7 историй, когда суд заставил бизнес снести постройки

Прежде чем построить здание для бизнеса, нужно проверить соблюдение требований закона.

Нужно учитывать градостроительные, противопожарные и санитарные нормы, наличие разрешения на постройку и многое другое. Если игнорировать требования и просто возвести помещение, есть риск потерять его, да еще и заплатить за потерю: суд может обязать предпринимателя снести незаконное здание за свой счет.

Иногда, правда, рушить то, что построено, приходится из-за ошибок чиновников. Собрали семь историй, в которых бизнес лишился — или почти лишился — своих помещений из-за нарушений и ошибок.

В чем суть. Предприниматель арендовал у города земельный участок, чтобы установить там пять торговых павильонов общей площадью 89,7 м². В итоге павильоны заняли 112,9 м² — на 23,2 м² больше. В 2020 году прокурор обратился в суд с требованием снести строения.

Что выяснил суд. Предприниматель нарушил сразу несколько требований и норм:

1. Часть здания находится на тротуаре.
2. Габариты строения должны быть 16 × 5,8 м, а фактически — 20,3 × 6,36 м.
3. До трамвайных путей 9,15 м, хотя по требованиям пожарной безопасности должно быть не менее 20 м.
4. До проезжей части с северной стороны только 1,26 м, а должно быть 5—8 м, если в здании меньше 10 этажей.
5. До водопровода 2,2 м вместо 5 м.
6. До других зданий 4,27 м вместо 6 м.
7. До соседнего магазина 6,47 м, а по проекту — 7,2 м.
8. Павильоны расположены менее чем в 100 м от памятников истории и культуры.
9. На здании прокуратура увидела вывеску «Суши-Хаус», хотя на этом земельном участке нельзя было размещать пункты общественного питания.

Предприниматель нарушил и другие нормы: не согласовал стройку с органом охраны памятников, не провел экологическую и санитарно-эпидемиологическую экспертизу, не получил заключение, что в недрах под участком застройки нет полезных ископаемых. Кроме того, он нарушил исторически сложившийся архитектурный облик Пятигорска. Все это нельзя исправить без сноса здания.

Владелец павильонов возражал против сноса. В суде он предъявил документы о том, что вносил арендную плату и заплатил почти 3 миллиона рублей за подключение электричества. Принес письма и заключения, чтобы подтвердить, что его торговые павильоны — не самовольная постройка. Там были заключения, что питьевая вода и сети водоснабжения в порядке, нет превышения норм радиационной безопасности, торговые павильоны соответствуют санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, нет претензий от управлений городского транспорта и общественной безопасности.

В ГИБДД заявили, что торговые павильоны построены в соответствии с правилами безопасности дорожного движения.

Что в итоге. Суд обязал предпринимателя снести самовольную постройку в течение трех месяцев после вступления решения в силу, а в течение десяти дней после сноса убрать строительный мусор и обустроить тротуар. Если владелец здания не сделает это сам, администрация может демонтировать постройку за счет бюджета, а потом взыскать с предпринимателя деньги.

За просрочку владелец здания должен заплатить по 10 000 ₽ за первые пять дней, затем неустойка будет повышаться на 5000 ₽ за каждые пять дней — то есть 15 000 ₽, 20 000 ₽ и далее. Еще предприниматель должен заплатить 125 000 ₽ за судебную строительно-техническую экспертизу.

Владелец здания попытался обжаловать решение. За два года дело прошло еще четыре инстанции, но в 2022 году кассационный суд окончательно подтвердил решение первого суда: павильоны нужно сносить. Правда, на сайтах судов до сих пор нет информации о выданных исполнительных листах. Город, похоже, передумал избавляться от павильона, а может быть, предприниматель уже снес его сам.

В чем суть. Предприниматель построил в Самарской области на земельном участке площадью 5235 м² заправочный комплекс: две колонки, подземные резервуары, здание сервисного обслуживания. Администрация сельского поселения Приморский обратилась в суд, чтобы признать эту стройку незаконной. Чиновники утверждали, что владелец заправки построил ее на земле, предназначенной для возведения частных жилых домов.

Что выяснил суд. Заправку предприниматель возвел на участке для индивидуального жилищного строительства. Причем ответчик о назначении земли знал: он сам признал, что в 2013 году, уже после запуска заправки, обратился в администрацию с заявлением о смене назначения участка — вместо ИЖС он просил сделать его «под автозаправочную станцию».

В тот же год прошли публичные слушания, где жители согласились изменить назначение — решение было опубликовано в газете «Ставрополь на Волге». Но смену вида разрешенного использования не довели до конца: в ЕГРН земля под автозаправкой по-прежнему выделена под частный сектор.

Ответчик предоставил суду санитарное заключение о том, что концентрация загрязняющих веществ от заправки не превышает норму. Но суд не принял эти доводы: владелец заправки не получал разрешения на строительство АЗС, а значит, неважно, нарушены нормы или нет.

Что в итоге. Суд обязал владельца заправки снести ее за собственные деньги в течение трех месяцев после вступления решения в силу. Предприниматель попытался обжаловать решение, но вышестоящие суды сохранили его в силе.

Неизвестно, снесена ли автозаправка сейчас. В базе исполнительных производств ФССП исполнительного листа по делу нет. Такое возможно в двух случаях: если администрация не предъявила документ приставам для исполнения или если автозаправка уже снесена.

В чем суть. Владелец продуктового магазина в многоэтажном доме решил расширяться и сделал к нему пристройку размером 1,7 × 2,6 м с навесом. Но разрешение на это не получил. Администрация округа обратилась в суд с требованием снести пристройку.

