7 советов, как снять жилье за границей на длительный срок

Аренда жилья за границей — процесс, который в идеале начинается до переезда.

Подготовка уменьшает стресс и снижает риски. Я арендовала жилье в Малайзии, и все прошло гладко, так как заранее изучила страну и условия съема.

Хотя законы в странах различаются, поиск и аренда недвижимости во многом устроены похоже. В статье — советы, как найти квартиру или дом за рубежом и не потерять деньги.

Как это сделать. Неподготовленному человеку сложно разобраться в законах на иностранном языке, даже если неплохо его знаешь. Поэтому некоторые страны публикуют гайды об аренде жилья, где юридическая информация изложена в простой форме.

Также об особенностях аренды может быть написано на официальных сайтах правительства или администрации конкретного города. А узнать о проблемах аренды проще всего из местных новостей: там пишут о конфликтах и судебных спорах.

Приведу примеры источников для некоторых стран:

1. В Великобритании на правительственном сайте опубликован гайд по аренде жилья, где также собраны ответы на часто задаваемые вопросы. Еще там можно почитать закон об аренде.
2. В Грузии съем жилья регулирует пятая глава гражданского кодекса. Она определяет отношения арендаторов и арендодателей, а также как заключать и расторгать договор. Закон доступен на русском языке.
3. В Турции лучше пользоваться сайтами газет. Например, в разделе «Аренда» издания Hurriyet пишут о ценах на квартиры, новостях законодательства и проблемах.
4. Во Вьетнаме правила съема регулирует местный гражданский кодекс  , а также ряд других законов.

Изучите хотя бы базовые термины на местном языке — «стоимость аренды», «депозит», «расторжение» и другие. Не все арендодатели и риелторы говорят по-английски. Основные слова помогут вам понять, о чем идет речь в объявлении или договоре.

Например, в Португалии депозит называют словом caução. А в Германии арендная плата бывает двух видов: warmmiete подразумевает, что в стоимость включена коммуналка, а kaltmiete — без нее.

Какие бывают подвохи. В Малайзии, например, даже устное соглашение, заключенное в присутствии свидетелей, имеет силу  . Но в большинстве стран все же требуется письменный договор. Государство может регулировать форму договора, стоимость аренды, размер депозита или процент ежегодного повышения платы.

Так, в Калифорнии депозит в большинстве случаев не должен превышать сумму месячной аренды  .

В Ирландии некоторые условия съема жилья закреплены законодательно. Например, стоимость аренды не может превышать рыночную, а менять ставку разрешают не чаще раза в год. В ряде регионов сумму можно увеличивать не более чем на 2% в год.

Испания выделила стрессовые зоны (сайт недоступен из РФ) — это районы, где наблюдается дефицит доступного жилья для сдачи или арендная плата составляет значительную долю среднего дохода местного населения. Стоимость аренды там рассчитывает муниципалитет по формуле.

Есть законы, играющие как в пользу арендаторов, так и против них. Например, проблема съемного жилья в Испании, о которой необходимо помнить, — риск захвата окупасами. Допустим, вы снимаете квартиру, исправно платите, но решаете уехать в длительный отпуск или временно пожить в другом месте. Если дом остается пустым, в него могут проникнуть люди и остаться там жить, поменяв замки. В период с 2018 по 2022 год такие случаи захвата увеличились на 37%, в 2022 было подано 16 726 жалоб.

Окупасы пользуются лазейкой в законе о городской аренде — изначально он был призван защищать от выселения людей в уязвимом положении. Из-за неточных формулировок его стали эксплуатировать захватчики. Если окупасы проникают в квартиру и обустраиваются там, владелец жилья инициирует их выселение. Но процесс нередко занимает месяцы и даже годы. Пока идет разбирательство, вы не сможете жить в квартире, хотя обязаны платить за аренду согласно договору. Также сумму залога могут удержать из-за повреждений или неуплаты, которые допустят окупасы.

В Турции в районах, где количество иностранцев превысило 20% от общего числа жителей, нельзя снять квартиру. Списки таких районов публикуют на сайте goc.gov.tr.

