Существенные условия договора купли-продажи: разбираем 5 случаев с разными видами имущества

Покупку и продажу имущества сопровождают заключением договора.

Стороны должны зафиксировать в нем существенные условия. Расскажу, что это значит и что нужно указать в договоре купли-продажи разных видов имущества.

Заключая сделку, стороны договариваются о предмете, правах, обязанностях и порядке исполнения. Но чтобы договор считался заключенным и контрагенты были обязаны его выполнить, достаточно зафиксировать только существенные условия. Все остальные будут регулировать общие нормы Гражданского кодекса РФ — даже если стороны не указали их в договоре.

В любом договоре стороны должны согласовать предмет сделки — точно указать, что одна сторона должна сделать, а вторая — получить  . Остальные существенные условия зависят от вида договора: к примеру, для договора розничной купли-продажи помимо предмета это цена  .

К существенным условиям относят и те, на согласовании которых настаивает одна из сторон  .

Например, продавец хочет установить в договоре срок передачи товара покупателю, чтобы в назначенный день тот забрал покупку. Тогда договор стороны заключат только после согласования условий, которые важны каждой стороне.

Правовое регулирование. Предмет договора купли-продажи стороны должны сформулировать максимально точно: обговорить наименование и количество товара или указать характеристики имущества  . Если ни одна из сторон не настаивает, остальные условия не обязательно включать в текст договора — нормы по ним есть в законе:

1. Об ассортименте товара. Покупатель вправе потребовать включить в договор конкретные единицы товара. Если таких требований у покупателя нет, продавец вправе собрать ассортимент на свое усмотрение  .
2. О комплектности товара. К примеру, стороны вправе в договоре купли-продажи указать комплектацию оборудования. Но если эти условия не включить в договор, продавец обязан поставить товар в той комплектации, в которой обычно продают товары такого типа  .
3. О комплекте товара. По общему правилу, единицы товара, входящие в комплект, продавец должен передать одновременно. К примеру, при покупке набора мебели кухонный стол поставляется одновременно с мягким уголком к нему. Но стороны вправе обговорить в договоре, что комплект будут доставлять частями  .
4. О качестве. Стороны вправе установить дополнительные требования к качеству товара. Если особых требований нет, товар должен соответствовать условиям договора, целям приобретения или стандартам, к примеру техническому регламенту  .
5. О таре и упаковке. Стороны вправе прописать в договоре требования к упаковке. Если таких условий нет, продавец передаст товар в той упаковке, в которой обычно продают товар такого вида  .
6. Неустойка. Когда в договоре нет условий о неустойке по денежному обязательству, ее рассчитывают по ключевой ставке Банка России  . Если договор заключен с потребителем и продавец не передал вовремя предварительно оплаченный товар, неустойка составит 0,5% от предоплаты за каждый день просрочки, но не более внесенной суммы  .

Можно ли изменить или не указывать. В договоре купли-продажи нельзя обойтись без существенных условий. Иначе он не будет заключен, и стороны не обязаны будут его исполнять.

Стороны могут изменить существенные условия в заключенном договоре через дополнительное соглашение. Его подписывают и покупатель, и продавец.

Несогласованность существенных условий. Если существенные условия не согласованы, договор считается незаключенным и не влечет правовых последствий  .

Как описать предмет договора. Указывайте данные, которые позволят точно установить, какое имущество продаете или покупаете  :

• для недвижимости, данные о которой внесены в ЕГРН, — кадастровый номер, наименование, адрес, площадь. Сведения можно взять из выписки из ЕГРН. Вот подробная инструкция, как ее получить;
• для объектов, которые будут построены в будущем, — местонахождение возводимой недвижимости или адрес земельного участка, ориентировочная площадь постройки, другие данные из проектной докуметации, к примеру этажность, материалы стен, тип и площадь фундамента.

Другие существенные условия. В договоре купли-продажи недвижимости стороны должны согласовать цену  . Если продается здание, цена договора также должна включать стоимость земельного участка или права на него — к примеру, права аренды  .

Стоимость объекта стороны вправе установить за 1 м². Тогда общая цена будет определяться площадью недвижимости, которую передали покупателю  . Например, так поступают застройщики при продаже квартир в строящемся доме.

Для купли-продажи жилых помещений помимо предмета и цены существенное условие — это перечень людей, которые сохранят право пользоваться жильем после его продажи  . К примеру, когда собственник сдает квартиру, наниматель может сохранить право пользования жилплощадью после продажи. Если таких людей нет, укажите это в договоре.

Как описать предмет договора. В договоре купли-продажи автомобиля укажите  :

• VIN;
• марку, модель;
• номер двигателя, шасси, рамы — при наличии;
• дополнительное оборудование, установленное на машину;
• год изготовления;
• номера и дату ПТС или выписки из электронного ПТС.

Другие существенные условия. Цена автомобиля будет существенным условием, если одна из сторон настаивает включить ее в текст договора.

Рекомендуем предусмотреть в договоре стоимость машины. Она может пригодиться, чтобы подтвердить расходы на покупку для получения имущественного вычета при продаже автомобиля, или в суде, если договор купли-продажи придется расторгнуть и вернуть уплаченные деньги.

Как описать предмет договора. Предприятие — это имущественный комплекс, в который могут входить здания, строения, земельные участки, долги и права требования  .

Перед продажей стороны проводят инвентаризацию имущества и составляют об этом акт, определяют перечень долгов, приглашают независимого аудитора, который готовит заключение о составе и стоимости предприятия  .

В договоре купли-продажи подробно указывают состав имущественного комплекса:

• для недвижимости — кадастровый номер, наименование, адрес и площадь объекта;
• для движимого имущества — уникальные характеристики, например заводские и серийные номера оборудования;
• для долгов — наименование или ФИО кредитора, характер, размер задолженности и срок погашения.

Другие существенные условия. Стороны должны указать в договоре цену предприятия  . Это можно сделать на основании выводов независимого аудитора.

Как описать предмет договора. В договоре купли-продажи доли укажите  :

• наименование организации;
• ИНН и ОГРН;
• местонахождение;
• номинальную стоимость доли и ее размер.

Сведения об этом есть в ЕГРЮЛ. Как получить выписку из реестра, читайте в инструкции.

Другие существенные условия. Дополнительно укажите в договоре цену продажи. Она не считается существенным условием договора, но поможет доказать добросовестность продавца. Если он продает долю не другому участнику компании, а человеку со стороны или другой организации, стоимость не может быть меньше той, которую бывший участник предложил внутри организации. Поэтому стоимость важно указать в договоре купли-продажи  .

Как описать предмет договора. Договор розничной купли-продажи — публичный, то есть продавец — ИП или организация — обязаны заключить договор с любым человеком, который к ним обратится  . Предмет договора розничной купли-продажи должен содержать наименование товара и его количество  .

Другие существенные условия. В договоре розничной купли-продажи должна быть цена товара  . Продавец указывает ее на ценнике и обязан продать товар по этой стоимости. Если договор составлен как отдельный документ, стоимость товара фиксируют в нем  .