Что выяснил суд. Территория вокруг многоквартирного дома принадлежит всем владельцам помещений в этом доме. Занять часть этой территории можно только с согласия соседей, а его у собственника нет. Предприниматель вообще не явился в суд, хотя повестку получил, а значит, он добровольно отказался защищать свою позицию.

Что в итоге. Суд обязал предпринимателя снести пристройку самостоятельно. Правда, не определил срок для сноса, но в исковом заявлении его тоже никто не указал. Что сейчас с пристройкой — неизвестно.

В чем суть. Предприниматель купил участок земли на берегу Байкала и разделил его на четыре части. На трех он успел построить два трехэтажных и один одноэтажный дом, на четвертом начал возводить еще одно здание. Все дома он оформил как частные — якобы живет там с родственниками.

Природоохранный прокурор посчитал иначе и обратился в суд с требованием немедленно снести здания: по его мнению, они использовались как гостиница и частично находились на территории национального парка, а там без согласования с Минприроды РФ строить вообще нельзя.

Что выяснил суд. Оказалось, что еще перед разделением участка другие суды признали разрешение на строительство дома незаконным: строить в Байкальской экологической зоне нельзя. Предприниматель проигнорировал это и построил дома без разрешения.

В одном из домиков есть бар и столики. Это признаки объекта общественного питания, а, значит, нецелевого использования земли. В интернете эти здания предприниматель рекламировал как «Гостевой дом „Байкальская нерпа“».

В домах нарушены правила пожарной безопасности: нет огнетушителей и эвакуационных выходов, систем пожарной сигнализации, автоматической передачи сигнала о пожаре в пожарную охрану, противогазов для дежурных. Кроме того, на кухне стоит большой газовый баллон, что тоже запрещено правилами противопожарного режима.

Оказалось, что к своим участкам предприниматель присоединил еще 234,45 м² не принадлежащей ему земли. И все 1602,91 м² находятся на территории Прибайкальского национального парка, а строительство там ведется без согласования с Минприроды России.

Что в итоге. Суд дал предпринимателю месяц на снос всех зданий и освобождение территории парка. Апелляционная и кассационная инстанции посчитали это решение законным. В марте 2021 года возбуждено исполнительное производство по сносу домов: сам убирать постройки предприниматель не стал.

В чем суть. Владелица кафе в Ставропольском крае сделала к нему пристройку. Для этого она подала в администрацию округа заявление о выдаче разрешения на строительство без положительного экспертного заключения по проектной документации.

Администрация заметила, что здание стоит слишком близко к границе с соседним участком, и обратилась в суд с требованием снести кафе.

Что выяснил суд. Вспомогательные постройки кафе и фундамент для бассейна, которые соорудила собственница, находятся на расстоянии полуметра от границы участка — этого недостаточно. Минимальный отступ от границ определяется в каждом муниципальном образовании в зависимости от решения местных органов — обычно это 3—5 метров. Экспертного заключения по проектной документации нет.

Кафе занимает площадь 1535 м². На возведение вспомогательных помещений собственница разрешение у администрации не спрашивала. Значит, постройки незаконны.

Что в итоге. Суд обязал собственницу снести весь комплекс: кафе, котельную и бассейн за свой счет, но не указал сроки. Собственница не обжаловала это решение и даже не забрала его копию на почте.

Чем в итоге все закончилось, неизвестно. На сайте суда нет информации, что администрация получила исполнительный лист на снос, то есть документ, разрешающий ей демонтировать постройку под контролем судебных приставов.

В чем суть. Мужчина арендовал землю возле национального парка «Бузулукский бор» у районной администрации и получил разрешение построить туристическую базу. Когда сроки аренды и разрешения истекли, на площадке были недостроенные дом рыболова, гостевой домик и стойло на трех лошадей.

Предприниматель обратился за заключением нового договора аренды, и тут выяснилось, что муниципалитет не имел права выдавать ему разрешения и все нужно сносить.

Что выяснил суд. Произошла путаница в документах. Муниципалитет выдал разрешение, ориентируясь на сведения из ЕГРН: там было указано, что земельный участок предназначен для строительства объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Но оказалось, что в Росреестр не попала информация об изменении категории земли: по другому судебному решению этот участок отнесли к лесному фонду. Муниципалитет не может распоряжаться такой землей, а значит, чиновники не имели права подписывать договор на стройку.

Что в итоге. Суд обязал снести все постройки за счет арендатора и дал на это полгода. Муниципалитет также должен вернуть арендатору 93 000 ₽, полученных в качестве платы по договору, который администрация не могла заключать.

Владелец турбазы пытался обжаловать решение, но апелляционная инстанция оставила его в силе. Осенью 2021 года был выдан исполнительный лист на принудительный снос самовольных построек. Но судебный спор с чиновниками продолжается до сих пор. В мае была назначена судебная экспертиза, но результатов все еще нет.

В чем суть. Мужчине принадлежит земельный участок площадью 484 м². На нем был магазин, но мужчина решил перестроить здание под торговый объект и взял в муниципалитете на это разрешение.

Чуть позже администрация выяснила, что теперь на участке стоит неиспользуемое здание намного больше того, на которое выдали разрешение. Чиновники обратились в суд с требованием снести постройку.

Что выяснил суд. Изначально на участке было строение 10,7 × 10 м, но после мужчина возвел новое, площадью 22 × 13 м. Судя по разрешению на перестройку, владелец участка должен был сохранить прежние размеры строения.

Владелец поставил новое здание на краю участка и проигнорировал норматив: постройки нужно размещать минимум в трех метрах от границы. И была еще одна проблема: срок разрешения на реконструкцию истек.

Что в итоге. Суд решил, что здание — самовольная постройка, и обязал владельца участка снести его за свой счет. Городская администрация не получила в суде исполнительный лист: либо предприниматель снес новый объект торговли добровольно, либо он больше не мешает муниципалитету.