И так далее. Изучение хотя бы основных законов страны, касающихся аренды жилья, поможет вам избежать лишних расходов и отстоять свои интересы.

Как это сделать. Если есть возможность, стоит заранее приехать в страну, снять временное жилье и изучить районы: посмотреть, где находятся важные вам магазины, остановки, заведения.

Из-за рубежа определить расстояние до нужных локаций удобно с помощью «Гугл-карт» или, если переезжаете в страны СНГ, «Яндекс Карт» и «2ГИС». Советую включить режим отображения рельефа, потому что может получиться так, что 500 метров до пляжа — это крутой спуск, и обратный путь превратится в мучение: лучше бы километр, но без уклона.

Часто советуют заранее изучить уровень преступности. По стране можно найти данные на сайтах Numbeo или Global Organized Crime Index, но узнавать о районах конкретного города надо «вручную»: спрашивать в чатах эмигрантов, смотреть местные новости.

Лучше всего спросить совета у местных жителей. Например, в ЮАР, где я провела семь месяцев, уровень преступности между районами сильно различался. Не стоит полагаться на слова местных риелторов: у них все районы безопасные, лишь бы сдать жилье.

Какие бывают подвохи. Поблизости могут быть шумные места. Например, если жилье находится рядом с церковью или мечетью, будьте готовы к звону колоколов или громкому призыву на молитву несколько раз в день, в том числе рано утром. Бывает, дом стоит на маршруте проведения местных фестивалей: они могут длиться несколько дней, и все это время будет громко.

Еще может быть шум от стройплощадки или учебного заведения. Последнее особенно важно для жарких стран, где дети на переменах собираются на улице, а не в холлах здания.

Как это сделать. Чтобы найти основные источники, где ищут жилье, часто достаточно ввести в поисковике слово «аренда» на местном языке и указать название страны. Могут попасться метапоисковики по аренде недвижимости, сайты риелторских компаний, группы в соцсетях и мессенджерах.

Я считаю, что надежнее всего спросить об актуальных способах найти жилье в русскоязычных чатах. Там всегда есть люди, которые уже искали и арендовали.

Поначалу я пренебрегала поиском через соцсети и чаты, пока не столкнулась с задачей найти квартиру в ЮАР. Мы жили в маленьком городе, где все знают друг друга. Собственники там предпочитают сдавать квартиры жителям этого же городка. Поэтому в группах в «Фейсбуке»* предложений было гораздо больше, чем на самом популярном сайте — агрегаторе объявлений в ЮАР.

Какие бывают подвохи. Как ни старайся сэкономить, во многих странах поиск жилья через риелтора будет основным способом. Зачастую за его услуги рассчитывается арендатор, комиссия может составлять 50—100% месячного платежа. А еще риелторы часто предлагают только те варианты, за которые им платят владельцы жилья, а не лучшие на рынке.

Иностранцы, переехавшие в Японию, говорят, что найти в стране жилье без посредников трудно. Это связано с языковым барьером и нежеланием местных сдавать приезжим. В основном иностранцы обращаются в агентства недвижимости или к частным риелторам.

В Малайзии местные и экспаты ищут жилье на сайте PropertyGury. Однако объявлений от собственников там мало — почти все от агентств. Но это не плохо. В Малайзии еще живут китайцы и индийцы, поэтому местные риелторы постоянно работают с иностранцами, хорошо знают английский язык и понимают требования экспатов.

Как это сделать. Спросить хозяина, риелтора, а еще — попросить заранее договор аренды и ознакомиться с ним.

