Как купить квартиру на маткапитал, если у нас много долгов?

Сожалею, что вы оказались в подобной ситуации. Действительно, купить жилье в ипотеку, если есть долги, тем более кредитные, проблематично.

Расскажу, что можно сделать, если есть материнский капитал, и как действовать в вашем случае.

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о том, на что можно потратить материнский капитал. Вот основные варианты  :

1. Улучшение жилищных условий. На маткапитал можно купить квартиру в ипотеку, сделать первый взнос или построить дом на своем или арендуемом участке также в ипотеку или без кредита, самостоятельно или с подрядной организацией.
2. Образование детей.
3. Пенсия матери.
4. Ежемесячные выплаты на ребенка до трех лет.
5. Покупка специальных товаров или услуг для социальной адаптации и интеграции в общество ребенка с инвалидностью.

Выбрать ипотеку на материнский капитал. Подобные программы есть только у нескольких банков. Вот как это работает:

1. Банк одобряет заемщику ипотеку на покупку жилья в пределах суммы маткапитала.
2. Банк переводит деньги продавцу в день проведения сделки — регистрации договора купли-продажи и кредитного договора.
3. После оформления собственности на заемщика он должен подать заявление в СФР на распоряжение маткапиталом, чтобы фонд перечислил выплату банку в счет досрочного погашения.

Купить жилье по такой программе проще, потому что продавец сразу после регистрации сделки получит деньги за недвижимость. Если действовать без кредита, ему придется ждать перевода от СФР — и не каждый продавец на это согласится. В отличие от банка, который не только финансирует сделку, но и оформляет залог на жилье, у продавца такой подстраховки не будет. Если есть залог, банк сможет вернуть выданный кредит, когда заемщик перестанет платить по займу или не переведет маткапитал, и по решению суда такое жилье выставят на торги.

Вот основные нюансы такой программы:

1. Кредит выдают строго в пределах суммы маткапитала и на короткий срок — до 2—4 месяцев и реже до 6 месяцев.
2. Банки могут делать послабления к профилю заемщика. Например, рассматривать клиентов с плохой кредитной историей и даже с текущими просрочками или долгами у приставов.
3. Кредитор может потребовать внести первоначальный взнос сверх суммы маткапитала.

Ипотека на маткапитал — редкая услуга, и ее предлагает немного банков. Например, на октябрь 2024 года я нашла такие ипотеки только в «Челиндбанке» и «Примсоцбанке».

На сайтах банков обычно не указывают важные подробности этой ипотеки. Например, что банки не будут проверять кредитную историю или долги по ФССП. Детали стоит уточнить у ипотечного менеджера банка.

Оформить ипотеку на родственника. Насколько я поняла, у вас, как у получателя маткапитала, есть долги у приставов. Тогда, раз вам не подходит ипотека под материнский капитал, можно рассмотреть обычную: взять в кредит сумму, нужную для оплаты недвижимости, а в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал.

Процедура такая:

1. Основным заемщиком по ипотеке будет другой человек без сложностей с выплатами по кредитам. То есть не вы или ваш супруг, а, например, мама или другой близкий родственник.
2. Вы или ваш супруг можете выступить нефинансовым созаемщиком — без подтверждения дохода. Отдельные банки не анализируют кредитную историю и базу данных ФССП такого созаемщика. Вы станете участником ипотечного договора и купите жилье с использованием материнского капитала.

Важно помнить, что вам надо выделить долю в покупаемой квартире. Если супруг будет участвовать в сделке, то и ему. Долю выделяют в пределах суммы, внесенной из материнского капитала, а не исходя из всей стоимости квартиры, которая кроме маткапитала оплачивается кредитными деньгами  .

Не каждый банк выдаст ипотеку без проверки нефинансового созаемщика. Это важно уточнять сразу — до подачи заявки на кредит. В ноябре 2024 года не проверяют нефинансового созаещмика, например, «Абсолют-банк», «Примсоцбанк» и «Дом-рф».

Кроме того, банк должен согласиться выделить нефинансовому созаемщику долю в приобретаемой квартире. Обычно так и бывает. Но каждый случай нужно уточнять индивидуально.

Дождаться погашения долгов. Есть и другой вариант, но он самый долгий. Вы можете обратиться за ипотекой, когда рассчитаетесь по своим долгам и закроете просрочки. Спустя полгода или год кредитная история восстановится и у вас будет больше шансов на согласование ипотеки, чем сейчас.

Также многое зависит от общего профиля клиента. Я работала с заемщиками, которым одобряли ипотеку спустя 1—2 года после длительных — больше 1—3 лет — просрочек. Но тогда, чтобы повысить шансы получить ипотеку, возможно, придется привлекать родственников с положительной кредитной историей.

Вы правильно отметили, что пристав вправе в качестве обеспечительной меры наложить арест или запрет на регистрационные действия с квартирой  . И это может быть единственное жилье должника и его семьи.

При этом забрать квартиру в счет погашения долга у вас не могут  .

Вы можете попробовать взять ипотеку только на маткапитал. А если такая программа не подходит, оформить обычную ипотеку на близкого родственника, по которой станете нефинансовым созаемщиком. Но, конечно, лучше обращаться за ипотекой, когда вы закроете текущие просрочки: так шансов на одобрение будет больше.

Если вы купите квартиру, пока есть долги, пристав вправе наложить на нее арест. Так что в любом случае вам стоит как можно скорее рассчитаться по текущим обязательствам.