформляли право собственности на жилье?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Максим Шкарбалюк
Отредактировано

При покупке квартиры за 10млн нет никакого смысла вкладывать в неё маткапитал. Потому что при продаже потом будет намного больше проблем(а значит придётся делать скидку), чем эти 500к заработать/взять в долг/кредит. В конце концов можно поискать квартиру на 2кв.м меньше.

5
Alexandra
Герой Т—Ж
Отредактировано

Максим, погашение 690к маткапиталом при долге в 10 млн под 8% на 25 лет даст экономию на процентах около 3.5 млн. Уверены, что нет смысла?

1
Евгений Демонов

Александра, абсолютно.
Сейчас в МСК продаю 2ку. Цены в районе от 15 млн.
Не могу продать за 14500. Как про мат капитал узнают, расстраиваться. Квартира вся в ремонте с эксклюзивной мебелью.
А Вокруг за 15 и 15.500 уходят требующие ремонт, как пирожки.
Вот и цена этого маткапитала

0
Рафаэль Раф

Евгений, а доли какие детям выделили?

0
Spitfire82
Герой Т—Ж

Максим, там уже не 500к, 690 за двоих.
а до какой стоимости квартиры вы думаете есть смысл вкладывать мат.капитал?

0
Denis P
Герой Т—Ж

В дорогие квартиры мат капитал нет смысла зарывать ибо чревато. лучше его потратить на обучение детей: доп занятия, секции ( еси платные) и т.п.

3
Marina Ilina
Герой Т—Ж
Отредактировано

Все всегда на себя 😁 проблем никогда не было, ничего ни с кем не делила

2
DM
Отредактировано

Рекомендую 10 раз подумать, прежде чем федеральный маткап вкладывать в недвижимость - потом придётся в число собственников недвижимости включать детей и поиметь геморрой во весь рост в случае последующей продажи (квартиры - это как машины, периодически надо менять) - детей придётся наделять новой жилплощадью ценой и размером не менее, чем в продаваемой квартире, и сделку проводить только через орган опеки.
При этом на развивашки для детей наверняка придётся тратить живые деньги. Почему бы не пустить на это маткап?
Сейчас им можно оплачивать не только среднее/высшее образование, но даже доп. занятия, не имеющие образовательной лицензии (главное, чтобы организация / ИП имели образовательную лицензию)

0
Ленка Бухгалтер

DM, и ребёнку исполнилось 3 года...только тогда можно...

0
DM

Ленка, оплата присмотра за детьми и дошкольного/школьного образования доступны сразу, только высшее после достижения 3 лет.

0
Ленка Бухгалтер

Честно не поняла зачем заключается брачный договор и для чего он нужен?

0
Фёдор

В квартиру маткапитал лучше не вкладывать, больше проблем. Мы так сделали и уже много раз пожалел.

0
Artyom Petrovich

Детские доли в квартире это очень неудобно. Когда-то выделили при приватизации, теперь не могу квартиру продать и вложить в ипотеку по другой квартире.
При стоимости квартиры до 3-4 млн еще можно подумать, если больше я бы не стал.

0

Сообщество

Лучшее за неделю