Какие бывают подвохи. В ряде стран могут потребовать неожиданные для нас документы. Вот некоторые:

1. Справка о доходах, выписка с банковского счета или трудовой договор. Например, в Великобритании и Канаде арендодатель вправе удостовериться в платежеспособности арендатора с помощью таких документов.
2. Рекомендации от предыдущих арендодателей. В некоторых странах, особенно в Западной Европе и США, собственник может запросить отзывы. Альтернативой письму от предыдущего арендодателя может стать рекомендация от коллеги, преподавателя или даже знакомого. Ее пишут в свободной форме на местном языке. Советую добавить следующие фразы: «всегда вовремя вносили арендную плату», «бережно относились к недвижимости», «быстро отвечали на сообщения», «были вежливы», «не тревожили соседей».
3. Кредитная история. Обычно просят в США, чтобы оценить финансовую ответственность человека. Отсутствие местной кредитной истории может усложнить процесс: арендодатель попросит гарантийные письма от поручителей и двойной-тройной депозит.
4. Справка об отсутствии судимости. В Канаде, например, арендодатель может запросить такой документ, чтобы убедиться в благонадежности жильцов.

Также иногда сильно различаются требования к домашним животным, и не всегда они зависят от хозяев: их могут устанавливать на уровне дома. Когда мы приехали в Малайзию, выяснилось, что кондоминиумы, которые мы присмотрели, не разрешают держать собак, а у нас их две. Пришлось менять планы и снимать дом вместо квартиры.

Как это сделать. Перед заключением договора аренды соберите максимум необходимой информации о владельце и квартире. Убедитесь, что он действительно собственник, а если сдает через поручителя — что у него есть на это нотариально подтвержденное право.

Во многих странах информация о недвижимости и собственнике доступна в реестрах, справки из которых можно получить самостоятельно — достаточно знать точный адрес квартиры и имя владельца. Например, в Венгрии это Földhivatali portal, в Испании — Registradores. Если собственников несколько, проверьте, все ли дали согласие на сдачу квартиры: в идеале их данные и подпись должны стоять в договоре.

Рекомендую узнать, чем занимается владелец квартиры, — достаточно спросить прямо. Обычно люди рассказывают без проблем. Хоть и косвенно, это может указать на их уровень ответственности. Если человек не откровенен, это тревожный сигнал — как минимум снижает доверие.

Поинтересуйтесь, кто соседи, не сдаются ли соседние квартиры посуточно, например через Airbnb. Некоторые туристы приезжают отдыхать — громкие разговоры и музыка могут быть регулярными.

Какие бывают подвохи. Иногда мошенники арендуют квартиры и пересдают, а бывает, что собственники поссорились и один без согласия другого сдает недвижимость. В подобных случаях вы рискуете остаться без жилья и денег.

Как это сделать. Проверьте, как устроено снабжение водой, электричеством и газом и что входит в коммунальные услуги: во многих странах они отличаются от привычных российских.

Например, в Египте или на Сейшельских островах есть проблемы с водой: во многих домах она непригодна для питья и готовки и ее просто иногда не хватает на всех жильцов. В Венгрии дорогой газ, из-за чего накладно поддерживать тепло в холодное время года. На Кипре дорогое электричество, а кондиционером приходится пользоваться почти постоянно: зимой — чтобы нагреть жилье, потому что во многих квартирах нет отопления, летом — чтобы охладить, потому что стоит круглосуточная невыносимая жара.

Уточните, какие коммунальные услуги уже включены в аренду, а за какие придется платить дополнительно. Например, в Венгрии часто встречается такая схема: газ и электричество оплачивают отдельно, вода входит в стоимость обслуживания дома, к которой также относится уборка и ремонт общих помещений и здания, а интернет включен в аренду.

Узнайте, нужно ли перезаключить договоры на коммунальные услуги на ваше имя, как, например, это необходимо в Турции. Ориентировочную стоимость лучше выяснить заранее, чтобы потом не удивляться огромным счетам. Также узнайте, как часто меняются тарифы. Так вы хотя бы будете готовы, если цены вырастут.

Рекомендую заранее выяснить, как оплачивать коммуналку: онлайн, в отделении банка, на почте, в офисе поставщика услуг или наличными собственнику или менеджменту управляющей компании. При заезде в квартиру зафиксируйте показания счетчиков, чтобы вам не пришлось оплачивать то, чем вы не пользовались.

