Построили с женой дом на моем участке. Как правильно оформить право собственности?

Земельное законодательство действительно закрепляет принцип единства участков и связанной с ними недвижимости. Это нужно, чтобы защитить интересы собственника, когда он приобретает права на землю под домом.

В остальном же участок и дом — самостоятельные объекты права. Вы были собственником земли, на которой с супругой построили дом. В этой ситуации недвижимость — совместная собственность, но участок только ваш.

По закону в общую долевую собственность нужно оформить жилое помещение, купленное, построенное или реконструированное с помощью маткапитала. После того как вы воспользуетесь деньгами, право собственности на дом появится у дочки.

Использовать маткапитал для покупки участка нельзя, поэтому и выделять доли в праве собственности на землю жене и дочке не обязательно.

Закон не запрещает мужу и жене оставлять в совместной собственности имущество, которое они купили за свой счет. Поэтому вы можете прописать в соглашении общую долевую собственность семьи и совместную собственность с женой. Расскажу, как это сделать.

Имущество, нажитое супругами в браке, — совместная собственность. Но после того, как вы используете маткапитал, в вашей совместной собственности останется только та часть дома, которую вы построили на собственные сбережения. Все, что обеспечит маткапитал, нужно разделить поровну между членами семьи.

• Например, семья из трех человек взяла ипотеку и построила дом площадью 72 м² за 5 000 000 ₽. Стоимость квадратного метра — 69 444 ₽. Часть расходов на стройку решили покрыть маткапиталом — 524 527 ₽.
• Пока супруги не вложили маткапитал, все 72 м² — их совместная собственность. Как только капитал поступит на ипотечный счет, в совместной собственности могут остаться только 69 м².
• При этом 7,6 м² обеспечит маткапитал: 524 527 ₽ / 69 444 ₽. Получится 2,5 м² на человека. Для удобства расчета размера долей можно округлить это значение до 3 м² — получится 9 м² на семью из трех человек.

В калькуляторе Т⁠—⁠Ж вы можете ввести стоимость своего дома и рассчитать точный размер долей.

Переоформлять собственность на земельный участок не нужно. Но чтобы в будущем избежать семейных конфликтов, лучше выделить доли на землю, равные долям в праве на дом. Подробнее об этом расскажу дальше.

Если вы решите поделить на доли все совместное имущество, придется обратиться к нотариусу. Соглашение нужно обязательно заверить, а это дополнительные траты.

Без нотариуса можно обойтись, если вы с женой выделите себе доли, равные сумме маткапитала, и долю ребенку в любом размере, а остальную часть дома сохраните в совместной собственности. Это не раздел имущества, и достаточно простого письменного соглашения, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Можете воспользоваться нашим шаблоном соглашения о выделении долей.

Соглашение и заявление о регистрации права собственности нужно подать в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ, личный кабинет на сайте Росреестра или через портал госуслуг.

Чтобы зарегистрировать право собственности онлайн, всем участникам сделки нужно получить и подписать заявление электронной подписью — УКЭП. Ее можно получить через удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Госпошлина за регистрацию изменений в праве собственности — 2000 ₽. Ее делят между будущими собственниками поровну, от каждого должен быть отдельный платеж.

За ребенка должен заплатить взрослый и в комментарии обязательно прописать: «Плательщик: данные ребенка». Уплатить госпошлину можно по реквизитам через мобильное приложение банка, платежные терминалы или лично в офисе банка.

Сведения в ЕГРН обновятся в течение семи рабочих дней. Если соглашение было передано через МФЦ — в течение девяти дней.

Учитывайте, что Росреестр принимает неоднозначные решения по сделкам в обход нотариуса: иногда приостанавливает регистрацию и требует нотариально заверить документ. Восстанавливать справедливость приходится через суд.

• Так, в Тюмени дом и земля под ним были оформлены в собственность одного из супругов. Семья потратила маткапитал на строительство дома, супруги заключили соглашение о выделении долей всем членам семьи в простой письменной форме. Договорились доли в праве на землю не выделять, а дом разделить так: по 1/17 — каждому из супругов и двум их детям, 13/17 оставить в совместной собственности мужа и жены.
• Соглашение отправили в Росреестр. Но тот регистрацию приостановил, а потом и вовсе отказал, сославшись на то, что в соглашении есть элементы договора о разделе имущества супругов и его нужно заверять нотариально. Еще Росреестр указал, что заявителям стоило выделить доли и на землю, а они этого не сделали.
• Суд с Росреестром не согласился и пояснил, что маткапитал — это не совместно нажитое имущество супругов. Поэтому доли на жилой дом в части суммы капитала — 420 000 ₽ — они вправе поделить, и это не считается разделом имущества.
• Не согласился суд и с тем, что нужно выделить доли в праве на участок. Судьба земли следует за судьбой недвижимости не всегда, исключение — случаи, указанные в федеральных законах. В законе о маткапитале как раз предусмотрено, что деньги можно потратить на дом, но не на участок. Значит, выделять доли на землю детям не надо.
• Суд признал незаконным решение Росреестра и обязал зарегистрировать право общей долевой собственности семьи на жилой дом на основании соглашения о выделении долей.

Составьте соглашение о выделении долей в праве собственности на дом. Их минимально допустимый размер — сумма маткапитала на одного члена семьи, переведенная в квадратные метры. Можно выделить долю и большего размера, но это не обязательно.

Остальную часть дома оставьте в совместной собственности с женой. Так вы выполните требование о выделении долей, сохраните режим собственности супругов и оформите документы без нотариуса.

Соглашение и заявление о переходе прав собственности нужно сдать в Росреестр.

Участок можно оставить в единоличной собственности — вы не нарушите закон о маткапитале.