«На половине участка протекает река»: 3 истории о сюрпризах при наследовании земли

Я юрист по земельным вопросам, и иногда они тесно связаны с наследством.

Если наследников несколько, между ними может возникнуть спор. Но порой проблема обнаруживается даже тогда, когда наследник один. Например, из-за несоответствия старых документов новым. Поделюсь тремя историями из опыта.

Ситуация была такая. Умер человек. Согласно оставленному завещанию, его третьей жене достался большой земельный участок площадью 4 га с постройками, сыну от другой жены — баня на той же самой территории. Да-да, в завещании значилась баня и ее кадастровый номер. Все необходимые документы были.

В выписке из ЕГРН на участке, который получила третья жена, были указаны разные строения, но… без бани. А в выписке из ЕГРН на баню не были указаны ее координаты. Соседи сказали, что хозпостройка еще давно сгорела дотла.

Сын обратился к третьей жене отца: «Плати 1 500 000 ₽, и я перепишу на тебя баню. А если не заплатишь, пойду в суд. Получу разрешение на восстановление и буду на твоем участке баню ставить. Еще и дорогу к ней проложу». Нанял адвоката, который чудесным образом сделал рыночную оценку бани, хотя постройки уже нет.

Жена была в панике. Когда эта история дошла до меня, я увидела два возможных исхода. Первый вариант: сын идет в суд. Потратить деньги на адвоката ему придется, а вот баню он все равно не сможет поставить, так как по документам нет привязки к участку.

Жена в роли ответчика может заявить о недействительности отчета об оценке и сделать землеустроительную экспертизу на предмет отсутствия бани на участке. За услуги юриста в суде придется заплатить 200 000—250 000 ₽, за экспертизу недействительности оценки — 100 000 ₽, за землеустроительную экспертизу — 100 000—150 000 ₽.

По времени судебные заседания займут около года в первой инстанции, насчет апелляции сложно сказать. Итого жена потратит 400 000—500 000 ₽, но суд однозначно выиграет.

Второй вариант: жена идет на переговоры с сыном и выкупает у него документы на «воздушную» баню за разумные для нее деньги, в этом случае — не больше 50 000 ₽. Но сыну надо объяснить, что, если он обратится в суд, мало того, что проиграет, так еще и будет вынужден оплатить судебные издержки.

Чем все закончилось — не знаю, но морали здесь две:

1. Сыну не надо было так нетактично предлагать выкупить баню. Тогда бы жена не обратилась к адвокату, а адвокат — ко мне, и можно было договориться о сделке на более выгодных условиях.
2. Имущество всегда надо ставить на кадастровый учет с межеванием. Иначе получится вот такая «призрачная» баня.

Другой мой клиент унаследовал участок площадью 35 соток в деревне, где последний раз был лет десять назад. Приехав вступать в фактическое владение, обнаружил, что на половине участка протекает река. Хотя раньше она находилась далеко за границей территории. Что делать? Клиент даже подумывал отказаться от наследства, но потом обратился ко мне.

Стали разбираться. Межевание участка проходило в 2015 году, вынос точек в натуру  — в то же время.

Решили узнать, попал ли участок в зону затопления, в которой ничего делать нельзя, или же находится в береговой полосе. По информации от администрации, зоны затопления в той местности не было, да и устанавливать ее не планировалось. А что с береговой полосой? Местные жители о речке знали, у нее даже название было, которое отображалось на картах, но на учете в водном реестре она не состояла. Следовательно, официально реки не было, а значит, не было и береговой полосы.

В итоге участком пользоваться можно. Более того, теперь у клиента есть выход к реке прямо из дома. Может быть, много лет назад можно было сделать отводы, чтобы вода не растекалась, но это уже сослагательное наклонение.

Клиенту я посоветовала сделать домик для сдачи в аренду и сдавать сапборд. Мне кажется, это лучше, чем вообще ничего не делать.

Третий клиент унаследовал от отца около 15 га сельскохозяйственной земли. Участки находились в разных частях поселения. Отцу эти земли достались в 1993 году, и среди документов с кадастровыми номерами и указанием площади участков имелась рисованная карта. Но границ на ней обозначено не было, равно как и координат.

Клиенту предстояло провести межевание и зарегистрировать границы, но было неясно, что делать с участками, которые по современным градостроительным документам отнесли к лесам. Росреестр отказался бы их регистрировать. Надо было идти в суд и признавать градостроительные документы недействительными, просить установить все участки сельскохозяйственными. Это дорого и долго.

Я взяла паузу на неделю. За это время попала на прием к главе администрации и описала ему картину маслом. Сказала, что вынуждена идти в суд, где буду требовать внести в генеральный план города изменения. Объяснила, что главе тоже придется ездить в суд и работы всем прибавится. После чего предложила найти выход.

Особо ни на что не надеялась, но глава администрации попросил подождать шесть месяцев. Тогда участки включат в новый генеральный план города, так как администрация уже заложила в бюджет на следующий год изменение этого плана и есть договор с проектным институтом.

Я объяснила клиенту, что судебные заседания могут растянуться на годы. Лучше довериться и подождать шесть месяцев, а потом связаться с проектным институтом и договориться насчет нужных зон. Сказала, что участки и так принадлежат клиенту. Только увидеть их на публичной кадастровой карте он сможет лишь после того, как они выйдут из зоны лесов.

Клиент согласился подождать. Во-первых, проблемных участков в его наследстве было мало. Во-вторых, он все равно не собирался с ними ничего делать, так как там даже дороги не было.

Через восемь месяцев нам сообщили реквизиты проектного института, и клиент сам поехал к ним с имеющейся картой. Вроде пообещали внести изменения, но я пока не видела проект нового генерального плана.