Какие бывают подвохи. Нестабильное водоснабжение или частое отключение электроэнергии — головная боль мигрантов в некоторых странах. Например, в ЮАР электричество могут отключать на несколько часов без предупреждения. Если вы работаете удаленно, придется думать, как заряжать девайсы и где брать интернет. Когда я жила в ЮАР, заряжала все свои устройства при любой возможности.

Как это сделать. Заранее уточните, на каком языке будет договор аренды. Чаще всего их составляют на государственном. Иногда делают двуязычный — на местном и английском. Если попросить версию, где второй язык русский, скорее всего, перевод сделают через автоматические сервисы вроде «Гугл-переводчика». В таком случае могут быть ошибки. Помните, что при заключении договора аренды на двух языках подавляющую силу имеет версия на местном — обычно это прописано в документе.

Корректность перевода надо проверять. Например, фразу termo de responsabilidade на португальском «Гугл-переводчик» воспринимает как «отказ от ответственности», хотя на самом деле так называют принятие ответственности.

Чем менее распространен язык, тем больше таких проблем: перевести юридический текст на русский с турецкого или венгерского автоматические сервисы могут лишь с большой долей условности.

Для проверки «Гугла» используйте переводчик Deepl: иногда качество его работы выше. Также со сложными языками лучше справляются ИИ-сервисы, например ChatGPT или Perplexity, но перевод все равно неидеальный. Можно заказать ручной перевод в бюро, для юридических документов цена — 500—1000 ₽ за страницу в зависимости от языка. Обычно договор аренды умещается на двух-трех страницах.

В ряде стран есть стандартные формы договоров аренды, которые можно найти в открытом доступе и изучить заранее.

Какие бывают подвохи. В договоре могут оказаться специфические условия. Например, в моем контракте на аренду дома в Малайзии сказано, что за устранение всех поломок, которые произошли после первого месяца аренды, платит арендатор, то есть мы. Такой же пункт есть в контрактах у всех моих знакомых в этой стране.

Позже я выяснила, что форма договора в Малайзии не закреплена законом и условия можно менять. Если бы знала это, не согласилась бы на такой контракт. Не понимаю, почему я должна оплачивать поломку стиральной машины, которая стояла в доме несколько лет до нас.

Вот что важно прописать в договоре кроме стоимости аренды, данных о владельце и жилье:

1. Опись имущества. Как правило, в контракте описывают имущество, которое оставляет в квартире хозяин: бытовую технику, мебель, иногда даже посуду.
2. Процент, на который арендодатель имеет право повышать стоимость аренды каждый год. Мы не подумали об этом, и в результате при продлении договора на второй год арендодатель увеличил стоимость на 15%. При этом в Малайзии у меня есть знакомые, которые фиксировали повышение лишь на 10% в год.
3. Способ перевода оплаты. Лучше, чтобы это был банковский счет владельца, а не передача наличных. Так доказательства платежей сохранятся в истории банка. Реквизиты счета должны быть указаны в договоре. Если все-таки будете платить наличными, сделайте график, распечатайте и просите владельца ставить подпись каждый раз, когда передаете ему квартплату.
4. Способ коммуникации — телефоны, адреса электронной почты. Лучше обсуждать все дела по электронной почте: там невозможно стереть переписку. Бывает, арендодатели говорят, что не получали жалоб от арендатора, а сообщения в «Вотсапе»* выборочно удаляют. Если конфликт дойдет до суда, по договору будет понятно, как стороны решили общаться.
5. Обратите внимание на условия досрочного расторжения договора. Может потребоваться уведомление владельца за несколько месяцев. Если этого не сделать, наложат штраф или удержат депозит.
6. Порядок возврата депозита. При каких обстоятельствах арендодатель может удержать часть депозита — например, за повреждения имущества или задолженность по оплате аренды или коммунальных услуг. В контрактах в Малайзии этот пункт в основном указан расплывчато. Многим моим знакомым не вернули депозит по надуманным причинам. Наш договор перед подписанием я не читала — доверила мужу, а он на этот пункт не обратил внимания. Уже позже я увидела, что условия удержания депозита указаны невнятно.